Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2018-04-17Approved: 6/14/18  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, April 17, 2018  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Chris Proulx, Chair; Doug Dylla, Vice‐Chair; Leslie Ackerman  Excused:  Heather Harrick; Charles Hamilton  Vacancies:  1  Staff:  Nels Bohn; Anisa Mendizabal; Charles Pyott  Guests: Terri Miller, Madeline’s    Scott Miller, Madeline’s   I. Call to Order   Chair Proulx called the meeting to order at 3:31 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  Bohn noted the Neighborhood Investment Committee (NIC) recently completed its 2018 Action  Plan recommendations, which the Committee could discuss, time permitting.    III. Review of Meeting Minutes: March 27, 2018 (Special Meeting)  Dylla moved, seconded by Ackerman, to approve the March 27, 2018 minutes, with one minor  modification.  Carried Unanimously 3‐0.    IV. New Business  A. Restore NY4 ― Request from PPM Homes, LLC to Modify Proposed Seneca/Corn St. Buildings  Rehabilitation Project  Bohn explained the project was originally awarded $500,000, which included both the former  Wylie Dry Cleaning and Ithaca Glass buildings; however, a subsequent investigation of the sub‐ surface conditions of the Ithaca Glass building revealed the building footers are undersized and  insufficient to support an overbuild so the project would require reconstructing much of the  foundation and building.  As a result, the applicant proposes concentrating solely on that site,  including demolition and reconstruction, which would house 10 living units.  Should the modified  project proposal be approved today, it would require approval of Common Council and New York  State that the revised project would have scored high enough to receive funding.    Ithaca Urban Renewal Agency IURA EDC Meeting Minutes  April 17, 2018  Page 2 of 9        Dylla asked if New York State would likely be amenable to the revised project.  Bohn replied it has  been amenable to similar projects in the past and the amount of private investment ($4 million)  remains the same.  It also increases the number of living units to ten, although it no longer  redevelops two buildings.  He added there is also some suspected sub‐surface contamination at  the Wylie Dry Cleaning site, which may have created a future delay in that portion of the original  project.      Dylla moved, seconded by Ackerman:    Approve ModificaƟon to Restore NY4 Project ― Seneca/Corn Street Buildings RehabilitaƟon    WHEREAS, PPM Homes, LLC requests to modify their Restore NY4 project to address feasibility  issues, and    WHEREAS,  on February 9, 2017, the Empire State Development awarded a $500,000 Restore  NY4 grant to the City of Ithaca for the Seneca/Corn Street Buildings Rehabilitation project  sponsored by PPM Homes, LLC, and    WHEREAS, the funded project included rehabilitation of the existing buildings located at 109 N.  Corn Street and rehabilitation and vertical addition to the building located at 413‐415 W.  Seneca Street, and    WHEREAS, subsurface and structural investigation at 413‐415 W. Seneca Street revealed the  need for expensive structural modifications that rendered the original project economically  infeasible, and     WHEREAS, PPM requests approval for a modified Restore NY4 project for reconstruction at  413‐415 W. Seneca and exclusion of the 105 N. Corn Street building from the Restore NY4  project, and    WHEREAS, the modified project proposes to demolish the existing building at 413‐415 W.  Seneca Street and reconstruct an 11,500 sq. ft., three story building with 15% commercial  space and ten residential rental units, and     WHEREAS, two ground floor commercial spaces of the live/work units will front on W. Seneca  Street, and     WHEREAS the following table compares the proposed modified project to the original project:    RESTORE NY4 SCORING  CRITERIA Original Project Modified Project  Commercial Investment $4,094,000 $4,001,000  Revitalize Urban Center Rehabilitate 2 vacant Reconstruct 1 vacant building  IURA EDC Meeting Minutes  April 17, 2018  Page 3 of 9      buildings   Improve Local Housing 6 units (12 beds) 10 units (16 beds)  Leverage PACE financing YES YES  Leverage NYSERDA YES YES    WHEREAS, the modified project achieves similar public benefits and Restore NY4 scoring  criteria, and the sponsor confirms project readiness for the modified project, and    WHEREAS, a modification to the RestoreNY4 project requires approval by the Common Council  and Empire State Development, and     WHEREAS, the IURA administers the RestoreNY4 award on behalf of the City, and     WHEREAS, the IURA Economic Development Committee has compared the proposed modified  Restore NY4 proposal against the original proposal for RestoreNY4 scoring and community  benefits, now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby recommends Common Council approval of the modified  Restore NY4 proposal submitted by PPM Homes, LLC for 413‐415 W. Seneca Street for  submission to Empire State Development.     Carried Unanimously 3‐0    V. Community Loans  A. Priority Business Loan Fund ― Request from Delante, LLC for Loan Modification Including  Release of Security Lien & Partial Loan Pay‐Off  Bohn explained that the applicant is asking to modify the existing loan to include a partial pay‐off  and a continuation of the remainder of loan to be paid on the same schedule, with a planned  change of ownership for the restaurant.    Terri Miller reported she has been negotiating with the landlord about the assignment of the  lease.  She has accepted the business asset purchase offer from a new restaurant owner, which  would go towards paying off a portion of the debt.      Dylla asked the applicant to elaborate on what she meant when she mentioned the restaurant’s  business model is no longer viable.  Terri Miller replied that those downtown restaurants that are  doing well are generally casual dining establishments, which have lower price‐points.  The fine  dining model, on the other hand, has been slowly deteriorating and it is not enough to sustain  Madeline’s day‐to‐day business.  The new owners have considerable experience with a more  casual dining format.  IURA EDC Meeting Minutes  April 17, 2018  Page 4 of 9        Scott Miller added the new owners would invest a lot of money into the property.  They are well‐ funded and are long‐term community members.  They would arguably be better tenants than  Madeline’s ― Madeline’s simply does not have the capital to invest further in the restaurant.    Ackerman moved, seconded by Dylla:    Loan Assistance to Delante Inc. dba Madeline’s Restaurant (PB‐LF #7)    WHEREAS, on April 4, 2018, Delante, Inc. (Madeline’s) requested approval for a loan  modification, and    WHEREAS, the owners have determined that Madeline’s business model is no longer viable  and seek to sell business assets of Delante, Inc. to a new restaurateur who will assume the  lease and open a different restaurant, and    WHEREAS, on November 30, 2015, the IURA issued a loan of $150,000 to Delante Inc.  (Madeline’s) for a  $470,000 project to refinance existing debt,  acquire new fixtures and  equipment, and renovate the Madeline’s restaurant located at 215 E. State/MLK Jr. Street,  and     WHEREAS, the IURA loan is secured by a 2nd lien on business assets, a 2nd mortgage lien on  property located at 106‐112 S. Cayuga Street and personal  financial guarantees of the  owners, and    WHEREAS, Madeline’s satisfied its obligation to create 3 full‐time equivalent employment  positions, and is current on loan repayments, with an outstanding principle balance of  $120,342.80 as of March 31, 2018, and,    WHEREAS, an Asset Sales Agreement was executed on March 1, 2018, subject to IURA  consent, at a sales price of $420,000, and     WHEREAS, the net proceeds from the asset sale is insufficient to fully pay all existing and  projected financial obligations, the borrower proposes the following use of proceeds:   $248,000 payoff bank SBA loan   61,000 partial payoff of IURA loan   $50,000  payoff of revolving credit used to fund Madeline’s   $17,000  accounts payable due to vendors   $4,000    legal and closing fees   $40,000   set aside toward $84,000 capital gains tax due 4/19   $420,000 Total, and    WHEREAS, the borrower proposes to continue to make monthly loan repayments of  $1,954.31 to the IURA until the loan is repaid in full, and  IURA EDC Meeting Minutes  April 17, 2018  Page 5 of 9        WHEREAS, following the asset sale, the approximately remaining  $60,000 balance of the  IURA loan would be secured by a 2nd mortgage lien on 106‐112 S. Cayuga Street behind  Tompkins Trust Company and personal financial guarantees of the owners, and     WHEREAS, the current collateral value of the 2nd mortgage is estimated by staff to be  sufficient to secure the remaining IURA loan balance, and    WHEREAS, the personal financial guarantees provide supplemental loan security, and    WHEREAS, the orderly transition to a new restaurant at 215 E. State/MLK Jr. will maintain  street level vitality downtown, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter at their April  17, 2018 meeting and recommend the following; now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby approves the loan modification as requested and consents  to the asset sale (and release of the UCC‐1 security filing on business assets of Delante Inc.)  that will pay down the IURA loan by at least $61,000 and continue current monthly loan  payments until the IURA loan is repaid in full; and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 3‐0    B. Restore NY3 ― Request from Italthai, LLC to Recharacterize Restore NY Loan as Grant &  Discharge Mortgage Lien on 130‐132 E. M.L.K., Jr./State St.  Bohn explained the original grant was converted into a loan at the applicant’s request, which the  applicant would now like to convert back into a grant.  The project has been completed and the 5‐ year regulatory period for the historic tax credits has expired, so now would be an appropriate  time to consider such a request.  The overall project has been successful from a community‐wide  perspective, although it did not perform financially quite as well as the applicant hoped due to  extensive cost overruns in the building rehabilitation and delays in securing historic tax credit  approval.  The IURA received a legal opinion establishing there is nothing inappropriate to approve  this request.  IURA legal counsel has reviewed the legal opinion letter and is satisfied with its  analysis.       Dylla asked if there were any precedents for this action.  Bohn replied he is not aware of any and  the legal opinion did not cite any.  The legal opinion simply analyzed the legal code.  However,  every other Restore NY project has been treated as a grant, so there is ample precedent for  providing Restore NY assistance in the form of a grant.    IURA EDC Meeting Minutes  April 17, 2018  Page 6 of 9        Ackerman moved, seconded by Dylla:    Restore NY3 ― Recharacterize Restore NY3 Loan to Italthai, LLC as Grant    WHEREAS, on January 31, 2018, Italthai, LLC requested that the $900,000 Restore NY3 loan  to Italthai, LLC be forgiven and re‐characterized back to its original grant status, and    WHEREAS, in 2009 the City of Ithaca (City) received a grant award of $1.15 million from the  Empire State Development Corporation through the Restore NY program to complete upper  story redevelopment of the Plantation Building and the Petrune building (located at 126‐128  and 130‐132 E. MLK/E. State Street).    WHEREAS, $900,000 of assistance was earmarked to Italthai, LLC (managing member Sunit  “Lex” Chutintaranond) in the form of a grant to fill a financial gap in a $2.5 million  redevelopment of the Plantation building at 130‐132 E. MLK Street, and    WHEREAS, the City authorized the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) to administer and  implement the Restore NY III grant, and     WHEREAS, a City/Italthai LLC Restore NY pass through grant agreement was developed  to  provide for payment of a $900,000 grant to Italthai, LLC upon completion of the project,  which agreement was partially executed by the City on January 10, 2011, and    WHEREAS, in 2011 specialized tax credit legal counsel, Cannon, Heyman & Weiss, informed  Italthai LLC that injecting Restore NY funding from the City into the project as a grant would  reduce the eligible tax basis of the project thereby decreasing the amount of tax credits  available to investors and resulting in a financial gap for the project, and    WHEREAS, a critical component of the financing plan for the $2.5 million project was to  leverage  federal and state historic tax credits generated by the project into investor equity  of at least $550,000, and     WHEREAS, injecting Restore NY3 financial assistance into the project in the form of a loan  instead of a grant does not reduce the eligible tax basis, and    WHEREAS, as the project financing relied on attracting at least $550,000 in equity through  historic tax credits, Italthai, LLC did not execute the Restore NY pass through grant  agreement and requested that Restore NY funding from the City be provided in the form of a  $900,000 loan at 0% interest with no payments due until the end of a 30‐year loan term as a  means to maximize equity attracted through historic tax credits, and    WHEREAS, on April 25, 2011 the City and Italthai, LLC executed an agreement to loan  $900,000 in grant funds awarded to the City of Ithaca, and  IURA EDC Meeting Minutes  April 17, 2018  Page 7 of 9      WHEREAS, at that time, Italthai, LLC indicated they intended to seek City approval in the  future to forgive this loan upon satisfactory completion of the project in recognition of the  project’s public benefits and that the City had originally agreed to provide Restore NY3 funds  in the form of a grant to the developer, and     WHEREAS on January 13, 2013 the Italthai, LLC loan was assigned from the City to the IURA,  and     WHEREAS, it has now been over seven years since the mixed‐use project has now been  successfully completed with a new ground floor restaurant, 16 FTE new jobs created, 8 new  housing units created of which two are occupied by low‐and moderate‐income households  at affordable rents, and    WHEREAS, the project has upgraded safety for the Commons through installation of fire  sprinklers and an upgraded water supply in the building and converted a vacant  underutilized building into a vital storefront with upper story housing, and    WHEREAS, the project ultimately cost $3 million, with a $500,000 cost overrun that was  absorbed by the project sponsor, and    WHEREAS, the original project financing was underwritten with Restore NY funds provided  as grant funding, which resulted in a projected 5% cash‐on‐cash return before cost overruns,  indicating that the developer will not receive a windfall profit if the loan of Restore NY loan is  forgiven, and    WHEREAS, both the Restore NY and federal and state historic tax credit programs have  minimum 5‐year compliance periods that expired in 2016, and    WHEREAS, every other recipient of Restore NY‐assisted projects in the City of Ithaca have  received Restore NY assistance in the form of a grant, and    WHEREAS, Italthai LLC has submitted a legal opinion letter concluding that discharge of the  mortgage and re‐characterization of the loan as a grant would not create any liability to the  IURA regarding applicable historic tax credit provisions, and     WHEREAS, at their April 17, 2018 meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed this matter and recommends the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby grants the request from Italthai, LLC to re‐characterize the  Restore NY3 loan as a grant thereby forgiving the $900,000 Restore NY3 loan and discharge  the mortgage securing the loan, and be it further    RESOLVED, that discharge of the mortgage is subject to payment of Italthai, LLC of all IURA  legal fees in this matter, and be it further  IURA EDC Meeting Minutes  April 17, 2018  Page 8 of 9      RESOLVED, that the IURA Chairperson, subject to review by IURA legal counsel, is authorized  to execute any and all documents to implement this resolution.      Carried Unanimously 3‐0    VI. Old/Other Business  A. NYS Small CiƟes CDBG ― Policy Change to CDBG Program Income Guidelines  Bohn reported the IURA recently received a letter from New York State:    “This letter is to announce a change in policy regarding retention of Community  Development Block Grant (CDBG) program income by current and past recipients of the  CDBG Program administered by New York State since the start of Program Year 2000.  CDBG  program income includes any proceeds generated by the use of CDBG funds, regardless of  whether the grant that generated the program income is open or closed, and must be used  in compliance with CDBG rules.  Under CDBG program income rules at 24 CFR 570.489(e),  the State can choose to allow recipients to retain and reuse the program income subject to  all CDBG requirements, or to require it to be returned to the State and reallocated under  the State's Method of Distribution.    In the past, the Housing Trust Fund Corporation (HTFC), the funding mechanism for the  Office of Community Renewal, allowed Recipients to retain and reuse the program income  for additional CDBG activities, including after grant closeout, subject to annual reporting.    Under 570.489(e)(3)(ii)(A), the State may require recipients to return program income if it  determines that recipients are unable to utilize funds in full compliance with program  requirements or the funds are "unlikely to be applied to continue the activity within the  reasonably near future." Compliance questions related to the accumulation, reuse and  reporting of program income by local recipients has resulted in audit findings that the State  is required to address. Due to these audit findings, HTFC will require all past and present  local recipients of the State's CDBG Program (since the year 2000) to return any  uncommitted program income in their possession on March 31, 2019 or received after that  date.”    Bohn explained the City of Ithaca participated in the NY Small Cities CDBG program in 2000, 2001,  and 2003.  It funded numerous programs over that time, only one of which produced Program  Income ― a $665,000 loan to the Hilton Garden Hotel, which has been steadily repaid and has  accumulated $520,000 in unused funds for the IURA.  The IURA will either need to spend that  money by the March 31, 2019 deadline, or return it to the State.  Furthermore, the IURA would  need to return any further Program Income from the loan that it receives after that date.  As a  result, the IURA will need to consider what the best eligible use of the funds would be (public  facilities, affordable housing, or economic development).  The IURA would also need to submit the  proposed use of funds to Common Council for approval.  IURA EDC Meeting Minutes  April 17, 2018  Page 9 of 9        Proulx suggested making a large contribution to the Community Housing Trust Fund.  Bohn replied  that may be possible, as long as the IURA identifies a specific CDBG‐eligible project where  contingencies and environmental review will be completed by the March 2019.     B. 2018 AcƟon Plan ― Neighborhood Investment Committee (NIC) Recommendations  Proulx noted that NIC did not recommend funding the Re‐Entry Hub Ground Works program,  which was consistent with EDC’s recommendation.  It also partially funded the Hospitality  Employment Training Program (HETP) program, which was similar to what EDC recommended.  The  only difference is that EDC was going to fully fund the Food Entrepreneurship Program (FEP).    Dylla remarked he would personally like to see more funding for FEP than NIC suggested.    C. IURA Loan & Lease Payments Report: March 2018  Bohn reported all leases and loans are current.  The grants summary shows two red “No’s.”  Both  the GIAC Wading Pool and Spencer Road Sidewalks projects are moving forward, but they  represent large funding amounts, which need to be expended by June 1, 2018, to comply with  HUD spend‐down requirements.    D. Staff Report  Bohn reported that Liquid State Brewing met its job‐creation goal of 2.5 FTEs, having created 3  full‐time positions, so they will be released from further job‐reporting requirements.    Bohn noted the State Theatre will be submitting a loan application to fund the merger of its ticket  office into the rest of the theatre space to create a larger concession area.    Bohn also met with potential loan applicant, D.P. Dough, which wants to upgrade its facility and  move towards the front of Press Bay Court.    VII. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 5:00 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.