Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2020-02-06Approved: 2/27/20 108 E. Green St.  Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, February 6, 2020    Members: Svante Myrick, Chair; Karl Graham; Chris Proulx; Eric Rosario; Laura Lewis (Common  Council Liaison)  Excused: Tracy Farrell, Vice‐Chair  Staff:  Nels Bohn; Anisa Mendizabal; Charles Pyott  Guests:  Bruce Adib‐Yazdi, Vecino Group New York, LLC   Rick Manzardo, Vecino Group New York, LLC   Jennifer Tavares, President, Tompkins County Chamber of Commerce  Tom Knipe, City of Ithaca, Deputy Director of Economic Development  Jason Molino, Tompkins County Administrator    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:36 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Public Comments (3‐min. maximum per person)  The following Public Comments all addressed the Green Street Garage Mixed‐Use Urban Renewal Project  and proposed conference center.     JOSEPH GALEOTALANZA, Canopy by Hilton Hotel, noted the conference center would help create  enough year/week‐round business for hotels to provide consistent regular schedules/employment  for their staff, as well as support The Commons and wider community.    CATHY HART, Ithaca Marriott Downtown on The Commons, noted she would like to reiterate  Galeotalanza’s comments, adding that the downtown Ithaca hospitality and retail community is  effectively only a 7‐month/year business, given its reliance on students.  Transforming it into a  consistent 11‐ or 12‐month/year business cycle would be enormously valuable.    DEIRDRE KURZWEIL, Sunny Days of Ithaca, noted she understands the risks involved with the  conference center, but there are also tremendous potential rewards associated with it.  Small local  businesses already take large risks.  The conference center would lead to repeat business for  nearby shops and restaurants, augmenting and complementing their customer base, since visitors  and locals shop differently.    IURA Minutes  February 6, 2020  Page 2 of 10  FRED SCHOEPS, 104 E. State St., noted the conference center would effectively serve as a marketing  tool for Ithaca throughout the year, generating new business and exposing new people to the city.   It would also create another valuable community meeting space.    PATRICIA BROWN, Integrated Business Ventures, appreciated Kurzweil’s comments about the risks  many small business owners take, many of whom either do not pay themselves at all, or do not  earn a living wage.  The conference center should be viewed as an opportunity, rather than a risk.    PAUL DEBBIE, Boyce Thompson Institute (BTI), noted the conference center would provide BTI and  similar local organizations with a place to host large meetings, rather than having to travel to other  cities.  For example, it would be wonderful if BTI could host the Association of Independent  Research Institutes’ (AIRI) annual meeting in Ithaca.      SHARI KORTHUIS expressed opposition to the conference center.  She very much supports the City’s  Green New Deal (GND), which the conference center seems incompatible with.  There is  considerable risk associated with the conference center, given the uncertainty in the country’s  business cycle and overvaluation of the stock market.  The conference center would also end up  contributing to the lack of affordability in downtown Ithaca and push more community residents  out of the city.      MACK TRAVIS, Center Ithaca, noted he has been developing properties in Ithaca for decades, and has  watched the city experience incredible growth over that time, led by the efforts of the Downtown  Ithaca Alliance (DIA), Industrial Development Agency (IDA), and other organizations.  He is  impressed with Vecino’s past work and portfolio.  The company genuinely seems to give back to  the communities it works in.  The conference center would complement many other recent local  property development projects.        IV. Agency Member Response to Public Comments  Myrick remarked he supports the conference center for most of the reasons articulated today.  It  is an opportunity to reverse Ithaca’s population exodus and bring more people into the  community.  While economic growth can pose some challenges of its own, they are far more  desirable than the alternative.  It is also critical to diversify the local economy and not remain  disproportionately reliant on higher education and the student‐driven economy.  He added the  IURA received several supportive letters from the public and local organizations about the  conference center.    Lewis noted Common Council voted unanimously in favor of the conference center.  Common  Council members have asked numerous pointed questions throughout the process.  While the  conference center would be a calculated risk, she believes it would be worth it.  A conference  center would support restaurant and hotel employees, who are not in high‐wage jobs.  Many  people coming to the conference center would be visiting Ithaca for the first time and would be  more likely to return.  In terms of the Green New Deal (GND), locating the conference center  downtown would enable visitors to walk, rather than drive, to restaurants and shops, which would  be consistent with the GND. IURA Minutes  February 6, 2020  Page 3 of 10    V. Review of Meeting Minutes: December 23, 2019  Proulx moved, seconded by Graham, to approve the December 23, 2019 minutes with no  modification.    Carried Unanimously: 4‐0    VI. Green Street Garage Mixed‐Use Urban Renewal Project  A. Western & Center SecƟon ― Asteri (Vecino Group NY, LLC)   VERSION 1 ― ORIGINAL CONCEPT:  11 stories, 218 affordable units, 2‐story 49,000 SF conference  center, 350 parking spaces (excludes east section of garage)   VERSION 2.1 ― EXCLUDES CONFERENCE CENTER:  8 stories, 173 affordable units, 1‐story 9,000 SF  commercial (light‐gauge steel construction like City Centre)   VERSION 2.2 ― EXCLUDES CONFERENCE CENTER:  12 stories, 273 affordable units, 1‐story 9,000 SF  commercial (structural steel construction like Harold’s Square)  1. Project Status & Schedule Report  Nels remarked that numerous parties have been working on developing the project, including determining  the feasibility of a conference center.        Manzardo explained the project’s principal driver is the affordable housing component and associated  December 2020 NYS funding deadline.  The project would need to receive Site Plan Approval by November  2020, which is the basis for the March 2020 conference center decision deadline.  Manzardo noted the  project would also include a supportive housing component; and Vecino has been consulting with the  Continuum of Care (CoC) to identify local supportive housing needs.      Adib‐Yazdi explained he recently replaced Molly Chiang on the project development team.  Multiple  companies and organizations have been collaborating on the project, including: Whitham Planning &  Design; HUNT Engineers, Architects, Land Surveyors & Landscape Architect, DPC; Taitem Engineering, PC;  and Welliver.  The project is currently in the conceptual design phase, but once a decision has been made  about the conference center, it will move into schematic design.      Rosario indicated he generally supports the conference center.  He asked if the conference center space  could be repurposed, if it is not as successful as hoped.  Adib‐Yazdi responded that the conference center  would be a unique structure, due to its large ballroom.  While converting the ground level would be  comparatively easy, converting the 22‐foot tall ballroom would be more challenging, although certainly  feasible.  If parking demand decreases at some point in the future, parts of the garage could also be  repurposed for another use.     IURA Minutes  February 6, 2020  Page 4 of 10  2. Proposed Conference Center Financing Plan  Bohn walked through some of the major features of the proposed conference center financing plan:   Primary funding would come from a City room tax and lodging/hospitality industry contributions to a  Special Benefit Assessment District fund    Vecino would secure private financing, enabled by a 30‐year municipal City‐County lease guarantee   Multiple reserve funds would be established at the outset of the project: Operating Reserve Fund;  Furniture, Fixtures, & Equipment (FF&E)/Capital Replacement Fund; Rental Reserve Fund; Developer  Operating Reserve Fund; and possibly an additional City reserve fund from room tax revenues  collected prior to project completion    The conference center itself would not reap the economic benefits, but by hotels, restaurants, and  retail businesses   Downtown Ithaca Alliance (DIA) would enter into a long‐term lease with Vecino for the conference  center    Rosario asked if the Special Benefit Assessment District would be restricted to hotels located in the City.   Bohn replied that while the vast majority of hotel rooms are located downtown, the Special Benefit  Assessment District would need to include all hotels in the City.  The district would not need to be defined  geographically, so there would be some flexibility in how it would be structured.      Graham asked why only hotels located in the City would be included, since hotels outside the City would  also likely benefit from the conference center.  Bohn replied the original plan was to establish a Tourism  Improvement District (TID) for all hotels over a certain size in Tompkins County, which would require  approval by the Tompkins County Legislature.  It was subsequently determined that would not be possible  under County law.  A shared City‐County financial guarantee, however, could include some arrangement  for hotels outside the City.  Bohn noted the Special Benefit Assessment District would be established on a  voluntary basis and would need to be negotiated.      Graham remarked that since City taxpayers would ultimately serve as the financial backstop for the  conference center, the City should pursue every opportunity to obtain contributions from those who  would most benefit from it.  Bohn replied that particular sentiment was expressed numerous times at  both County and Common Council meetings.    Knipe added the $1.9M room tax projection does not include potential contributions from Airbnb, but the  City would aggressively pursue a voluntary contribution from the company.      Proulx asked why it is assumed the $1.9M in room tax revenue would not increase over time.  Knipe  replied the intent was to take the most conservative approach with the financial model, in order to  mitigate the overall risk.    Proulx asked why the Annual Cash Flow Projection shows a $229,000.00 Vecino rent abatement.  Bohn  replied that Vecino needs to show a strong debt‐coverage ratio, so it needs to collect rent at a level 20%  above its debt service.  Any surplus could be paid back into the project.   IURA Minutes  February 6, 2020  Page 5 of 10    Graham asked who would be responsible for financing a possible re‐configuration of the conference  center space, should that become necessary.  Bohn replied the dedicated revenue stream would continue  for 30 years to cover those kinds of costs.  And as long as the conference center rent is paid, the City‐ County financial guarantee would not need to be drawn upon.     Myrick wondered what the process would be if demand for conferences were to plummet in 15 years and  the hotels indicate they no longer want to contribute.  Bohn replied the City would need to initiate a long  process of negotiation.  But the building would remain a viable operating enterprise in a desirable location.   There will inevitably be fluctuations in the conference center’s financial outlook.  Bohn does not anticipate  much of a need to rely on the City‐County financial guarantees.      Graham asked if the State would be likely to approve the increased room tax.  Bohn replied it seems very  likely.    Proulx remarked that he works at an organization that operates conferences.  It has been legitimately  questioning the extent to which demand will exist for conferences in the future; so there is admittedly  some risk associated with a conference center.  Establishing the project as a collaborative risk, however,  would be the best path forward for mitigating the risk.    Graham noted one of today’s Public Comments demonstrated how important it will be for the City to  clearly delineate all the benefits of the proposed conference center.  Although he personally supports it,  City officials need to make the case for it to the public.    3. Feasibility Determination of Conference Center Financing Plan    Moved by Myrick, seconded by Rosario:    Feasibility Determination of Conference Center Financing Plan ―  West & Center Sections of Green Street Garage Mixed‐Use Urban Renewal Project     WHEREAS, on August 29, 2019, the IURA conditionally approved the Disposition and Development  Agreement with Vecino Group New York, LLC (Vecino) for the west and center sections of the  Green Street garage mixed‐use urban renewal project (Project), and     WHEREAS, the IURA further amended the Exclusive Negotiation Agreement (ENA) for the Project to  establish a deadline for joint determination by the IURA and Vecino to include or exclude the  conference center from the project based on the feasibility of the proposed conference center  financing plan, and     WHEREAS, the proposed financing plan requires establishment of an annual revenue stream of  approximately $1.9 million from the hospitality sector and a 30‐year municipal rent guarantee, and  IURA Minutes  February 6, 2020  Page 6 of 10  WHEREAS, on February 4, 2020, the Tompkins County Legislature is scheduled to consider a  resolution to establish a conceptual fiscal commitment for the proposed conference center project,  and    WHEREAS, on February 5, 2020, the City of Ithaca Common Council is scheduled to consider a  resolution to commit to pursue a City of Ithaca hotel occupancy tax and to provide a shared  financial guarantee with Tompkins County for the conference center project, and     WHEREAS, should New York State not support establishment of a new City hotel room occupancy  tax, the City expresses its interest and support to pursue establishment of a special benefit  assessment, such as City tourism improvement district, which can be established through local  action, and     WHEREAS, Vecino indicates they require firm commitments for the financing plan in place no later  than March 4, 2020 to meet their timeline to close on financing for the affordable housing  component of the project by December 31, 2020, and    WHEREAS, if the conference center is excluded from the project, the conference center will be  replaced with ground floor commercial use and an additional 55 housing units, bringing the total  affordable housing count to approximately 273 units, and      WHEREAS, after review of the financing plan and Vecino/IURA joint consideration of the outcomes  of proposed resolutions before the Tompkins County Legislature and City of Ithaca Common  Council, now, therefore be it    RESOLVED, the IURA, upon consultation with Vecino, finds the financing plan for the conference  center is feasible, subject to the following conditions:     By March 4, 2020, a memorandum of agreement between the City of Ithaca and Tompkins  County to define the roles and responsibilities for the shared financial guarantee is  authorized to be executed by each party, and   By March 4, 2020, a memorandum of agreement between the City of Ithaca and Vecino  Group New York, LLC is authorized to be executed by the City of Ithaca Common Council to  commit to enter into a legally binding lease guarantee for the Conference Center, and    The above listed memoranda of agreements are fully executed by March 16, 2020,     And be it further,    RESOLVED, that should the conditions not be satisfied, the conference center shall be excluded  from the Green Street garage mixed‐use urban renewal project, and be it further    RESOLVED, the deadlines above may be extended only with written approval from Vecino Group  New York, LLC.      Carried Unanimously: 4‐0  IURA Minutes  February 6, 2020  Page 7 of 10    B. Eastern Section: Rothschild Building (Ithaca Properties, LLC) ― Project Update  Bohn reported that ever since Ithaca Properties, LLC was designated the preferred developer, it has  been developing elements of its proposal, before returning to the Economic Development Committee  (EDC).  Ithaca Properties submitted a purchase agreement for the air rights above the garage, which  the City Attorney’s Office is now reviewing.  Bohn noted that Hotel Ithaca, LLC (Ithaca Marriott) has the  option to acquire the air rights for $1, which could be an impediment to the project.  Both companies  have been corresponding with each other.  A December 2019 letter from the hotel informed the City of  its intent to relinquish its purchase option subject to several contingencies, including but not limited to  reconstruction of the existing public parking.  Common Council will review the purchase agreement.      VII. Neighborhood Investment Committee (NIC)  A. 2018 AcƟon Plan ― INHS 402 S. Cayuga St. (2018 Project #3): Reduce Homebuyer Cash Contribution  Graham explained that the Committee reviewed and approved the resolution.      Moved by Graham, seconded by Rosario:    HUD EnƟtlement Program: 2018 AcƟon Plan Project #3, 402 S. Cayuga St. (CHDO) ― ReducƟon of   Homebuyer Minimum Cash Contribution for 2‐Bedroom Townhome    WHEREAS, §92.254 (f) of the 2013 HOME Final Rule requires the grantee to adopt written policies  for:  1. Underwriting standards for homeownership assistance;  2. Responsible lending;  3. Refinancing loans to which HOME loans are subordinated; and      WHEREAS, pursuant to an executed agreement dated 2/14/13, the City of Ithaca authorized the  IURA to act as lead agency to plan, administer, implement and monitor HUD Entitlement grant funds  awarded to the City of Ithaca, and     WHEREAS, on 2/27/14, the IURA adopted homebuyer policies developed in consultation with Ithaca  Neighborhood Housing Services, Inc., who has operated a homebuyer education and lending  program for over 20 years, and    WHEREAS, IURA’s Homebuyer Policies specify a fixed amount of $2,500 for the homebuyer’s  standard minimum contribution, and    WHEREAS, INHS policies set 2% of the purchase price as its standard minimum homebuyer  contribution, and    WHEREAS, according to HUD CPD Notice 18‐09, Participating Jurisdictions’ Homebuyer Program  Policies may set either a fixed amount or a percentage of a the total purchase price as the  homebuyer’s standard minimum contribution, and  IURA Minutes  February 6, 2020  Page 8 of 10    WHEREAS, 2% of the $115,000 anticipated purchase price for the affordable 2‐bedroom townhome  at 402 S. Cayuga Street yields an INHS minimum homebuyer contribution of $2,300, and     WHEREAS, this unit’s INHS minimum homebuyer contribution is $200 less than the IURA‐specified  minimum homebuyer contribution, and    WHEREAS, IURA’s HOME Homebuyer Program Policies allow for a reduced homebuyer contribution,  if approved by the IURA based on extenuating circumstances, and    WHEREAS, the smaller of the two standard minimum homebuyer contributions will increase benefit  to a low‐to moderate‐income homebuyer, therefore be it    RESOLVED, that per its HOME Homebuyer Policies, adopted 2/27/14, IURA hereby reduces the  standard minimum homebuyer contribution from $2,500 to $2,300 for the 2‐bedroom townhome at  402 S. Cayuga Street.     Carried Unanimously: 4‐0    B. Committee Chairperson Report  None.    VIII. Governance Committee (GC)    A. Committee Chairperson Report  Rosario reported the Committee discussed a list of potential candidates to fill its vacancy, which will be  presented to the Mayor.     IX. Other New/Old Business  A. Review of IURA Financials: December 2019  Bohn reported virtually all HUD Entitlement Program projects are progressing well, except the 2018  Neighbor to Neighbor Homeowner Rehab and Domestic Violence Center Renovation projects.  The  IURA’s CDBG Spend‐Down Ratio is on track to comply with the annual threshold HUD requires to be  met by June 1st.      Bohn reported all loans are current, except Finger Lakes School of Massage, which IURA is seeking to  collect.     Bohn reported all lease payments are now current.    IURA Minutes  February 6, 2020  Page 9 of 10  B. IURA Chairperson Report  Myrick reported that Common Council passed a resolution reinstituting the City’s Apprenticeship  Incentive Program for Public Works Contracts, which would provide an incentive of $5 per hour for  apprentices on City contracts.    C. Common Council Liaison Report  Lewis reported that Common Council’s most recent meeting was productive, including clarifications of  the definition of neighborhood gardens vs. community gardens and the role of public art role in City  parks.  She added that the Industrial Development Agency (IDA) recently approved $15,000 in funding  for design‐related costs associated with the proposed conference center; and there appears to be  interest in exploring additional funding for the conference center from Tompkins County Area  Development (TCAD).    D. Staff Report    Annual Audit  Bohn reported the agenda packet includes an engagement letter from Insero & Co. Certified Public  Accountants, LLP, regarding the annual audit taking place this week, for which there is a 3/31/20 New  York State Authorities Budget Office (ABO) deadline.  The auditors choose the focus of a single audit  every year and the Community Development Block Grant (CDBG) Program was selected this year.  Also  in the agenda packet is a HUD letter addressed to the City, indicating HUD reviewed the City’s FY2018  Single Audit Report and identified one finding regarding the City’s Capital Projects Accounting process  (which is prone to error).    Enterprise NYS Anti‐Displacement Learning Network  Mendizabal reported that Ithaca was selected to participate in the Enterprise NYS Anti‐Displacement  Learning Network.  In partnership with the New York State Attorney General, PolicyLink, and the  Center for Community Progress, Enterprise is supporting 10 municipalities/counties in the state to  work collaboratively with local stakeholders to identify and implement high‐impact anti‐displacement  strategies to reduce or prevent the displacement of the most vulnerable populations, particularly low‐  income households and/or people of color.  Over the course of up to two years, participants receive  peer learning opportunities, one‐on‐one technical support, and up to $25,000 in funding.  The program  will also offer up to $10 million in additional grants to implement high‐impact strategies locally.  The  program has three phases:    1. Municipal teams learn about various strategies to address displacement through webinars and  peer‐to‐peer discussions.  2. Each municipal team will receive up to 20 hours of technical assistance from Enterprise’s consultant  team to select an anti‐displacement strategy and develop a plan to implement the strategy.  In this  phase, each team may submit a funding request of up to $1 million to Enterprise to implement its  strategy.  3. Municipal teams that have been awarded implementation funding will execute their strategies.    IURA Minutes  February 6, 2020  Page 10 of 10    Ithaca’s team comprises:  Anisa Mendizabal, Laura Lewis, Nia Nunn (Associate Professor, Ithaca  College), Carl Feuer (Robin Fund), Liddy Bargar (Coordinator of Housing Initiatives, Human Services  Coalition), and Johanna Anderson (INHS).  Displacement was one of the goals identified in the City’s  2017 Assessment of Fair Housing (AFH):  “Prevent displacement in neighborhoods where there is either  an established trendline of displacement or imminent threat of displacement (i.e., adjacent high‐value  neighborhoods with few for‐sale homes.”    Proposed Revision to HUD Affirmatively Furthering Fair Housing (AFFH) Rule  Mendizabal reported that the Neighborhood Investment Committee (NIC) will be preparing remarks on  HUD’s recently proposed ‘improved’ Affirmatively Furthering Fair Housing (AFFH) rule.  The proposed  rule appears to focus more on removing regulatory barriers associated with the original AFFH rule,  than genuinely enforcing or supporting protections enumerated in The Fair Housing Act.  Mendizabal  added the proposed rule could negatively impact future funding of some communities, since HUD  would evaluate a jurisdiction’s compliance based on largely arbitrary ratings not directly associated  with fair housing (e.g., Fair Market Rents, housing vacancy rates).  Mendizabal does not fully  understand how HUD would implement the new rule.  She is also concerned about HUD’s proposal to  penalize communities who have adjudicated fair housing cases.    Ithaca Housing Authority (IHA) Funding Application  Bohn reported the IHA is pursuing HUD’s Rental Assistance Demonstration (RAD) program, which allows  a Public Housing Agency to leverage public and private debt/equity for reinvestment in its public housing  stock (essentially converting public housing into an INHS‐like role).  IHA will likely submit a 2020 funding  application to the IURA for additional funding for the program.     X. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 10:34 A.M.    — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.