Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2019-10-15Approved: 12/17/19  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 P.M., Tuesday, October 15, 2019  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Chris Proulx, Chair; Doug Dylla, Vice‐Chair; Leslie Ackerman; Charles Hamilton  Excused:  None   Vacancies:  2  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott  Guests:  Molly Chiang, Vecino Group of New York, LLC (via internet)    Rick Manzardo, Vecino Group of New York, LLC (via internet)    Scott Whitham, Whitham Planning & Design    Kate Chesebrough, Whitham Planning & Design    I. Call to Order   Chair Proulx called the meeting to order at 3:33 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Review of Meeting Minutes: July 23, 2019  Ackerman moved, seconded by Hamilton, to approve the July 23, 2019 minutes, with no modifications.    Carried Unanimously: 4‐0.    IV. Green Street Garage Redevelopment Urban Renewal Project  A. Western & Center Sections of Project Site ― Asteri (Vecino Group of New York, LLC)   VERSION 1 ― ORIGINAL CONCEPT:  11 stories, 218 affordable units, 2‐story 49,000 SF conference center,  350 parking spaces (excludes east section of garage)   VERSION 2.1 ― EXCLUDES CONFERENCE CENTER:  8 stories, 173 affordable units, 1‐story 9,000 SF  commercial (light‐gauge steel construction like City Centre)   VERSION 2.2 ― EXCLUDES CONFERENCE CENTER:  12 stories, 273 affordable units, 1‐story 9,000 SF  commercial (structural steel construction like Harold’s Square)  1. Preparation for Upcoming Public Hearing on Disposition & Development Agreement (DDA) [Link to:  Vecino Group ENA Submission]   Project Update; Draft Project Schedule; Project Boundary & Site Improvements; Construction Phase  Mitigation Plan   IURA EDC Meeting Minutes  October 15, 2019  Page 2 of 7      Bohn explained the main subject of discussion will be to prepare for the project’s November 12, 2019  Public Hearing at the next Committee meeting.  Following the Public Hearing, Common Council will be  asked to render a preliminary determination of its intent to: (1) approve the project, as proposed; (2) seek  modifications; or (3) reject the project.  Assuming Common Council approves the project, the developer  will proceed with the Site Plan Review and City Environmental Quality Review (CEQR) process.  Two areas of  possible contention are: (1) whether the area nearest City Hall should remain off‐street parking or be  converted to a more park‐like environment; and (2) proposed site improvement plans for upgrades to  areas surrounding the buildings.  Vecino has also prepared a report regarding mitigation of Construction  Phase impacts.      Whitham and Chesebrough walked through site plan diagrams submitted for the Committee’s review,  including the one appearing below:       Whitham explained there are four areas to be examined.  The first two are relatively simple: Home Dairy  Alley by Center Ithaca, which would involve the addition of new materials and design (e.g., paving and  lighting); and the area near Cinemapolis, which would include new paving, lighting, and planters.  IURA EDC Meeting Minutes  October 15, 2019  Page 3 of 7      Whitham noted the area between the project site and City Hall is more complex, but it also affords more  opportunity for improvement, depending on where the property boundary line is established.  Whitham  Planning & Design would generate the conceptual design, with other details (e.g., financials) to be  addressed later in the process.      Chesebrough walked through what the designers termed “commitments diagrams.”  The Green Street  access alley adjacent to City Hall, which is needed for vehicular access to Harold’s Square, will primarily be  updated with new paving and lighting, and would be operated and maintained by the City.  Vecino, the  City, and other stakeholders would share responsibility for any programming on the site.      Chesebrough explained that the property boundary line, as proposed, closest to City Hall, follows the  garage’s façade.  There has been some discussion about reducing the number of parking spaces in front of  City Hall to create the opportunity for a public space; however, there is a very limited footprint in which to  accomplish that.  Ideally, the area in front of City Hall would include new paving, fewer parking spaces, and  a small number of new trees, stopping at the existing concrete curb outside City Hall.    Chesebrough explained the extension of Home Dairy Alley up through/to Green Street would be mostly  open to the sky.  It would include ground lighting, plantings, and public seating.  The area immediately in  front of the Cinemapolis entrance would remain open and unobstructed.  Vecino would be responsible for  the design and maintenance of the area.  Design review would be the City’s responsibility, while  programming would be shared between the City and Vecino.    Chesebrough explained the fourth area to be defined would be the streetscape along Green Street.  Vecino  proposes to design, bid, and construct that area, but the City would operate and maintain it.  Programming  would be shared between Vecino, the City, and other stakeholders.  The area would include bike parking,  new paving, and sidewalk access.      Manzardo added it would make the most sense if Home Dairy Alley itself were operated and maintained  by the City.      Bohn explained the City’s Engineering Division believes it may be best to retain a limited amount of  parking immediately next to City Hall.  He noted it would be helpful if an illustration could be designed  showing the benefits of creating a more park‐like setting, with visually interesting elements, to show to  Common Council.    Proulx asked if Vecino would genuinely prefer to play a role in development of the area in front of City  Hall, or not.  Whitham indicated he believes Vecino would very much like to lead the design process for the  urban parklet, but the site itself is outside Vecino’s control.  The future of the space and how it relates to  the project, future budgets, and controls remain to be determined.      Bohn noted the property boundary issue is rather complex, including the fact that there are Building Code  limitations associated with building openings, windows, and doors, depending on where the property line  is drawn.  The question is where Vecino would prefer to have the boundary line.  He would suspect Vecino  would want to extend it to enable windows on that side of the building.    IURA EDC Meeting Minutes  October 15, 2019  Page 4 of 7        Proulx observed there will still need to be enough space for vehicular access to the stores nearest City Hall.   Whitham added there is an existing 16‐foot easement for that purpose.    Ackerman asked if the Committee is expected to communicate a particular preference to the IURA Board.   Bohn replied, yes.  It would be best if the Committee could reach a consensus to recommend to the IURA  Board.     Dylla noted he generally supports the “parklet” concept, especially if there were some functional flexibility  involved with it (e.g., day vs. night programming).     Whitham asked if it would be helpful to provide an analysis, using a revised diagram, to illustrate the potential  for the site in front of City Hall.  Dylla replied, yes.  He asked if a rendering could be generated.  Whitham  replied that should be possible.    Hamilton indicated he also supports the parklet.      Whitham indicated he will provide one or more illustrations for a multi‐use area in front of City Hall in time for  the IURA Board meeting on October 24th, including the project boundaries that would probably work best.    Bohn referred the Committee to the preliminary construction plan prepared by Welliver and Vecino,  describing how the parking garage, egress paths, and Cinemapolis operations may be affected during the  construction of Asteri Ithaca.  The plan confirms prior assumptions.  The site would be shut down for 3‐5  months, during the demolition and reconstruction process.  Two construction methods have been proposed:  cast‐in‐place concrete, which requires shoring on the lower levels; or pre‐cast concrete, which would have a  shorter impact on the closure of the garage and Cinemapolis.  The City should plan on the site being closed for  five months.  The issue should be discussed at the Public Hearing, with an explanation of how parking would  be managed over that time period, and potential mitigation options.  There would be a total of 24 months of  construction activity on the site.     B. Eastern Section of Project Site ― Rothschild Building (Ithaca Properties, LLC)  1. Project Update  Bohn reported plans for the proposed project on the Eastern Section have been progressing.  Some  preliminary application materials for the project are included in today’s agenda materials.  Bohn noted that  one issue to be determined is how many units would be affordable.  The developer has already indicated it  will seek Community Investment Incentive Tax Abatement Program (CIITAP) support.  The developer expects  to be ready for a November 2019 submission of more details about the project.      Hamilton noted he would not likely be able to support the project without some affordable housing.    IURA EDC Meeting Minutes  October 15, 2019  Page 5 of 7      V. New Business  A. 2nd Amendment to Loan Agreement: Sunny Days of Ithaca, LLC (CD‐RLF #37)  Bohn explained that Sunny Days has requested a temporary 3‐month loan deferment with payments to  resume on November 1, 2019.  He does not have any objections to approving the request.     Hamilton moved, seconded by Dylla:  Sunny Days of Ithaca, LLC ― 2nd Amendment to Loan Agreement (CD‐RLF #37)    WHEREAS, on May 2, 2014, the IURA issued a $50,000 loan to Sunny Days of Ithaca, LLC (Sunny Days)  for a $125,000 project to open a retail business at 123 S. Cayuga Street (since relocated to 215 E. State  Street), and     WHEREAS, as of September 30, 2019, the loan balance is $9,529.17, and    WHEREAS, the loan is scheduled to be repaid in full on June 1, 2020, and    WHEREAS, Sunny Days has monthly IURA loan payments automatically withdrawn from her bank  account, and    WHEREAS, the IURA’s loan servicer, M&T Bank, has experienced problems with their loan servicing  system resulting in failure to issue invoices and process automatic withdrawals from Sunny Days bank  account for August, September and October, and     WHEREAS, Sunny Days has made inventory purchase commitments based on an assumption that  monthly loan payments were processed on a timely basis and the business was current on the IURA  loan, and    WHEREAS, Sunny Days indicates that a triple loan payment will create an unanticipated cash flow  problem, and    WHEREAS, Sunny Days requests a temporary 3‐month loan deferment with payments to resume on  November 1, 2019 and the loan repayment period to be extended for an approximately 3 month  period, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter at their October 15,  2019 meeting and recommended the following action; now, therefore, be it     RESOLVED, the IURA hereby approves a requested three month deferment of loan repayments by  Sunny Days of Ithaca, LLC (August, September and October payments) and waives any late penalty  payments accrued due to failure to receive loan invoices from July through October 2019, and be it  further  IURA EDC Meeting Minutes  October 15, 2019  Page 6 of 7        RESOLVED, that the loan agreement be amended to recognize the deferment and extend the term of  the loan to fully amortize the loan, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized to  execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously: 4‐0    B. 2nd Analysis of ED Loan Fund Unobligated Balance ― Report  Bohn walked through the following Unobligated Balance Analysis, noting that the cash balance as of  7/31/19 is $457,963.  He added the report will need to be updated to reflect a more accurate figure.         IURA EDC Meeting Minutes  October 15, 2019  Page 7 of 7      VII. Old/Other Business  A. IURA Loan & Lease Payment Report: September 2019  Bohn reported virtually all HUD Entitlement Program projects are progressing well, including prior slow  projects.  Only the following two projects are experiencing delays at this time:      2018 Project 1: Neighbor to Neighbor Homeowner Rehab (CDBG)   2018 Project 18: Domestic Violence Center Renovation (CDBG)    Bohn noted the Neighbor to Neighbor project has been delayed, partially because of some leadership and  staffing changes.  It is admittedly not a high‐capacity organization, due to its small size and reliance on  volunteers.  Neighbor to Neighbor recently identified a property for a project.     Bohn explained the Domestic Violence Center is waiting for funding from the State’s Dormitory Authority  of the State of New York (DASNY), which usually seems to take a long time, and which has delayed the  project.  Mendizabal has followed up with the center’s Executive Director.  To a large extent, the delay was  beyond its control, since it needs sufficient funding on‐hand to hire a contractor.    Bohn reported all loan repayments are current, except for Finger Lakes School of Massage, due to the  school’s recent much‐publicized management and accreditation crisis, and Sunny Days, as discussed earlier  in the meeting.     Bohn reported all lease payments are current, except Southside Community Center.    B. Loan Pipeline Report  Bohn noted a kitchen‐supply and home goods store that is interested in an IURA loan has postponed its  opening until Spring 2020.  The IURA should expect to receive an application in either November or  December.    C. Staff Report  Bohn reported that Finger Lakes ReUse closed on its loan and acquired its property, which is a very good  outcome.    VIII. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 4:53 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.