Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2018-11-13Approved: 2/19/19  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565   MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 P.M., Tuesday, November 13, 2018  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Chris Proulx, Chair; Doug Dylla, Vice‐Chair; Leslie Ackerman   Excused:  Heather Harrick; Charles Hamilton  Vacancies:  1  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott  Guests:  Todd Fox, Visum Development Group, LLC  City Staff:  Tom Knipe, Deputy Director for Economic Development    I. Call to Order   Chair Proulx called the meeting to order at 3:34 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Review of Meeting Minutes: September 14, 2018  Dylla moved, seconded by Ackerman, to approve the September 14, 2018 minutes, with no  modifications.    Carried Unanimously 3‐0.    IV. New Business  A. Restore NY4 Seneca/Corn St. Buildings RehabilitaƟon Project ― Visum Development Group  Request for Assignment of Restore NY4 Grant Funds for Modified 413‐415 W. Seneca St. Project  Bohn explained Visum Development Group (“Visum”) is requesting a modification to the original  Restore NY4 project proposed by PPM Homes, LLC to address some feasibility issues.  The original  project included rehabilitation of both 109 N. Corn Street and 413‐415 W. Seneca Street.  Visum  would like approval for a modified project strictly to reconstruct 413‐415 W. Seneca Street  (excluding 105 N. Corn Street entirely).  Bohn noted the funding award deadline for beginning  work on the site is fast approaching (February 9, 2019), which is a concern.  The project is very  similar to the original project, although the project cost is lower.  It also provides more housing  than the original project.   IURA EDC Meeting Minutes  November 13, 2018  Page 2 of 6        Ackerman asked what the State’s potentially greatest concern would be with the modified project.   Bohn replied: that it no longer encompasses the two originally proposed properties; it represents  a lower total financial investment; and it does not leverage any other grants/programs.      Dylla asked if the project would include affordable housing.  Bohn replied no rent structure has yet  been identified for the project.  Restore NY does not impose a mandatory affordable housing  requirement.      Proulx observed it seems like a good project for the city.  He believes the Committee should keep  it moving forward.  He wondered if there was anything that could be done to strengthen it.    Fox replied Visum Development Group has not finished exploring potential NYSERDA (New York  State Energy Research and Development Authority) funding, since they wanted to fully understand  the project, before inserting any additional components.  They are still working on finalizing the  financing model.  He added they may be able to include some 2‐bedroom units.    Dylla asked if the project would include any parking.  Bohn replied, no, although that has been  investigated.  Zoning regulations do not require parking on the site, in this case, but he believes it  may possibly need a rear‐yard zoning variance.      Fox replied his architect led him to understand it would be entirely code‐compliant.    Bohn remarked it is a positive project: new construction on an in‐fill site, so it would definitely be  a benefit to the community.  The architecture is also superior to the original project.    Dylla asked if Visum has experience with this kind of rental/commercial project.  Fox replied, yes.   Visum is confident in the project’s marketability.    Dylla moved, seconded by Ackerman:    Approve Modification to Restore NY4 Project ― Seneca/Corn Street Buildings RehabilitaƟon    WHEREAS, Visum Development Group, LLC (Visum) requests to modify their Restore NY4 project  originally proposed by PPM Homes, LLC to address feasibility issues, and    WHEREAS, PPM Homes, LLC (PPM) has agreed to convey ownership of 413‐15 W. Seneca Street  to Visum, and     WHEREAS, on February 9, 2017, the Empire State Development awarded a $500,000 Restore  NY4 grant to the City of Ithaca for the Seneca/Corn Street Buildings Rehabilitation project  sponsored by PPM Homes, LLC, and  IURA EDC Meeting Minutes  November 13, 2018  Page 3 of 6        WHEREAS, Visum has secured legal site control of the Restore NY4 project sites owned by PPM,  and    WHEREAS, the funded project included rehabilitation of the existing buildings located at 109 N.  Corn Street and rehabilitation and vertical addition to the building located at 413‐415 W. Seneca  Street, and    WHEREAS, subsurface and structural investigation at 413‐415 W. Seneca Street revealed the  need for expensive structural modifications that rendered the original project economically  infeasible, and     WHEREAS, Visum requests approval for a modified Restore NY4 project for reconstruction at  413‐415 W. Seneca and exclusion of the 105 N. Corn Street building from the Restore NY4  project, and    WHEREAS, the modified project proposes to demolish the existing building at 413‐415 W.  Seneca Street and reconstruct an 10,272 sq. ft., three‐story building with 15% commercial space  and 10 residential rental units, and     WHEREAS, two ground‐floor commercial spaces of the live/work units will front on W. Seneca  Street, and     WHEREAS, the following table compares the proposed modified project to the original project:    RESTORE NY4 SCORING  CRITERIA Original Project Modified Project  Commercial Investment $4,094,000 $2,321,000  Revitalize Urban Center Rehabilitate 2 vacant  buildings  Reconstruct 1 vacant building  Improve Local Housing 6 units (12 beds) 10 units (16 beds)  Leverage PACE financing YES NO  Leverage NYSERDA YES NO  Architecturally consistent with  nearby properties  YES YES  Revitalize Urban Center YES YES    WHEREAS, the modified project achieves significant public benefits and similar Restore NY4  scoring if the project would leverage other State and Federal programs such as NYSERDA or  PACE (Property Assessed Clean Energy) financing, and     WHEREAS, a modification to the Restore NY4 project requires approval by the Common Council  and Empire State Development, and   IURA EDC Meeting Minutes  November 13, 2018  Page 4 of 6      WHEREAS, the IURA administers the Restore NY4 award on behalf of the City, and     WHEREAS, the IURA Economic Development Committee has compared the proposed modified  Restore NY4 proposal against the original proposal for Restore NY4 scoring and community  benefits, now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA Economic Development Committee hereby recommends that the IURA  support the modified Restore NY4 proposal submitted by Visum Development Group, LLC for  413‐415 W. Seneca Street, subject to the following conditions:  1. Submission of a site plan showing the building footprint on the parcel;    2. Basic zoning analysis documenting how the project compares to dimensional zoning  requirements;  3. Submission of a satisfactory pro forma demonstrating financial need for grant assistance;  4. Documentation of the availability of project financing; and  5. Incorporation of one or more State of Federal programs into the project (which is a Restore NY  scoring criterion) or explanation why such programs are not feasible; and  6. 3rd party confirmation of the reasonableness of the proposed hard copy construction cost at  $132/sq. ft., and be it further    RESOLVED, this resolution shall supersede any prior resolution regarding project modification of  the Restore NY4 project.     Carried Unanimously 3‐0    B. Discussion of City Economic Development Policy with Tom Knipe, Deputy Director for  Economic Development (City of Ithaca)  Bohn indicated Knipe is developing an economic development policy workplan, which he would  like to discuss with the Committee and solicit feedback/suggestions.    Knipe explained he has begun the process of drafting the City’s economic development policy  workplan, which would include reviewing model economic development strategies from other  cities, creating a steering committee, identifying stakeholders, and providing opportunities for  public input.  Other elements and characteristics of the policy would likely include:   Data‐driven focus and database   Identifying and soliciting outside funding   Outreach/marketing and business retention initiatives   Needs analysis informed by various local organizations/agencies   Acting as responsive partner for local businesses and developers   Prioritization of top initiatives vs. lower‐level activities   Comprehensive ‘Start Your Own Business’ guide, covering financing, licensing, City processes, etc.     Newsletter   Contact list  IURA EDC Meeting Minutes  November 13, 2018  Page 5 of 6      Proulx noted he would be interested to see data on the city’s proportion of local vs. regional vs.  national businesses, which would help the City make its economy as locally focused and  sustainable as possible.      Ackerman suggested developing a database of local commercial spaces, perhaps even enrolling  local realtors in that process.    Knipe responded he did meet with the City’s Geographic Information Systems (GIS) director and  determined it would be feasible to crowdsource a future GIS‐based database.     Proulx remarked it would also be productive to focus on Collegetown, since commercial  development in that neighborhood has been poor.  Bohn noted Collegetown would be eligible for  IURA funding.    Knipe responded he has already had some conversations about establishing a Business  Improvement District (BID) in Collegetown (e.g., determining what Collegetown needs, the BID’s  responsibilities, conducting a feasibility analysis).     V. Other Business  A. Emmy’s Organics & Cherry St. Road Extension Project ― Report  Bohn reported the initial analysis by Emmy’s Organics’ engineer suggested soil conditions may  require specialized foundations for the building, parking lot, and public roadway that could make the  project financially infeasible.  The results of the analysis were surprising, since other adjacent  properties have never had issues with soil quality.  As a result, the IURA Board approved procuring  engineering services from another company to conduct an independent review of existing  geotechnical and engineering reports.    B. Green St. Garage Redevelopment Project ― Report  Bohn reported there will be a special joint meeting of the IURA Board and Common Council this  evening to seek sufficient input from Common Council on the two top‐ranked proposals (Vecino  Group and Visum Development Group/Newman Development Group), so the IURA has enough  information to select the preferred developer and enter into the 90‐day Exclusive Negotiation  Agreement (ENA) process.     C. Allocation of NYS Small Cities CDBG Program Income ― Report  Bohn explained the IURA participated in the Small Cities CDBG program in 2000, 2001, and 2003.   It funded numerous programs over that Ɵme, only one of which produced Program Income ― a  $665,000 loan to the Hilton Garden Hotel, which has been steadily repaid and has accumulated  more than $500,000 in unused funds for the IURA.  The IURA will either need to spend that money  by the March 31, 2019 deadline, or return it to the State.  Funds would not have to be spent by  March 31, 2019, but they would need to be formally committed under contract.  The IURA Board  recently voted to fund the City’s Aurora Street Sidewalk Extension Project with the Program  Income, which was approved by Common Council.  IURA EDC Meeting Minutes  November 13, 2018  Page 6 of 6        D. IURA Loan & Lease Payments Report: September 2018  Bohn reported most grant activities are progressing on schedule.  All IURA loan repayments are  current, except The State Theatre and Diane’s Downtown Auto.  All lease payments are current.      E. Staff Report  None.     VI. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 5:00 P.M.    — END —       Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.