Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURANI-2018-09-14 108 East Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6565 MINUTES  IURA Neighborhood Investment Committee (NIC)  8:30 am, Friday, September 14, 2018  Common Council Chambers, Third Floor  City Hall, 108 E. Green St., Ithaca, NY  14850    Present:           Karl Graham, Chair; Tracy Farrell, Vice Chair; Teresa Halpert; Fernando de Aragón.  Excused:   Paulette Manos (on leave)  Staff:    Anisa Mendizabal  Guests:   Lynn Truame, Sr. Real Estate Developer, Ithaca Neighborhood Housing Services.    I. Call to Order   Chair Graham called the meeting to order at 8:34 am.    II.  Public Comment   None.    III.   Changes/Additions to the Agenda   Action Item – Resolution was moved to follow discussion on the same topic.    IV. Review of Minutes – Minutes for July 13, 2018  De Aragón moved, Farrell seconded.  Approved 4‐0.    V.  New Business  1.  Discussion: 2018 Action Plan Project #7 (Lynn Truame)     Chair Graham welcomed Lynn Truame of Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) to  discuss INHS’s development process of Project #7, which has led to a request by INHS for  reallocation of funds to a revised version of the project.  Ms. Truame began by explaining that  the IURA deadline for Action Plan funding (late February) is almost a year earlier than State’s  tax credit deadline, which occurs in December. Assembling a tax credit‐eligible project so early  can be challenging.  In this case, the leadership structures of the partners involved (Salvation  Army and INHS) move at different rates.  Salvation Army has a regional and national structure  within which to operate.  Locally, the Salvation Army Major charged with administration (in  Ithaca) has retired.  New local leadership will be great, but the turnover plus the Salvation  Army’s internal structure of decision makes it too late to get architectural drawings approved  – moving this portion of Project #7 to 2019.    Ithaca Urban Renewal Agency   The latest (revised) iteration of the project comprises fifteen rental units on Elm Street units  plus four other INHS properties that have been identified for rehabilitation brings the revised  total number of units to 29 units. This number is small for tax credit, but INHS ran it by  Enterprise, which was comfortable with it.  So, it will go to HCR.      Farrell noted that the Committee was aware of the need for rehabilitation of the Elm Street  units, but are not necessarily familiar with the needs at the other four properties.  Truame  responded that the additional four properties are the last ones in INHS’ scattered site  portfolio that need rehabilitation.  .      Halpert commented that she wasn’t aware that INHS has commercial properties.  Truame  replied, yes, 501 State Street is the frame shop.  At the time it that property was acquired,  INHS’ practice was to acquire the “worst” property on the block in order to stabilize to  neighborhood.  At that time, there were people moving out of Ithaca and there were many  properties in decline.  Now, it’s the opposite.     Discussion moved to the total numbers of units involved in the project.  In this iteration, there  are to be 29 units affected vs. the 42 units at Salvation Army site [alone].  This revised project  still includes set‐asides—5 special needs units.  INHS is in discussion with Unity House to  provide supportive services for the individuals who live in the set‐aside units.  So, these units  will possibly serve a different population vs. the originally‐proposed 15 set asides for  homeless households.  The Unity House folks could be homeless, but don’t have to be to  qualify for these units.    Farrell asked about 412 W. Seneca Street.  Truame explained that was the glass company.   This property was proposed for inclusion in a previous map and iteration, but is now not  included.  402 S. Plain Street is included.     Truame continued.  The level of rehab is quite large.  Currently none of the properties have a  regulatory period.  So, the proposed tax credits would put a 50‐year affordability period on  them (currently INHS keeps those affordable per policy, but isn’t required to by regulation).   Farrell asked whether any of these could go to homeownership.  Truame explained that they  probably would not, unless any were side‐by‐side duplexes.    Farrell shared a news story about CHN Housing partners in Ohio (Cleveland and Cayahoga  Counties).  This organization linked affordable rental housing to affordable home ownership  after 15 years of renting with a high success rate.  Truame noted that Cedar Creek is set up  with that intent.  Bohn commented that such a plan requires careful advance planning due to  utilities and common wall issues, for example.  The State used to give incentives for this type  of program.    Farrell asked Truame whether there could be any more changes at this time; Truame replied  “no”.       Action Item:  Resolution – Program Amendment #2: INHS Scattered Site 2 (Project #7)    2.  Action Item: Resolution ‐  2018 Action Plan ‐ Program Amendment #2, INHS Scattered Site  2 (project #7)     Moved by Farrell, de Aragón seconded.  Carried 4‐0.    2018 Action Plan ‐ Program Amendment #2, INHS Scattered Site 2 (project #7)    WHEREAS, the City adopted 2018 Action Plan allocated $100,000 in HOME funds to assist the  Scattered Site Phase 2: New Construction project (Project) sponsored by Ithaca Neighborhood Housing  Services, Inc. (INHS), and    WHEREAS, the Project included redevelopment of the site located at 150 N. Albany Street, owned by  the Salvation Army, for new construction of an approximately 42‐unit affordable housing project, and    WHEREAS, on September 6, 2018, the IURA received notice from INHS that the 150 N. Albany Street  project will not be ready for submission for the annual NYS Unified Funding in December 2018, and  requested re‐allocation of the HOME funds to a substitute affordable housing project including  reconstruction and rehabilitation of 29 rental housing units at the following locations:   203‐209 Elm Street   111 W. Clinton Street   406 S. Plain Street   227 S. Geneva Street   502 W. Green Street, and    WHEREAS, development of the 150 N. Albany Street project is now projected to be submitted for State funding in  December 2019, and    WHEREAS, the HUD Citizen Participation Plan requires a public hearing and Common Council approval for  substantial amendments to the Action Plan, and    WHEREAS, a change in the location of the original Project and a change in the use of funds from new rental  housing construction to reconstruction and rehabilitation of existing rental units qualifies the requested action as  a substantial program amendment, and    WHEREAS, at their September 14, 2018 meeting, the IURA Neighborhood Investment Committee considered this  matter and recommends approval of funding for the proposed substitute INHS affordable housing project; now,  therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby recommends that the Common Council for the City of Ithaca adopt program  amendment #2 to approve the following revised project in the FY18 HUD Action Plan:    REVISED PROJECT – Program Amendment #2, 2018 Action Plan     Sponsor: Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. Project Name: Scattered Site 2 Funding Amount:  $100,000  Funding Source: HOME  Project Locations: 203‐209 Elm St.  111 W. Clinton St.   406 S. Plain St. 227 S. Geneva St.  502 W. Green St.  Project Type: Reconstruction and Rehabilitation of Rental Housing   Number of Housing Units: 29      ORIGINAL PROJECT – To be Defunded in the 2018 Action Plan    Sponsor: Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. Project Name: Scattered Site Phase 2: New Construction Funding Amount:  $100,000  Funding Source: HOME  Project Location: 150 N. Albany St. Project Type: New Construction of Rental Housing  Number of Housing Units: 42    An informal discussion of the Immaculate Conception site followed.      3.  Discussion:  NYS Small Cities Program Income    Bohn explained that in the years 2000‐2003, the City of Ithaca was part of a state‐administered Small  Cities Program.  When the City became a HUD Entitlement Community in 2004, it went from being  monitored and overseen by the Small Cities Program back to HUD Buffalo.  The one major loan made  by the IURA‐administered loan fund during this time was that of the Hilton Garden Inn.   The Hilton  Garden Inn is working on paying down that loan, which is Program Income (PI).  Now, the State has  made a major change.  The state will now recapture all (accrued) PI unless it is used by March 2019.   New PI will go immediately to state.  The impetus for the change was that the State was monitored  and cited for not monitoring this program.      Since making the loan, the IURA has continued tracking its PI, which is held in a separate account.   There is 6‐8 years left of loan repayment and approximately $500,000 in PI to use for future loans.  It  has been a “safety fund” in some regard. It can be used for community development loans, for  example.  However, now the money must be expended or a binding agreement for its use by March  2019.   The question for the Committee is whether it has ideas for uses of the funds.      Halpert suggested the proposed Aurora Street sidewalk project could be considered.  Bohn  responded:  “There are a lot of what if questions that have not been settled and probably could not  be settled by March.  March is soon; we need not just solicitation but signed contract.”     Bohn discussed possible activities for use of the funds:  1. Cherry Street road extension could use up to $300,000.  This money is tied to job creation.   Emmy’s has thus far committed to 5 jobs.    2. Wading pool – This would be a reimbursement to the City for funds it has expended on the  project.     Bohn explained another part of these regulatory changes to consider:   If a (Small Cities participant)  receives $35,000 or less a year, it’s considered “de minimus” and community can keep it.  Right now  the loan is structured for $40,000 a year.  This could be restructured.  IURA has been treating this account (Small Cities PI) as part of a revolving loan fund.  This account has  never been fully drawn down because IURA had enough in the federal pot.    Chair Graham asked if there are any possible new uses of funds, and if so, what would the process be.      Bohn replied that IURA would have to get it approved by the State of NY, eligible as the State’s  program currently exists For example, the State doesn’t currently have job training activity in that  category—it’s only micro enterprise and small business.  The Agency would submit a proposed  project to the State, and they would vet it for eligibility. The State has about $50 million in this  category to expend.    De Aragón asked about an inter‐city bus stop.  Bohn replied, such a project could be a public facility,  yet, timeline‐wise, it might not work.  The money needs to be committed by March.  This is why  taking debt load off other projects might be a good use to free up future use for something like this.    Chair Graham wondered about the decision‐making chain in the City:  Does the Agency recommend  and Common Council approve?  Bohn believes so.  It doesn’t appear to be funding that can simply be  approved by the Mayor.  Graham observed there are lots of ideas likely to come forward.    Farrell sees the real problem being it must be spent quickly.      De Aragón wondered what assurances there would be that “freed up money” would later be able to  be used for a desired project.  Bohn replied that there probably is no certainty, but the Agency could  specify that it should be used for a low‐mod community.  The Mayor is Chair of IURA, which could  lend support to this specification; however, Bohn doesn’t think there is any way to contractually  assure this would occur.  Farrell concluded that it’s not as if [anyone] is going to write an IOU to IURA.      Chair Graham observed that there seem to be many microenterprise loans currently being offered,  some people in the community are having difficulty obtaining them for business purposes.  Bohn said  it would send Graham information about the “test” the State uses.  The State will not let us create a  pool of funds to be used as a loan‐‐ that’s what we have now, and what we are being told we must  change.      Chair Graham charged the Committee with thinking about possible projects, and going beyond  brainstorming at the next meeting.  By next month, we should be trying to work through list of  possible projects.  Bohn will be putting Cherry Street forward, as one possibility.  Bohn will talk to the  City’s Sidewalks Coordinator what possibilities exist.    The short list for consideration includes the following:  Sidewalks  Microenterprise loans  Amenities to enhance the bus station and stops    Halpert asked whether it was possible to create an MOU for whatever project is chosen eventually try  to do. Bohn replied there is no history of doing that.  For example, there are no MOUs between  Common Council and Public Works.  Halpert replied that the intention behind such an idea is to at  least acknowledge it’s the IURA that is putting money toward a project; at the end of the day,  however, IURA administers these funds for the City.    VI. Other Business  1. IURA Grant Summary     2. Staff  Report  Mendizabal reported on a recent meeting with Food Entrepreneurship Project.  Farrell  wanted to know how many gigs Food Entrepreneurs have gotten, how much income this  has grossed and netted, and how many are on track for business licenses.  How do those  in the community locate the Food Entrepreneurs should they wish to hire them?   Mendizabal will investigate and report back.    Bohn reminded the group that Finger Lakes ReUse has a balloon payment of $1 million  due early next year.    3. Next Meeting:  October 12, 2018    Farrell shared the website:  www.CHNHousingpartners.org for information/booklet on homeowner  opportunities for renters.    VI. Motion to Adjourn   Adjourned by consensus at 10:12 a.m.