Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2018-04-26Approved: 5/24/18  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, April 26, 2018    Members: Svante Myrick, Chair; Tracy Farrell, Vice‐Chair; Chris Proulx; Karl Graham; Laura Lewis  (Common Council Liaison)  Excused: Eric Rosario  Staff:  Nels Bohn; Anisa Mendizabal; Charles Pyott  Guests: Terri Miller, Madeline’s Restaurant    Brian Bouchard, CHA Consulting, Inc. (consulting engineer)    Jeff Rimland (developer)    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:33 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  No changes were made to the agenda.      III. Public Comment (3‐min. maximum per person)    Seth Adams (Enfield, NY) spoke in support of the Green Street Garage Redevelopment proposal, noting  he has been involved in property development for 30 years.  He recently visited the city of Burlington,  Vermont, which has a serious need for a downtown conference center to support large meetings and  groups.  Without such a facility, Burlington would seriously diminish its future potential for economic  growth.  If Ithaca could build a conference center, like the one proposed, it would be a huge win for  both Ithaca and the wider region.    Vicki Taylor Brous (Dryden, NY), Harold’s Square Project Consultant, spoke in opposition to the Green  Street Garage Redevelopment proposal, noting when she and Harold’s Square developer David Lubin  met with the Mayor, they were assured there would be equal opportunity to work on the project, only  a few weeks before current proposal was submitted; however, they never had the opportunity to move  forward with their own proposal in the available time.  The current proposal does not provide enough  parking for the project itself and downtown parking needs, with all the recent large development  projects.  She would like to see a series of public meetings to discuss the project before a developer is  selected.  Ithaca Urban Renewal Agency IURA Minutes  April 26, 2018  Page 2 of 27  Fred Schoeps (City of Ithaca, NY) spoke regarding the Green Street Garage Redevelopment proposal,  noting the critical factors for the project include parking, which should be increased, and the mixture of  residents.  The quality of the local economy is contingent on the kinds of people who live in the  downtown area.  They need to be long‐term local residents, not college students or transient young  professionals.  Ithaca has achieved a certain level of quality in the downtown area over the past 10  years.  He does not want to see it devolve into something like the Collegetown neighborhood.      Ursula Kurman Browning (City of Ithaca, NY), co‐owner of Viva Taqueria, spoke in support of the Green  Street Garage Redevelopment proposal, which will be beneficial to the downtown Ithaca area for many  reasons.  She has seen the Commons and Aurora Street neighborhood transform themselves over the  past few decades.  Other recent development projects will be beneficial to the city.  The proposed  conference center would support nearby hotels and businesses ― and the project site is a perfect  location for a conference center.      Theresa Alt (City of Ithaca, NY) spoke in opposition to the Green Street Garage Redevelopment  proposal, noting the IURA has already heard complaints about the inadequacy of the bidding process.   She would also like to focus the IURA’s attention on the mismatch between the cleaning/food service‐ related jobs the project would provide and the rents that would be charged.     Brett Bossard (City of Ithaca, NY), Executive Director, Cinemapolis, spoke in support of the Green Street  Garage Redevelopment proposal, noting he very much supports the addition of a conference center to  downtown Ithaca.  The Cinemapolis Board of Directors is unanimously in favor of increased density in  the downtown area.  There should also be adequate parking for the project and surrounding projects,  since current excess downtown parking capacity is about to be filled.  The projected 620 beds from the  project and net gain of 40 parking spaces would not be enough parking, so that is one component that  should be re‐assessed.  Downtown Ithaca businesses will not be able to survive without sufficient  parking.    John Driscoll (City of Ithaca, NY) spoke in opposition to the Green Street Garage Redevelopment  proposal, noting it is a missed opportunity for a project in a central, desirable location that could  attract world‐class developers.  The project certainly does not provide enough parking, affordable  housing, or public/park space.  He submitted a draft concept design drawing to the IURA.  He also  submitted a Change.org petition asking that the RFP process be re‐opened.  He knows of at least two  innovative project proposals that were never submitted.     Sandy Wold (City of Ithaca, NY) spoke in opposition to the Green Street Garage Redevelopment  proposal, noting she has seen many different lifestyles and demographics in the Ithaca area in her  lifetime.  She would particularly like to note the kinds of people not present at this meeting, like lower‐ income people, people of color, etc.  She liked Mr. Driscoll’s idea for more public space or a park, and  more ecologically‐friendly components.  Furthermore, affordable housing is desperately needed in  Ithaca (e.g., people who want to leave the West Village Apartments area).  The City should be doing  something different with the property, not merely building market‐price or luxury housing.  The  project’s overall sustainability should be increased, both in terms of ecological/environmental  sustainability and social/economic sustainability.    IURA Minutes  April 26, 2018  Page 3 of 27    Todd Fox (City of Ithaca, NY), Visum Development Group, spoke in opposition to the Green Street  Garage Redevelopment proposal, noting his company was originally interested in submitting a proposal  but did not have time, due to the size of the project.  He has finally developed preliminary plans for a  project that ‘checks all the boxes’ for the City, which Visum was hoping to be involved in.  Visum’s  project would maximize the overall benefit to the community, while proposing a financially viable  project.  Since Visum knew one of the most important factors for the project would be affordable  housing, it discussed its ideas with Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS).  He then distributed a  preliminary design concept to the IURA.  He stressed his proposal would focus on redefining and  enhancing the Commons, so that it is more of an experience.      Gary Ferguson (Trumansburg, NY) spoke in support of the Green Street Garage Redevelopment  proposal, noting the site was specifically up‐zoned for a major development project, in anticipation of  this kind of project.  The Green Street Garage urgently needs repairs; and the City needs to decide  quickly what its plans for the site are going to be.  The Downtown Ithaca Alliance (DIA) has also been  working with local officials over a considerable period of time to determine how to create a badly‐ needed conference center in the downtown area, which this project does.  He stressed the project  would provide considerable new housing, including a significant amount of affordable housing, which  would be the equivalent of building another Breckenridge Place project.  The developer does still need  to determine how the project will interconnect with surrounding buildings, and work out other details,  like parking and conference center operations.    Seph Murtagh (City of Ithaca, NY), Common Council Member, spoke in opposition to the Green Street  Garage Redevelopment proposal, noting he has serious concerns with its lack of affordable housing.  As  proposed, the project would predominantly house young professionals and students, for whom the city  already has a significant amount of housing for.  What the city lacks the most is moderate and  affordable housing ― and the project site would be perfect for that use (e.g., close to public transit,  downtown area, public library).      Frost Travis (City of Ithaca, NY), Travis Hyde Properties, spoke in support of the Green Street Garage  Redevelopment proposal, noting the project ‘checks a lot of boxes’ in terms of what the City is looking  for, and it will only be improved through the exclusive negotiation process.  The project would create a  conference center, meeting a long‐standing need.  He encouraged the developer to reach out to INHS  to discuss the affordable housing component.      Stephanie Heslop (Lansing, NY) spoke in opposition to the Green Street Garage Redevelopment  proposal, noting she does not believe the City should give tax breaks for a project that has little  affordable housing and no living wage jobs.  She does not believe that only 10% of the housing units  designated for affordable housing should be considered “substantial.”  There are currently only 2 units  of affordable housing on the Commons.  Recent development projects have done little for the people  who actually live in the city ― benefiting only rich people, students, and tourists.  She strongly  encouraged the project go back to drawing board.  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 4 of 27  David Corson (Groton, NY) spoke in opposition to the Green Street Garage Redevelopment proposal,  noting it only seeks to profit the developers (who are not even local, or regional).  Allowing the  developers 9 months to develop their proposal is not equitable.  The priority for the project should be  affordable housing, which should be increased by an order of magnitude.  The parking capacity also  needs to be increased.  The City needs to consider alternative proposals.    Shari Korthuis (City of Ithaca, NY) spoke in opposition to the Green Street Garage Redevelopment  proposal, noting many of Ithaca’s desirable characteristics have gradually disappeared over the years,  and there is little affordable housing left.  Sustainability also needs to be kept at the forefront of the  City’s objectives for the project.  She opposes any form of tax abatement for the project.  The IURA  needs to extend the RFP timeline.      Amanda Kirchgessner (Ulysses, NY) spoke in opposition to the Green Street Garage Redevelopment  proposal, noting she and many other people could never afford to live in downtown Ithaca.  People  used to be able to afford owning their own homes in the city, which working‐class people can no longer  do.  This project is a good opportunity to bring affordable housing back to the downtown area.  The  City has not provided the community enough time to provide its input into the project.    Myrick thanked all the people who commented on the project.  He emphasized that IURA Board and  Committee members have all worked tirelessly over the years to support affordable housing and  economic development in the city.  They definitely care about the kinds of issues raised today.  It is also  important to remember it is a complicated project, because of the deteriorated condition of the Green  Street Garage, which would be extremely expensive to reconstruct.  He also noted that housing costs  increased the most in Ithaca, from 1998 to 2012, when rents roughly doubled ― not as a result of  development, but because there was virtually no development during that time, which ultimately  pushed people out of the city.  He agreed only 10% of the project dedicated to affordable housing is  unsatisfactory, which he has already conveyed to the developer.  He conceded 90 days may not have  been enough time for the RFP process, although the IURA received no other applications.  He explained  that the developer only had what seems to have been 9 months to generate its proposal, because  Jeffrey Rimland had been working with the City on an initial proposal, prompted by the deterioration of  the Green Street Garage and its direct impact on his property located beneath the eastern deck.   Rimland subsequently suggested constructing a larger project on the site, at which time, since it is a  City property, the process was opened up in as fair and competitive a way as possible.  Myrick noted he  takes the public’s concerns about the fairness of the process very seriously.    IV. New Business  A. INHS Request for Loan Assistance for Affordable Housing Scattered Site Preservation Project, Phase II  Bohn explained that as a result of HUD’s new CDBG Program Income spending requirements, he met  with INHS about a potential Program Income loan to expand its affordable housing.  INHS indicated it  was working on a project involving rehabilitation of 6 affordable housing properties, which would  remain affordable for a minimum of 30 years.  INHS has already incurred $160,000 in design‐related  and other costs, which would be an eligible use of CDBG funds.    IURA Minutes  April 26, 2018  Page 5 of 27    Farrell asked if the properties in question were originally scheduled for renovation.  Bohn replied, yes.   They were considered for Phase 1 of the project, but the planned renovations turned out to be more  complicated than anticipated, so they were deferred until Phase 2.    Proulx moved, seconded by Graham:    Loan Assistance to INHS for Affordable Housing   Scattered Site Preservation Phase II Project (2017 Project #24)    WHEREAS, on April 24, 2018, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) applied for a  $160,000 loan for professional fees and other soft costs incurred for the Scattered Site Preservation  Phase II project (Project); and     WHEREAS, the Project involves the renovation, reconstruction, or replacement of affordable rental  housing of some or all of the following properties owned by INHS and located within the City of  Ithaca:   502 W. State Street   203‐209 Elm Street   406 S. Plain Street   111 W. Clinton Street   227 S. Geneva Street   301 S. Geneva Street, and    WHEREAS, rehabilitation of affordable housing is an eligible CDBG activity and construction of new  affordable housing is an eligible CDBG activity if carried out by a Community Based Development  Organization (CBDO), and    WHEREAS, with the exception of the 203‐209 Elm Street site, no new housing construction is  proposed, and    WHEREAS, new housing construction is ineligible under the CDBG program unless carried out by a  CBDO, and     WHEREAS, the project will significantly improve the physical condition of affordable rental housing  units in the City of Ithaca and impose a formal regulatory agreement resulting in long‐term  affordability for these units, and    WHEREAS, the IURA Community Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF) has a balance of  $496,699.01 as of March 31, 2018 and the U.S. Department of Housing & Urban Development  urges  the City of Ithaca to increase disbursement of CDBG funds to comply with the annual June 1st  CDBG expenditure timeliness test, and    WHEREAS, funds in the CD‐RLF are only pre‐authorized to be used for economic development  activities, and  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 6 of 27    WHEREAS, funds from the CD‐RLF may be transferred to the 2017 Action Plan to fund this loan with  approval from the City of Ithaca Common Council, and    WHEREAS, review of INHS’s audited 2016 and 2017 financial statements demonstrate that INHS has  substantial net worth and liquidity to repay the requested loan, and    WHEREAS, the Project is eligible for CDBG funding so the project may be allocated CDBG program  income funds if the FY 2017 Action Plan is formally amended to establish a new activity, which  amendment requires a public hearing and Common Council approval, and     WHEREAS, the use of CDBG funds for soft costs is classified at 24 CFR 58.35(b)(6) as a categorically  excluded activity not subject to federal laws listed at 58.5, therefore the activity requires no further  environmental review under the National Environmental Protection Act (NEPA), and     RESOLVED, that the IURA hereby a loan in accordance with the loan application, subject to the  following terms:     Borrower:  Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc.       Loan Amount: Up to $160,000       Project:  Scattered Site Preservation Project Phase II         Location:  Housing units located at some, or all, of the following  properties: 502 W. State, 203‐209 Elm St., 406 S. Plain St.,  111 W. Clinton St, 227 W. Geneva St. and 301 S. Geneva  St.           CDBG National Objective  Compliance  Occupancy of assisted housing by low‐ and moderate‐ income (LMI) households shall comply with the following:   Single unit structure: must be occupied by LMI  household   Two‐unit structure: at least one unit must be  occupied by a LMI household   Multi‐unit structure: at least 51% of units must be  occupied by LMI households       Conditions:  Designation of borrower as a CBDO if any new  construction is included in the project scope.   Voucher to disburse the full loan balance shall be  submitted no later than May 23, 2018.        Source of Funds: CDBG Program Income with an option by the IURA to  substitute other mutually agreed funds for permanent  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 7 of 27  financing.        Total Project Cost: $165,306.13        Projected Use of IURA  Funds:   Professional fees and other soft costs defined at 24 CFR  58.35(b)(6) including legal, consulting, developer and  other costs related to obtaining site options, project  financing, administrative costs and fees for loan  commitments, zoning approvals and other related  activities which do not have a physical impact.       Term: Up to a 36‐months pre‐development/construction period  followed by a 30‐year permanent period       Amortization Term:  120 months       Interest Rate:  Pre‐development/construction period: 0% annually    Permanent period: 2% annually        Repayment:   Pre‐development/construction period: no  repayments due   Permanent period: subject to cash flow with accrued  amount due and payable in full at the end of the loan  term or upon conveyance of the completed project.           Loan Collateral:  Pre‐development/construction phase: Unsecured      Permanent phase: subordinate mortgage lien on  various mutually agreed upon properties sufficient to  secure the loan.       Reporting:  1. Annual submission of audited financial statements.    2. Quarterly IURA affordable housing reporting until  compliance with the CDBG national objective is  demonstrated.    And be it further,    RESOLVED, that if INHS is not designated as a CBDO, eligible project expenses shall exclude costs  associated with any new housing construction; and     RESOLVED, that the IURA hereby recommends to the City of Ithaca Common Council a substantial  amendment to the FY 2017 Action Plan to allocate up to $160,000 to the INHS affordable housing  Scattered Site Preservation Phase II project, a CDBG‐eligible affordable housing project, with funds  to be derived from the Community Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF), and be it further  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 8 of 27    RESOLVED, that upon Common Council approval of an amendment to the FY2017 Action Plan to  establish a new funded activity, CDBG program income from the CD‐RLF shall be allocated to fund  the loan, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized  to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 4‐0    V. Review of Draft Meeting Minutes: April 19, 2018  Proulx moved, seconded by Farrell, to approve the April 19, 2018 minutes, with no modifications.    Carried Unanimously 4‐0    VI. Economic Development Committee (EDC)  A. Community Development Lending  1. Request from Delante, LLC for Loan Modification #1 (PB‐LF #7)  Proulx explained that due to a likely imminent transfer of ownership of the restaurant, the current  owners requested a loan modification to facilitate that process, also allowing them to pay down a  portion of their loan balance.  The Committee reviewed the proposal and unanimously recommended  approval.    Terri Miller indicated she would be happy to answer any questions from the IURA.  She announced the  proposed buyers are Ursula and Peter Browning, co‐owners of Viva Taqueria, who are very experienced  restaurant operators and are well‐situated to make the space successful.    Moved by Proulx, seconded by Farrell:    Loan Modification #1 ― Delante, Inc. dba Madeline’s Restaurant (PB‐LF #7)    WHEREAS, on April 4, 2018, Delante, Inc. (Madeline’s) requested approval for a loan modification,  and    WHEREAS, the owners have determined that Madeline’s business model is no longer viable and  seek to sell business assets of Delante, Inc. to a new restaurateur who will assume the lease and  open a different restaurant, and    WHEREAS, on November 30, 2015, the IURA issued a loan of $150,000 to Madeline’s for a   $470,000 project to refinance existing debt,  acquire new fixtures and equipment, and renovate the  Madeline’s restaurant located at 215 E. State/MLK Jr. Street, and   IURA Minutes  April 26, 2018  Page 9 of 27    WHEREAS, the IURA loan is secured by a 2nd lien on business assets, a 2nd mortgage lien on property  located at 106‐112 S. Cayuga Street and personal  financial guarantees of the owners, and    WHEREAS, Madeline’s satisfied its obligation to create 3 full‐time equivalent employment positions,  and is current on loan repayments, with an outstanding principle balance of $120,342.80 as of  March 31, 2018, and,    WHEREAS, Madeline’s executed an Asset Purchase Agreement on February 12, 2018, subject to  landlord and IURA consent, at a sales price of $420,000, and     WHEREAS, the net proceeds from the asset sale is insufficient to fully pay all existing and projected  financial obligations, the borrower proposes the following use of proceeds:   $248,000 payoff bank SBA loan   $61,000 partial payoff of IURA loan   $50,000  payoff of revolving credit used to fund Madeline’s   $17,000  accounts payable due to vendors   $4,000    legal and closing fees   $40,000   set aside toward $84,000 capital gains tax due 4/19   $420,000 Total, and    WHEREAS, the borrower proposes to continue to make monthly loan repayments of $1,954.31 to  the IURA until the loan is repaid in full, and    WHEREAS, following the asset sale, the approximately remaining $60,000 balance of the IURA loan  would be secured by a 2nd mortgage lien on 106‐112 S. Cayuga Street behind a 1st mortgage lien  held by Tompkins Trust Company, and personal financial guarantees of the owners, and     WHEREAS, the current collateral value of the 2nd mortgage exceeds the current outstanding  principal balance and is determined by IURA staff to be sufficient to secure the remaining IURA loan  balance, and    WHEREAS, the personal financial guarantees provide supplemental loan security, and    WHEREAS, the orderly transition to a new restaurant at 215 E. State/MLK, Jr. will maintain street‐ level vitality downtown, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter at their March 17,  2018 meeting and recommend the following; now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby approves the loan modification as requested and consents to the  Asset Purchase Agreement (and release of the UCC‐1 security filing on business assets of Delante  Inc.) that will result in the paying down of the IURA loan balance by at least $61,000, and be it  further  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 10 of 27  RESOLVED, that the borrower will continue current monthly loan payments of $1,954.31 until the  IURA loan is repaid in full; and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized  to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 4‐0    2. E2e Materials, Inc. ― Recognize Loan As Uncollectible (CD‐RLF #27)  Proulx explained the IURA has discussed this issue several times before.  Loan repayments were  suspended for almost a year, while e2e Materials reformulated its business model and unsuccessfully  sought to license its technology.  The company has ceased all business activities as of 3/20/18.  The  IURA received approximately $135,000 in principal and interest payments, so it will not have lost any  money on the loan.    Graham asked if any personal guarantees were associated with the loan.  Bohn replied, no.  The loan  was only secured by e2e’s equipment.  Although the equipment will be auctioned, he does not expect  to see much, if any, return on it for the IURA, since it is old and highly specialized equipment.      Moved by Proulx, seconded by Graham:    e2e Materials, Inc. (CD‐RLF #27) ― Recognize Loan as Uncollectible    WHEREAS, on November 22, 2010, the IURA issued a $100,000 loan at 9% interest to e2e Materials,  Inc. (e2e) for machinery and equipment for a prototyping facility for a proprietary, molded bio‐ composite material located at 239 Cherry Street, and    WHEREAS, the IURA loan is secured through a shared lien on machinery and equipment that was  valued at $284,000 in 2010, and    WHEREAS, e2e met its job creation goals, but has struggled to commercialize their technology, and    WHEREAS, the last loan payment was received on May 30, 2017, and    WHEREAS, the outstanding balance on the loan is $35,349.65, and    WHEREAS, in June 2017, e2e management informed the IURA that they will suspend loan payments  until new shareholders acquire the company in August, and    WHEREAS, in September 2017, e2e management informed the IURA that rather than have new  shareholders acquire the company, it intends to sell its technology via a licensing agreement to a  manufacturing partner that will pay a royalty based on future commercial production utilizing the  technology, and  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 11 of 27  WHEREAS, e2e planned to pay off its IURA debt obligation from royalties to be received from a  licensing agreement expected to begin generating revenue in 12‐18 months upon demonstration of  the commercial value of e2e technology to the manufacturing partner, and    WHEREAS, the proposed licensing agreement was not successfully concluded, and e2e has begun  the process of liquidating equipment and machinery pledged to secure the loan by auction, and    WHEREAS, liquidation of 8‐year old specialized equipment is expected to repay only a small  percentage of the outstanding loan balance, and     WHEREAS, on March 24, 2018 the IURA received notice that e2e Materials, Inc. will cease all  business activities and was dissolved on March 20, 2018, and     WHEREAS, to date, the IURA has received over $135,000 in principal and interest payments from  e2e due to a 9% interest rate on the loan to reflect elevated risk of assisting a pre‐revenue  company,  and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter at their October 10,  2017 meeting and March 13, 2018, and March 27, 2018 meetings and recommends the following;  now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby writes off the outstanding principal balance of $35,349.65 due  from e2e Materials, Inc. and recognizes the debt as uncollectible.    Carried Unanimously 4‐0    3. Request from Italthai, LLC to Recharacterize Restore NY Loan As Grant (Restore NY3)   Bohn explained the original grant was converted into a loan, which the applicant would now like to  convert back into a grant.  The regulatory period for historic tax credits has expired, so now would be  an appropriate time to convert it.  The overall project has been successful from a community‐wide  perspective (although it did not perform as well financially as the applicant had hoped).  The IURA  received a legal opinion establishing there is nothing inappropriate about recharacterizing this loan as a  grant at this time.  Bohn noted every other Restore NY project has also been treated as a grant.       Moved by Proulx, seconded by Farrell:    Restore NY3 ― Recharacterize Restore NY3 Loan to Italthai, LLC as Grant    WHEREAS, on January 31, 2018, Italthai, LLC requested that the $900,000 Restore NY3 loan to  Italthai, LLC be forgiven, and    WHEREAS, in 2009 the City of Ithaca (City) received a grant award of $1.15 million from the Empire  State Development Corporation through the Restore NY program to complete upper story  redevelopment of the Plantation Building and the Petrune building (located at 126‐128 and 130‐ 132 E. MLK/E. State Street), and  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 12 of 27    WHEREAS, $900,000 of assistance was earmarked to Italthai, LLC (managing member Sunit “Lex”  Chutintaranond) in the form of a grant to fill a financial gap in a $2.5 million redevelopment of the  Plantation building at 130‐132 E. MLK Street, and    WHEREAS, the City authorized the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) to administer and  implement the Restore NY III grant, and     WHEREAS, a City/Italthai LLC Restore NY pass through grant agreement was developed  to provide  for payment of a $900,000 grant to Italthai, LLC upon completion of the project, which agreement  was partially executed by the City on January 10, 2011, and    WHEREAS, in 2011 specialized tax credit legal counsel, Cannon, Heyman & Weiss, informed Italthai,  LLC that injecting Restore NY funding from the City into the project as a grant would reduce the  eligible tax basis of the project thereby decreasing the amount of tax credits available to investors  and resulting in a financial gap for the project, and    WHEREAS, a critical component of the financing plan for the $2.5 million project was to leverage  federal and state historic tax credits generated by the project into investor equity of over $550,000,  and     WHEREAS, injecting Restore NY3 financial assistance into the project in the form of a loan does not  reduce the eligible tax basis, and    WHEREAS, as the project financing relied on attracting at least $550,000 in equity through historic  tax credits, Italthai, LLC did not execute the Restore NY pass through grant agreement and  requested that Restore NY funding from the City be provided in the form of a $900,000 loan at 0%  interest with no payments due until the end of a 30‐year loan term as a means to maximize equity  attracted through historic tax credits, and    WHEREAS, on April 25, 2011, the City and Italthai, LLC executed an agreement whereby the City  agreed to loan $900,000 in grant funds awarded to the City of Ithaca to Italthai, LLC, and    WHEREAS, at that time, Italthai, LLC indicated they intended to seek City approval in the future to  forgive this loan upon satisfactory completion of the project in recognition of the project’s public  benefits and that the City had originally agreed to provide Restore NY III funds in the form of a  grant to the developer, and     WHEREAS on January 13, 2013, the Italthai, LLC loan was assigned from the City to the IURA, and     WHEREAS, it has now been over seven years since the mixed‐use project has now been successfully  completed with a new ground floor restaurant, 16 FTE new jobs created, 8 new housing units  created, of which two are occupied by low‐and moderate‐income households at affordable rents,  and  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 13 of 27    WHEREAS, the project has upgraded safety for the Commons through installation of fire sprinklers  and an upgraded water supply in the building and converted a vacant underutilized building into a  vital storefront with upper story housing, and    WHEREAS, the project ultimately cost $3 million, with a $500,000 cost overrun that was absorbed  by the project sponsor, and    WHEREAS, the appraised, as‐completed, fair market value of the rehabilitated property prepared  for bank financing is less than one‐half of the total project cost indicating that the developer would  not receive a windfall profit if the loan of Restore NY funds is forgiven, and     WHEREAS, the original project financing was underwritten with Restore NY funds provided as grant  funding, which resulted in a projected 5% cash‐on‐cash return, further indicating that the developer  would not receive a windfall profit if the loan of Restore NY funds is forgiven, and    WHEREAS, both the Restore NY and federal and state historic tax credit programs have minimum 5‐ year compliance periods that expired in 2016, and    WHEREAS, every other recipient of Restore NY‐assisted projects in the City of Ithaca have received  Restore NY assistance in the form of a grant, and    WHEREAS, Italthai, LLC has submitted a legal opinion letter concluding that discharge of the  mortgage and recharacterization of the loan as a grant would not create any liability to the IURA  regarding applicable historic tax credit provisions, and     WHEREAS, at their April 17, 2018 meeting, the IURA Economic Development Committee reviewed  this matter and recommends the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby grants the request from Italthai, LLC to recharacterize the Restore  NY3 loan as a grant and agrees to forgive the $900,000 Restore NY3 loan and discharge the  mortgage securing the loan, and be it further    RESOLVED, that discharge of the mortgage is subject to payment of Italthai, LLC of all IURA legal  fees in this matter, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, subject to review by IURA legal counsel, is authorized to  execute any and all documents to implement this resolution.      Carried Unanimously 4‐0    IURA Minutes  April 26, 2018  Page 14 of 27    B. Green Street Garage Urban Renewal Project ― Designation of Sponsor & Authorization to Enter  Into Exclusive Negotiation Agreement  Proulx explained the Committee reviewed the Ithaca‐Peak Development, LLC proposal in detail at two  separate meetings, accompanied by extensive public comment.  The Committee wrestled with many of  the same questions raised today (e.g., affordable housing, parking, conference center).  It also  examined the public access issue and how much local construction labor the project would employ.   The Committee took no action on the project at its March 13th, 2018 meeting, but requested a  response from the developer regarding all the issues that had been raised.  The Committee met again  on March 27, 2018, when it engaged in extensive discussion with IURA/City staff members regarding  the condition and lifespan of the Green Street Garage, as well as the City’s downtown parking capacity,  demand, and supply.  At that meeting, City Deputy Director for Economic Development Tom Knipe also  presented an overview of a recent feasibility analysis for a downtown conference center.    Proulx noted, over the course of the process, IURA staff worked with the developer on proposed  modifications to the project (“Project Modifications Mutually Agreed Upon Between the IURA and  Ithaca‐Peak Development, LLC”).  The key focus was to more clearly define the project’s affordable  housing component.  The Committee also asked the developer to alter the mix of affordable housing  units across multiple unit sizes (i.e., studios, one‐bedroom, two‐bedroom) in rough proportion to the  unit‐size mix for the entire project.  The Committee also stressed to the developer that the City is not  currently in a position to commit to leasing the conference center.  Proulx noted one issue not  addressed in the “Project Modifications” memo, but which was discussed with the developer, is the  requirement that the majority of construction jobs on the site meets the local definition of local labor.   At the conclusion of its March 27, 2018 meeting, the Committee voted to recommend the project for  consideration by the IURA ― having determined the project meets the minimum criteria contained in  the RFP and appears to be aligned with Common Council’s criteria.     Bohn noted members of the project development team are present today to answer any questions.    Myrick reiterated neither the City nor the IURA selected the developer on a preferential basis of any  kind.    Proulx explained that other affordable housing projects of this scope often require housing tax credits  to succeed.  The developer worked with a local affordable housing developer to investigate its options,  but they concluded an affordable housing project would function much better as a stand‐alone project,  which could take as long as 2‐3 years.      Bohn added that IURA staff worked closely during the RFP process with a non‐profit affordable housing  developer, which intended to apply; however, that developer subsequently indicated it would not  submit a proposal due to the financial risk involved.    Farrell asked if that developer was confident it could include ground‐level retail and other amenities in  the project.  Bohn replied that the project includes a modest amount of ground‐level retail in the  western section in addition to retention of Cinemapolis and the conference center as ground‐level  active uses.     IURA Minutes  April 26, 2018  Page 15 of 27    Farrell asked if the current proposal’s affordable housing would be managed by the developer.  Bohn  replied the developer indicated it is open to alternative approaches, including having a third‐party  operate the affordable housing, but it insists on retaining management control.    Farrell asked if affordable housing residents would be evicted if their annual household income  increased.  Bohn replied those residents would undergo a one‐time income evaluation.  If their income  happened to increase afterwards, their rent would simply be adjusted so they would pay up to 30% of  their income in rent.      Farrell asked how much time the Green Street Garage has remaining before it absolutely needs to be  repaired.  Myrick replied the best estimate is that it has 2 years before action needs to be taken.  After  that point, there would be a serious risk of some degree of structural failure, requiring closure of  portions of the facility.  Myrick added that ― unlike the Federal government which can raise money by  taxing the wealthiest citizens ― a municipality like Ithaca could only raise money to repair the garage  through property taxes, negatively impacting a much wider range of people of various income levels.      Graham noted, as serious as the garage’s structural condition is, he does not want that to be the single  overriding factor compelling the IURA/City to move more quickly than they should in selecting a  developer.  Graham asked if there is an absolute requirement for a conference center in the “Project  Modifications” memo.  Bohn replied, no, but the developer is very open to the concept, as long as it  can identify a third party to lease it.    Proulx remarked the Committee agreed at its meetings that the conference center is potentially very  viable, and there are few, if any, other available downtown sites for it; however, it also adds  considerable complexity to the project’s financial elements, which is why the “Project Modifications”  memo leaves the issue open.  He stressed it would not necessarily be possible to simply substitute  more affordable housing for the conference center, since it is at street‐level.    Graham indicated he did not quite understand the mechanism for determining the proposed purchase  price, described in the “Project Modifications” memo.  (“The final proposed purchase price shall be  based on the Fair Market Value of the project site as determined by an appraisal minus the net present  value of public benefits delivered by the project.”)     Bohn replied that the submission specified that the property would be acquired at no cost, primarily in  return for its investment in the reconstruction of the parking garage, and any other investments it may  make.  The “Project Modifications” memo indicates the actual sales price will only be determined once  the property is appraised, after which the IURA would subtract the present value of the project’s public  benefits from that appraised value.  There is not enough information to set a purchase price at this  time.    Farrell indicated she will need to leave shortly.    Myrick asked Farrell what action she believes the IURA should take with the proposal.  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 16 of 27  Farrell replied it does seem there was a relatively short period of time for potential applicants to  submit fully developed proposals.  She is certainly disappointed only one proposal was received.  She  conceded the developer has already spent considerable time and money on developing and modifying  the proposal.    Myrick asked John Driscoll how long he would need to put together a proposal.  Driscoll replied he has  spoken to two developers, who would likely need a month to do so.    Myrick asked Todd Fox how long Visum Development Group would need to submit a proposal.  Fox  replied, 60‐90 days.    (Farrell departed at 10:15 a.m.)    Rimland remarked the garage is in desperate disrepair and his property is at risk of being un‐ tenantable, since prospective tenants would only be able to enter into short‐term leases.  The City  would be contractually responsible for covering any decrease in his property’s revenue.  He noted the  RFP was issued on November 17, 2017 and subsequently extended to March 23, 2018, which was  plenty of time for any potential applicants to submit a proposal.  He cautioned a 30‐90 day delay could  potentially prompt his current development partner to abandon the project.    Myrick indicated he is not entirely sure how to proceed at this time.  If the City fails to select a project,  it would have to invest as much as $17M in repairing the garage ― a significant amount of money for a  city the size of Ithaca.  On the other hand, approving the current project in spite of the public concerns  about the integrity of the process risks Common Council’s rejecting the final outcome.  The potential  that concerns about the fairness of the process may taint the outcome should be taken seriously.  It  would probably be best to extend the RFP process, although he is not sure how long that should be.    Lewis agreed with Graham’s earlier comment about not letting the garage’s structural condition  compel the IURA/City to move more quickly than they should.  Although the garage’s condition is a  serious issue, she is reluctant to see the project pushed forward because of it.  She is also concerned  with only 10% of the units being affordable, so she has real reservations about the current proposal.    Rimland noted his development team did meet with INHS several times; and INHS indicated it could  not undertake a stand‐alone project with more units than currently proposed.  The current proposal  offers a similar number of units to any project INHS may have proposed, essentially providing the same  amount of affordable housing as the INHS Breckenridge Place project.    Lewis responded that Breckenridge Place’s affordable housing units will remain affordable in  perpetuity, so that is one important distinction between the two projects.    Proulx agreed the IURA should make every effort to set the project up for success; however, if it agrees  to extend the process, there should be a higher degree of clarity.  (The language Common Council  employed simply states that a “substantial” number of units should be affordable.)  He would prefer  not to have the same conversation 90 days from now, so it would be ideal if Common Council could  further define what it seeks.  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 17 of 27  Myrick responded he is not sure if Common Council actually needs to reformulate everything it is  looking for, since the consensus was that the project should include a mixture of parking and  housing/affordable housing, and potentially a conference center.  He thinks the RFP process should be  reopened, without changing what is being asked for.    Graham agreed the RFP process should be reopened for 90 days, but he we would like the IURA to ask  Common Council to be more specific in terms of the affordable housing component.     Bouchard, the developer’s engineer, remarked merely designating a preferred developer does not  constitute an approval of the project.  It would simply mean starting the 90‐day negotiation period to  review all the issues that have been discussed.  He suggested the IURA adopt the proposed resolution  and enter into the 90‐day negotiation period, allowing the developer to coming up with its best  proposal.  If that process is not successful, the City/IURA could always re‐open the RFP process at that  time, without unduly impacting the timeline for action.    Myrick conceded if the IURA extends the RFP process it may seem unfair to the developer; however,  moving forward with the current proposal would not prevent another developer from declaring it could  have proposed a better project and did not have enough time to do so, placing Common Council in a  very difficult position.    Rimland noted the developer has already spent $40,000‐50,000 in design‐related costs and it believed  it had been given certain assurances the project was moving forward.      Myrick responded, unfortunately, that is the nature of the political/democratic process and reflects the  inherent risks associated with collaborating with government on these kinds of projects.    Rimland suggested that any other known potential developers should at least be identified.    Bohn replied staff does have a list of all the organizations that participated in the site visits.  He also  agreed there needs to be more clarity, if the RFP process is to be reopened.  It would be very helpful  for potential developers to hear from Common Council what its specific goals are for the number of  parking spaces and affordable housing units.  More explicitly prioritizing the requirements would also  be helpful.    Bouchard replied other potential developers would go through same process as the current developer,  analyzing their projects’ financial feasibility, and most likely producing the same results.    Myrick asked if there is consensus for re‐opening the RFP process for 90 days.  He does think Common  Council should provide some guidance into the process (e.g., adjusting some of the minimum  requirements), but the IURA should not necessarily expect an extraordinary level of additional detail  from it.     IURA Minutes  April 26, 2018  Page 18 of 27    Proulx suggested another alternative relates to the IURA’s evaluation criteria for sponsors (e.g.,  financial status, legal qualifications, previous experience, reputation).  He asked Bohn if it would be  possible to establish a two‐step process: (1) assessment of applicants according to the evaluation  criteria; and (2) subsequent evaluation of proposals from applicants who meet those evaluation  criteria.  In that way, any potential developer would at least have to meet the initial evaluation criteria.   Bohn replied that is possible.  The evaluation criteria could also be modified so they are appropriate to  the scope and nature of the project.      Myrick noted it sounds like what is being proposed is an open 30‐day period to certify qualified  applicants, followed by a 60‐day RFP period, if at least one additional qualified applicant is identified.   In the meantime, over the course of the initial 30‐day period, the project could be discussed by the  Planning and Economic Development Committee and Common Council.  Myrick suggested IURA staff  evaluate applicants’ qualifications with the IURA Economic Development Committee (EDC).  Bohn  agreed that would make sense.    Myrick responded he would feel comfortable delegating the Committee the authority to review  applicant qualifications at its June 12, 2018 meeting.    Proulx agreed.  The only action the Committee would be taking is to certify whether applicants are  qualified.    Myrick noted, in that case, if no other applicants have applied by June 1, 2018, then the IURA could  move forward with considering whether to designate the current developer as the preferred  developer.    Proulx suggested the IURA could schedule a special meeting, if qualified applicants have been  identified, in order to review all the proposals and reconsider the resolution.  Graham agreed.    Myrick noted any applicants who apply by June 1, 2018 should be informed they will receive notice  from staff regarding the status of their application by no later than June 30, 2018.      Moved by Proulx, seconded by Graham:     Re‐Open RFP for 90‐Day Submission Period   for Green Street Garage Urban Renewal Project     WHEREAS, on October 4, 2017, the City of Ithaca Common Council authorized transfer of the Green  Street Parking Garage property located at 120 E. Green Street (Tax Parcel #79.‐4‐5.2) to the IURA,  via an option agreement, for the purpose of structuring a proposed property sale and development  agreement with a preferred developer to undertake an urban renewal project subject to approval  by the Common Council, and     WHEREAS, on November 22, 2017, the IURA issued a public Request for Proposals (RFPs) soliciting  developers for the project; and  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 19 of 27    WHEREAS, as the RFP submission deadline of February 23, 2018, one proposal was received from  Ithaca‐Peak Development, LLC, and    WHEREAS,  the IURA is authorized to sell property to a specific purchaser through negotiation if the  purchaser is designated as a qualified and eligible Sponsor pursuant to section 508 of General  Municipal Law and the sale is approved by Common Council, and    WHEREAS, a proposed Sponsor is evaluated in accordance with adopted IURA land disposition  procedures that seek to determine if the proposed Sponsor is qualified and capable of fulfilling the  objectives of the urban renewal project, and    WHEREAS, IURA evaluation criteria for Sponsors include:   Financial status and stability   Legal qualifications to operate in the State of New York and to enter into contracts with regard  to disposition, use and development of land in question   Previous experience in financing, use, development and operations of projects of a similar  nature   Reputation and proof of fair, reputable and ethical business practices and a record devoid of  convictions; and    WHEREAS, at its April 26, 2018 meeting, the IURA received public comments to re‐open the RFP  process to consider alternative development proposals, and     WHEREAS, the IURA considered re‐opening the RFP for a two‐phase time extension with an initial  submission deadline to demonstrate a developer’s qualifications and capacity to undertake the  project and a second phase to submit a development proposal and financing plan; now, therefore,  be it    RESOLVED, that the IURA hereby re‐opens the Green Street Parking Garage property RFP for 90  days beginning May 1, 2018 to receive additional proposals, and directs staff to publicly advertise  the new opportunity, and be it further     RESOLVED, that interested developers shall be required to submit qualifications addressing the  above listed Sponsor criteria, but not other RFP submittal requirements, by June 1, 2018, and be it  further    RESOLVED, the IURA hereby finds that Ithaca‐Peak Development, LLC satisfies IURA sponsor criteria  – including qualifications, capacity and experience – to be designated a “qualified and eligible  sponsor” to undertake an in‐fill, mixed‐use, urban renewal project at 120 E. Green Street, Ithaca,  NY upon registering with the New York State Department of State as a legal entity to conduct  business in New York State, and be it further    RESOLVED, that the IURA Economic Development Committee is delegated with authority to  determine if any additional developers satisfy IURA Sponsor criteria, and be it further  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 20 of 27    RESOLVED, that if no additional developers are found to satisfy IURA sponsor criteria, then the RFP  submittal time period shall terminate upon such finding, and be it further    RESOLVED, that if one or more additional developers are found to satisfy IURA sponsor criteria,  then the RFP submittal time period shall extend until July 31, 2018.     Carried Unanimously 3‐0    C. Restore NY Grants  1. Request from PPM Homes, LLC to Modify Proposed Seneca/Corn St. Buildings Rehabilitation  Project (Restore NY4)  Bohn explained this agenda item will need to be deferred, since the applicant indicated he needs more  time to conduct a feasibility analysis for the project.    D. Committee Chairperson Report  None.    VII. Neighborhood Investment Committee (NIC)  A. Designation of Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) as Community Housing  Development Organization (CHDO)  Graham reported the Committee reviewed the application and concluded it met all the requirements.    Moved by Graham, seconded by Proulx:    2018 Designation of INHS as Community Housing Development Organization (CHDO)    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) has been designated by the City of Ithaca  as the Lead Agency to develop, administer and implement the HUD Entitlement grant program,  including funds received through the Home Investment Partnerships (HOME) program, and     WHEREAS, grant recipients under the HOME program are termed Participating Jurisdictions  (PJs), and     WHEREAS, PJs must reserve not less than 15% of their HOME allocation for investment in  housing to be developed, sponsored, or owned by Community Housing Development  Organizations (CHDOs), and    WHEREAS, each PJ must identify annually CHDOs that are capable of carrying out projects to  address priority housing needs identified in the Consolidated Plan, and     WHEREAS, a CHDO is a specific type of community‐based nonprofit organization as defined in  24 CFR §92.2, and  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 21 of 27    WHEREAS, a PJ may use HOME funds to provide special assistance to CHDOs, including:   Project pre‐development loans;   Operating assistance;   Use of HOME project proceeds;    Capacity‐building assistance; and    WHEREAS, on March 12, 2018, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) submitted  materials documenting its qualification and requested renewal of its designation as a CHDO by  the IURA, and      WHEREAS, at its April 13, 2018 meeting, the Neighborhood Investment Committee of the  Ithaca Urban Renewal Agency compared submitted materials against CHDO criteria and  recommends the following; now, therefore be it     RESOLVED, that the IURA, acting in its capacity as the Lead Agency for the Participating Jurisdiction  of the City of Ithaca, hereby renews its designation of Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc.  as a CHDO for the 2018 Action Plan.        Carried Unanimously 3‐0    B. Designation of Community‐Based Development Organizations (CBDO)  1. Greater Ithaca Area Center, Inc. (GIAC)  Graham reported the Committee reviewed the application and concluded that it met all the  requirements.    Moved by Graham, seconded by Proulx:    2018 IURA Designation of Greater Ithaca Activities Center, Inc. as  Community‐Based Development Organization    WHEREAS, the Board of Greater Ithaca Activities Center, Inc., (GIAC) seeks designation by the  Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) as a Community‐Based Development Organization  (CBDO), and     WHEREAS, the City of Ithaca has designated the IURA to administer the City’s HUD Entitlement  Program that oversees Community Development Block Grant funds awarded to the City, and    WHEREAS, an eligible category of CDBG activities is a “Special Activity by CBDO”, that offers  certain advantages, such as exemption from the 15% expenditure cap otherwise applicable to  public service activities, authorization to carry out new housing construction (normally  prohibited with CDBG funds), and discretion to allow income generated by a CDBG‐funded  activity to not be considered CDBG program income, and  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 22 of 27    WHEREAS, the following four tests established at CFR Title 24 §570.204 must be met to qualify  under a category of “Special Activity by CBDOs:”  1. The entity qualifies as a CBDO, including the 51% board membership test;  2. The CBDO will undertake an eligible project;  3. That the CBDO will carry out the funded activity directly or with an entity other than the  grantee;  4. That the CBDO will not carry out a prohibited activity, and    WHEREAS, a CBDO must maintain at least 51% of its governing body’s membership to be made  up of any combination of the following:   Low‐ and moderate income residents of its area of operation   Owners or senior officers of private establishments and other institutions located in its  area of operation   Representatives of low‐ and moderate‐income neighborhood organizations located in its  area of operation, and    WHEREAS, a CBDO must have as its primary purpose the improvement of the physical,  economic, or social environment of its geographic area of operation, with a particular  emphasis on the needs of low‐ and moderate‐income persons, and    WHEREAS, the project undertaken by the CBDO must qualify as one or more of the following  project types:   neighborhood revitalization;    community economic development;    energy conservation project; and    WHEREAS, at its April 13, 2018, meeting, the Neighborhood Investment Committee evaluated  GIAC, Inc. CBDO application and recommended the following; now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA determines that GIAC, Inc. meets the requirements for eligibility as a  CBDO, and that the Hospitality Employment Training Project (HETP) qualifies as an eligible  CBDO activity, and be it further    RESOLVED, that the IURA hereby designates GIAC, Inc. as a Community‐Based Development  Organization (CBDO) and its Hospitality Employment Training Project (HETP) eligible for CDBG  funding under the category of “Special Activities by CBDOs”.    Carried Unanimously 3‐0    2. Finger Lakes ReUse Center, Inc.   Graham reported the Committee reviewed the application and concluded it met all the requirements.  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 23 of 27    Moved by Graham, seconded by Proulx:    2018 IURA Designation of Finger Lakes ReUse, Inc. as a   Community‐Based Development Organization    WHEREAS, the Board of Finger Lakes ReUse, Inc., (Finger Lakes ReUse) seeks designation by the  Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) as a Community‐Based Development Organization (CBDO),  and     WHEREAS, the City of Ithaca has designated the IURA to administer the City’s HUD Entitlement  Program that oversees Community Development Block Grant funds awarded to the City, and    WHEREAS, an eligible category of CDBG activities is a “Special Activity by CBDO”, that offers certain  advantages, such as exemption from the 15% expenditure cap otherwise applicable to public  service activities, authorization to carry out new housing construction (normally prohibited with  CDBG funds), and discretion to allow income generated by a CDBG‐funded activity to not be  considered CDBG program income, and    WHEREAS, the following four tests established at CFR Title 24 §570.204 must be met to qualify  under a category of “Special Activity by CBDOs”:  1. The entity qualifies as a CBDO, including the 51% board membership test;  2. The CBDO will undertake an eligible project;  3. That the CBDO will carry out the funded activity directly or with an entity other than the  grantee;  4. That the CBDO will not carry out a prohibited activity, and    WHEREAS, a CBDO must maintain at least 51% of its governing body’s membership to be made up  of any combination of the following:   Low‐ and moderate income residents of its area of operation   Owners or senior officers of private establishments and other institutions located in its area of  operation   Representatives of low‐ and moderate‐income neighborhood organizations located in its area  of operation, and    WHEREAS, a CBDO must have as its primary purpose the improvement of the physical, economic,  or social environment of its geographic area of operation, with a particular emphasis on the needs  of low‐ and moderate‐income persons, and    WHEREAS, the project undertaken by the CBDO must qualify as one or more of the following  project types:   neighborhood revitalization;    community economic development;    energy conservation project; and  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 24 of 27    WHEREAS, at its April 13, 2018, meeting, the Neighborhood Investment Committee evaluated  FINGER LAKES REUSE, Inc. CBDO application and recommended the following; now, therefore, be  it     RESOLVED, that the IURA determines that FINGER LAKES REUSE, Inc. meets the requirements for  eligibility as a CBDO, and that the Volunteer Worker and Job Skills Training project qualifies as an  eligible CBDO activity, and be it further    RESOLVED, that the IURA hereby designates FINGER LAKES REUSE, Inc. as a Community‐Based  Development Organization (CBDO) and its Volunteer Worker and Job Skills Training project as  eligible for CDBG funding under the category of “Special Activities by CBDOs”.    Carried Unanimously 3‐0    3. Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS)  Bohn explained IURA staff had anticipated it would have received the application by this time, but it  has not yet been received, so this agenda item will need to be deferred.    C. Committee Chairperson Report  Graham reported the Committee discussed one of the two sites for 2018 IURA Project #7, INHS Scattered  Site Phase 2: the Salvation Army site at 150 N. Albany Street.  Graham also reported the Committee met  with Tierra Labrada from the Human Services Coalition to discuss the Continuum of Care’s (CoC) grant  program.  CoC did not get receive grant applications in this round of the process, so it is considering  funding one or more programs the IURA has historically supported (e.g., Housing for School Success).      Graham noted Catholic Charities of Tompkins/Tioga Counties’ Security Deposit Assistance Program will  have run out of funding by the end of next month, so Catholic Charities is discussing its options with IURA  staff, including possible CoC funding.    VIII. HUD Entitlement Grants  A. Amendment #2 to 2017 Action Plan ― Supplemental Funding for Downtown Ithaca Children’s  Center (DICC) Heating & Roof Replacement Project    Moved by Proulx, seconded by Graham:    2017 AcƟon Plan ― Program Amendment #2:  Reallocate Additional $13,500 to Project #13, DICC Heating & Roofing Replacement    WHEREAS, Finger Lakes ReUse, Inc. declined $50,000 in CDBG funding for the Ithaca ReUse Center  Expansion (project #9) due to a delay to secure match funding, thereby creating $50,000 of  unallocated CDBG funds in the 2017 Action Plan, and   IURA Minutes  April 26, 2018  Page 25 of 27    WHEREAS, on April 13, 2018, the Downtown Ithaca Children’s Center (DICC) requested an  additional $13,500 to augment the $35,500 phase 2 Heating and Roof Replacement project (2017  project #13), and    WHEREAS, the 85‐child DICC child care center primarily serves low‐ and moderate‐income families,  and     WHEREAS, the final phase 3 of the DICC Heating and Roof Replacement project is recommended for  funding in the 2018 Action Plan, and    WHEREAS, adopting a 2017 Action Plan program amendment to increase phase 2 DICC funding will  accelerate disbursement of CDBG funding in May 2018 to help address immediate DICC cash flow  needs, and    WHEREAS, the HUD Citizen Participation Plan does not require a public hearing or Common Council  approval for Action Plan amendments of less than $25,000, and     WHEREAS, the IURA reviewed the DICC funding request and supporting documentation at their  April 19, 2018 meeting; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby approves amendment #2 to the 2017 Action Plan to allocate an  additional $13,500 of CDBG funds to project #13 for the DICC Heating and Roofing Replacement  project, and be it further    RESOLVED, that remaining $36,500 of unallocated 2017 CDBG funds shall be awarded through the  2018 Action Plan process.     Carried Unanimously 3‐0    B. IURA Recommended Draft 2018 Action Plan, Ithaca, NY  Bohn explained that what the IURA has before it today is the final draft version of the 2018 Action Plan,  which the IURA reviewed and approved at its last meeting.  IURA staff added a new line item for  Security Deposit Assistance Program Inspections, which had been overlooked earlier.  IURA staff also  added two line items as placeholders for CDHO Reserve funds, if the IURA receives more HOME funding  than anticipated, and the Economic Development Loan Fund, if the IURA receives more CDBG funding  than anticipated.  Should the IURA received substantially less funding than anticipated, the 2018 Action  Plan would be brought back to the IURA for consideration.    Mendizabal noted the Finger Lakes Independence Center’s Ramp Loan Program funding was scaled  down slightly, based on final comments made at the last meeting, to $24,018.  IURA Minutes  April 26, 2018  Page 26 of 27  Moved by Proulx, seconded by Graham, to adopt the Draft 2018 Action Plan:        Carried Unanimously 3‐0    (Proulx departed at 11:15 a.m.)    IX. Other New/Old Business  A. Review of IURA Financials: March 2018  Bohn explained most activities are spending their funds as anticipated, except the GIAC Wading Pool  Project and the Spencer Road Sidewalks Project.  Unfortunately, the likelihood of significant IURA  disbursements for those projects by the June 1, 2018 deadline is small.  In order to comply with HUD’s  CDBG Program Income spend‐down requirements, IURA staff approached INHS for the loan discussed  and approved earlier today, which should allow the IURA to meet the deadline.    IURA Minutes  April 26, 2018  Page 27 of 27    Bohn reported all loans repayments are current and all lease payments are also now current.    B. IURA Chairperson Report  None.    C. Common Council Liaison Report  Lewis indicated she will report to Common Council what was decided today regarding the Green Street  Garage Development Project.    D. Staff Report  Bohn reported the 2017 IURA financial audit was completed, with no findings or concerns of any kind.   It will be submitted to the IURA Audit Committee for review and adoption.    X. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 11:22 A.M.    — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.