Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2019-10-24 108 E. Green St. Approved: 12/23/19  Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, October 24, 2019    Members: Tracy Farrell, Vice‐Chair; Karl Graham; Chris Proulx; Eric Rosario; Laura Lewis (Common  Council Liaison)  Excused: Svante Myrick, Chair  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott; JoAnn Cornish  Guests:  Kate Chesebrough, Whitham Planning & Design, PLLC    Scott Whitham, Whitham Planning & Design, PLLC  Rick Manzardo, Vecino Group of New York, LLC (via telephone)  Brett Bossard, Cinemapolis    I. Call to Order   Vice‐Chair Farrell called the meeting to order at 8:32 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  Bohn asked that one additional item (“Modification to Loan Assistance to GreenStar Cooperative  Market, Inc.”) be added to the agenda, which can be discussed towards the end of the meeting.   No objections were raised.    III. Public Comments (3‐min. maximum per person)  None.    IV. Agency Member Response to Public Comments  None.    V. Review of Meeting Minutes: August 29, 2019  Proulx moved, seconded by Graham, to approve the August 29, 2019 minutes with no  modification.    Carried Unanimously: 4‐0  IURA Minutes  October 24, 2019  Page 2 of 24    VI. Neighborhood Investment Committee (NIC)  A. 2018 Action Plan: Cayuga Flats Project (2018 #7 & CD‐RLF #45) ― Assign Loans to Cayuga Flats, LLC  from INHS  Graham explained that, since the project was allocated Low‐Income Housing Tax Credits (LIHTC), it is  required to establish a for‐profit ownership entity.  INHS subsequently created Cayuga Flats, LLC, a  wholly owned subsidiary of INHS.  The Committee reviewed the request and had no objections to the  assignment.    Moved by Graham, seconded by Rosario:    2018 AcƟon Plan ― Authorize Assignment of Loans to Cayuga Flats, LLC from INHS,   Cayuga Flats Project (2018 Project #7 & CD‐RLF #45)    WHEREAS, the IURA approved a total of $228,662 in CDBG and HOME loan assistance to Ithaca  Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) for the Cayuga Flats project (formerly known as  INHS  Scattered Site Preservation Phase 2) to reconstruct or rehabilitate 29 rental housing units at the  following locations:   203‐209 Elm Street   211 Elm Street   111 W. Clinton Street   406 S. Plain Street   227 S. Geneva Street   502 W. State Street, (Project) and    WHEREAS, $128,662 in CDBG loan funding issued to INHS in 2018 has been expended to support  predevelopment expenses for the Cayuga Flats project and $100,000 in HOME CHDO set‐aside  funding is earmarked for the project in the 2018 Action Plan, and    WHEREAS, INHS has been allocated Low‐Income Housing Tax Credits (LIHTC) to financially assist the  project that requires establishment of a for‐profit beneficial ownership entity to take advantage of  tax credits, and    WHEREAS, INHS has formed  Cayuga Flats, LLC, a for‐profit entity to act as beneficial owner of  the  Cayuga Flats project, and    WHEREAS, the sole managing member of Cayuga Flats, LLC will be a wholly owned subsidiary of  INHS, thereby satisfying HOME CHDO set‐aside requirements that the rental housing project is  “sponsored” and effectively controlled by the CHDO, and    WHEREAS, INHS requests assignment of the CDBG loan and HOME funding award from INHS to  Cayuga Flats, LLC, and  IURA Minutes  October 24, 2019  Page 3 of 24    WHEREAS, at their October 11, 2019 meeting the Neighborhood Investment Committee reviewed  this matter and recommended the following action; now, therefore be it    RESOLVED, that the IURA hereby approves assignment and amendment of the CDBG loan issued in  2018 for the Cayuga Flats project (formerly known as INHS Scattered Site Preservation Phase 2)  from INHS to Cayuga Flats, LLC, and be it further    RESOLVED, that the IURA hereby approves assignment to Cayuga Flats, LLC of the HOME funding  award committed to INHS in the 2018 Action Plan for the Cayuga Flats project, resulting in the  HOME loan agreement be awarded directly to Cayuga Flats, LLC , and be it further    RESOLVED, that the IURA Chair is hereby authorized, subject to review by IURA legal counsel, to  execute an amended CDBG loan agreement and a new HOME loan agreement to implement this  resolution.    Carried Unanimously: 4‐0    B. Committee Chairperson Report  Graham reported the Committee discussed the Finger Lakes Independence Center, Inc. (FLIC) ramp loan  program.  There were some initial concerns the program has not located any ramps in the City of Ithaca  (only in the Town of Ithaca and Tompkins County); however, FLIC is now in the process of installing 3  ramps in the City.    The Committee also listened to a presentation by Michaela Cortright (Catholic Charities of Tompkins/Tioga  Counties) about the A Place to Stay program, which has been modified slightly since its original 2019  application.  Catholic Charities initially planned on leasing a second transitional housing location for the  program, but did not succeed.  The program now plans on providing case management support for 10‐12  very low‐income homeless/at‐risk women.      Graham reported the Committee also discussed water‐quality concerns at Nate’s Floral Estates with  Common Council member Cynthia Brock.  The site was built on top of a former City landfill and seepage  has been discovered migrating into adjacent waterway.  Although the NYS Department of  Environmental Conservation (NYSDEC) determined the seepage does not create a significant health  concern, it does impact environmental quality so it seeks action from the property owner to address  the seeps.  Some residents have complained about the taste of drinking water.  Although the drinking  water comes from the City’s own system, there may be some issues with the distribution pipes.  The  City and IURA both have an interest in resolving any remaining environmental issues and ensuring the  site remains affordable to low‐to‐moderate income residents.     Additionally, the NYSDEC investigation documented subsurface contaminants, but found no pathways  of hazardous exposure to residents. NYSDEC seeks the owner to maintain the surface soil cap over the  former landfill to prevent contact with subsurface contaminants, and enhance it in certain areas that  have been disturbed.   IURA Minutes  October 24, 2019  Page 4 of 24    Proulx asked how many units/people are currently located on the site.  Bohn replied 115 units.    VII. Economic Development Committee (EDC)    A. 2nd Amendment to Loan Agreement: Sunny Days of Ithaca, LLC (CD‐RLF #37)  Proulx explained that, due to problems with IURA’s loan servicer (M&T Bank), invoices and automatic  withdrawals for August, September, and October were never processed.  Given the upcoming holiday  season and its inventory commitments, Sunny Days cannot afford to make a triple payment at this time, so  it requested a temporary 3‐month loan deferment with payments to resume on November 1, 2019.   The Committee had no objections with approving the request.    Moved by Proulx, seconded by Rosario:  Sunny Days of Ithaca, LLC ― 2nd Amendment to Loan Agreement (CD‐RLF #37)    WHEREAS, on May 2, 2014, the IURA issued a $50,000 loan to Sunny Days of Ithaca, LLC (Sunny Days) for a  $125,000 project to open a retail business at 123 S. Cayuga Street (since relocated to 215 E. State Street),  and     WHEREAS, as of September 30, 2019, the loan balance is $9,529.17, and    WHEREAS, the loan is scheduled to be repaid in full on June 1, 2020, and    WHEREAS, Sunny Days has monthly IURA loan payments automatically withdrawn from their bank  account, and    WHEREAS, the IURA’s loan servicer, M&T Bank, has experienced problems with their loan servicing  system resulting in failure to issue invoices and process automatic withdrawals from Sunny Days bank  account for August, September and October, and     WHEREAS, Sunny Days has made inventory purchase commitments based on an assumption that monthly  loan payments were processed on a timely basis and the business was current on the IURA loan, and    WHEREAS, Sunny Days indicates that a triple loan payment will create an unanticipated cash flow  problem, and    WHEREAS, Sunny Days requests a temporary 3‐month loan deferment with payments to resume on  November 1, 2019 and the loan repayment period to be extended for approximately three additional  months to fully amortize the loan, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter at their October 15, 2019  meeting and recommended the following action; now, therefore, be it     IURA Minutes  October 24, 2019  Page 5 of 24  RESOLVED, the IURA hereby approves a requested three‐month deferment of loan repayments for Sunny  Days of Ithaca, LLC (August, September and October payments) and waives any late penalty payments  and accrued interest due to failure to receive loan invoices from July through October 2019, and be it  further    RESOLVED, that the loan agreement be amended to recognize the deferment and extend the term  of the loan to fully amortize the loan, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized  to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously: 4‐0    B. Green Street Garage Mixed Use Urban Renewal Project   VERSION 1 ― ORIGINAL CONCEPT:  11 stories, 218 affordable units, 2‐story 49,000 SF conference  center, 350 parking spaces (excludes east section of garage)   VERSION 2.1 ― EXCLUDES CONFERENCE CENTER:  8 stories, 173 affordable units, 1‐story 9,000 SF  commercial (light‐gauge steel construction like City Centre)   VERSION 2.2 ― EXCLUDES CONFERENCE CENTER:  12 stories, 273 affordable units, 1‐story 9,000 SF  commercial (structural steel construction like Harold’s Square)    1. Western & Center Section – Asteri (Vecino Group NY, LLC)   Proposed Project Boundary – Review   Construction Phase Impacts – Review    Proulx explained today’s meeting materials include the following revised project schedule with milestones.          IURA Minutes  October 24, 2019  Page 6 of 24  Chesebrough walked through several draft diagrams of the proposed project (three of which are  inserted below).      IURA Minutes October 24, 2019 Page 8 of 24         Chesebrough noted the Committee discussed potential Building Code issues associated with the  originally proposed property boundary line, so the diagrams have now been updated to illustrate a  boundary line moved an additional 10 feet to the west, to allow for windows on that side of the  building.     Chesebrough explained the color‐coded boxes on the diagrams identify the proposed roles and  responsibilities of various stakeholders.  She noted the number of trees along the Green Street side will  be increased.     Farrell asked what the sidewalk width would be on the Green Street side.  Bohn replied it is being  proposed to widen the sidewalk (e.g., similar to what was done on the Tompkins County Public Library  side).    Chesebrough noted the plan is to widen the sidewalk immediately adjacent to Cinemapolis.  Vecino  would be responsible for the sidewalk during construction, with the City responsible for maintaining it  afterwards.    Chesebrough remarked the “City Hall Park” diagram is highly conceptual, at this early stage in the  process.  It would include an improved main entrance/ramp to City Hall, more landscaping, and  flexible‐use pedestrian/vehicular paving.  There would also be several ADA parking spaces and 15‐ minute loading spaces.  In addition, there would be a line of trees, outdoor seating, and plantings.     Proulx noted, since the City Hall Park would be on City property, the City needs to determine if it  supports the proposed design and would be willing to pay for it, remaining cognizant of the associated  trade‐offs (i.e., vehicular access vs. public space/green space).    Farrell expressed strong support for the City Hall Park proposal.    Rosario indicated he is comfortable with the City Hall Park proposal.  Graham agreed.    Proulx noted that a mitigation plan, describing how the parking garage, egress paths, and Cinemapolis  operations may be affected by construction, was also included in the meeting materials.     Chiang noted the precast and post‐tension construction options would have different impacts on the  project:    Precast    If a precast system is utilized, the center section parking and Cinemapolis cannot be accessed during  setting of the structural members.  It is yet to be determined if the Cinemapolis operations can  continue in the evenings after precast erection is complete for the day.    IURA Minutes  October 24, 2019  Page 11 of 24  Post‐Tension    A post‐tension structure will likely cause closure of the 1st and 2nd levels during the forming and  pouring of the first 2 levels of the new structure.  The disadvantage to this system is the overall  duration of activities onsite will be longer, causing more restrictions to the parking and Green Street.  This method will also likely prove to be more costly.    Proulx asked how long the entire garage would be inoperable.  Chiang replied: 3‐5 months.  She added  there is also the question of what impact the demolition/construction phase of the proposed Eastern  Section project would have.    Graham asked what Cinemapolis’ concerns are.  Bossard replied the initial timeline had  construction/demolition beginning in Spring 2021, but the revised timeline has it beginning in October  2021 ― which would have a bigger impact on the theatre, at its busiest time of year.  The theatre is still  in the process of identifying one or more alternate screening locations.    2. Eastern Section – Rothschild Building (Ithaca Properties, LLC)   Project Update    Bohn reported there have been no new project developments, since the Committee meeting.  The  applicant (Ithaca Properties, LLC) received a positive initial response from the Planning & Development  Board.  The current proposal would involve demolishing the eastern section of the garage, rebuilding  the ground floor and lobby, reconstructing the parking decks as public parking, and building 10 stories  of housing (200 units).  The project will seek support from the Community Investment Incentive Tax  Abatement Program (CIITAP).     C. Committee Chairperson Report  Proulx reported the Committee discussed its need to fill its current vacancies.    VIII. Governance Committee (GC)  A. Proposed IURA 2020 Budget  Rosario reported the Committee reviewed the budget and determined it is a reasonably solid and reliable  budget.      Bohn explained the vast majority of the proposed budget (85%) comprises personnel expenses.  Bohn is  recommending increasing the legal services budget, in anticipation of an upcoming Low‐Income Housing  Tax Credits (LIHTC) project, which generally incur $5,000‐$10,000 in legal costs due to their complexity.   Another budget increase is a 6% increase in healthcare premiums, along with a 2% increase in staff  salaries, in line with the Consumer Price Index (CPI), which also happens to align with the City’s own  standard practice.   IURA Minutes  October 24, 2019  Page 12 of 24          IURA Minutes  October 24, 2019  Page 13 of 24  IURA Minutes  October 24, 2019  Page 14 of 24          (continued on next page)  IURA Minutes  October 24, 2019  Page 15 of 24      IURA Minutes  October 24, 2019  Page 16 of 24    Moved by Rosario, seconded by Graham:    Adoption of FY2020 IURA Administrative Budget    WHEREAS, the IURA desires to annually adopt an administrative budget to guide expenditures and  manage financial resources of the IURA, and    WHEREAS, New York State law governing public authorities requires submission of a proposed  budget 60 days prior to the start of the next fiscal year, and     WHEREAS, the IURA budget is due to be submitted to the New York State Authorities Budget Office  (ABO) by November 1st of each year, and  IURA Minutes  October 24, 2019  Page 17 of 24    WHEREAS, the IURA Governance Committee reviewed this matter at their October 22, 2019  meeting and recommended the following; now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby adopts the FY2020 IURA Administrative Budget, dated 10/15/19.    Carried Unanimously: 4‐0    B. 2019 Action Plan Amendment #1: Adjust Funding Sources & Amount for Immaculate Conception  School Redevelopment Project (2019 Project #3)    Moved by Rosario, seconded by Graham:    2019 Action Plan ― Program Amendment #1:  Immaculate Conception School Redevelopment Project (Project #3)     WHEREAS, the City‐adopted 2019 Action Plan allocated $200,000 in funding assistance to the  Immaculate Conception School Redevelopment Project (“Project”) sponsored by Ithaca  Neighborhood Housing Services, Inc. (“INHS”), and    WHEREAS, the 2019 funding commitment is derived from the following sources:   $97,022.70 – 2018 HOME CHDO Reserve funds   $98,668.22 – 2019 HOME funds     $4,309.08 – 2017 HOME CHDO Reserve funds      $200,000.00     And,     WHEREAS, only $95,730.84 is available from the 2018 HOME CHDO Reserve funds, creating a  $1,291.86 funding shortfall, and     WHEREAS, INHS recently remitted recaptured HOME funds from a 2009 Homeowner Rehabilitation  Project #1 (604 S. Albany St.), which can provide $1,191.86 to make up for the funding shortfall for  the Project, and    WHEREAS, INHS supports total Action Plan funding for the Project at $199,900, and    WHEREAS, a change in funding sources and a minor adjustment of $100 in total Project funding is a  Minor Program Amendment that does not require a Public Hearing or Common Council approval,  and    WHEREAS, at its October 22, 2019 meeting, the IURA Governance Committee considered this  matter and recommends the following action; now, therefore, be it   IURA Minutes  October 24, 2019  Page 18 of 24    RESOLVED, that the IURA hereby adopts Program Amendment #1 to the 2019 HUD Action Plan to  revise funding sources and amounts for the Immaculate Conception School Redevelopment Project  (2019 Project #3) as follows:     $95,730.84 – 2018 HOME CHDO Reserve funds   $98,668.22 – 2019 HOME funds     $4,309.08 – 2017 HOME CHDO Reserve funds       $1,191.86 – Recaptured Funds from 2009 Project #1      $199,900.00    Carried Unanimously: 4‐0    C. Independent Contractors ― Amendment #1 to 2019 Legal Services Contract with Levene, Gouldin, &  Thompson    Moved by Rosario, seconded by Graham:    Amendment #1 to 2020 Legal Services Contract with Levene, Gouldin, & Thompson, LLP    WHEREAS, the IURA executed a contract for up to $2,000 of legal services from Richard Ruswick of  Levene, Gouldin & Thompson, LLP that expires on February 28, 2020, and    WHEREAS, Richard Ruswick is assigned to represent the IURA on loan financing for the Cayuga Flats  project (formerly known as INHS Scattered Sites 2), and    WHEREAS, the Cayuga Flats project has been allocated Low‐Income Housing Tax Credit which  requires syndication and extensive IURA legal services, and    WHEREAS, the borrower is required to fully reimburse IURA legal expenses for the project, and    WHEREAS, the actual cost of IURA legal services will exceed the contract amount, and    WHEREAS, the projected cost of IURA legal services on the Cayuga Flats project is projected to  range between $5,000 and $10,000, and     WHEREAS, at their October 18, 2019 meeting, the IURA Governance Committee reviewed this  matter and recommends the following action; now, therefore, be it     RESOLVED, that the 2019 legal services contract with Levene, Gouldin & Thompson, LLP be  amended to increase the contract amount by $10,000 to account for legal services incurred on the  Cayuga Flats project, and be it further     IURA Minutes  October 24, 2019  Page 19 of 24  RESOLVED, that IURA legal costs on the Cayuga Flats project be fully reimbursed by the borrower,  and be it further    RESOLVED, that the IURA Chair, subject to review by IURA legal counsel, is authorized to execute a  contract amendment to implement this resolution.     Carried Unanimously: 4‐0    D. IURA Rental Housing Affordability Monitoring Agreement ― Community Development Housing Fund  (CHDF)  Rosario explained that CHDF is a joint program of Tompkins County, the City of Ithaca, and Cornell  University, which provides grant funds to support new construction/rehabilitation of affordable housing in  Tompkins County.  The proposed IURA Rental Housing Affordability Monitoring Agreement is a pilot  project.      Farrell remarked it will be important for IURA staff to keep accurate track of the hours it spends on  monitoring.  Bohn responded it is a pilot project, so there is some uncertainty about how much time and  effort will actually be involved.  Enforcement of the monitoring agreement will be the County’s  responsibility.     Moved by Rosario, seconded by Proulx:    IURA Affordable Housing Monitoring Agreement    WHEREAS, a for‐profit developer, Jerame S. Hawkins,  was conditionally awarded grant funds  through the Community Housing Development Fund (CHDF) to undertake a project to rehabilitate a  three‐bedroom house located at 622 W. Clinton Street for use as affordable rental housing, and      WHEREAS, the conditions for CHDF grant approval are:    the grantee must provide rental affordable housing for a minimum of 49 years to a household  earning 80% or less of Area Median Income, and   the grantee must enter into and comply with the terms of a monitoring agreement to verify  eligibility of tenant household income levels and affordable monthly rental and utility costs, and    WHEREAS, the IURA conducts similar income and rent verification of HOME‐assisted projects, and    WHEREAS, without a IURA monitoring agreement the project will not move forward as a dedicated  affordable housing project, and    WHEREAS, facilitating expansion of the supply of affordable housing advances the City of Ithaca  HUD Consolidated Plan and the IURA mission “to improve the social, physical and economic  characteristics of the City of Ithaca by expanding access to quality, affordable housing,  strengthening neighborhoods and the local economy, and supporting other community  development activities,” and  IURA Minutes  October 24, 2019  Page 20 of 24    WHEREAS, IURA staff time incurred to conduct annual monitoring can be offset by charging the  grantee a fee for each application reviewed, and    WHEREAS, the IURA is responsible to report results of income and rent verification to the funder,  but is not responsible to enforce compliance, and      WHEREAS, operational experience to conduct affordable housing monitoring will inform the IURA  on whether an expansion of IURA monitoring services is a wise use of staff resources, and    WHEREAS, at their October 22, 2019 meeting, the IURA Governance Committee considered this  matter and recommends the following action; now, therefore be it    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes entering into an affordable housing monitoring  agreement with the Jerame S. Hawkins to conduct income and rent verification for one rental  housing unit located at 622 W. Clinton Street, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chair, subject to review by IURA legal counsel, is authorized to  execute a contract to implement this resolution.    Carried Unanimously: 4‐0    E. Committee Chairperson Report  None.    IX. Other New/Old Business  A. 2018 Action Plan: 2nd Modification of Financing Terms for Cayuga Flats Project (CD‐RLF Project #45)  Bohn reported the proposed resolution is required to clarify the loan terms.  The attorney representing  the tax credit investor determined it would be most advantageous if the CDBG loan carried a 2%  interest rate, rather than a lump sum equal to 2% of the loan amount.  The proposed modification  actually works in the IURA’s favor.    Moved by Proulx, seconded by Rosario:    2018 AcƟon Plan ― 2nd Modification of Financing Terms for   Cayuga Flats Project (2018 Project #7 & CD‐RLF #45)    WHEREAS, on October 17, 2019, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) requested a  revision to the loan terms on the Community Development Block Grant loan to support the Cayuga  Flats project (formerly known as INHS Scattered Site Phase 2 project), and    WHEREAS, on July 25, 2019, the IURA approved the following financing terms for the Cayuga Flats  project:  IURA Minutes  October 24, 2019  Page 21 of 24     Source Amount Term Interest rate Repayment  Terms  CDBG  (CD‐RLF #45) $128,662 30 years 0% annually  2% of loan  amount due  annually, cash  flow contingent  HOME 2018 $100,000 50 years 1% interest only Cash flow  contingent  And,     WHEREAS, the outstanding loan balance and any accrued interest on IURA loan assistance is due  and payable at the end of the loan term, and    WHEREAS, the project has received an allocation of Low‐Income Housing Tax Credits that will  inject private equity into the project from the tax credit investor, and    WHEREAS, the attorney representing the tax credit investor has determined that it is most  advantageous that the CDBG loan carry a 2% interest rate rather than have a lump sum due equal  to 2% of the loan amount due, and    RESOLVED, that the IURA hereby approves the following loan terms for assistance to the Cayuga  Flats project (formerly Scattered Site Preservation Project – Phase 2):     Source Amount Term Interest rate Repayment  Terms  CDBG  (CD‐RLF #45) $128,662 30 years Construction phase: 0%  Permanent phase: 2%   Interest only due  annually, cash  flow contingent  HOME 2018 $100,000 50 years Construction phase: 0%  Permanent phase: 1%   Interest only due  annual, cash flow  contingent  And be it further    RESOLVED, that the Director of Community Development is authorized to issue a revised loan  commitment letter to implement this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chair, subject to review by IURA legal counsel, is authorized to execute  loan agreements to implement this resolution.    Carried Unanimously: 4‐0    IURA Minutes  October 24, 2019  Page 22 of 24  B. Modification to Loan Assistance to GreenStar Cooperative Market, Inc. (PB‐LF #11)  Bohn explained the IURA and GreenStar experienced considerable difficulty obtaining the landlord waiver  for 307 College Avenue (“Collegetown Crossing”).  After weeks of negotiation, the landlord (Josh Lower)  continued to request unrealistic terms.  The original loan underwriting analysis identified a break‐even  scenario for collateral.  Without the third waiver, it would take approximately one or two years for the  collateral to represent a positive figure if the IURA was unable to access collateral at this location under a  default scenario.  GreenStar could also, conceivably, return to its members to seek an additional capital  infusion, if need be.  All things considered, the project continues to provide a significant public benefit,  including job creation.  Bohn therefore recommends the IURA waive the requirement for the landlord  waiver for the 307 College Avenue premises as a condition of IURA loan approval.    Moved by Proulx, seconded by Rosario:    Modification to Loan Assistance to GreenStar Cooperative Market, Inc. (PB‐LF #11)    WHEREAS, GreenStar Cooperative Market, Inc. (GreenStar) requests the IURA waive submission of  a landlord waiver for the 307 College Avenue lease premises as a condition for IURA loan approval;  and     WHEREAS, on March 28, 2019 the IURA approved a $400,000 loan to GreenStar for a $7 million  project to relocate and expand their flagship store to 770 Cascadilla Street, Ithaca, NY; and       WHEREAS, the approved loan is to be secured by the following security interest lien on all business  assets, including new equipment, furnishings, and fixtures located at the following three  commercial locations that GreenStar leases:   770 Cascadilla Street, Ithaca, NY – 1st lien on inventory; 2nd lien on all other assets  subordinated to Reinvestment Fund loan   215 N. Cayuga Street, Ithaca, NY – 1st lien on inventory; 2nd lien on all other assets  subordinated to the Reinvestment Fund loan   307 College Avenue, Ithaca, NY – 3rd lien on all assets subordinated to Cooperative Fund of  New England loan and the Reinvestment Fund loans, and    WHEREAS, when pledged collateral is located in leased premises it is the IURA’s standard practice  to require a landlord waiver to authorize the IURA to access the premises to inventory, secure and  remove borrower collateral pledged to secure the IURA loan in the event of a loan foreclosure, and    WHEREAS, landlord waivers have been executed with landlords of the 770 Cascadilla Street and 215  N. Cayuga Street premises, but the landlord of the 307 College Avenue premises has not agreed to  execute the IURA landlord waiver, and    WHEREAS, lacking such a landlord waiver creates practical difficulty and delays to inventory, secure  and remove collateral in the event of a loan foreclosure though does not impact the legal validity of  the IURA lien on assets, and   IURA Minutes  October 24, 2019  Page 23 of 24    WHEREAS, in the event that pledged collateral located at 307 College Avenue were excluded from  the collateral analysis in the loan underwriting analysis, the computed IURA collateral value would  be reduced by $169,000 changing the calculated collateral coverage from 141% ($565,000 collateral  value) to 99% ($396,000 collateral value), and,     WHEREAS, GreenStar has made good faith efforts to secure the landlord waiver for 307 College  Avenue, and    WHEREAS, the IURA is in 3rd lien position behind over $3 million in senior debt on collateral located  at the 307 College Avenue location thereby mitigating the value of collateral at this location; and     WHEREAS, the IURA security agreement with GreenStar includes a provision under a default  scenario where the Borrower is required to assemble the collateral at a place designated by the  lender; now, therefore, be it      RESOLVED, the IURA hereby modifies its 3/28/19 GreenStar loan approval to waive the  requirement for submission of a landlord waiver for the 307 College Avenue lease property, and  further     RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized  to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.    Carried Unanimously: 4‐0    B. Review of IURA Financials: September 2019  Bohn reported virtually all HUD Entitlement Program projects are progressing well, including prior slow  projects.  As mentioned earlier, the 2018 Neighbor to Neighbor Homeowner Rehab and 2018 Domestic  Violence Center Renovation projects have been making some progress.     Bohn reported all loans are current, except Finger Lakes School of Massage, which IURA staff will be  seeking to collect.     Bohn reported all lease payments are now current.    C. IURA Chairperson Report  None.    D. Common Council Liaison Report  Lewis reported that Common Council has been busy with the City’s 2020 annual budget, as well as the  Green New Deal (GND), which was the subject of numerous public comments.  Common Council also  continues to work on new Accessory Dwelling Unit (ADU) regulations.      IURA Minutes  October 24, 2019  Page 24 of 24  E. Staff Report  Mendizabal reported the City will be applying for a New York State Anti‐Displacement Learning Network  grant.  It is a great opportunity for Ithaca, since it aligns well with its Assessment of Fair Housing, as well  as the Green New Deal (GND).  The City has seen some displacement from the Southside neighborhood  to West Hill.     “New York State Anti‐Displacement Learning Network (a collaboration between Enterprise and the  New York State Office of Attorney General)  Through this program, Enterprise will support up to ten municipalities and/or counties in New York  State to work collaboratively with local stakeholders in affected communities to identify and  implement high‐impact anti‐displacement strategies that will reduce or prevent the displacement of  the most vulnerable populations, particularly low‐ income households and/or people of color.    The program comprises three phases:   Phase 1: Municipal teams will learn about various strategies to address displacement through  webinars and peer‐to‐peer discussions.   Phase 2: Each municipal team will receive up to 20 hours of technical assistance from Enterprise’s  consultant team to select an anti‐displacement strategy and develop a plan to implement the  chosen strategy. During this phase, each team may submit a funding request of up to $1 million  to Enterprise to implement the chosen strategy.   Phase 3: Municipal teams that have been awarded implementation funding will execute their  chosen strategies.    X. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 10:28 A.M.    — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.