Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2019-08-29 108 E. Green St. Approved: 10/24/19  Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, August 29, 2019    Members: Svante Myrick, Chair; Tracy Farrell, Vice‐Chair; Karl Graham; Chris Proulx; Laura Lewis  (Common Council Liaison)  Excused: Eric Rosario  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott; JoAnn Cornish  Guests:  Kate Chesebrough, Whitham Planning & Design, PLLC    Scott Whitham, Whitham Planning & Design, PLLC  Rick Manzardo, Vecino Group of New York, LLC (via telephone)    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:41 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Public Comments (3‐min. maximum per person)    ROGER FREEMAN, Town of Ithaca resident, spoke regarding the proposed Green Street Garage  Redevelopment Project, noting he strongly supports including both the conference center and  affordable housing in the project.  He believes a conference center will be indispensable to Ithaca’s  economic future.  Ithaca is essentially a one‐industry town, so the City needs to continue finding  ways of encouraging people to come downtown and diversify its economic base.     IV. Agency Member Response to Public Comments  Myrick thanked Mr. Freeman for his comments and agreed there is a lack of economic diversity in  the local economy.      V. Review of Meeting Minutes: July 25, 2019  Graham moved, seconded by Farrell, to approve the July 25, 2019 minutes with one minor  modification.    Carried Unanimously: 4‐0  IURA Minutes  August 29, 2019  Page 2 of 9    VI. Neighborhood Investment Committee (NIC)  A. Contract Modification: Neighbor to Neighbor (“N2N”) Homeowner Rehabilitation (2018 Action Plan,  Project #1)  Graham explained that N2N recently requested a contract modification to extend the income‐ qualification level for project beneficiaries from 60% of Area Median Income (AMI) to 80% AMI.  The  modification would give the organization a wider range of potential beneficiaries to assist.  N2N has been  actively working in recent months to increase its outreach to potential beneficiaries, as well as other local  partner organizations, like Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS).  The Committee approved the  project modification.    Bohn added that N2N recently identified two potential projects/properties.      Moved by Graham, seconded by Farrell:    2018 Action Plan Project #1 ― Neighbor to Neighbor (“N2N”) Homeowner Rehabilitation:   Modify Contract to Extend Qualifying Incomes to 80% Area Median Income (AMI)    WHEREAS, the City‐adopted 2018 HUD Entitlement Program Action Plan allocated $40,000 in CDBG  funds to Project #1 – Neighbor to Neighbor (N2N) Homeowner Rehabilitation Program sponsored by  the agency formerly known as Love Knows No Bounds (LKNB) to accomplish four home  rehabilitation jobs on behalf of four homeowners in the City of Ithaca whose incomes are at or  below 60% of Area Median Income, and    WHEREAS, 24 CFR §570.208 (a) describes CDBG National Objectives requiring people of low‐and  moderate‐incomes be the primary beneficiaries of the CDBG program, and    WHEREAS, HUD defines moderate income as up to and including 80% of AMI, and    WHEREAS, on August 1, 2019, N2N requested a contract modification to extend the income  qualification of N2N beneficiaries from 60% or below of Area Median Income (AMI) to 80% or below  of AMI, and    WHEREAS, N2N requests such an extension in order to fully serve four income‐qualified  beneficiaries, and    WHEREAS, in compliance with 24 CFR §570.208 (a), N2N shall appropriately ensure that funded  activities do not benefit moderate‐income persons to the exclusion of low income persons, and    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) is designated by the City of Ithaca as the Lead  Agency to develop, administer and implement the HUD Entitlement grant program, including funds  received through the Community Development Block Grant (CDBG) program, and  IURA Minutes  August 29, 2019  Page 3 of 9  WHEREAS, the proposed expansion of potential homeowner beneficiaries earning up to 80% of AMI  does require any amendment to the homeowner rehabilitation activity contained in the 2018 Action  Plan which identified beneficiaries as low‐ and moderate‐income persons, therefore, no program  amendment is required, and    WHEREAS, this matter has been reviewed by the IURA Neighborhood Investment Committee, which  recommends the following; now therefore, be it    RESOLVED, the IURA hereby approves the first contract modification of the 2018 HUD Entitlement  Program Action Plan Project #1, Neighbor to Neighbor Homeowner Rehabilitation, to include  beneficiaries whose incomes are up to and including 80% of AMI, and be it further     RESOLVED, that the IURA Chairperson is authorized, subject to review by IURA legal counsel, any  documents necessary to implement this resolution.    Carried Unanimously: 4‐0    B. Committee Chairperson Report  Graham reported the Committee reviewed and approved two other requests for minor project  modifications:     2018 Project #8, “Ramp Loan Program” ― Finger Lakes Independence Center, Inc. (FLIC):  The funding agreement was for 8 ramps, only two of which have been installed in the City, so far (out a  total of 6).  FLIC indicated it will purchase more ramps and focus on installations within the City,  through the rest of the year.  If for some reason, that is not enough time, FLIC could be granted a 120‐ day extension.  Mendizabal will also work with FLIC to further promote the program.    2018 Project #18, “Domestic Violence Shelter Renovation” ― Advocacy Center of Tompkins County:  The Advocacy Center also requested a slight project modification.  IURA funds were originally  supposed to go towards a wide variety of construction and renovations costs to address long‐standing  maintenance issues.  The State’s Dormitory Authority of the State of New York (DASNY) funding has  taken an extraordinarily long time to be disbursed for the project, so the Advocacy Center would like  to dedicate IURA’s funding entirely to roof repair, which is sorely needed.  The Committee had no  objections to the modification.    VII. Green Street Garage Mixed Use Urban Renewal Project: Conditional Approval of Disposition &  Development Agreement (“DDA”) for West & Center Sections of Project Site   VERSION 1 ― ORIGINAL CONCEPT:  11 stories, 218 affordable units, 2‐story 49,000 SF conference  center, 350 parking spaces (excludes east section of garage)   VERSION 2.1 ― EXCLUDES CONFERENCE CENTER:  8 stories, 173 affordable units, 1‐story 9,000 SF  commercial (light‐gauge steel construction like City Centre)   VERSION 2.2 ― EXCLUDES CONFERENCE CENTER:  12 stories, 273 affordable units, 1‐story 9,000 SF  commercial (structural steel construction like Harold’s Square)  IURA Minutes  August 29, 2019  Page 4 of 9  Bohn explained that two members of the Economic Development Committee (EDC) met on Tuesday,  August 27, 2019, in a strictly informational meeting since the Committee lacked a quorum, and  discussed the proposed Disposition and Development Agreement for the project.  No action was taken  at that meeting.  Vecino Group New York, LLC (“Vecino”) was comfortable with the discussion that took  place at the meeting.  Bohn indicated the Exclusive Negotiation Agreement (ENA) establishes the  process for conveyance of the property and the execution of the Disposition and Development  Agreement (DDA).  Once the DDA has been finalized, it will be submitted to Vecino for consideration.   Vecino can either choose to execute it, or submit a counter‐proposal.  The project will ultimately have  to be approved by Common Council and the Planning & Development Board.  In meantime, the ENA  will remain in effect, allowing the City/IURA to continue addressing any unresolved issues.  Bohn  provided the following revised schedule:        IURA Minutes  August 29, 2019  Page 5 of 9  Proulx added that a revised version of the proposed resolution and accompanying DDA have been  provided to IURA Board members, since a few non‐substantive edits needed to be made.  The IURA  Board itself would not officially approve the DDA, until after all required contingencies and milestones  have been met.  Final approval is expected to take place in May 2020.      Graham asked what the Environmental Review process would involve.  Bohn replied a Phase 1  Environmental Site Assessment (ESA) would be completed to determine if there are any concerns with  the site.  The City Environmental Quality Review (CEQR) process would then examine a wider scope of  potential concerns including traffic and construction phase impacts.      Bohn reported a considerable amount of work is being done to assess the conference center’s financial  feasibility.  Tompkins County will likely approve funding to contract with Civitas to explore instituting of  a Tourism Business Improvement District (TBID) to fund the conference center.  Vecino plans to apply  to the State for funding of the project’s housing component in the First Quarter of 2020.  The National  Development Council (NDC) may provide technical assistance on how to structure the conference  center financing.  There are essentially three financing models:   Private financing   Tax‐exempt bond financing   General obligation debt (like any other capital project)    Tax‐exempt bond financing would resemble what was done for the Cayuga Street Garage, but it could  be complicated, since it would involve revenue bonds and may require some form of credit  enhancement from a bank or insurance company and a financial guarantee from a municipality.     Cornish added in some communities Industrial Development Agencies (IDA) own the conference  centers.     Myrick indicated he would feel most comfortable with having the County serve the principal  responsible role, since the project affects the County‐at‐large, not just the City.  And it would make  sense for the Ithaca/Tompkins County Convention & Visitors Bureau to be involved.      Farrell agreed she would not want to see the City serve as the conference center owner/operator or  financial backstop.    Lewis agreed the County should play a significant role.  She has also not yet seen enough data about a  conference center’s material added benefits.      Proulx suggested discussing the site boundaries and site‐flow issues associated with the project.  Bohn  replied the City Engineering Division has been examining City Hall’s surface‐parking operations, ever  since the Harold’s Square project began construction.  The Engineering Division determined the  existing parking is not sufficient to meet demand for parking by nearby businesses, City staff, and  occasional visitors.  The Engineering Division would prefer to have 7‐8 parking spaces dedicated to  those uses, which could be housed in the parking garage itself, allowing for green space in front of City  Hall.  IURA Minutes  August 29, 2019  Page 6 of 9  Chesebrough briefly walked through the following site plan:        Chesebrough noted virtually everything within the property boundary would primarily be Vecino’s  responsibility, with some City involvement, while the perimeter areas would serve as ‘collaboration  zones’.  For example, the Green Street streetscape would involve more collaboration with the City.   Vecino would welcome suggestions for determining more defined roles and functions for the various  involved parties.  The space between City Hall and the project site would also be one of the more  collaborative areas, and could be developed into public open space.  Questions have been raised about  the surface parking spaces currently serving City Hall, and how that area could be reconfigured and  maintained.  Vecino will show the Planning & Economic Development Committee (PEDC) of Common  Council some illustrations for what the site would look like in different scenarios.      Bohn remarked there seems to be some consensus for maximizing the use of the existing space  adjacent to City Hall to create some kind of urban public green space, perhaps with a single accessible  parking space and an access isle.      Proulx noted, since there are so few opportunities on the site to create public green space, in what will  end up being such a dense city block, he would prefer to not lose the opportunity.  IURA Minutes  August 29, 2019  Page 7 of 9  Chesebrough added the forthcoming Stantec parking study should also provide the City with more  information.    Proulx observed since the project site will include several areas with different operations and  stakeholders, it should be implemented in a way that ensures a common, consistent, and clean public  experience, with working agreements to facilitate that.    Graham asked about the impact of construction activity on Green Street traffic, since it is such a  heavily‐trafficked street.  Bohn replied, much of that discussion will not take place until the Site Plan  Review process, so he is not sure if that can be fully answered at this time.      Lewis asked how many bike racks would be on the project site.  Chesebrough replied they would  expect to have at least several.    Moved by Proulx, seconded by Graham:    Conditional Approval of Disposition & Development Agreement   West & Center Sections of Green Street Garage Mixed‐Use Urban Renewal Project     WHEREAS, on October 4, 2017, the City of Ithaca Common Council authorized transfer of the Green  Street Parking Garage property located at 120 E. Green Street (Tax Parcel #70.‐4‐5.2) to the IURA,  via an option agreement, for the purpose of structuring a proposed property sale and development  agreement with a preferred developer to undertake an urban renewal project subject to approval  by the Common Council, and     WHEREAS, on December 13, 2018, the Ithaca Urban Renewal Agency designated Vecino Group New  York, LLC (Developer) as the preferred developer, and qualified and eligible sponsor pursuant to  Section 507 of General Municipal Law, to potentially acquire a portion of Tax Parcel #70.‐4‐5.2,  located at 120 E. Green Street, Ithaca, NY, for the purpose of undertaking an urban renewal project  to develop an in‐fill, mixed‐use project, and     WHEREAS, on April 11, 2019, the Ithaca Urban Renewal Agency and the Developer entered into an  Exclusive Negotiation Agreement (ENA) to define a mutually agreed upon urban renewal project  and resolve feasibility issues to implement the project, including conveyance of the project site to  the Developer, and    WHEREAS, in accordance with the ENA, a proposed Disposition and Development Agreement (DDA)   has been developed to define terms and conditions of the development transaction between the  Agency and the Developer, including project elements, business deal points, performance  milestones, financial obligations, project schedule and purchase terms; and     WHEREAS, the Developer has a 10‐day period from the date the DDA is submitted for its  consideration to either execute the agreement or submit a written counter‐offer; now, therefore,  be it   IURA Minutes  August 29, 2019  Page 8 of 9    RESOLVED, that the IURA hereby conditionally approves the Disposition and Development  Agreement (Agreement) for the West and Center Sections of the Green Street Garage Mixed‐Use  Urban Renewal Project, dated August 28, 2019, subject to Environmental Review and Common  Council approval, and be it further    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes and directs the IURA Director of Community  Development, subject to review by IURA legal counsel, to submit the Agreement to the Vecino  Group of New York, LLC for their execution, and be it further    RESOLVED, the Agreement shall be amended to incorporate recommendations of IURA legal  counsel or any amendments requested by Developer’s legal counsel that are acceptable to IURA  legal counsel, and be it further    RESOLVED, that the Exclusive Negotiation Agreement is hereby amended to add the following  additional responsibilities:    Joint Developer & Agency Responsibilities   Determine feasibility of conference center financing plan by January 23, 2020 for inclusion or  exclusion from the Project   Clarify Developer‐proposed site improvements and the responsible party for design,  construction, operation, and maintenance   Prepare a plan to minimize and mitigate temporary displacement caused by construction  activities    Agency Responsibilities   Grant Right to Developer to inspect and access Site    Developer Responsibilities   Conduct Phase 1 Environmental Site Assessment (ESA), and further environmental  investigation of the Site    And be it further    RESOLVED, that the ENA shall be amended to toll up to seven (7) business days for consideration of  proposed amendments and clarifications proposed by legal counsel for each party.     Carried Unanimously: 4‐0    VIII. Other New/Old Business  A. Review of IURA Financials: July 2019  Bohn reported virtually all HUD Entitlement Program projects are progressing well, including prior slow  projects.  As mentioned earlier, the 2018 Neighbor to Neighbor Homeowner Rehab and 2018 Domestic  Violence Center Renovation projects have been making some progress.  IURA Minutes  August 29, 2019  Page 9 of 9    Bohn reported the Finger Lakes School of Massage is no longer delinquent on its loan payments (which  may have resulted from confusion with IURA’s loan servicer, M&T Bank).  Diane’s Downtown Auto is  one‐month late, the first time in perhaps 10 months.  Bohn will be contacting them.     Bohn reported all lease payments are now current.    B. IURA Chairperson Report  None.    C. Common Council Liaison Report  Lewis reported that Common Council recently held another budget planning meeting.  Myrick observed  the 2017 budget year was probably the best budget year for the City, since the 1990s.    Lewis announced the City will seek public comment on residential in‐fill development at an open house  at 5:00 p.m., August 29, 2019, at the Tompkins County Public Library, to educate the public about  various types of in‐fill development and gather feedback.  A wide range of opinions and concerns were  expressed at the July 2019 Planning & Economic Development Committee (PEDC) meeting about when  and where accessory dwelling units should be allowed and what rules they should be subject to.    D. Staff Report  None.    IX. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 9:46 A.M.    — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.