Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2017-11-07Approved: 1/9/18  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, November 7, 2017  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Chris Proulx, Chair; Doug Dylla, Vice‐Chair; Charles Hamilton; Leslie Ackerman  Excused:  Heather Harrick  Vacancies:  1  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott  Guests:  John Guttridge, Urban Core, LLC    Teresa Halpert    I. Call to Order   Chair Proulx called the meeting to order at 3:30 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Review of Meeting Minutes: October 10, 2017  Dylla moved, seconded by Hamilton, to approve the October 10, 2017 minutes, with no  modifications.  Carried Unanimously 4‐0.    IV. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    V. Economic Development Projects  1. Restore New York Round 5 (“NY5”) Grant ― Recommend Properties to Be Included in Final  Application  Bohn explained that at its last meeting the Committee recommended two applications for the  City’s submission to the State: 100s West and 310 W. State Street.  The applicant for the 310 W.  State Street property had no site control and was ultimately unable to purchase it.  Teresa Halpert  purchased the property, which remains eligible for State funding.  The Committee needs to  determine if it would like to recommend the newly proposed project to Common Council.  The  project would entail renovating the dilapidated structure for residential use.  Ithaca Urban Renewal Agency IURA EDC Meeting Minutes  November 7, 2017  Page 2 of 7        Halpert summarized her proposal for the site, which would:   function as cooperative affordable residential housing primarily for young professionals (with  anticipated per‐person rent of approx.. $600‐625/mo.)   include plans to rehabilitate the main house, as well as rebuild the carriage house, with Ithaca  Landmarks Preservation Commission (ILPC) approval   employ Historic Preservation Tax Credits    Bohn added only the rehabilitation of the existing house would be part of the Restore New York  grant application.  The City’s Restore New York application would probably be enhanced by the  project, since it includes residential housing on an historic site, as long as all the feasibility‐related  elements are in place (e.g., financing plan, budget).        Hamilton asked if the applicant would be required to maintain the rent at the initially proposed  level.  Bohn replied, there are no State requirements to do so, but the City could certainly  incorporate its own affordability requirements, over a defined affordability period.      Guttridge remarked that he adjusted his own project budget to account for the newly proposed  project’s inclusion in the application.  He is very much supports Halpert’s project.      Hamilton indicated he would be inclined to recommend the project, but he would like to see the  Halpert and the IURA develop some language regarding the affordable housing commitment.  Halpert indicated a 10‐year agreement limiting rent would be acceptable.    Proulx noted the Committee might also consider submitting a formal recommendation to the ILPC.   Bohn replied he would speak to the City’s Historic Preservation Planner about that.    Hamilton moved, seconded by Dylla:    Restore NY5 Funding Application    WHEREAS, the 2016‐17 New York State budget appropriated new funding for the Restore New  York’s Communities Initiative (“Restore NY5”) to revitalize urban areas and stabilize  neighborhoods and authorized the Empire State Development Corporation (“ESDC”) to  implement the program, and      WHEREAS, the goals of the Restore NY program are to (1) revitalize urban centers, (2) induce  commercial investment, and (3) improve the local  housing stock, and    WHEREAS, Restore NY5 funding is available only for projects involving the demolition,  deconstruction, rehabilitation and/or reconstruction of vacant, abandoned, condemned or  surplus properties, and  IURA EDC Meeting Minutes  November 7, 2017  Page 3 of 7        WHEREAS, municipalities with populations under 40,000 are eligible to submit one project,  which may contain multiple related properties, not to exceed a request for $1,000,000 in  funding, and    WHEREAS, the Mayor requested the IURA to develop a RestoreNY5 proposal for consideration  by Common Council, and     WHEREAS, in response to a public call for proposals by the IURA, the following four projects  were submitted:   1. Ithaca Housing ‐ Redevelopment of the Green Street Garage, 120 E. Green Street;   2. Reach on State Street, 310 W. MLK Jr./State Street;   3. Home Dairy/Yellow Deli Building, E. MLK Jr./State Street;    4. 100s West, 121‐123 W. State Street and 108‐114 W. Green Street, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee evaluated proposals to maximize  community benefit and competiveness for funding and recommended advancing the following  two projects for final consideration:   100s West    Reach on State Street (subject to securing site control), and    WHEREAS, the sponsor for the Reach on State Street project was unable to secure site control  of 310 W. State Street, though the site was acquired by another buyer who also seeks Restore  NY financial assistance to rehabilitate the historic structure;  and    WHEREAS, the 100s West project is an approximately $2.5 million project by Urban Core, LLC to  rehabilitate 3 adjacent buildings located at 121 W. MLK, Jr./State St., 123 W. MLK Jr./State  Street and 108‐114 W. Green Street, to create 4 below‐market housing units and renovate  25,000 square feet of retail and commercial space, and    WHEREAS, the 310 W. State/MLK Jr. project will rehabilitate a locally‐designated historic  landmark property in dilapidated condition for a residential use, and     WHEREAS, the property owners have agreed to provide the full 10% required local match  contribution, so no City match funds are required; now, therefore, be it     RESOLVED, that the Ithaca Urban Renewal Agency hereby endorses a Restore NY5 application  for up to $1,000,000 that includes the following projects:    100s West, Urban Core, LLC   310 W. State Street, David Halpert and Teresa Halpert Deschanes, and be it further  IURA EDC Meeting Minutes  November 7, 2017  Page 4 of 7          RESOLVED, that the Chair in consultation with the Chair of the Economic Development  Committee is authorized to structure the proposal to maximize competitiveness and address  any unforeseen feasibility issues that may arise.    Carried Unanimously 4‐0    2. Green Street Garage Redevelopment ― Urban Renewal Project: Review Draft RFP  Bohn explained the RFP attempts to identify a preferred developer who understands the project  requirements, at which point the IURA would enter into a negotiation agreement with the  developer to work out the final details.  The intent is to be as open as possible to a variety of  different kinds of project proposals.  Common Council’s final adopted resolution removed the  initial numeric goals for housing and square footage.  The City wants to maintain a tight timeline  to ensure it has enough time to decide how it would like to proceed to address structural issues at  the Green Street Garage.       Ackerman noted the timeline appears somewhat compressed, especially considering the  upcoming holiday season.    Proulx expressed concern the compressed timeline may create a public perception that the City is  attempting to rush the process unduly.    Dylla suggested targeting the housing component (e.g., senior housing).  Bohn replied the IURA  can certainly encourage particular kinds of housing, as long it includes an affordable component.    Proulx suggested adjusting the Selection Criteria.  He would like to see weighting of Community  Benefits increased.    Bohn indicated he would make the proposed changes to the draft RFP and submit it to the IURA  Board.    3. Modification of Cayuga Green Loans to Facilitate Refinancing  Bohn explained that the IURA’s private sector partners, Cayuga Green LLC and The Lofts at Six Mile  Creek, LLC (“Bloomfield/Schon”), asked to refinance the existing debt on the Cayuga Green  property.  Bloomfield/Schon agreed to improve the IURA loan repayment terms, in return for  changing the loan security to exclude the mortgages on 217 S. Cayuga Street and 131‐135 E. Green  Street.  The interest rate would increase to 6% from 4% on the 217 S. Cayuga Street loan; and to  6.25% from 5.5% on the 131‐135 E. Green Street loan.  The modification would financially benefit  the IURA. The modification will be contingent on the results of the appraisal.  IURA EDC Meeting Minutes  November 7, 2017  Page 5 of 7        Dylla moved, seconded by Ackerman:    Cayuga Green Project – Refinancing Private Sector Components  WHEREAS, the Cayuga Green public‐private project redeveloped underutilized downtown sites  including:  • 235 S. Cayuga Street ‐ a 679 public parking garage with 23,000 sq. ft. of ground floor  commercial space;  • 131‐135 E. Green Street – Cayuga Place with 68 apartments and 20,000 square feet of  commercial space;  • 120 E. Green Street – a 11,000 sq. ft. 5‐screen cinema (Cinemapolis);  • 217 S. Cayuga Street – The Lofts at Six Mile Creek, a 46 unit residential building with  pedestrian connector to the Cayuga garage;  • The 600 linear foot public Six Mile Creek Walk; and    WHEREAS, a previously proposed conveyance of property at 131‐135 E. Green Street and 217 S.  Cayuga Street did not proceed to closing, and    WHEREAS, the IURA’s private sector partners, Cayuga Green LLC and The Lofts at Six Mile Creek,  LLC (collectively known as Bloomfield/Schon) seek to refinance existing debt on Cayuga Green  from Fannie Mae, and    WHEREAS, Fannie Mae loan terms prohibit subordinate mortgage liens on property they  finance, and    WHEREAS, the existing terms of IURA loans on Cayuga Green properties are:    Existing Terms 217 S. Cayuga Street 131‐135 E. Green Street  Borrower: Lofts on Six Mile Creek, LLC Cayuga Green, LLC  11/1/17 Loan Balance: $222,279.45 $723,899.31  Interest Rate: 4% 5.5%  End of Loan Term: 4/1/29 (137 months) 8/1/38 (247 months)  Monthly Payment: $2,023.70 $4,881.04  Loan Security:  2ND mortgage(behind $7  million)   Personal financial  guarantees of Bloomfield &  Schon  5th mortgage (behind $16  million)  Allocation of Loan  Payments:   IURA $40k to IURA, remainder to  City    and,  IURA EDC Meeting Minutes  November 7, 2017  Page 6 of 7      WHEREAS, Bloomfield/Schon have agreed to enhance loan repayment terms to the IURA in  consideration of substitute loan security that excludes mortgages on 217 S. Cayuga Street and  131‐135 E. Green Street, and    WHEREAS, Bloomfield/Schon offer a 2nd leasehold mortgage (behind only Tompkins Trust  Company) on master leases covering spaces occupied by Merrill Lynch, Coltivare and  Cinemapolis, and personal financial guarantees as substitute loan security, and    WHEREAS, the proposed modified loan terms are summarized in the table below:    Revised Terms 217 S. Cayuga Street 131‐135 E. Green Street  Interest Rate: 6% 6.25%  Monthly Payment: $2,233.86 $5,189.02  Shared Loan  Security:   2nd leasehold mortgage on master leases covering the  ground floor premises of the Cayuga Garage at 235 S.  Cayuga Street and cinema lease space at 120 E. Green  Street    Personal financial guarantees of Bloomfield & Schon    And,    WHEREAS, the Economic Development Committee reviewed this matter at their November 7,  2017 meeting and recommended the following; now, therefore, be it    RESOLVED, the Ithaca Urban Renewal Agency hereby approves modifications to the above  reference Cayuga Green loans as follows:  • Increase interest rate to 6% from 4% on the 217 S. Cayuga Street loan  • Increase interest rate to 6.25% from 5.5% on the 131‐135 E. Green Street loan  • Discharge subordinate mortgages on 217 S. Cayuga Street and 131‐135 E. Green Street  • Obtain a 2nd leasehold mortgage on leases covering 23,000 square feet of commercial lease  space at 235 S. Cayuga Street and 11,000 square feet of commercial lease space at 120 E.  Green Street  • Obtain personal financial guarantees from Steven Bloomfield and Ken Schon as security on  the 131‐135 E. Green Street loan, and be it further    RESOLVED, that the discharge of mortgages is contingent upon the collateral value of the 2nd  leasehold mortgages exceeding 110% of the outstanding IURA loan balances based on a  satisfactory appraisal, and be it further    RESOLVED, the IURA Chairperson is hereby authorized, subject to advice of IURA legal counsel,  to execute any and all necessary documents to implement this resolution.    Carried Unanimously 4‐0  IURA EDC Meeting Minutes  November 7, 2017  Page 7 of 7        VI. Other Business  1. IURA Loans, Grants, & Leases Summary: September 2017  Bohn reported all loan repayments are current, except The State Theatre and e2e Materials, which  are one month late.  He noted the Committee deferred action on the e2e Materials loan that  would have designated it as non‐collectible.    2. Staff Report   None.    VII. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 5:03 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.