Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2021-02-25Approved: 3/25/21  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MINUTES   ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  8:30 A.M., Thursday, February 25, 2021    Members: Mayor Svante Myrick, Chair; Tracy Farrell; Karl Graham, Vice‐Chair; Chris Proulx; Eric  Rosario; Laura Lewis, Common Council Liaison  Excused: None  Staff:  Nels Bohn; Anisa Mendizabal; Charles Pyott  Guests:  None    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:34 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. PUBLIC HEARING #2: 2021 HUD EnƟtlement Grant ― Authorize $30,000 HOME Pre‐Award for 110  Auburn St. Affordable Homeownership Project  On a motion by Farrell, seconded by Rosario, and unanimously approved, Chair Myrick opened the  Public Hearing.    No public written or verbal public comments were received or presented.    On a motion by Rosario, seconded by Farrell, and unanimously approved, Chair Myrick adjourned the  Public Hearing.    Bohn explained the pre‐award was already discussed by the Planning & Economic Development  Committee (PEDC) and will be reviewed by Common Council next week.    Project Summary:      Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) seeks to acquire and rehabilitate for affordable  homebuyer opportunity an existing house at 110 Auburn Street in Ithaca, NY.  This 3‐bedroom, 1‐bath  home, built in 1910, is 1,140 square feet is in good condition for its age, but has seen very limited  maintenance for some decades and needs a number of essential system upgrades, several substantial  repairs, and cosmetic improvements throughout.  Required work includes a new furnace (with proper,  licensed removal of asbestos‐containing old furnace); electrical system overhaul; numerous plumbing  repairs; replacement roof and gutters; additional insulation; a kitchen overhaul; interior wall repair,  painting, and lead paint encapsulation; and foundation/exterior repair and painting.  IURA Minutes  February 25, 2021  Page 2 of 8  INHS intends to rehabilitate the home in Spring and Summer 2021, making the home safe, sound,  energy‐efficient, and comfortable.  The house will then be sold to a first‐time homebuyer earning  at/below 80% of Area Median Income (AMI) and will become part of INHS’ Community Housing Trust.   INHS seeks to begin rehabilitation of the home in March 2021, for sale in Fall 2021.  Without a pre‐ award authorization, however, INHS would be unable to incur costs for rehabilitation work until after  adoption of the 2021 HUD Action Plan, currently scheduled for June 2021.  Without the pre‐award,  the sale of the affordable home would likely to be delayed until 2022.  HUD’s HOME Investment  Partnerships Program (HOME) regulations at 24 CFR 92.212 authorize pre‐award costs, subject to  compliance with certain requirements.     IV. Public Comments  None.    V. Review of Draft Meeting Minutes: January 28, 2021  Graham moved, seconded by Rosario, to approve the meeting minutes, with no modifications.    Carried Unanimously: 5‐0    VI. Economic Development Committee (EDC)  A. Community Development Lending  1. Request from GreenStar Cooperative Market, Inc. ― Time Extension to Satisfy Job‐Creation Goal  (PB‐LF #9)  Proulx explained that GreenStar requested a one‐year extension to meet its job‐creation goal, as a  result of the COVID‐19 pandemic’s negative impacts on its business earnings and job‐creation at its  new Cascadilla Street location.  Ordinarily, the IURA would have allowed 2 years to meet the job‐ creation goal, but when the loan was issued GreenStar indicated it could attain it in 12 months.  It is  Proulx’s understanding GreenStar’s business outlook has been gradually improving and its staff  expressed confidence in meeting the new job‐creation goal.      Graham asked if GreenStar would be permitted to request another extension, should the situation not  improve before year’s end.  Bohn replied, yes.  The IURA has historically granted extensions for other  borrowers.    Proulx moved, seconded by Farrell:    1st Modification to Loan Agreement with GreenStar Cooperative Market, Inc. (PB‐LF #11)    WHEREAS, GreenStar Cooperative Market, Inc. (GreenStar) requests a one‐year extension to meet  job creation goals due to COVID‐19 pandemic impacts on their business; and    WHEREAS, on October 22, 2019, the IURA issued a $400,000 loan to GreenStar for a $7 million  project to relocate and expand their flagship store to 770 Cascadilla Street, Ithaca, NY; and     IURA Minutes  February 25, 2021  Page 3 of 8  WHEREAS, GreenStar committed to create twenty‐four (24) FTE jobs within one year of  disbursement of loan funds, and    WHEREAS, through the third quarter of 2020, GreenStar created sixteen (16) FTE jobs, and    WHEREAS, in December 2020, GreenStar announced they were closing the deli service station,  made‐to‐order station and seating/dining area in response to COVID‐19 concerns to maintain social  distancing, and temporarily furloughing associated employees, and    WHEREAS, IURA policy allows two years to achieve job creation goals, and    WHEREAS, GreenStar committed to achieve job creation goals within one year of disbursement of  loan funds (by November 2020), and    WHEREAS, GreenStar is current on loan repayments, and    WHEREAS, at their February 9, 2021 meeting, the Economic Development Committee considered  this matter and recommended the following action; now therefore be it    RESOLVED, that the IURA hereby amends the loan agreement with GreenStar Cooperative Market,  Inc. to approve a time extension for the borrower to achieve job creation goals until December 31,  2021 to create 24 FTE jobs, and be it further    RESOLVED, the IURA Director of Community Development is hereby authorized to implement this  resolution through a letter agreement to amend the loan agreement.    Carried Unanimously: 5‐0    2. Write‐Off Loan to Finger Lakes Massage Group, Inc. (PB‐LF #8)  Proulx explained the IURA has been seeking repayment from at least one of the two borrowers who  signed Personal Unconditional and Continuing Guarantees for the loan, although one of them has  declared bankruptcy.  Staff will continue to try to collect on the debt; however, to clarify the IURA’s  own financial accounting position, the loan needs to be formally written‐off.    Proulx moved, seconded by Graham:    Write‐Off Loan to Finger Lakes Massage Group, Inc. (PB‐LF #8)    WHEREAS, on November 23, 2015, the IURA issued a $150,000 loan to the Finger Lakes Massage  Group, Inc. to relocate and expand the Finger Lakes School of Massage (FLSM) in the Rothschild  Building located at 215 E. State Street, Ithaca, NY, and    WHEREAS, the 84‐month loan carried a 3.5% interest rate and required creation of at least 3 FTE  jobs of which at least 51% must be filled by low‐ and moderate‐income persons, and  IURA Minutes  February 25, 2021  Page 4 of 8  WHEREAS, the project satisfied the job creation goal in 2016, and    WHEREAS, the loan is secured by a security interest in business assets and personal guarantees of  the following individuals:  • David Denton Merwin, President  • John Patrick Robinson, Chairman, and    WHEREAS, accreditation for the FLSM was revoked by the Accrediting Council for Continuing  Education and Training (ACCET) in August 2019, and    WHEREAS, the business closed in Fall 2019, and    WHEREAS, the borrower has been delinquent on loan payments since September 2019, and    WHEREAS, the outstanding balance on the loan due is $83,081.39, and    WHEREAS, the borrower has filed for Chapter 7 bankruptcy (case #7:2020bk22275), and    WHEREAS, the IURA has pursued collection on the personal guarantees, and    WHEREAS, on 2/10/20, Chapter 7 bankruptcy was granted by the northern district of Georgia  bankruptcy court to David Denton Merwin (case #19‐65900‐sms) barring creditors from collecting  any discharged debts against him, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter at their February 9,  2021 meeting and recommends the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby writes off the outstanding principal balance of $83,081.39 due  from the Finger Lakes Massage Group, Inc., effective 12/31/20, and recognizes the debt as doubtful  for collection, and be it further    RESOLVED, that staff is directed to continue collection efforts on the remaining personal financial  guarantee securing the loan.    Carried Unanimously: 5‐0    B. Small‐Scale Manufacturing Strategy &Action Plan: Authorize Match Funding Support  Proulx reported the Committee had an interesting discussion with City Deputy Director for Economic  Development Tom Knipe about this proposal.  The City has been working with a consultant (Recast  City) that collaborates with communities on cultivating small‐scale manufacturing businesses (e.g.,  coffee, handbags, food products).  A number of local Ithaca area businesses fit the definition, but the  City has not yet determined how to leverage its economic development efforts accordingly, to help  expand and broaden its existing base of educational, healthcare, and hospitality industries.    IURA Minutes  February 25, 2021  Page 5 of 8  Proulx noted the consultant would help the City identify local small‐scale manufacturing businesses  and their needs.  The process would also include quantifying demand for the businesses, working on  the City’s physical infrastructure, real estate development, and zoning considerations.  The plan is to  look at the wider downtown area for prospective properties, over a 12‐month timeline.  The  consultant would charge $15,000.  The IURA will not be the exclusive funder for the project, but it  does have strong underlying mission‐oriented interest in promoting diversification of the economy to  expand economic opportunities for low‐ and moderate‐income persons.  Proulx noted the Committee  specifically deferred identifying the funding commitment amount to the Board.      Bohn reported Cornell University recently committed $7,500 to the project.  Knipe would serve as the  lead City staff person on the project, with Cornell participating in other ways.  The project would  probably involve a few additional minor costs (e.g., marketing, outreach, building code analysis).  A  few more thousand dollars would help ensure the project’s success, in collaboration with Tompkins  County Industrial Development Agency (IDA) and Downtown Ithaca Alliance (DIA).  The project would  not be an eligible use of CDBG funding, since no LMI beneficiaries could be directly identified.  Bohn  recommended using funds from the IURA’s “Section 17” account (from a 1985 program to assist  landlords in bringing rental apartments up‐to‐code).      Farrell asked what the consultant’s track record is and how the company was selected.  Bohn replied  not very many organizations engage in this particular kind of work, especially as their sole focus.  The  consultant possesses considerable experience; and follows a model of bringing communities together  into a single cohort, to share information, while identifying best practices and strategies to overcome  obstacles.  The consultant appears to be a good match for the Ithaca community.  One potential  obstacle would be the historic lack of affordability in the downtown area, although with numerous  COVID‐19‐related vacancies, it may be an opportune time to implement a project like this.    Farrell asked if Bohn could describe examples of “small‐scale” products.  Bohn replied products that  are handmade and easily reproducible (e.g., a range of food products), but not unique or one‐of‐a‐ kind products, to facilitate potential export opportunities.  The Ithaca Sheepskin store on The  Commons would be a good example.      Proulx noted he is personally very interested in how to export products to other communities, as well  as how the project could create a more diverse economic base.      Farrell asked what other communities the consultant has worked with and produced measurable  results for.  Bohn replied he would need to ask Knipe for that kind of information, since it is he who  has been most involved with the consultant.  Bohn can follow up with him and provide answers to  Farrell and the Board.    Graham asked how successful the consultant has been in reaching out to diverse communities.  Bohn  replied the project includes an equity‐oriented component to seek out opportunities for a wide  swathe of Ithacans from all backgrounds and socio‐economic circumstances, but it would be the City’s  responsibility to design and implement the engagement/outreach process.  He added the Small  Enterprise Economic Development (SEED) program is also being rolled out, which Alternatives Federal  Credit Union (AFCU) is actively involved with.    IURA Minutes  February 25, 2021  Page 6 of 8  Rosario suggested, as part of the process, the City should confer with two of the consultant’s clients  (relatively comparable to Ithaca) as reference checks to ensure they were satisfied with the results.   No objections were raised.    Bohn replied, as long as that were framed as a condition in the proposed resolution, that would not  be a problem.  Ithaca would, however, need to be enrolled in a cohort by the second week of March  2021.    Proulx moved, seconded by Farrell (as amended):    Support Small‐Scale Manufacturing Strategy & Action Plan    WHEREAS, the City has received a proposal from ReCast City to guide the City of Ithaca in a 12‐ month action‐oriented, inclusive process to develop a strategy and action plan to increase small‐ scale manufacturing in the City, and    WHEREAS, small‐scale manufacturing can provide economic opportunities for city residents and  activate underutilized storefronts, and    WHEREAS, the City of Ithaca Urban Renewal Plan supports diversification of the economy to  include a vibrant manufacturing sector, and    WHEREAS, the decline of bricks and mortar retail nationally and COVID‐19 pandemic impacts have  increased vacancies in the City, especially in the downtown area, and    WHEREAS, the City is in the early stages of developing a neighborhood plan for the greater  downtown area that will include an economic development strategy, and    WHEREAS, City economic development staff has expressed strong interest to work in conjunction  with ReCast City to provide lead staff support in development of the action plan, and    WHEREAS, development of an action plan is not an eligible economic development project as it  does not directly create jobs for low‐ and moderate‐income (LMI) persons, or directly assist  microenterprises owned by LMI persons, though it is anticipated to lead to job creation for LMI  persons, and    WHEREAS, development of a small‐scale manufacturing action plan is an eligible use of program  income from the closed‐out Section 17 small landlord rental assistance program, which allows the  funds to be used for activities authorized at 24 CFR 570, including planning and action plan  activities at 24 CFR 570.205, and    WHEREAS, as of 12/31/20, the balance in the Section 17 account was approximately $70,257.57,  and     IURA Minutes  February 25, 2021  Page 7 of 8  WHEREAS, at its February 9, 2021 meeting, the IURA Economic Development Committee reviewed  and discussed the proposal from ReCast City and supports development of a strategy and action  plan to increase small‐scale manufacturing in the City; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby agrees to participate in match funding for ReCast City services to  develop a strategy and action plan to increase small‐scale manufacturing in the City and urban  renewal project area, and be it further    RESOLVED, the IURA hereby commits match funding in the amount of $7,500 from the Section 17  account, and be it further    RESOLVED, that IURA funding disbursement is conditioned upon a satisfactory reference check with  at least two clients of ReCast City.    Carried Unanimously: 5‐0    C. Report from Committee Chair  None.      VII. Other Business  A. Review of IURA Financials Report ― January 2021  Bohn reported all HUD Entitlement Program projects are generally progressing well, although the  CDBG‐CV Emergency Rental Assistance Program (ERAP) has not expended its funds as quickly as  originally anticipated.  There have also been some COVID‐19‐related delays for several programs.  The  2019 Homeowner Rehab program has also been progressing slowly, but should be spending down its  funds far more quickly, very soon.      Bohn reported all borrowers are current, except Finger Lakes School of Massage and the Canopy Hotel  (which should soon be resolved).      Bohn reported that all lease payments are current, as of today.      B. Chairperson Report  Myrick reported the Draft Reimagining Public Safety Report has been published and is available online  at:  https://www2.tompkinscountyny.gov/ctyadmin/reimaginepublicsafety.  There is also an online  form for the public to submit questions and provide feedback.     C. Common Council Liaison Report  Lewis reported the February 24, 2021 Common Council (“Committee of the Whole”) meeting to  review the Draft Reimagining Public Safety Report included discussion opportunities and questions.   The report is the culmination of an extensive and impressive collaborative effort.  There will be  multiple future opportunities for public comments and questions.  The report is due for submission to  the Governor’s Office by April 1, 2021.      IURA Minutes  February 25, 2021  Page 8 of 8  Lewis reported that the Anti‐Displacement Learning Network (ADLN) project has been moving  forward, under the direction of an Advisory Group, which is beginning the process of developing the  Community Outreach & Educator position.  Cornell Law School will be conducting a tenants’  practicum.  A tenants legal hotline will also be launched (separate from the Ithaca Tenants Union own  hotline).      Myrick asked if the Ithaca Tenants Union (ITU) was involved in the grant application process.  Lewis  replied, not formally; but the working group periodically checked in with individual ITU members, who  provided input.      Graham reported that Alternatives Impact applied for and received a grant from the Park Foundation  to address displacement and business‐development issues, to help people build financial assets.  The  project (“Own the Cycle: Community Development to Close the Wealth Gap”) is targeted specifically  to people of color, primarily in the City and Town.  The largest component of the project is an 8:1  match savings program for down‐payments on home purchases.  Project staff will be working with  other organizations: INHS, Ithaca Housing Authority (IHA), Tompkins Community Action.  The project  is limited to people earning below 80% AMI.  The project will also focus on business‐development  strategies, including micro‐enterprise a grant program.  It is a 2‐year grant of $350,000 per year,  assisting 13 households per year and 25 businesses.     Rosario added one of a series of discussions that helped inspire and seed the grant originated from  Community Leaders of Color (CLOC).    D. Staff Report  Bohn reported the IURA expects to begin its annual audit on March 8, 2021 and issue a report by  March 31, 2021.     Bohn indicated the Marriott Hotel has continued to request amendments to its wage agreement with  the IURA, with a goal of providing a living wage to all its staff, conditioned on the IURA considering  certain modifications.    VIII. Adjournment  The meeting was adjourned at 9:36 A.M.    — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.