Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2019-12-17 Approved: 2/11/20  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 P.M., Tuesday, December 17, 2019  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Chris Proulx, Chair; Doug Dylla, Vice‐Chair; Leslie Ackerman; Charles Hamilton  Excused:  None   Vacancies:  2  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott  Guests:  Jeffrey Rimland, Ithaca Properties, LLC    James Trasher, CHA Design/Construction Solutions    I. Call to Order   Chair Proulx called the meeting to order at 3:30 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Review of Meeting Minutes: October 15, 2019  Dylla moved, seconded by Hamilton, to approve the October 15, 2019 minutes, with no modifications.    Carried Unanimously: 4‐0    IV. Green Street Garage Redevelopment Urban Renewal Project  A. Western & Center Sections of Project Site: Asteri (Vecino Group of New York, LLC) ― Project Update   VERSION 1 ― ORIGINAL CONCEPT:  11 stories, 218 affordable units, 2‐story 49,000 SF conference center,  350 parking spaces (excludes east section of garage)   VERSION 2.1 ― EXCLUDES CONFERENCE CENTER:  8 stories, 173 affordable units, 1‐story 9,000 SF  commercial (light‐gauge steel construction like City Centre)   VERSION 2.2 ― EXCLUDES CONFERENCE CENTER:  12 stories, 273 affordable units, 1‐story 9,000 SF  commercial (structural steel construction like Harold’s Square)    Bohn explained the project proposal was brought before the Board of Public Works (BPW) to determine if  it was acceptable to it.  BPW recommended it to Common Council, with the caveat that a dedicated fund  be established for maintenance and repair of the parking garage.  Common Council subsequently voted  unanimously in favor of approving the Disposition and Development Agreement (DDA), as part of a  preliminary non‐binding determination.   IURA EDC Meeting Minutes  December 17, 2019        Bohn noted the majority of Common Council members approved of the ‘City Hall Plaza’ concept described  at the last Committee meeting.  The project will eventually return to Common Council for a Public Hearing  and a final decision, after Environmental Review and Site Plan Review.    Bohn explained the developer will now submit its proposal to the Planning & Development Board in  January 2020.  Construction is expected to begin in May 2021, if approved.  One remaining question is  whether the conference center would be part of the project, which will depend on its financial feasibility,  including New York State funding and a financial commitment from the hospitality sector.  Bohn expects  the hospitality sector could fund the conference center at $1.8M/year, while a New York State grant of $5‐ 7M will be necessary to close the remaining financial gap.  The IURA may know as soon as December 19,  2019 about the status of some of the State’s funding.  Bohn added both the City and County would also  need to provide some level of financial guarantee for the conference center, in the event of any shortfalls.        Bohn noted the following Housing Profile for the two proposed projects was included in the meeting  materials:     IURA EDC Meeting Minutes  December 17, 2019            B. Eastern Section of Project Site: Rothschild Building (Ithaca Properties, LLC) ― Determination of  Project Acceptability  Bohn indicated the Committee needs to formally determine if the proposed project is acceptable, in terms of  all the major elements.      Trasher walked through an overhead presentation of the proposed project, including the images/plans  below.      (continued on next page)      IURA EDC Meeting Minutes December 17, 2019    IURA EDC Meeting Minutes December 17, 2019     IURA EDC Meeting Minutes December 17, 2019    Trasher briefly described some of the project components itemized in his December 10, 2019 letter:   13‐story mixed‐use building with frontage along The Commons and East Green Street   approximately 260 apartments, including studio and 1‐ & 2‐bedroom configurations   179 parking spaces   10% of proposed housing units would be affordable at 80% Area Median Income (AMI), depending on  Community Investment Incentive Tax Abatement Program (CIITAP) financing   ground floor of existing Rothschild Building would be renovated to include amenity spaces (e.g., club  room, community spaces, fitness center).     interior pedestrian connection from new building lobby at East Green Street to The Commons (serving  as the building’s front entrance)    Bohn noted the Industrial Development Agency (IDA) indicated it does not fully support the approach  being used to increase affordable housing, since:  (1) IDA lacks the resources and expertise to monitor and  enforce a 30‐year affordability term; and (2) IDA does not believe the amount of local subsidy, exceeding  $200,000/unit over 30 years, is a cost‐effective means to expand the affordable housing supply.    Proulx asked which retail businesses would be displaced during construction and what kind of financing  would be available to assist them.  Trasher replied he would need to consult with Jared Hutter, Aptitude  Development, LLC, in terms of the financing question, but the two displaced businesses would be Sunny  Days and Home Green Home.     Dylla expressed significant concern with the 13‐story height, which seems particularly tall for downtown  Ithaca.  Trasher replied that height meets Zoning Code requirements.  Rimland added there would only be  10 stories of actual housing units.      Proulx remarked the project proposal has certainly improved since the last time the Committee saw it.   While he appreciates Dylla’s concerns about building height, the project would undoubtedly attract many  more people downtown and generate a significant economic impact.      Ackerman noted that one item in the proposed resolution indicates the number of affordable units would  only be distributed between efficiencies and 1‐bedroom units.  She would much prefer to see them  distributed across a wider range of unit sizes.     Rimland replied the amount of financial support the IDA would need to provide to make the larger units  affordable would be substantially more than currently proposed or anticipated, although he could  certainly explore that as a goal, subject to securing additional financial incentives.    Hamilton moved, seconded by Ackerman:    IURA Endorsement of Project Definition of Urban Renewal Project   at Eastern Section of Green Street Garage Project Site    WHEREAS, on June 27, 2019, the IURA designated Ithaca Properties, LLC as a “qualified and eligible  sponsor” to potentially acquire air rights at the eastern section of the Green Street Garage site at 120  E. Green Street, Ithaca, NY, to undertake an urban renewal project, and   IURA EDC Meeting Minutes  December 17, 2019        WHEREAS, the IURA seeks urban renewal projects that improve the social, physical and economic  social characteristics of the project site and expand access to quality affordable housing, and      WHEREAS, upon review of the conceptual plans for the proposed urban renewal project, the IURA  identified the following issues to be satisfactorily addressed prior to approving an urban renewal  project:   A. Sales price of project site (air rights);  B. Proposed lease terms to City for rebuilt parking decks;  C. Preliminary project schedule;  D. Projected net increase in property tax revenues generated by the project;  E. Compliance with Tompkins County Industrial Development Agency (IDA) implementation of the  City Community Investment Incentive Tax Abatement Program (CIITAP) affordable housing policy  if CIITAP incentives are sought for the project (20% affordable units at 75% AMI required if  sufficient incentives are provided to retain financial feasibility of the project);  F. Compliance with street‐level active use requirement;  G. Coordination with Marriott Hotel ownership regarding interim parking until newly constructed  eastern decks are available for public parking;  H. Approach by Marriott Hotel ownership to waive/exercise their option to purchase the site if the  City conveys or decommissions the eastern parking decks; and     WHEREAS, the 12/10/19 revised project plans and on‐going negotiation with the City and other  stakeholders satisfactorily address all the above issues, except the Sponsor’s proposed workforce  housing commitment has yet to be reviewed by the IURA, and     WHEREAS, the IDA has not adopted a revised CIITAP policy to implement the City’s recommended  CIITAP affordable housing policy, leaving the Sponsor in an uncertain position regarding IDA incentives  available to support inclusion of below‐market rate housing, and    WHEREAS, the IDA has raised the following concerns with the City’s CIITAP recommendation:   the IDA lacks resources and expertise to monitor and enforce a 30‐year affordability term; and   the amount of local subsidy exceeding $200,000/unit over 30 years is not a cost‐effective means to  expand the supply of affordable housing, and    WHEREAS, the Sponsor proposes to provide a minimum of 10% of the housing units to be leased at  rents affordable to a household earning 80% of Area Median Income (AMI), provided such workforce  units are distributed pro rata among efficiency and one‐bedroom units, and    WHEREAS, the Sponsor further conceptually agrees to include additional below‐market rate housing  affordable to households earning 80% AMI in the project, up to but not to exceed 20% of the total  housing units, provided the project remains financially feasible, and  IURA EDC Meeting Minutes  December 17, 2019        WHEREAS, the Sponsor has indicated that its primary metrics to determine financial feasibility are  satisfying the lender’s required debt service coverage ratio and the cash‐on‐cash return to investors;  and    WHEREAS, the Sponsor has prepared a draft pro forma based on provision of 10% below‐market rate  units at 80% AMI and receipt of projected IDA incentives, and    WHEREAS, the Sponsor has indicated the draft pro forma for the project (with 10% workforce  housing) is financially feasible at an average annual cash‐on‐cash return of 8.0% over the first 8 years  of occupancy, and     WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter and recommend the  following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA endorses Ithaca Properties, LLC’s proposed $90 million urban renewal  project for the eastern section of the Green Street Garage Urban Renewal Project site as generally  described in the 12/10/19 submission subject to the following clarifications and conditions:     Project Program:  Below grade private parking spaces (47+/‐ spaces)   Reconstruction of public parking decks (137+/‐ spaces)   Street level actives uses (retail, commercial, lobby)   9‐10 upper levels of rental housing (230‐260+/‐ units of rental  housing)    Workforce Housing Goal:  20% of total housing units shall be occupied and affordable to  households earning up to 80% of AMI, subject to sufficient IDA  and other incentives to retain overall project financial  feasibility with an average cash‐on‐cash return of at least 8%.   Workforce housing units shall be distributed pro rata across all  unit sizes   Workforce housing units shall be similar in size to market rate  units   Workforce housing units shall share the lobby with market rate  units    Regulatory period: 30 years.    Minimum Workforce Housing  Commitment:    10% of total housing units shall be occupied and affordable to  households earning up to 80% of AMI.    Workforce housing units may be distributed pro rata to  efficiencies and one‐bedroom unit categories.   Workforce housing units shall be similar in size to market rate  units   Workforce housing units shall share the lobby with market rate  IURA EDC Meeting Minutes  December 17, 2019      units   Regulatory period: 30 years.    Construction Impact  Mitigation  Sponsor shall submit a plan satisfactory to the IURA to address any  business involuntarily displaced by the project.       And be it further,     RESOLVED, the IURA shall prepare a proposed Disposition and Development Agreement (DDA) upon  completion of negotiations between the Sponsor and the City/IURA regarding the purchase  agreement aspects of the DDA, including but not limited to terms for City lease of reconstructed  public parking, and be it further    RESOLVED, the IURA agrees to monitor and enforce required workforce housing in the project  subject to receipt of an annual fee from the Sponsor to cover costs incurred.    Carried: 3‐1  Opposed: Dylla    V. New Business  A. Cayuga Green Urban Renewal Project: Request for Various Assignments & Consents to Facilitate Sale  of The Lofts on Six Mile Creek & Cayuga Place Projects  Bohn explained the current owner is seeking to sell The Lofts and Cayuga Place.  It has asked the IURA and  the City to assign the parking connector between The Lofts and the parking garage, as well as agree to  some other assignments and corrective legal instruments.  IURA loans would be repaid in full at the time of  sale.  Bohn does not see any substantive reasons to deny the request.    Hamilton moved, seconded by Dylla:    Cayuga Green Urban Renewal Project ― Conveyance of Various Private Sector Components    WHEREAS, the Cayuga Green public‐private project includes the following major components:    235 S. Cayuga Street – a 679 public parking garage with 23,000 sq. ft. of ground floor  commercial space;   131‐135 E. Green Street – Cayuga Place with 68 apartments and 20,000 square feet of  commercial space;   120 E. Green Street – an 11,000 sq. ft. 5‐screen cinema (Cinemapolis);    217 S. Cayuga Street – The Lofts at Six Mile Creek, a 46 unit residential building with pedestrian  connector to the Cayuga garage;   The 600 linear foot public Six Mile Creek Walk; and  IURA EDC Meeting Minutes  December 17, 2019      WHEREAS, the IURA’s private sector partners, Cayuga Green Apartments, LLC, successor‐in‐interest to  Cayuga Green, LLC, and The Lofts on Six Mile Creek, LLC, have entered into purchase and sale  agreements to convey 131‐135 E. Green Street (Cayuga Place) and 217 S. Cayuga Street (The Lofts on  Six Mile Creek) to HH Cayuga Place Property, LLC and HH Cayuga Lofts Property, LLC, respectively, and     WHEREAS, the IURA received requests for various consents, assignments, corrective instruments and  approvals to facilitate the proposed conveyance, and     WHEREAS, outstanding IURA loan balances totaling approximately $880,000 issued to The Lofts on Six  Mile Creek, LLC and Cayuga Green, LLC will be paid in full upon conveyance, and       WHEREAS, the proposed conveyance will not impact operation or ownership the Cayuga public  parking garage, the Six Mile Creek Walkway, Cinemapolis, or the ground floor tenants at the Cayuga  Garage, and    WHEREAS, the Economic Development Committee reviewed this matter at their December 17, 2019  meeting and recommend the following; now, therefore, be it    RESOLVED, the Ithaca Urban Renewal Agency hereby approves the consents, assignments, corrective  instruments and agreements requested by Cayuga Green Apartments, LLC, successor‐in‐interest to  Cayuga Green, LLC, and The Lofts on Six Mile Creek, LLC, necessary to facilitate conveyance of the  Lofts on Six Mile Creek and Cayuga Place projects, including but not limited to the following:    RE: Lofts on Six Mile Creek, 217 S. Cayuga Street  1. Consent to the assignment and applicable estoppel agreement of the Walkway Agreement from  The Lofts on Six Mile Creek, LLC to HH Cayuga Lofts Property, LLC;  2. Consent to the assignment and applicable estoppel agreement of the Parking Agreement from The  Lofts on Six Mile Creek, LLC to HH Cayuga Lofts Property, LLC;  3. Consent to the assignment of the Payment in Lieu of Tax Agreement from The Lofts on Six Mile  Creek, LLC to HH Cayuga Lofts Property, LLC;    RE: Cayuga Place, 131‐135 E. Green Street  4. Consent to the assignment of the Payment in Lieu of Tax Agreement from Cayuga Green  Apartments, LLC successor‐in‐interest to Cayuga Green, LLC, to HH Cayuga Place Property, LLC;  5. Amendments, filings, releases, and conveyances to exclude Parcel F of the Cayuga Green project  (the small parcel containing the former helix entrance/exit to the Green Street parking garage)  from various deeds and/or lease, sublease, leasehold mortgage and assignment of rents  agreements associated with 2003 Cayuga Green tax‐exempt revenue bond financing,  and be it  further    RESOLVED, the IURA Chairperson is hereby authorized, subject to advice of IURA legal counsel, to  execute any and all necessary documents to implement this resolution.    Carried Unanimously: 4‐0  IURA EDC Meeting Minutes  December 17, 2019          B. Cherry Street Industrial Park: Release Deed Restrictions  Bohn explained, originally, in the 1980s, no Site Plan Review, Environmental Review, or Stormwater  Management standards were in place; and Zoning Requirements for the Cherry Street Industrial Park were  significantly different than exist today.  At that time, the IURA established certain lease covenants to  ensure a minimal degree of quality for the properties it owned.  Today, however, Site Plan Review,  Environmental Review, and Stormwater Management standards are all well‐established, and the City  recently rezoned the Waterfront district, so the lease covenants are no longer necessary.       Dylla moved, seconded by Hamilton:    Release of IURA Cherry Street Industrial Park Deed Restrictions    WHEREAS, the IURA imposed certain lease and deed restrictions on all parcels in the Cherry Street  Industrial Park to regulate certain architectural, dimensional and site plan standards to ensure a  minimum quality of development in  the industrial park, and    WHEREAS, the industrial park was developed in the 1980s prior to adoption of site plan review and  waterfront design guidelines currently in place, and    WHEREAS, the deed restrictions reinforce various zoning requirements in effect in 1980, and    WHEREAS, in 2017, the City adopted revised zoning for the waterfront zone, including the Cherry  Street Industrial Park, that differ significantly from prior zoning, and    WHEREAS, the deed restrictions restrict Cherry Street Industrial Park properties from taking  advantage of revised land use regulations governing the waterfront area, and    WHEREAS, the City now has a robust site plan review process in place to manage the issues  contained in the deed restrictions, and    WHEREAS, the lease and deed restrictions apply to parcels located at the following addresses:   230 Cherry St. (tax parcel #96.‐2‐1.5)   232 Cherry St. (tax parcel #96.‐2‐1.4)   233 Cherry St. (tax parcel #96.‐2‐1.8)   236 Cherry St. (tax parcel #96.‐2‐1.3)   239 Cherry St. (tax parcel #96.‐2‐1.9)   240 Cherry St. (tax parcel #96.‐2‐1.1)   241 Cherry St. (tax parcel #96.‐2‐1.22)   245 Cherry St. (tax parcel #96.‐2‐1.21)   247 Cherry St. (tax parcel #96.‐2‐1.23), and  IURA EDC Meeting Minutes  December 17, 2019        WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter at its December 17,  2019 meeting and recommends the following action; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA release the Development Restrictions, Conditions, and Covenants for all  parcels in the Cherry Street Industrial Park; and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson is hereby authorized, subject to review by IURA legal counsel,  to execute any and all documents to implement this resolution, including but not limited to a Release  which will be recorded in the Tompkins County Clerk’s Office and cross‐referenced to all parcels  subject to the Restrictions.     Carried Unanimously: 4‐0    VI. Old/Other Business  A. IURA Loan & Lease Payment Report: November 2019  Bohn reported virtually all HUD Entitlement Program projects are progressing well.    Bohn reported all loan repayments are current, except for Finger Lakes School of Massage, due to the  school’s recent bankruptcy and management crisis.  One of the two principals recently declared  bankruptcy, but the IURA is pursuing the other principal (who is actually more likely to repay).    Bohn reported all lease payments are current.    B. Loan Pipeline Report  Bohn reported a kitchen‐supply and home‐goods store remains interested in applying for an IURA loan,  but postponed its opening to Spring 2020.  The IURA should expect to receive an application relatively  shortly.    C. Staff Report  Bohn reported the IURA is beginning its annual HUD Entitlement Program Action Plan process, so the  Committee should expect to review and evaluate several economic development proposals in March 2020.    Bohn noted he continues to work on identifying candidates to serve on the Committee.    VII. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 5:00 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.