Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2020-06-16Approved: 8/18/20  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 P.M., Tuesday, June 16, 2020      Present:  Chris Proulx, Chair; Doug Dylla, Vice‐Chair; Leslie Ackerman  Excused:  Charles Hamilton  Vacancies:  2  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott  Guests:  None   I. Call to Order   Chair Proulx called the meeting to order at 3:30 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Review of Any Public Comments Received  None.    IV. Review of Meeting Minutes: April 14, 2020  Ackerman moved, seconded by Dylla, to approve the minutes, with no modifications.    Carried Unanimously: 3‐0    V. Green Street Garage Redevelopment Urban Renewal Project  A. Western & Center Sections of Project Site: Asteri (Vecino Group NY, LLC) ― Update  Bohn explained the project remains on schedule and is expected to complete its Environmental Review  shortly, before going to the Board of Zoning Appeals (BZA).  The Planning & Development Board has  responded very positively to the project’s structure and design.  Today’s meeting materials include  considerable information on the affordable housing component and conference center, which remains  within budget.  Vecino is aiming to receive NYS funding by year’s end.  NYS has indicated affordable  housing funding remains a priority and is considered an essential component of the State’s budget, with  funds already having been set‐aside for the purpose.  Common Council has had several opportunities to  reconsider its approval of the project and conference center, in the midst of the COVID‐19 economic  downturn, which it has not done.  Since the project will take three years to complete, there is a significant  amount of time for improvement in the hospitality sector’s economic outlook.  Were the conference  center suddenly removed from the project scope, the affordable housing component would then be  placed at risk.  IURA EDC Meeting Minutes  June 16, 2020  Page 2 of 6      B. Eastern Section of Project Site: Rothschild Building (Ithaca Properties, LLC) ― Disposition &  Development Agreement (DDA)  Bohn explained the goal of the meeting is for the Committee to review and become comfortable with the  DDA.  Bohn expects there may be some further back‐and‐forth between the IURA and the developer  regarding the language, terms, and conditions.  The IURA Board will either adopt the unexecuted version  of the DDA in June 2020, or remand it back to the Committee for further review.  The DDA is largely very  consistent with how the developer has described the project, including the workforce housing component.   Once the IURA Board adopts the DDA, the agreement will need to go to Common Council for approval  (including a Public Hearing), by which time the Environmental Review will need to have been completed.   The IURA Board would then execute the final version of the DDA.          IURA EDC Meeting Minutes  June 16, 2020  Page 3 of 6      The Committee walked through and reviewed each section of the DDA.    Ackerman remarked the term “workforce housing” seems largely meaningless.  It would be clearer and  more accurate to replace it with a term like “housing that is affordable for people earning ≤80% of Area  Median Income (AMI).”  Proulx suggested employing the term “below market‐rate housing.”  Bohn agreed  to edit the DDA accordingly.    Bohn noted the “VII. CONTINGENCIES FOR SALE AND PURCHASE” section really lies at the heart of the  agreement.      Proulx wondered if a cap would be placed on the reimbursements listed under “1.,” of section “B.  Contingencies to be Met by Developer:”     “[…] Developer shall reimburse reasonable and documented legal costs incurred by businesses with  whom the Developer entered into negotiations on a plan to mitigate involuntary business  displacement due to the then‐proposed urban renewal project.”    Bohn replied, no, although that may be something that could be negotiated.      Ackerman recalled there were unresolved issues between the developer and Sunny Days of Ithaca, in  particular.  Bohn replied the developer subsequently modified the project proposal, so the retail tenants  would no longer be dislocated; however, the tenants did incur legal costs associated with the developer’s  original proposal and the mitigation plan required by the IURA.      Bohn noted he knows one business incurred legal costs of $2,550, but he would be surprised if the other  businesses incurred costs higher than that.  Bohn added he does not believe Common Council would be  likely to approve the DDA without some assurance the issue has been equitably resolved amongst the  parties.      Bohn noted the “4. Payment‐In‐Lieu of Taxes Contingency” language was included in the DDA since the  developer anticipates Payment‐in‐Lieu of Taxes (PILOT), given that it is agreeing to provide affordable  housing.  Strictly speaking, the paragraph could conceivably be removed, since it is not a contingency from  the City’s/IURA’s perspective; and the City will always have the right to sign the lease agreement.    Bohn noted that “5. Workforce Housing Preliminary Calculation Contingency” states that the developer  would commit to a minimum of 10% rental housing units reserved for workforce housing, which “shall be  increased upwards toward the 20% workforce housing goal to the extent increasing workforce housing  units allows the project to retain a 5‐year average cash‐on‐cash return of at least 8% on cash equity  invested in the project.”    Bohn suggested the language could probably be changed to revert back to citing an 8‐year average cash‐ on‐cash return, rather than a 5‐year average.  IURA EDC Meeting Minutes  June 16, 2020  Page 4 of 6      Proulx asked what the cash‐on‐cash return would be, in real terms.  Bohn replied assuming it is a $100M  project, with probably 30% cash equity required, it would be approximately $2.4M per year (on average),  on a $30M investment.  If the developer can exceed 8%, then more workforce housing would be added, up  to 20% of the housing units.    Ackerman asked, assuming the developer can in fact exceed 8% return, how the corresponding number of  additional required workforce housing units over 10% would be calculated.  Bohn replied it a sensitivity  analysis would be conducted, by incrementally adding one more housing unit to the financing formula until  the project’s return dips under the 8% threshold.  Bohn added the IURA does not yet know all the financial  variables involved (i.e., cash equity, interest rate/debt service, loan amount), which is one reason the DDA  includes an “IX. OPEN BOOKS” section, requiring the developer to share all financial documents related to  the project.    Bohn noted the purpose of the “XII. PREVAILING WAGES ON PARKING CONSTRUCTION” section is to  ensure the developer incorporates NYS prevailing wages into its budget for the public parking component  of the project, should the NYS Department of Labor require prevailing wages.     Bohn remarked a termination date for the agreement (January 31, 2022) should be added to the DDA, for  clarity’s sake, under section “E. Possession and Closing.”     Bohn noted the Project Term Sheet requires the project’s compliance with the City’s Green Building Policy  (if codified) and that all employees at the project site are paid a “living wage” (as determined by  Alternative Federal Credit Union).    Proulx observed the Housing Component Terms portion of the term sheet does not require the workforce  housing units to include finishings similar to those of the market‐rate units.  Bohn replied that is a good  point, although he is not certain it is necessary to require the units to be absolutely identical in terms of  finishings.      Ackerman suggested the Workforce Housing Minimum Commitment be amended to require the workforce  housing units to have the same access to building amenities as the market‐rate units (in addition to sharing  the same lobby entrance).  Bohn replied that is a good point.  He can certainly add that to the agreement.    Dylla moved, seconded by Ackerman:    Conditional Approval of Disposition & Development Agreement   East Section of Green Street Garage Mixed‐Use Urban Renewal Project     WHEREAS, on October 4, 2017, the City of Ithaca Common Council authorized transfer of the Green  Street Parking Garage property located at 120 E. Green Street (Tax Parcel #70.‐4‐5.2) to the IURA, via  an option agreement, for the purpose of structuring a proposed property sale and development  agreement with a preferred developer to undertake an urban renewal project subject to approval by  the Common Council; and   IURA EDC Meeting Minutes  June 16, 2020  Page 5 of 6        WHEREAS, the IURA seeks urban renewal projects that improve the social, physical, and economic  characteristics of the project site area and expand access to quality affordable housing; and      WHEREAS, on June 27, 2019, the Ithaca Urban Renewal Agency designated Ithaca Properties, LLC  (Ithaca Properties) as the preferred developer, and qualified and eligible sponsor pursuant to Section  507 of General Municipal Law, to potentially acquire the eastern portion of Tax Parcel #70.‐4‐5.2,  located at 120 E. Green Street, Ithaca, NY, for the purpose of undertaking an urban renewal project to  develop an in‐fill, mixed‐use project; and     WHEREAS, Developer proposes to purchase an approximately 192’ x 119’ property at the eastern  section of the Green Street parking garage site located at 120 E. Green Street, Ithaca, NY (“Project  Site”) to undertake an urban renewal project, subject to Common Council approval, and     WHEREAS, the Project Site consists of air rights above a privately‐owned ground‐floor commercial use  and contains two elevated public parking decks constructed in 1974; and    WHEREAS, on December 23, 2019, the IURA endorsed the Developer’s proposed urban renewal project  program that includes reconstruction of two public parking decks and nine to ten levels of rental  housing, of which at least 10% of the units shall be occupied and affordable to households earning up  to 80% of Area Median Income; and     WHEREAS, on March 26, 2020, the City of Ithaca Board of Public Works found that the proposed sale  and leaseback of reconstructed public parking as incorporated into the Project does not adversely  impact City of Ithaca public works and that continued ownership of the Project Site is surplus for  municipal purposes; and    WHEREAS, on April 1, 2020, the City of Ithaca Common Council approved a proposed contingent  purchase agreement with the Developer for conveyance of the Project Site with conveyance  contingent upon Common Council approval of a Disposition and Development Agreement; and    WHEREAS, on May 11, 2020, the IURA, City of Ithaca, and Developer executed the Purchase Agreement  – Eastern Section of Green Street Garage Urban Renewal Project Site (“Contingent Purchase  Agreement”); now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby conditionally approves the Disposition and Development Agreement  (DDA) for the East section of the Green Street Garage Mixed‐Use Urban Renewal Project, dated June  16, 2020, subject to completion of environmental review and Common Council approval; and be it  further    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes and directs the IURA Director of Community Development,  subject to review by IURA legal counsel, to submit the Agreement to Ithaca Properties, LLC for their  execution or counteroffer; and be it further  IURA EDC Meeting Minutes  June 16, 2020  Page 6 of 6        RESOLVED, should Developer’s counteroffer consist of amendments that do not materially alter the  IURA‐approved DDA in the opinion of the IURA Chair, such requested amendments or similar  amendments shall be incorporated into the DDA; and be it further    RESOLVED, should Developer’s counteroffer consist of amendments that materially alter the IURA‐ approved DDA in the opinion of the IURA Chair; the IURA shall consider and vote on requested  amendments; and be it further,     RESOLVED, the DDA shall be amended to incorporate recommendations of IURA legal counsel or any  amendments requested by Developer’s legal counsel that are acceptable to IURA legal counsel.    Carried Unanimously: 3‐0    VI. Other/New/Old Business  A. IURA Loan & Lease Payment Report: May 2020  Bohn reported all loan repayments are current, except Finger Lakes School of Massage, as previously  reported.  GreenStar Cooperative Market was originally delinquent (interest‐only), but is now current.   Ithaca Downtown Associates (Canopy Hotel) is also delinquent (2 mos.).  Bohn has made inquiries with  them.      Bohn reported all lease payments are current, as of today.  The IURA is working with Cinemapolis and  Coltivare, two tenants of Bloomfield/Schon, which has agreed to provide the IURA with delayed  Cinemapolis and Coltivare rent payments, while also discounting their rents for a certain number of  months.      B. Staff Report  Bohn reported the COVID‐19 Small Business Resiliency Fund (SBRF) assisted 80 micro‐enterprises/small  businesses.  It also secured $84,000 in additional funds, thereby helping another 24 businesses.      Bohn reported the IURA Board and Common Council approved the 2020 Action Plan, including  $255,917.61 for the Economic Development Loan Fund (EDLF).     Bohn reported he has been communicating with a potential loan applicant, Verdigree Collective, a women‐ owned and ‐operated commercial construction business that is exploring financing options for returning to  normal business operations, in the wake of the COVID‐19 crisis.    VII. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 4:50 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.