Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2019-03-28Approved: 4/4/19  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, March 28, 2019    Members: Mayor Svante Myrick, Chair; Tracy Farrell, Vice‐Chair; Karl Graham; Laura Lewis, Common  Council Liaison; Teresa Halpert, Neighborhood Investment Committee (NIC)  Excused: Chris Proulx; Eric Rosario  Staff:  Nels Bohn; Anisa Mendizabal; Charles Pyott; JoAnn Cornish  Guests:  Eric Amos, GreenStar Cooperative Market, Inc.    Brandon Kane, GreenStar Cooperative Market, Inc.    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:34 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  No changes were made to the agenda.      III. Public Comments  The following written public comment was received:     “A group of IC students have been visiting restaurants downtown to look at accessibility. Almost all are not  accessible in some way or another. Many do not have accessible restrooms, entryways or floor plans. From  what I know unless they are doing a major renovation this is not something that has to change. Yet would be  great if there were $$$ for improvements. Also I hope that when new building is done that it is done.     Also the commons bathroom is in Center Ithaca with no signage or door button so it can be used. Also is up  in the mezzanine area. They also say it is not technically not public they have had problems with drug users  using the bathroom. In a meeting it was shared that the Chamber is moving a tourist welcome center to the  Tompkins' Trust location downtown and will have a bathroom there. It needs to be publicized and not sure  how to have it be open during events on the commons wonder if $$$ could be available to have a system for  those who may need to use it on weekends and off hours like First Friday's that would help.    The last issue is housing. Appears that new apartments that are being built and it is for people with OPWDD  and it is limited. Some individuals have a need for that type of housing yet do not fit in that designation.  New construction should be required to be built with universal design which can be used for both those with  disabilities and the aging in place population which the city is trying to attract. People who retire here may  be ambulatory when they first arrive yet later need a cane, walker, wheelchair or vision and hearing aides  and assistance. I am unsure if the funding you are seeking can assist with this important issue yet individuals  who are looking to live in the city deserve equal access to our city life. There are resources in our community  to help plan to make this available.”  IURA Minutes  March 28, 2019  Page 2 of 17  IV. 2019 HUD Entitlement Grant ― Administrative Matters  A. Review of Projected Available Funds & Public Hearing Format  Mendizabal explained the IURA anticipates receiving $1,237,077 in 2019 funding, with $1,520,597 in  funding requests ($283,519 more than available).  18 applications were received, although one was  withdrawn.  17 applications and an additional 2 proposed activities are being considered for funding.  By  comparison, in 2018, there was $1,493,127 in available funding with $2,041,918 in funding requests  ($548,790 more than available).  29 applications were received and 22 funded.      B. Disclosure of Potential Conflicts of Interest  None.    V. 2019 HUD Entitlement Grant Applications: PUBLIC HEARING #1  Myrick noted any comments regarding the forthcoming 2019‐2023 Consolidated Plan (i.e., strategic plan)  are also welcome at any time.    On a motion by Graham, seconded by Farrell, and unanimously approved, Chair Myrick opened the Public  Hearing.    ― HOUSING APPLICATIONS ―   1. PROJECT #1:  2019 HOMEOWNER REHAB ― ITHACA NEIGHBORHOOD HOUSING SERVICES (INHS)    Speaker Affiliation Comments‐in‐Brief  Loralee  Morrow  Ithaca  Neighborhood  Housing Services  (INHS)  INHS proposes to help at least 6 low‐to‐moderate income (LMI)  homeowners maintain and remain in their homes by conducting major  repairs and housing rehabilitation (e.g., plumbing, electrical, roofing).   Approximately 23% of local homeowners are cost‐burdened.  Low‐ income homeowners in Ithaca typically occupy homes that are both  very old and in poor condition.  75‐125 year‐old homes need constant  maintenance to repair/replace outdated components and mechanical  systems.  IURA funds would be used to provide loans for both hard  and soft costs related to home improvement, including construction,  professional fees, recording fees, and permit fees.  Loans generally  average $25,000 per home, although rehabilitation jobs below  $25,000 would enable INHS to serve more homeowners.  Most  applicants have historically been far lower than 80% of Area Median  Income (AMI), closer to 60% AMI.  The vast majority of clients are  elderly women living alone.  There are currently 111 people on the  waiting list, at least 6 of whom would definitely meet program criteria.    Farrell asked how INHS prioritizes the households it assists.  Morrow replied households first need to  qualify as at/below the 60% AMI threshold.  After that, it is on a first‐come first‐served basis.  IURA Minutes  March 28, 2019  Page 3 of 17  Graham observed, since INHS assigned a cost of $25,000 per individual project in its proposal, the  implication is the overall project is scalable.  Morrow replied, yes.  INHS would simply scale it down to fewer  projects.    Farrell asked if there are any other possible funding sources for the program.  Morrow replied INHS has  submitted an Access to Home application (NYS Homes & Community Renewal).  New York State may have  some other available funding INHS has used in the past.  Tompkins County has also provided funding in the  past; and INHS is currently applying to the County for some rehab funding.    2. PROJECT #2:  SMALL REPAIR PROGRAM ― ITHACA NEIGHBORHOOD HOUSING SERVICES (INHS)    Speaker Affiliation Comments‐in‐Brief  Loralee  Morrow  Ithaca  Neighborhood  Housing Services  (INHS)  The program was launched 40 years ago and has completed 6,000  repairs over that time.  It provides labor at no cost, with occasional  supplemental funding for materials.  The goal for the upcoming  program year is to assist at least 40 homeowners at/below 80% Area  Median Income (AMI), including 9 new clients within City limits.  Most  clients tend to fall between 40%‐60% AMI.  LMI homeowners need  assistance to maintain and stay in their homes, so they can age in  place.  INHS recognizes the need to expand and reach out to more  cost‐burdened homeowners.  Requests for larger project rose last  year, which INHS is trying to accommodate.  A comprehensive safety  check (e.g., expired smoke detectors) is the first step in the process.  A  survey is conducted to determine if additional maintenance assistance  is needed.  INHS has also worked with Tompkins Community Action on  energy upgrade/efficiency projects.    Farrell asked how INHS plans to reach new clients.  Morrow replied INHS has a new outreach coordinator,  who has been very active (e.g., postcards, communications, TCAT bus ad).    Lewis observed the program has been handling larger projects.  She asked if INHS collaborates with Finger  Lakes Independence Center (FLIC) on accessibility‐related projects.  Morrow replied, yes.  INHS often gives  homeowners FLIC’s contact information.  INHS has also been considering using the kinds of temporary  ramps FLIC employs on its own projects.      Lewis asked at what point a small‐repair project becomes a larger rehabilitation project.  Morrow replied,  for example, when a minor water leak turns out to be part of a far larger problem.  INHS small‐repair staff  will sometimes complete those kinds of jobs as best it can.      Bohn asked if there are any changes to the program, compared to prior years.  Morrow replied, no, other  than trying to identify more cost‐burdened households.    IURA Minutes  March 28, 2019  Page 4 of 17    3. PROJECT #3:  IMMACULATE CONCEPTION SCHOOL REDEVELOPMENT ― ITHACA NEIGHBORHOOD HOUSING  SERVICES (INHS)    Speaker Affiliation Comments‐in‐Brief  Lynn Truame Ithaca  Neighborhood  Housing Services  (INHS)  The project covers a 2‐acre site, including the former Catholic  Charities building, 2 homes, and the Immaculate Conception School  gym.  The main building would be converted into rental housing, while  the perimeter would include a mixture of housing types.  The former  Catholic Charities building would be fully restored.  Some non‐ residential uses are also planned, including space for non‐profit  organizations.  There should be some synergy between the residential  uses and the non‐profits.  A total of 72 rental units is planned, 86% of  which (62) would be designated for people with incomes at/below  60% Area Median Income (AMI).  10% would be designated for people  with incomes at/below 30% Area Median Income (AMI).  14% would  be designated for people with incomes at/below 90% Area Median  Income (AMI).  Depending on the costs of construction, there would  be 4‐7 new homes.      Farrell asked why the non‐profit space is planned for both the basement and part of the first floor.  Truame  replied INHS received more interest from non‐profits than could be accommodated in the basement alone.   In calculating the site’s capacity, INHS determined it could dedicate roughly half the first‐floor wing to non‐ profits, while still meeting its housing goal.  Given the great expense of the project, INHS will already be  hitting the ceiling for the housing subsidy, so it needs to shift some costs from residential to non‐ residential.    Mendizabal observed it sounds like many non‐profits have expressed interest in the project.  She wondered  if they would match the services they provide with some of the residents.  Truame replied that is highly  likely.    Bohn asked if IURA funding would only go towards the rental housing portion of the project.  Truame  replied, yes.    Farrell asked what the minimum IURA funding amount is that would still demonstrate a satisfactory level of  IURA support.  Truame replied she is not sure she can provide a precise figure.      Graham asked what level of IURA funding, if it went below, would have a negative impact on the project.   Truame replied, $200,000, if she had to provide a figure.    Bohn asked if a low‐interest loan would be acceptable to INHS.  Truame replied, yes, if it is determined that  is what is available.  IURA Minutes  March 28, 2019  Page 5 of 17  Bohn asked which of its three 2019 applications INHS would prioritize.  Truame replied, while all three are  important, the Immaculate Conception School project is a unique opportunity.  It is an important project for  the city; and INHS has already made significant financial investment in it.    4. PROJECT #4:  HOUSING SCHOLARSHIP PROGRAM ― THE LEARNING WEB, INC.    Speaker Affiliation Comments‐in‐Brief  Neoma Mullens The Learning  Web, Inc.  The program would provide 12‐18 months of rent and utility subsidies  to 8 low‐income homeless youth and young adults, accompanied with  intensive staff support, life‐skills training, and financial literacy  counseling.  A 2016 study identified key issues facing homeless youth  (14‐21 years old), including domestic abuse/neglect, substance abuse,  mental health issues, unplanned pregnancies, delinquency, a history  of homelessness, and family conflict.  Both the City’s and County’s  comprehensive plans identify homelessness as a priority.  40% of  homeless youth have lived in foster care.  The longer that youth  remain homeless, the more likely they are to become chronically  homeless as adults.  Since 2008, the IURA has funded almost 50  beneficiaries, helping them achieve stability.  The apartments are  situated in high‐opportunity areas (e.g., Fall Creek, Collegetown).   Over 50 youth are on the Coordinated Assessment Toolkit system  (CAT) list.  93% of program beneficiaries have maintained stable  housing over the past 5 years.  The program also leads to decreased  unemployment rates.  50% of the program’s graduates move on to  require no public subsidies, so it is ultimately a cost savings to the  community.     Mona Smiley The Learning  Web, Inc.      Graham observed the Amici House project was recently completed.  He asked how partnering with  Tompkins Community Action (TCA) has impacted the Housing Scholarship Program.  Mullens replied it has  had a positive impact.  Youth who exit the Housing Scholarship Program can move into the Amici House and  continue their relationships with Learning Web case managers.  The Learning Web does not, however,  receive funding from TCA for the case management services it provides.  The Amici House project is a  separate program, which is considered permanent supportive housing, so it is one step down from the  kinds of services the Learning Web provides.    Smiley added there has been a good transition with the two projects, including team meetings between  Learning Web case management staff and TCA staff.  The Housing Scholarship Program does not actually  house people in the Amici House project.  IURA Minutes  March 28, 2019  Page 6 of 17  Farrell asked how the Learning Web prioritizes who is placed in apartments.  Smiley replied it conducts a  comprehensive assessment to identify the most vulnerable youth, using the CAT list.      5. PROJECT #5:  SECURITY DEPOSIT ASSISTANCE FOR VULNERABLE HOUSEHOLDS (2019‐20) ― CATHOLIC  CHARITIES OF TOMPKINS/TIOGA COUNTIES    Speaker Affiliation Comments‐in‐Brief  Michaela  Cortright  Catholic Charities  of  Tompkins/Tioga  Counties  Catholic Charities is one of the few local organizations that provides  security deposit assistance for low‐income/at‐risk families who are  otherwise ineligible for Tompkins County Department of Social  Services (DSS) assistance.  In the 2017‐18 program year, the program  provided assistance to 107 households, including 5 Housing for School  Success families, and a total of 11 homeless families.  In 2018‐19, the  program has provided assistance to 48 households, to date, 4 of which  have been homeless.  The program benefits both landlords and  renters.  100% of the households assisted are stably housed.  There  has been a steady increase in the need for assistance every year.  In  fact, the program ran out funds mid‐year in 2017‐18.      Graham asked how many beneficiaries are able to retain their security deposits.  Cortright replied all of  them have remained in stable housing.  Three households, of the ones Catholic Charities communicated  with, were able to move and retain their deposits.  (Catholic Charities has only been able to contact  approximately 30% of its former clients through its outreach efforts.)    Graham asked if retention of security deposits may be something landlords could provide information on.   Cortright, replied, yes, possibly.    Bohn asked if Catholic Charities operates similar programs in other parts of the state.  Cortright replied  there is one in Tioga County and possibly in Elmira.  It is a fairly common kind of program for Catholic  Charities in general, but she is not certain about the exact numbers.     Graham asked if Opportunities, Alternatives, & Resources (OAR) refers clients to the program; and, if so,  what happens if those clients do not have enough money.  Cortright replied that Catholic Charities would  assess what their income is.      Graham asked if those OAR clients would be denied assistance, if they cannot make up the financial gap.   Cortright replied that may sometimes be the case, but it depends from one case to another.  Sometimes,  those clients would receive DSS assistance.  In other situations, landlords may be persuaded to accept  incremental payments towards the security deposit.      Farrell asked if many of the landlords are the same from one year to the next and if the program has been  cultivating a positive reputation.  Cortright replied, yes, many of the landlords are the same; and many of  them even direct clients to the program.    IURA Minutes  March 28, 2019  Page 7 of 17    Farrell asked why some landlords do not accept Housing Choice Vouchers.  Cortright replied she believes  they prefer cash.  Vouchers also do not always cover damage to apartments.     ― PUBLIC SERVICES APPLICATIONS ―   6. PROJECT #10:  HOUSING FOR SCHOOL SUCCESS ― ITHACA CITY SCHOOL DISTRICT (ICSD)/BEVERLY J.  MARTIN ELEMENTARY SCHOOL (BJM)    Speaker Affiliation Comments‐in‐Brief  Susan Eschbach Ithaca City School  District (ICSD)  In its third year at Beverly J. Martin Elementary School, Housing for  School Success (HSS) has assisted 15 families.  13 families are actively  participating, while two families moved away from the area.  8‐10  homeless families enroll per year at BJM.  ICSD is actually requesting  less IURA funding this year, than in the past.  It has invested  approximately $2,700 into grant‐writing resources to seek funding for  the program.  ICSD will also provide a 0.2 FTE increase in the ICSD‐ funded portion of the social worker’s time.  It is ICSD’s intent to fully  fund the program next year.  Program outcomes include a 97%  attendance rate for the students (compared to 80% for the student  body as a whole).  All the program’s students have made measurable  success in reading.  11 are involved in after‐school activities and  athletics.  The program has a 100% participation rate for family  conferences.  85% of the new families have stable employment.  6  have made progress in their careers (e.g., promotions, business  classes).  The program involves a significant amount of work on the  part of the social worker.  The PTA has also provided some funding for  clothing, school fees, and bus passes.    Myrick asked if ICSD believes it would enroll BJM students from future residents of the Immaculate  Conception School project.  Eschbach replied, yes.  She hopes to enroll them all.      Farrell noted the application lists unsecured funding from some foundations.  Eschbach replied she is by no  means certain if ICSD would receive that funding.  IURA funding is more critical.  If ICSD happened to  receive all its requested funding, it could possibly expand the case‐management portion of the program to  other schools.      Farrell asked whether this would in fact be the last year ICSD approaches the IURA for funding.  Eschbach  replied she believes that to be the case.    Graham asked if ICSD plans on expanding the program to the entire school district.  Eschbach replied she  does not believe the Ithaca Housing Authority would have the ability to provide vouchers for that many  people.    IURA Minutes  March 28, 2019  Page 8 of 17    7. PROJECT #11:  STAFFING FOR HOMELESS YOUTH SUCCESS: BRIDGE FUNDING FOR PROGRAM ASSOCIATE ―  THE LEARNING WEB, INC.    Speaker Affiliation Comments‐in‐Brief  Neoma Mullens The Learning  Web, Inc.  IURA funding would provide one‐year bridge funding to compensate  for a temporary lapse in Federal and County funding for the Housing  Scholarship Program.  The Learning Web is reapplying for the U.S.  Department of Health & Human Services funding, which it has  historically received, but will not know the outcome until later in  2019.  It is also reapplying for funding from to the Solutions to End  Homelessness Program (STEHP), but it also will not know the outcome  until later this year.  The position was actually re‐conceptualized, in  order to support youth and case managers more directly, as well as  maintain relationships with other organizations, like IHA and the  Tompkins County Family Treatment Court.  This would be the only  time the Learning Web would apply for this funding from the IURA.  Mona Smiley  The Program Associate position has enabled a more enriched  relationship with the youth, in terms of their ability to focus on their  goals, maintain employment, and develop independent‐living skills.    Farrell asked if the Learning Web is confident it will receive the other sources of funding.  Mullens replied,  yes.  It has also recently secured some other private funding.    Lewis asked what would happen if IURA funding did not become available.  Mullens replied the position  would no longer be funded, beginning in October 2019.  The Learning Web would continue to support its  youth, but would have to reduce that level of support.    Farrell asked if the Learning Web would accept partial IURA funding.  Mullens replied, yes.      Bohn asked about the difference between the budgeted amount for the position in the two applications.   The Housing Scholarship Program application lists a budgeted amount for 0.4 full‐time equivalent (FTE).   Mullens replied the organization would have enough funding for a part‐time position, but there would be a  delay of several months, before it could do so.    Myrick disclosed he once enrolled in a Learning Web internship and was subsequently employed at the  organization.    IURA Minutes  March 28, 2019  Page 9 of 17  8. PROJECT #12:  FRIENDSHIP CENTER PROGRAMMING AT ST. JOHN’S COMMUNITY SERVICES HOMELESS  SHELTER ― ST. JOHN’S COMMUNITY SERVICES (SJCS)    Speaker Affiliation Comments‐in‐Brief  Roy Murdough St. John’s  Community  Services (SJCS)  SJCS is a non‐profit organization, based in Washington, D.C., which has  been expanding its services.  It has been operating the homeless  shelter since November 2018.  SJCS recently launched an afternoon  program at the Friendship Center, working with outside agencies to  provide a variety of enrichment services, including music and art  therapy.  Mike Foster St. John’s  Community  Services (SJCS)  IURA funds would be used for stipends and supplies.  The stipends  would help the organization address the root causes of poverty and  help the program’s beneficiaries enrich their relationships in the  community.  Both art and music have been demonstrated to have  considerable power to improve people’s emotional well‐being and  establish a sense of community, while addressing a variety of  problems (e.g., addiction, mental health challenges).  Kate Laux St. John’s  Community  Services (SJCS)  SJCS launched the Art Hive, which serves as an open studio for  community members of all ages and abilities, enabling them to engage  in creative and meaningful activities.  The stipends would play an  important part in encouraging local artists and musicians to work with  the shelter’s clients.      Graham asked if SJCS would not already be in a position to provide funding for this kind of programming.   Murdough replied he does not know.  Most of the work SJCS does is with developmentally disabled  populations.  The Ithaca homeless shelter is its first time working with a homeless population.      Farrell asked how many people are being served by the program.  Laux replied the number of clients is  increasing.  Foster indicated it serves anywhere from 5‐20 clients daily.      9. PROJECT #13:  OPEN DOORS: SERVICES FOR RUNAWAY & HOMELESS YOUTH ― FAMILY & CHILDREN’S  SERVICE OF ITHACA (F&CS)    Speaker Affiliation Comments‐in‐Brief  Mike Ellis Family &  Children’s Service  of Ithaca (F&CS)  Open Doors is designed to benefit homeless and runaway youth, as  well as their families.  IURA funding would play a pivotal role in the  success of the program.  Homeless and runaway youth experience a  variety of serious problems (e.g., educational disruptions, mental  IURA Minutes  March 28, 2019  Page 10 of 17  Speaker Affiliation Comments‐in‐Brief  health issues, sexual exploitation/assault, domestic abuse), placing  them at considerable risk.  Helping homeless/runaway youth access  the Open Doors program enables them to receive invaluable support,  including mental health therapy and life‐planning skills.  IURA funding  would include funds for a salary, which is critical for this kind of highly  skilled work.  Funding would also go towards telephones, which can be  lifelines for homeless/runaway youth, transportation, and family‐ strengthening activities.      Farrell asked what the $9,000 for supplies in the proposed budget entails.  Ellis replied that is a catch‐all  term that could be anything from park entrance fees to movie/event tickets.    Farrell noted most of the youth listed in the application appear to live in Dryden and Trumansburg, but only  8 are from Ithaca.  Ellis replied that list represents the total number of youth who participated in outreach  activities, not the clients of the program.      Farrell asked how many Ithaca residents enrolled last year.  Ellis replied, a total of 36 enrolled, but he is not  sure where they came from.  He would need to consult his files and provide that information to the IURA.    NOTE:  On 3/29/19, Ellis provided the following information:  “22 out of 60 youth (37%) who received brief  intervention or enrolled in long‐term support services in 2018 were from the City of Ithaca.”    On a motion by Graham, seconded by Farrell, and unanimously approved, Chair Myrick suspended the  Public Hearing.    VI. Review of Draft Meeting Minutes: February 28, 2019  Graham moved, seconded by Farrell, to approve the February 28, 2019 meeting minutes, with no  modifications.    Carried Unanimously 3‐0    VI. Economic Development Committee (EDC)  A. Community Lending  1. Review of Economic Development Loan Fund Projected Cash Flow Analysis  Bohn explained that the IURA is required by HUD to spend its Community Development Block Grant (CDBG)  Program funds below a certain threshold ― and over the past two years that has included funds from the  IURA’s CDBG Program Income and Revolving Loan Fund.  The IURA made considerable effort to meet the  threshold, which it has been successful in doing (e.g., using CDBG Revolving Loan Fund and Program Income  funds for HUD Entitlement Program grants).  Unfortunately, this has also resulted in a significant reduction in  the IURA’s available loan fund balance.  Bohn walked through the following “IURA ED Loan Fund Cash Flow  Analysis.”   IURA Minutes  March 28, 2019  Page 11 of 17    IURA Minutes  March 28, 2019  Page 12 of 17  Bohn noted the Loan Fund Cash Flow Analysis lists the IURA’s remaining loan fund commitments and  obligations.  If approved, the $400,000 GreenStar Cooperative Market loan request being considered today  would result in two separate loan disbursements in late 2019, so the IURA would be able to accommodate  that.  That would, however, bring the loan fund balance down to a very low level, so the IURA could not  consider new loan applications for up to 12 months.  The Loan Fund Cash Flow Analysis suggests the  following approaches for addressing the issue:      Potential Actions:   (1) Earmark 2019 CDBG funds to the Economic Development Loan fund.  (2) Reprogram $125,000 of Housing Development Action Grant (HODAG) funds to replace Economic  Development Loan Funds obligated for the 2018 Chartwell House Phase 2 Project.   The HODAG fund has a balance of $713,600 as of 2/28/19.   HODAG funds may be used for rehabilitation of rental housing, such as Chartwell House.   HODAG loan repayments equal $2,200/month that will replenish the fund in 5 years.    Bohn noted probably the simplest solution would be to identify an activity/project already funded in 2018  and assign a different source of funds for it.  HODAG, for example, could be used for a housing activity (e.g.,  Chartwell House).  EDC recommended that the Economic Development Revolving Loan Fund not be depleted.     2. Request from GreenStar Cooperative Market, Inc. (GreenStar) for Loan Assistance to Relocate & Expand  Its Flagship Store to 770 Cascadilla Street (PB‐LF #11)  Bohn reported that GreenStar applied for a $400,000 IURA loan for its project to relocate and expand its  flagship store to 770 Cascadilla Street.  The project is expected to create at least 24 full‐time equivalent (FTE)  employment positions, of which at least 51% will be filled by low‐ and moderate‐income persons.  The  IURA’s financial contribution to the project would be critical to the project’s success.  GreenStar has  demonstrated considerable success in the community with high sales per square foot in its stores.   GreenStar does not possess any collateral, however, so it would be expected to secure and pay the loan  entirely from its income.  The IURA Loan Review included in today’s meeting materials is a good analysis of  the proposal.  Bohn and EDC both recommend approving the loan, due to the benefit to the community and  GreenStar’s robust sales history.  There admittedly remains a moderate level of risk to the IURA, since it is  based on some fundraising from GreenStar members, but the IURA would not close on the loan until that  has been accomplished.     Kane added that ¾ of the positions would be full‐time, with the remainder part‐time (20‐25 hrs./wk.).    Lewis asked how many of those would receive benefits.  Kane replied 100%, since the benefits package  begins at 20 hrs./wk.    Moved by Graham, seconded by Farrell:    Loan Assistance to GreenStar Cooperative Market, Inc. (PB‐LF #11)    WHEREAS, on January 15, 2019, GreenStar Cooperative Market, Inc. (GreenStar) applied for a $400,000  IURA loan for their project to relocate and expand their flagship store to 770 Cascadilla Street, Ithaca,  NY; and     IURA Minutes  March 28, 2019  Page 13 of 17    WHEREAS, the primary objective of the Ithaca Density District Priority Business Loan Fund (PB‐LF) is to  induce the creation, start‐up and expansion of specific priority business enterprises in the designated  Density District of the community that have been defined by the community as highly desirable or  substantially increases foot traffic thereby strengthening downtown vitality; and     WHEREAS, the project site is located within the Density District and a grocery store is listed as an  eligible use for loan assistance through the PB‐LF; and    WHEREAS, the proposed uses of project funds are:    $2,618,432 New equipment   $1,044,792 Pay off existing debt   $521,764 Contingency/cost overrun   $532,052 Working capital   $524,000 Inventory   695,000 Leasehold improvements   484,188 Soft costs   466,911 Professional fees   209,474 Sales tax on equipment   $60,500 Interest during project   $7,157,113 Total, and    WHEREAS, the proposed sources of project funds are:   $2,035,239 Bank financing   $2,000,000 Proceeds from sale of existing building   $1,500,000 Preferred shares – Tier 2 (larger)   $500,000 Preferred shares – Tier 1 (smaller)   400,000 Owner equity – cash from operations   400,000 IURA loan   209,474 Sales tax abatement   60,000 New member equity raise    $52,400  Free fill     $7,157,113  Total, and    WHEREAS, the  IURA Economic Development Policy Financing Guidelines and Operating Plan for the  Priority Business Loan Fund normally requires at least one FTE job for every $35,000 of loan assistance  and sets a maximum loan amount of $250,000, and     WHEREAS, the project is projected to create at least twenty‐four (24)  full‐time equivalent (FTE)  employment positions, of which at least 51% will be filled by low‐ and moderate‐income persons,  resulting in $16,700 of loan assistance per job created, and     WHEREAS, sales are projected to increase by approximately $10 million dollars by 2021 resulting in  significant sales tax revenue to the City, and   IURA Minutes  March 28, 2019  Page 14 of 17    WHEREAS, the creation of twenty‐four “living wage “ jobs, increased sales tax revenue, redevelopment  of a vacant warehouse complex, and leverage of over $6.5 million warrants consideration to waive the  maximum loan amount; and     WHEREAS, as IURA loan proceeds will be used for professional fees associated with rehabilitation of a  non‐residential structure with an increase in size of less than 20%, the activity qualifies at  58.35(a)(3)(iii) as a Categorically Excluded from the National Environmental Protection Act (NEPA), but  is subject to  federal laws listed at 58.5, such as flood hazard regulations, and    WHEREAS, the project site is not located within a 100‐year flood hazard area and complies with all  other federal laws listed at 58.5, and     WHEREAS, at its March 12, 2019 meeting, the IURA Economic Development Committee reviewed the  loan application, the March 7, 2019 credit analysis prepared by Elizabeth Krause of H. Sicherman &  Company, Inc., and applicable provisions of the IURA Economic Development Policy Guidelines and  Operating Plan, and recommend the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA authorizes an increase in the maximum loan amount of the Ithaca Density  District Priority Business Loan Fund (PB‐LF) to $400,000 for this project due to the extraordinary public  benefits resulting from this project; and be it further     RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan from the PB‐LF in accordance with the loan  application, and supplemental submissions, subject to the following terms:   Borrowers:  GreenStar Cooperative Market, Inc., a New York State  consumer‐owned cooperative corporation, established in  1983      Loan Amount: Up to $400,000        Project:  Relocation and expansion of GreenStar Cooperative  Market to 770 Cascadilla Street, Ithaca, NY.            Total Project Cost: $7,157,113        Projected Use of IURA  Funds:   Professional fees        Term: 126 months (10 years and 6 months)        Interest Rate: 3.5% annually, reset to 2.5% upon submission of  satisfactory job reports documenting that the job creation  goal has been achieved for two consecutive quarters and  borrower is in compliance with all other terms of the loan  agreement.        Repayment:  Interest‐only payments for six (6) months, then level  IURA Minutes  March 28, 2019  Page 15 of 17  monthly payments of principal and interest to fully  amortize the loan over 120 months (approximately  $3,955.43/month) and subject to a revised P&I amount  upon rate reset.           Loan Collateral: General security interest lien on all business assets  including new equipment, furnishings and fixtures located  at the following three commercial locations:  770 Cascadilla Street, Ithaca, NY  215 N. Cayuga Street, Ithaca, NY  307 College Avenue, Ithaca, NY  Lien to be subordinate to filings of Cooperative Fund of  New England and the financial institution providing the  new $2 Million loan.            Personal Guarantor(s): None.         Job Creation  Requirement:   Creation of at least twenty‐four (24) FTE employment  positions of which at least 51% must be held by low‐ and  moderate‐income persons.         Living Wage  Requirement:   All 24 FTE Covered Jobs created shall be paid at least the  applicable “Living Wage” at the time of hire.  The “Living  Wage” is established biennially by the Alternative Federal  Credit Union.         Loan Disbursement: Loan disbursement will occur upon receipt of invoices and  cost documentation as follows:  October, 2019: up to $200,000,   January, 2020: balance of loan amount.        Condition for Loan  Closing:  1. Receipt of signed commitment for institutional financing in  an approximate amount of $2,035,239 on terms consistent  with the loan analysis prepared by H. Sicherman &  Company, Inc.  2. Receipt of a copy of the Cooperative’s patronage rebate  policy or written description of the program and how it is  being implemented.  3. Borrower Equity:  Borrower must have invested at least  $1,500,000 of verified equity in the Project. Equity includes  grants, member loans or preferred equity, co‐op  memberships, and other fundraising.        Loan Covenant: No payment of patronage rebates or other distribution of  net profits based on patronage may be made unless the  Borrower is current on all loan payments to the IURA.        Reporting:  1. Annual submission of audited accountant‐prepared  financial statements.    2. Quarterly submission of internally prepared financial  IURA Minutes  March 28, 2019  Page 16 of 17  statements during first two years of operations at the new  location, thereafter six‐month internal financial  statements shall be submitted.   3. Documentation of project match funding.  4. Submission of loan agreement in an approximate amount  of $2,035,239.  And be it further,    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to issue a loan  commitment letter in accordance with this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized to  execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 3‐0    VIII. Neighborhood Investment Committee (NIC)  A. Committee Chairperson Report  None.    IX. Other Business   A. Review of IURA Financials: February 2019  Bohn reported that all projects are progressing reasonably well.  Little has changed since the last report.   The Spencer Road Sidewalks Project will be submitting a voucher request to the IURA shortly.      Bohn reported that all but one of the loan repayments are current.    Bohn reported all lease payments are current, as of today, except Moro Design.  Moro Design is actually  seeking to purchase the property.  There is an issue involving the lack of frontage to a public street.  A 79‐ foot segment of Cherry Street is not a public street.  The owners would like the IURA to convey the  property and take responsibility for repairing and plowing it, which the IURA is not prepared to do.  The  City has already been plowing and maintaining it as a public street, so it is a de facto public street.      B. IURA Chairperson Report  None.  IURA Minutes  March 28, 2019  Page 17 of 17    C. Common Council Liaison Report  None.    D. Staff Report  None.    X. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 11:02 A.M.    — END —      Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.