Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2018-03-27Approved: 4/17/18  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  ― SPECIAL MEETING ―  3:00 PM, Tuesday, March 27, 2018  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Chris Proulx, Chair; Doug Dylla, Vice‐Chair; Leslie Ackerman; Heather Harrick;  Charles Hamilton  Excused:  None  Vacancies:  1  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott; Anisa Mendizabal  Guests: James Trasher, CHA (consulting engineer)    Andy Breuer, Hueber‐Breuer (general contractor)    Jeff Rimland, Ithaca Properties, LLC (developer)    Jeff Githens, Ithaca‐Peak Development, LLC (developer)    Tom Knipe, Deputy Director for Economic Development, City of Ithaca    Ari Lavine, City Attorney, City of Ithaca    Tim Logue, Director of Engineering Services, City of Ithaca    Michael Thorne, Superintendent of Public Works, City of Ithaca    Svante Myrick, Mayor, City of Ithaca    I. Call to Order   Chair Proulx called the meeting to order at 3:05 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Continuation ― Green Street Parking Garage Site Redevelopment RFP  A. City Staff Input Regarding Structural Assessment of Green Street Parking Garage & Proposed  Downtown Conference Center  Proulx explained several issues were raised at the last Committee meeting about the project’s  parking capacity and the City’s parking demand, as well as the structural condition of the garage.   He asked City staff to update the Committee on those two particular issues.   Ithaca Urban Renewal Agency IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 2 of 16        Logue responded that the City commissioned a study (“Green Street Parking Garage, East & West  End Study,” December 7, 2016) by Stantec to investigate the structural condition of the garage.   The conclusion was that the City would need to perform significant and expensive repairs to  preserve the garage.  The study presented a range of scenarios, depending on the  intensivity/expense of the repairs and what lifecycle for the garage is sought.  Repairs would cost  $5‐10M to extend its lifecycle 5‐30 years.  Needless to say, the City would prefer not to spend  ‘good money after bad’.  In addition, many components of the garage cannot be easily inspected,  so there are numerous unknown factors involved; and there is no guarantee the City would obtain  a set number of additional years from any repairs.  Logue added there is also the opportunity cost  associated with simply maintaining the garage in its current form vs. seeking the highest and best  use of the site.  Regarding the parking supply and demand question, the City does do not currently  have conclusive quantifiable data on current demand (although there have been a few studies and  parking counts over the past few years).    Thorne added that the City will conduct a comprehensive parking demand study, but that remains  in the planning phase.      Logue noted the occupancy rates of the three garages are approximately: (1) 70‐80% for the  Green Street Garage; (2) 85% for the Cayuga Street Garage; (3) and at least 85% for the Seneca  Street Garage.    Thorne added there are many new projects being constructed and planned, so the City expects  parking demand to increase accordingly.      Proulx inquired about the Green Street Garage’s current capacity.  Logue replied he is not exactly  certain, but he would guess approximately 380 spaces.      Bohn explained the City recently modified its parking fee structure to incentivize commuters to  make greater use of the Cayuga Street Garage; and it has seen approximately 80 more parkers  there ― but the downtown garages are effectively moving towards full occupancy.  In 2017,  Cayuga Street Garage was at 52% occupancy, but is now at 62%.  There are approximately 400  total spaces still available in the three garages.      Harrick asked how many spaces would be generated under the current development proposal.   Bohn replied: 411.  Harrick asked if the Cayuga Street Garage is managed by the City.  Bohn  replied, no.  While pricing is set by the City, it is managed by a private entity.    Harrick asked who would be responsible for managing the parking for the project.  Bohn replied  that would need to be negotiated.      Proulx noted another issue is the distribution/configuration of the new parking spaces (i.e., how  many would be dedicated to commuters vs. project residents vs. visitors).  IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 3 of 16        Harrick noted she would like to see continuity in terms of how the public is able to access and use  downtown parking (e.g., signage, mobile phone app).    Ackerman suggested signage would be very important to ensure visitors are aware of the garages.   Although 400 available spaces is not inconsiderable, people need to be aware of them.     Thorne cautioned the occupancy figures being cited today are all averages ― they do not  represent peak usage periods, when there are no spaces.    Proulx noted another concern that has been raised is the availability of loading spaces.  Logue  replied the City recognizes the importance of loading spaces to the downtown area.  Harold’s  Square will produce a small deficit in loading spaces.  On the other hand, the City Centre project  will create a new loading space.  The City is also open to converting on‐street parking spaces into  loading spaces.      Proulx noted Logue cited a number of scenarios for repairing the Green Street Garage.  The  development team estimated a complete repair of the garage at $17M.  Logue replied some of the  repair options do reach up to $18M.    Hamilton asked if a fair market value for the site has been established yet.  Bohn replied, no.   Appraisals have only been conducted for portions of the site.    Lavine noted in addition to the actual costs of garage repairs there are costs associated with the  City’s legal arrangements with Ithaca Properties, LLC (Jeff Rimland), since the garage deck serves  as the roof of its office space, which would become unleasable while repairs are made.  The legal  costs could be several hundred thousand dollars.     Regarding the conference center, Knipe explained discussions on the subject have been taking  place for many years.  The City collaborated with the Downtown Ithaca Alliance (DIA) to hire  Hunden Strategic Partners to conduct a feasibility analysis for a downtown conference center  (“Ithaca Conference Center Market & Feasibility Study,” April 14, 2017).  The general consensus  from the study is that building a conference center of a minimum size would generate demand for  a variety of group events downtown.  The opportunity to increase local tourism revenue is largely  limited to that kind of function.  City staff discussed the current development proposal with some  local hoteliers, who concluded the proposed conference center would need to be somewhat  larger for the City to see a significant benefit.  Any conference center would also need capital  funding, operating funding, and an organizational framework to be viable.    Hamilton asked how large an ideal conference center would need to be.  Knipe replied it would need  a 10,000 square‐foot ballroom, 5,500 square feet of meeting spaces, and 3,000‐4,000 square feet  of pre‐function space ― a total of approximately 30,000 square feet.  The current proposal only  provides 20,000.  IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 4 of 16      Ackerman asked how many people an ideal conference center should be able to serve.  Knipe  replied, meetings of 500‐600 people.    Bohn remarked he drafted a document (“Project Modifications Mutually Agreed Upon Between  the IURA and Ithaca‐Peak, LLC”), which should serve as an agreed‐upon starting point for future  negotiations.    B. Establishment of Mutually Agreed Upon Modified Project Elements & Public Benefit Goals  Trasher noted that at the last Committee meeting the development team proposed allocating 9%  of the total number of units as affordable, at 90% Area Median Income (AMI).  The developers  now propose 10% of the units as affordable, at 75% AMI.    Githens explained (as noted in his March 20, 2018 letter to Bohn) that the development team  initially met extensively with Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) on how to determine  the best approach to meet the City's affordable housing needs for the project.  The development  team concluded that, because of the financing challenges, size, and difficulty of the site, it would  identify a fixed percentage of proposed units as affordable.  The developers ultimately arrived at a  9% figure at 90% AMI, since they saw that as the optimum target, correlating to their  understanding of the largest underserved demographic in the community.  Since the last  Committee meeting, however, the development team was asked to lower the target to 75% AMI,  which it would be willing to do.  Affordable units would also be distributed across multiple unit  types, rather than restricted to the studio unit type, as originally proposed.  This modification to  the project would ultimately lower the project’s rental revenue ― so the development team  would seek to off‐set the loss through grants, tax breaks, and other funding sources.     Ackerman asked how many more affordable units would be provided under the revised proposal.   Githens replied, 38 to 40.4, out of a total of 405.      Harrick asked who would be responsible for managing the affordable units.  Bohn replied that  would be another part of the negotiations.  The IURA, Tompkins Community Action, and INHS  could all potentially handle the certification and income‐verification process.     Hamilton noted the development team mentioned seeking additional funding sources; he asked how  much that would be, and whether the developers would be open to increasing the number of  affordable units if the City/IURA were to procure additional funding.  Githens replied that  designating 10% of the units as affordable would cost the project $1.55M in revenue, so that is the  figure they would seek, in order to maintain the minimum threshold of 6.5% return in Year One.      Hamilton asked if the project would be able to include 20% of its units as affordable housing, if the  City/IURA were able to procure twice that $1.55M amount.  Githens replied, possibly.  There are  some restrictions in terms of what would be possible (e.g., going above 50 units in project like this,  in a single location, could be problematic, since there may not be enough demand).   IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 5 of 16        Proulx asked Bohn if the project would qualify for Low‐Income Housing Tax Credits (LIHTC).  Bohn  replied, no.  The units would have to be priced at 60% AMI.    Harrick asked if the project would be canceled if the developers could not get the additional  funding.  Githens replied, possibly, although there may be other ways of making up the difference.   If/when the development team is formally designated as the preferred developer/sponsor, they  would be able to more quickly determine what would be feasible.      Harrick asked if the funding gap is typical of the development team’s other projects.  Githens  replied, no.  It is unique, given the cost and complexity of rebuilding the parking deck.      Proulx asked if there is anything in the “Parking” section of the “Project Modifications” document  the development team objects to.  Githens replied, no.      Dylla asked if secure bicycle parking would be included in the project.  Githens replied, yes,  although he is not sure how much.     Dylla remarked he would personally rate the conference center as a low priority, compared with  all the other priorities.  He added that public access to the roof terrace would be very important as  a public amenity.    Ackerman noted the conference center was originally a key benefit of the project, but it is difficult  to gauge its importance after today’s discussion.     Trasher noted the development team provided the IURA with more detail about the conference  center than was probably necessary.  The important thing to remember is the space has been  identified and the details could be worked out.    Proulx asked if the development team could increase the number of units and affordable units, if  the conference center were not part of the project.  Githens replied, not necessarily.  Increasing  the number of units may risk the project’s residential capacity becoming too large.  The  developers do not want to ‘over‐densify’ the residential component in proportion to the other  components.  If the conference center were excluded, the developers would probably prefer to  reprogram that space as retail space.      Proulx inquired into street‐level active uses for the project.  Bohn replied the development team  raised a concern about whether the leasing office would qualify as street‐level active use, which  the Planning and Development Board would need to determine.  The ultimate goal is to enliven  Green Street, which many of the project elements would do.    Hamilton asked how the purchase price and other financial elements of the project would be  calculated.  Bohn replied the fair market value would be identified, then all the public benefits  would be monetized and subtracted from that, during the negotiation process.  IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 6 of 16        Proulx observed one item not included in the “Project Modifications” document is the issue of  local construction labor.  According to the last Committee meeting minutes, Breuer indicated he  believed 75% of construction labor could be local labor.    Bohn replied that is not strictly a modification, since the applicants checked the local labor box in  their proposal as something they would employ.  75% local labor would be a very desirable  threshold for a public benefit.  He added the City/IURA definition of local labor is that the laborers  themselves actually have to live locally.    Breuer remarked it may be harder to meet the local labor threshold if it is defined by the location  of the laborers, but Hueber‐Breuer is a regional company and he believes 75% would be relatively  close to what would be feasible.    C. Designation of Ithaca‐Peak Development, LLC as Qualified & Eligible Sponsor to Undertake  Urban Renewal Project at 120 E. Green St. & Authorization to Enter Into Exclusive Negotiation  Agreement with Sponsor  Hamilton remarked he would only support approving the resolution if the “Project Modifications”  document indicates the project should include a minimum housing affordability period of 30 years.   No objections were raised.    Hamilton moved, seconded by Dylla:    Property Disposition: 120 E. Green St. ― Designate Ithaca‐Peak, LLC  as Qualified & Eligible Sponsor for Urban Renewal Project  & Authorize Exclusive Negotiation Agreement    1. WHEREAS, on October 4, 2017, the City of Ithaca Common Council authorized transfer of  the Green Street Parking Garage property located at 120 E. Green Street (tax parcel #79.‐4‐ 5.2) to the IURA, via an option agreement, for the purpose of structuring a proposed  property sale and development agreement with a preferred developer to undertake an  urban renewal project subject to approval by the Common Council, and     2. WHEREAS, the project site contains a municipal parking facility with approximately 415  active parking spaces, an 11,000 SF cinema and a walkway connecting Green Street with  the Commons; and     3. WHEREAS, the Common Council further directed the IURA to seek out the following  programmatic elements to be included in the project:   A conference center;   Housing units specifically designed to appeal to a diverse demographic, including a  substantial number of units to be affordable to low and/or middle income households;   Street level active uses along Green Street;  IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 7 of 16       Retention of the Cinemapolis movie theatre and a public walkway between Green  Street and the Commons;    At least 450 parking spaces open to the public, of which at least 90 will be available for  short‐term parking; and    4. WHEREAS, on November 22, 2017 the IURA issued a public Request For Proposals (RFP)  soliciting developers for the project, and    5. WHEREAS, as of the RFP submission deadline of February 23, 2018, one proposal was  received from Ithaca‐Peak Development, LLC (Ithaca‐Peak), a yet to be formed joint  venture between McKinley Development Companies, LLC d/b/a Peak Campus and Ithaca  Properties LLC (managing member Jeffrey Rimland), and    6. WHEREAS, Ithaca‐Peak submitted a proposal for a $122,894,000 project including the  following elements:   405 new housing units at a variety of unit sizes, of which 38 workforce studios will be  priced at rents affordable at 90% AMI and occupied by persons earning 100% AMI or  less. Units are targeted for graduate students, faculty and staff and your professionals.   Street‐level active uses fronting along Green Street, including a 900 SF retail space,  6,000 SF of residential amenity space, and a conference center main entrance at grade  level;   A total of 434 off‐street parking spaces, including 420 newly constructed parking spaces  and 14 existing at‐grade parking spaces;    Retention of the 11,000 SF Cinemapolis movie theatre and the public walkway between  Green Street and The Commons;   A 18,000‐20,000 SF conference center; and    7. WHEREAS, the IURA Economic Development Committee sought modifications to the  proposed development project that have been negotiated with the Ithaca‐Peak, and      8. WHEREAS, the project site is located within the Urban Renewal Project Boundary area and  is an appropriate location for a mixed‐use project, and    9. WHEREAS, the IURA is authorized to sell property to a specific buyer if such buyer is  designated as an eligible and qualified sponsor (Sponsor) pursuant to section 508 of  General Municipal Law and the sale is approved by Common Council, and    10. WHEREAS, a proposed Sponsor is evaluated in accordance with adopted IURA land  disposition procedures that seek to determine if the proposed Sponsor is qualified and  capable of fulfilling the objectives of the urban renewal project for property disposition,  and    11. WHEREAS, IURA evaluation criteria for Sponsors include:  IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 8 of 16       Financial status and stability   Legal qualification to operate in the State of New York and to enter into contracts with  regard to the disposition, use, and development of land in questions   Previous experience in the financing, use, development and operation of projects of a  similar nature   Reputation and proof of fair, reputable and ethical business practices and a record  devoid of convictions; and    12. WHEREAS, the primary objective of the Urban Renewal Plan (Plan) is to improve the  economic, social and physical characteristics of the project neighborhood, and     13. WHEREAS, the following specific objectives of the Plan are advanced by the proposed  project:   expansion and diversification of the economic base of the community to provide the  employment opportunities needed by its residents and to strengthen the tax base”,  and     improvement of the residential environment through a program of redevelopment,  rehabilitation, conservation, and new construction to assure every family in Ithaca a  decent home within its economic means;    provision of the full range of neighborhood and community facilities and services  necessary to meet the residents’ needs, through new construction or improvement of  existing facilities and programs;    provision of adequate vehicular and pedestrian circulation; and     14. WHEREAS, the Ithaca‐Peak project team has development experience and financial  resources necessary to successfully develop and operate the proposed project and satisfies  other criteria for designation as a Sponsor for an urban renewal project;  and    15. WHEREAS, the proposed project has potential to improve the economic, social and physical  and characteristics of the project neighborhood, and    16. WHEREAS, a designation of a Sponsor is an initial formal step in the process to undertake  an urban renewal project that may lead to a Disposition and Development Agreement for  the Sponsor to acquire and redevelop the project site, and    17. WHEREAS, a subsequent step in the urban renewal process is a 90‐day Exclusive  Negotiation Agreement between the potential purchaser (Sponsor) and seller (IURA) to  finalize a term sheet to define the project and resolve seller contingencies and pre‐ identified negotiation issues enumerated in the RFP, and     18. WHEREAS, the term sheet will specify project elements included in the project,  performance milestones, schedule, post‐construction project management of parking,  purchase terms and obligations of the seller and purchaser, and  IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 9 of 16      19. WHEREAS, the IURA Economic Development Committee considered this matter at their  March 13th and March 27th 2018 meetings and recommends the following; now,  therefore, be it    20. RESOLVED, the IURA hereby finds that Ithaca‐Peak Development, LLC satisfies IURA  sponsor criteria ‐ including qualifications, capacity and experience ‐ to be designated a  “qualified and eligible sponsor” to undertake an urban renewal project to undertake an in‐ fill, mixed‐use project at 120 E. Green Street, Ithaca, NY, upon registering as an legal entity  to conduct business in New York State, and be it further    21. RESOLVED, the IURA hereby finds that to ensure the proposed urban renewal project  satisfies IURA criteria that an urban renewal project be consistent with the Urban Renewal  Plan, and improve the economic, social and physical characteristics of the project area, the  proposed project submitted by Ithaca‐Peak shall be amended to incorporate the attached  project modifications mutually agreed upon between the IURA and Ithaca‐Peak, LLC, dated  3/27/18, and be it further     22. RESOLVED, the IURA hereby designates Ithaca‐Peak, LLC as a “qualified and eligible  sponsor” (Sponsor) eligible to potentially acquire tax parcels #79.‐4‐5.2 through  negotiations for the purpose of undertaking an urban renewal project to develop an in‐fill  mixed use project located at 120 E. Green Street, Ithaca, subject to registering with the  New York State Department of State as a business entity; and be it further,     23. RESOLVED, that the IURA Chairperson, subject to review by IURA legal counsel, is  authorized to execute a 90‐day Exclusive Negotiating Agreement with the Sponsor for the  purpose of structuring a proposed Disposition and Development Agreement to convey tax  parcels #79.‐45.2 to the Sponsor to undertake a specified urban renewal project, and be it  further    24. RESOLVED, any Disposition and Development Agreement shall be subject to approval by  both the IURA and the Common Council.    Carried Unanimously 5‐0      Project Modifications Mutually Agreed Upon   Between IURA & Ithaca‐Peak, LLC    Project:  Green Street Garage Redevelopment Urban Renewal Project, 120 E. Green Street  Applicant: Ithaca‐Peak, LLC    Following are mutually agreed modifications to the development proposal submitted by Ithaca‐Peak, LLC to  the IURA on 2/23/18 for the purposes of further defining the intended urban renewal project that will be  the subject of negotiations to potentially convey the project site to the developer for a specified urban  renewal project:   IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 10 of 16        Affordable Housing  Goal: Maximize affordable housing within the project consistent with project financial feasibility defined as  a 6.5% return on project cost    Minimum public benefit outcomes:   10% of rental housing units shall be priced at rents affordable to a household earning 75% of Area  Median Income (AMI) as determined by the U.S. Department of Urban Development (HUD).   Affordable units shall be occupied by households earning 80% or less of AMI.   Affordable housing shall be provided across multiple unit sizes, including studios, one‐bedroom and  two‐bedroom sizes in rough proportion to the unit size mix for the entire project.   Affordability period: 30 years    Parking  Minimum public benefit outcomes:   Reconstruction of two decks of parking at the east and west sections of the Green Street Parking  garage, including at least 60 car lifts resulting in total deck parking capacity for approximately 411  vehicles;   9 parking/loading spaces at grade under the western deck;   City control and management of at least six (6) at‐grade parking spaces facing City Hall during hours  of operation; and   A minimum of 90 deck parking spaces shall be made available for combined hotel and short‐term  public use.   A an additional minimum number of deck parking spaces shall be made available for public use for  monthly and/or short‐term parking equal to the number of monthly parking passes issued for the  Green Street Parking Garage as of March 27, 2018 (approximately 150 spaces).   Active participation in the Transportation Demand Management program to reduce downtown  parking demand.  Note: the City has not consented to establishment of sixteen (16) on‐street parking spaces on Green Street  as shown in the 2/23/18 proposal.  No increase in on‐street parking is anticipated at this time.    Loading/Deliveries  The project shall be designed to provide reasonable access for deliveries, services and loading for City Hall  and all Commons properties that possess legal access rights across the access way located between City  Hall and the Green Street Parking Garage, including, but not limited to, Harold Square.     Conference Center  There is no commitment by the City to lease conference center space in the project.  Either a conference  center or an alternative street‐level active use along Green Street is acceptable.  There is no requirement  for inclusion of a conference center in the project.      Street‐Level Active Use  The 5,959 SF ground floor area fronting on Green Street designated for “Amenities” shall conform to the  zoning ordinance requirements for active street‐level active uses on the Commons and Secondary  Commons to encourage high levels of pedestrian activity, enliven the streetscape, and create well‐lit spaces  with ample visibility into the storefront area. Per the zoning ordinance, active uses include, but are not  limited to, the following:  IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 11 of 16        1. Retail store or service commercial facility.  2. Restaurant, fast‐food establishment, or tavern.  3. Theater, bowling alley, auditorium, or other similar public place of assembly.  4. Hotel.  5. Bank or monetary institution.  6. Confectionary, millinery, dressmaking and other activities involving light hand fabrication, as well as  sales.  Additional uses may be permitted if the Planning and Development Board determines them to be an active  use and grants special approval for the use. The Planning Board may also grant a special approval of a non‐ active use if a property owner is able to show that the physical structure is not easily adaptable to be used  as one of the above listed active uses.    Pedestrian Circulation Between Public Parking and The Commons  It appears the only stairs and elevator circulation serving public parking are located in the existing center  section of the garage. A second public pedestrian connection leading to The Commons at the eastern end  of the garage shall be incorporated into the project.     Currently, the Green Street Garage is only served by on elevator car, which recently was inoperable for an  extended time period due to patrons exceeding the load capacity, which resulted in patrons without  disabilities unable to return to their car.  The elevator core was designed to accommodate a second car.  A  second elevator car shall be incorporated into the project to serve public parking patrons.    Public Amenities ‐ Roof Terrace Amenity  Public access to the level 7 roof terrace amenity, or semi‐public access to a food/beverage vendor on the  roof terrace, is highly desirable.  Such access would offer the public interesting and unique views of the city  and outdoor space, and be viewed as a public benefit if incorporated into the project.      If roof terrace access is not made available, alternative public amenities should be incorporated into the  project to enhance the physical and cultural characteristics of the project area, such as public art, public  walkway and streetscape improvements.     Proposed Purchase Price of Project Site  The proposed purchase price contained in the proposal is $0.00 in recognition of a projected $17MM cost  to reconstruct the parking garage.   The final proposed purchase price shall be based on the Fair Market  Value of the project site as determined by an appraisal minus the net present value of public benefits  delivered by the project.    Regarding parking, only parking spaces available to the general public on a first‐come, first‐serve basis, or  parking spaces provided pursuant to a pre‐existing city parking agreement shall be considered as delivering  public benefits.  Parking spaces reserved for project residents are not considered to deliver public benefits  to offset the property sales price. Regarding housing, the net present value of affordable housing shall be  derived from the difference between market rents and 75% AMI rents over the affordability period. If any  local affordable housing subsidies are delivered to the project, such assistance shall be considered in the  calculation of the project’s public benefit deriving from provision of affordable housing.      ― END ―  IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 12 of 16        IV. Community Loans   A. e2e Materials, Inc. (CD‐RLF #27) ― Recognize Loan as UncollecƟble  Bohn explained the IURA has already received principal and interest payments of $35,000.  It was  a relatively risky loan at the time it was issued.  Ultimately, e2e could not obtain the licensing  agreement it was seeking.     Dylla moved, seconded by Ackerman:    e2e Materials, Inc. (CD‐RLF #27) ― Recognize Loan as Uncollectible    WHEREAS, on November 22, 2010, the IURA issued a $100,000 loan at 9% interest to e2e  Materials, Inc. (“e2e”) for machinery and equipment for a prototyping facility for a  proprietary, molded bio‐composite material located at 239 Cherry Street, and    WHEREAS, the IURA loan is secured through a shared lien on machinery and equipment that  was valued at $284,000 in 2010, and    WHEREAS, e2e met its job creation goals, but has struggled to commercialize their  technology, and    WHEREAS, the last loan payment was received on May 30, 2017, and    WHEREAS, the outstanding balance on the loan is $35,349.65, and    WHEREAS, in June 2017, e2e management informed the IURA that they will suspend loan  payments until new shareholders acquire the company in August, and    WHEREAS, in September 2017, e2e management informed the IURA that rather than have  new shareholders acquire the company, it intends to sell its technology via a licensing  agreement to a manufacturing partner that will pay a royalty based on future commercial  production utilizing the technology, and    WHEREAS, e2e plans to pay off its IURA debt obligation from royalties to be received from a  licensing agreement expected to begin generating revenue in 12‐18 months,  but in the  interim loan payments will remain suspended, and    WHEREAS, following sale of their technology, e2e plans to cease physical operations in late  January 2018, and     WHEREAS, there is significant risk that the proposed licensing agreement will either not be  executed or that royalties received from the licensing agreement will not be sufficient to  repay the IURA debt; and   IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 13 of 16      WHEREAS, e2e is a pre‐revenue company that lacks revenues to repay the IURA debt at this  time and requires continued use of machinery and equipment to demonstrate the  commercial value of their technology to execute a license agreement, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter at their  October 10, 2017 meeting and March 13, 2018 meetings and recommends the following;  now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby writes off the outstanding principal balance of $35,349.65  due from e2e Materials, Inc. and recognizes the debt as uncollectible, and be it further    RESOLVED, that staff is hereby directed to work with the shared lien holder and borrower to  seek liquidation of the collateral in an orderly manner after physical operations of e2e cease.     Carried Unanimously 5‐0    B. IURA Loan & Lease Payment Report: February 2018  Bohn reported all the loan payments (except e2e Materials) and lease payments are current.     C. Loan Pipeline  Bohn announced a loan application will be coming in from The State Theatre, which is trying to  expand its concessions sales.    D. Staff Report  Bohn reported that Ithaca received the Restore NY Round 5 award for the rehabilitation of the  100s West and 310 W. State Street projects.    V. FY18 HUD Entitlement Program: Review of Economic Development Funding Applications   Hospitality Employment Training Program (HETP), Greater Ithaca Activities Center (GIAC) ― Job Training  with Job Placement   Ithaca ReUse Center Expansion, Finger Lakes ReUse (FLRU) ― Job Creation   Volunteer Worker & Job Skills Training, Finger Lakes ReUse (FLRU)― Job Training with Job Placement   Re‐Entry Hub: Ground Works, Opportunities, Alternatives, & Resources (OAR) ― Microenterprise  Assistance   Work Preserve Job Training: Job Placement, Historic Ithaca ― Job Training with Job Placement   Food Entrepreneurship Program (FEP) 2.0, Cornell Cooperative Extension ― Microenterprise Assistance    Bohn explained that funding for economic development applications all needs to come out of  Community Development Block Grant (CDBG) funds.  The Neighborhood Investment Committee  (NIC) reviewed all the economic development applications and recommended $235,000 be  dedicated to them, except the Ithaca ReUse Center Expansion project, which would be funded  from other sources.  IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 14 of 16        Harrick noted the IURA has funded most of the programs currently being considered, year‐after‐ year, but she wondered if perhaps it should actively seek to fund new ones.  Bohn responded  there is no single standard for selecting which programs to fund, but the IURA should certainly  examine the past performance and organizational capacity of each applicant.      Bohn noted when he reviewed the Ithaca ReUse Center Expansion application it appeared to be  essentially the same project that was proposed in 2017.  It proposes to expand the site’s retail  space, but would only be eligible for all the funding it is seeking if it is connected to an affordable  housing project.  It would not be possible for FLRU to spend the requested funds by this time next  year, but it will be important for it to have an IURA funding commitment to obtain other funding.   NIC recommended the IURA should commit Urban Development Action Grant (UDAG) funding to  the project in 2018 and simply substitute it with CDBG funding in 2019, assuming it receives all its  other funding.    Ackerman remarked she very much likes the concept of the Re‐Entry Hub: Ground Works project,  but she is not sure how well‐developed the details are.  She is also not sure if the timeframe  appears feasible, given the challenges of working with the population it would be serving and the  lack of prior organizational experience in implementing a project like it.  Also, the program goals  were not entirely clear to her.    Proulx agreed.  The applicant also discussed collaborating with HETP, which would be desirable,  but that is the kind of relationship that would need to be better defined and developed.  Dylla  agreed.    Bohn noted the applicant has in fact started collaborating with at least one local organization he  knows of.    Bohn added there is also a regulatory question about the project.  The three main CDBG economic  development categories are: (1) job training; (2) job placement; and (3) micro‐enterprise  assistance.  Micro‐enterprise assistance consists of two sub‐categories of its own:  technical  assistance to individuals; and direct financial assistance to existing micro‐enterprises.  Since the  program does not have defined LMI beneficiaries operating existing micro‐enterprises, the  program would need to conform to the technical assistance model.    Dylla suggested helping the applicant develop a business plan.  Bohn replied that would be very  helpful, since the program needs to be well‐researched to be feasible.  On the other hand, the  IURA has a policy of examining applications as they are submitted, not engaging in the potentially  protracted process of helping applicants improve their applications.      Proulx observed the applicant is undertaking an entirely new project with its Endeavor House  project, which raises the question of whether it has the capacity to operate another new program.   IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 15 of 16        Proulx noted it is not possible to fully fund the four remaining applications.  The Committee now  needs to begin prioritizing which ones it believes have the most merit.  Most of them appear  scalable, so they should be able to function at some level with less funding than requested.    Harrick indicated she likes the work the Food Entrepreneurship Program (FEP) is doing.  Since it  has only just launched, she would not want to undercut it until the IURA can at least see the  results from its first year of operation.    Proulx added that FEP is also the only direct economic development activity and it targets a  distinct population not served by the other programs.    Ackerman recommended taking the most funding away from HETP and the FLRU Volunteer  Worker & Job Skills Training program, since they are asking for the largest funding amounts and  both organizations have the greatest capacity/resilience to make up the loss.    Mendizabal added it is not clear from the application how the job placements would actually work  for the Volunteer Worker & Job Skills Training program (i.e., would job placements be at Challenge  Workforce Solutions, or elsewhere).    Proulx suggested not funding the volunteer coordinator position for the Volunteer Worker & Job  Skills Training program and reducing funding for stipends, which would bring IURA funding down  to $50,000.  He remarked FLRU’s financial capacity also concerns.  Perhaps the IURA should simply  encourage FLRU to focus on its core objectives and programs.    Proulx noted his concern with the Work Preserve Job Training program is that the funding‐to‐job‐ placement ratio is quite high, compared to the other programs ― although it admittedly works  with a far more vulnerable population.    For HETP, Proulx noted he would like to know whether the IURA is subsidizing training that  employers would have otherwise have provided themselves to qualified individuals.  The other  two programs more clearly work with individuals struggling with employment.    Bohn responded that GIAC has demonstrated that it is effective in recruiting participants who  would not ordinarily be comfortable or prepared to access conventional job training programs.  On  the other hand, GIAC does not seem to be getting more employers to directly fund the program.    Hamilton asked if the Committee should simply impose a straight‐line funding reduction in  proportion to the length of time each program has been funded by the IURA, given the limited  funding available.    Proulx replied he would prefer to identify which programs have the most impact.  IURA EDC Meeting Minutes  March 27, 2018  Page 16 of 16        Mendizabal remarked the Committee should also consider the social cost of decreasing funding  for programs serving the most vulnerable populations.    Ackerman noted the IURA could reduce the most funding from HETP, the second‐most from the  Volunteer Worker & Job Skills Training program, and a lesser amount from Work Preserve Job  Training.  The IURA could also slightly reduce FEP funding, considering its population is least at risk  and much of the funding goes towards existing Cornell Cooperative Extension salaries.    Ackerman formally recommended the Committee reduce FEP funding by $10,000, FLRU funding by  $30,000, GIAC funding by $30,000, and maintain Work Preserve Job Training funding at the  requested funding level.    Proulx recommended the Committee reduce HETP funding to $75,000.  Every program would then  be funded at roughly the same level.     VI. Review of Meeting Minutes:  January 9, 2018 & March 13, 2018  Ackerman moved, seconded by Dylla, to approve the January 9, 2018 and March 13, 2018 minutes  with no modifications.  Carried Unanimously 5‐0.        VII. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 5:43 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.