Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2017-11-16Approved: 12/21/17  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, November 16, 2017    Members: Mayor Svante Myrick, Chair; Tracy Farrell, Vice‐Chair; Chris Proulx; Karl Graham;  Graham Kerslick (Common Council Liaison)  Excused: Eric Rosario  Staff:  Nels Bohn; JoAnn Cornish; Anisa Mendizabal; Charles Pyott  Guests: None    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:35 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  No changes were made to the agenda.      III. Public Comment   None.    IV. Review of Draft Meeting Minutes: October 26, 2017   Farrell moved, seconded by Graham, to approve the October 26, 2017 meeting minutes, with  no modifications.    Carried Unanimously 4‐0      V. Economic Development Committee (EDC) Report  A. Restore New York Round 5 (NY5) Grant Application   Proulx recapitulated that the City of Ithaca/IURA solicited project proposals for inclusion in the  City’s Restore NY5 grant funding application to Empire State Development Corporation.  Up to  $1,000,000 may be available to the City for redevelopment of abandoned, condemned, surplus, or  vacant building(s) in the urban core for residential, commercial, or mixed‐use.  The Committee  originally recommended the following two projects (out of four applications) to the Mayor for  submission: “100s West” (121 W. State St., 123 W. State St., 108‐114 W. Green St.); and “Reach on  State Street” (310 W. State St.).  Since the initial IURA recommendation, however, the “Reach on  State Street” project sponsor was unable to secure site control of the property, which was  subsequently acquired by another buyer who also seeks Restore NY financial assistance to  rehabilitate the historic structure for shared affordable housing.  Ithaca Urban Renewal Agency IURA Minutes  November 16, 2017  Page 2 of 8    Bohn added that the Ithaca Landmarks Preservation Commission (ILPC) reviewed the new 310 W.  State St. property owner’s carriage house proposal and indicated it would most likely be approved.    Moved by Proulx, seconded by Farrell:    Restore NY5 Funding Application    WHEREAS, the 2016‐17 New York State budget appropriated new funding for the Restore New  York’s Communities Initiative (“Restore NY5”) to revitalize urban areas and stabilize  neighborhoods and authorized the Empire State Development Corporation (“ESDC”) to  implement the program, and      WHEREAS, the goals of the Restore NY program are to (1) revitalize urban centers, (2) induce  commercial investment, and (3) improve the local  housing stock, and    WHEREAS, Restore NY5 funding is available only for projects involving the demolition,  deconstruction, rehabilitation and/or reconstruction of vacant, abandoned, condemned or  surplus properties, and    WHEREAS, municipalities with populations under 40,000 are eligible to submit one project,  which may contain multiple related properties, not to exceed a request for $1,000,000 in  funding, and    WHEREAS, the Mayor requested the IURA to develop a RestoreNY5 proposal for consideration  by Common Council, and     WHEREAS, in response to a public call for proposals by the IURA, the following four projects  were submitted:   1. Ithaca Housing ‐ Redevelopment of the Green Street Garage, 120 E. Green Street;   2. Reach on State Street, 310 W. MLK, Jr./State Street;   3. Home Dairy/Yellow Deli Building, E. MLK, Jr./State Street;    4. 100s West, 121‐123 W. State Street and 108‐114 W. Green Street, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee evaluated proposals to maximize  community benefit and competiveness for funding and recommended advancing the following  two projects for final consideration:   100s West    Reach on State Street (subject to securing site control), and    WHEREAS, the sponsor for the Reach on State Street project was unable to secure site control of  310 W. State Street, though the site was acquired by another buyer who also seeks Restore NY  financial assistance to rehabilitate the historic structure;  and  IURA Minutes  November 16, 2017  Page 3 of 8  WHEREAS, the 100s West project is an approximately $2.5 million project by Urban Core, LLC to  rehabilitate 3 adjacent buildings located at 121 W. MLK, Jr/State St., 123 W. MLK, Jr./State  Street and 108‐114 W. Green Street, to create 4 below‐market housing units and renovate  25,000 square feet of retail and commercial space, and    WHEREAS, the 310 W. State/MLK Jr. project will rehabilitate a locally‐designated historic  landmark property in dilapidated condition for a residential use, and     WHEREAS, the property owners have agreed to provide the full 10% required local match  contribution, so no City match funds are required; now, therefore, be it     RESOLVED, that the Ithaca Urban Renewal Agency hereby endorses a Restore NY5 application  for up to $1,000,000 that includes the following projects:    100s West, Urban Core, LLC   310 W. State Street, David Halpert and Teresa Halpert Deschanes, and be it further    RESOLVED, that the Chair in consultation with the Chair of the Economic Development  Committee is authorized to structure the proposal to maximize competitiveness and address  any unforeseen feasibility issues that may arise.    Carried Unanimously 4‐0    B. Cayuga Green Project ― Loan Modifications to Facilitate Refinancing  Bohn explained the IURA has two loans for The Lofts at Six Mile Creek and Cayuga Green properties.   The owners have been seeking a buyer for the properties; however, the initial offer fell through.  The  owners now propose refinancing the properties, but with no subordinate mortgages on the properties.   They have asked the IURA to remove the mortgages in return for substitute loan security and an  increase in the interest rates on the loans.  The substitute loan collateral would take the form of a  leasehold mortgage lien.  The IURA would be secured by the value of the leaseholds.  The IURA would  be in second position behind Tompkins Trust Company.  In addition, the owners have offered personal  guarantees for one of the properties.  The owners have substantial net worth.  Bohn indicated the offer  represents a good value on collateral for the IURA, when combined with the higher interest rates the  borrowers have agreed to pay.  Furthermore, the owners have stabilized their operations and their  tenants have long‐term commitments to the properties.  He believes it is a reasonable offer.     Moved by Proulx, seconded by Graham:    Cayuga Green Project ― Refinancing Private Sector Components    WHEREAS, the Cayuga Green public‐private project redeveloped underutilized downtown sites  including:   235 S. Cayuga Street ‐ a 679 public parking garage with 23,000 sq. ft. of ground floor  commercial space;   131‐135 E. Green Street – Cayuga Place with 68 apartments and 20,000 square feet of  commercial space;  IURA Minutes  November 16, 2017  Page 4 of 8   120 E. Green Street – a 11,000 sq. ft. 5‐screen cinema (Cinemapolis);    217 S. Cayuga Street – The Lofts at Six Mile Creek,  a 46 unit residential building with  pedestrian connector to the Cayuga garage;   The 600 linear foot public Six Mile Creek Walk; and    WHEREAS, a previously proposed conveyance of property at 131‐135 E. Green Street and 217 S.  Cayuga Street did not proceed to closing, and      WHEREAS, the IURA’s private sector partners, Cayuga Green LLC and The Lofts at Six Mile Creek,  LLC (collectively known as Bloomfield/Schon) seek to refinance existing debt on Cayuga Green  from Fannie Mae, and    WHEREAS, Fannie Mae loan terms prohibit subordinate mortgage liens on property they  finance, and    WHEREAS, the existing terms of IURA loans on Cayuga Green properties are:    Existing Terms 217 S. Cayuga Street 131‐135 E. Green Street  Borrower: Lofts on Six Mile Creek, LLC Cayuga Green, LLC  11/1/17 Loan Balance: $222,279.45 $723,899.31  Interest Rate: 4% 5.5%  End of Loan Term: 4/1/29 (137 months) 8/1/38 (247 months)  Monthly Payment: $2,023.70 $4,881.04  Loan Security:  2ND mortgage(behind $7  million)   Personal financial  guarantees of Bloomfield &  Schon  5th mortgage (behind $16  million)  Allocation of Loan Payments:  IURA $40k to IURA, remainder to  City  and,    WHEREAS, Bloomfield/Schon have agreed to enhance loan repayment terms to the IURA in  consideration of substitute loan security that excludes mortgages on 217 S. Cayuga Street and  131‐135 E. Green Street, and    WHEREAS, Bloomfield/Schon offer a 2nd leasehold mortgage (behind only Tompkins Trust  Company) on master leases covering  spaces occupied by Merrill Lynch, Coltivare and  Cinemapolis, and personal financial guarantees as substitute loan security, and    WHEREAS, the proposed modified loan terms are summarized in the table below:    IURA Minutes  November 16, 2017  Page 5 of 8  Revised Terms 217 S. Cayuga Street 131‐135 E. Green Street  Interest Rate: 6% 6.25%  Monthly Payment: $2,233.86 $5,189.02  Shared Loan Security:  2nd leasehold mortgage on master leases covering the ground  floor premises of the Cayuga Garage at 235 S. Cayuga Street  and cinema lease space at 120 E. Green Street    Personal financial guarantees of Bloomfield & Schon  And,     WHEREAS, the Economic Development Committee reviewed this matter at their November 7,  2017 meeting and recommended the following; now, therefore, be it    RESOLVED, the Ithaca Urban Renewal Agency hereby approves modifications to the above  reference Cayuga Green loans as follows:   Increase interest rate to 6% from 4% on the 217 S. Cayuga Street loan   Increase interest rate to 6.25% from 5.5% on the 131‐135 E. Green Street loan   Discharge subordinate mortgages on 217 S. Cayuga Street and 131‐135 E. Green Street   Obtain a 2nd leasehold mortgage on leases covering 23,000 square feet of commercial lease space  at 235 S. Cayuga Street and 11,000 square feet of commercial lease space at 120 E. Green Street   Obtain unlimited personal financial guarantees from Steven Bloomfield and Ken Schon, joint and  several, as security on the 131‐135 E. Green Street loan, and be it further    RESOLVED, that the discharge of mortgages is contingent upon the collateral value of the 2nd  leasehold mortgages exceeding  110% of the outstanding IURA loan balances based on a  satisfactory appraisal, and be it further    RESOLVED, the IURA Chairperson is hereby authorized, subject to advice of IURA legal counsel,  to execute any and all necessary documents to implement this resolution.       Carried Unanimously 4‐0    C. Green Street Garage Urban Renewal Project ― Authorize Issuance of Request for Proposal (RFP)  Proulx explained that Common Council authorized the IURA to issue the RFP, which Bohn has now  drafted.  At the IURA Board’s last meeting, it was agreed the RFP should be as flexible as possible,  which was also the consensus of the EDC.  The EDC slightly modified the weighting of the evaluation  criteria, partly to ensure robust community benefits.  The EDC also extended the timeline by a month,  both because of the upcoming holidays and the desire to provide ample opportunity to market the RFP  and for the applicants to develop solid proposals, which will be likely to meet the City’s needs.    Bohn added that once the developer is selected there will be a 90‐day negotiation period.  Assuming  the final proposal is acceptable to the IURA, a disposition and development agreement would be  generated.  At the end of the process, a Public Hearing will be held and Common Council will meet to  review the proposal.  Additional opportunities for soliciting public input could also be scheduled (e.g.,  IURA Board and/or EDC meetings).  IURA Minutes  November 16, 2017  Page 6 of 8    Cornish added the Planning and Development Board will also be holding a Public Hearing for its  Environmental Review, during the Site Plan Review process.    Moved by Proulx, seconded by Farrell:    Issuance of Request for Proposals (RFP) to  Undertake Green Street Garage Redevelopment Project       WHEREAS, the City has authorized transfer of the Green Street Parking Garage property located  at 120 E. Green Street (tax parcel #70.‐4‐5.2) to the IURA for the purpose of structuring a  proposed property sale and development agreement with a Preferred Developer to undertake  an urban renewal project; and    WHEREAS, the City requests the IURA select a Preferred Developer through an open competitive  process; and    WHEREAS, the IURA has approved acceptance of the property transfer and agreed to structure a  proposed urban renewal project for consideration for Common Council consideration; and    WHEREAS, at their November 7, 2017 meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed this matter and revised a draft #1 RFP document now, therefore be it     RESOLVED, the IURA hereby authorizes issuance of draft #2 of a Request for Proposals to seek  out a project Sponsor (AKA preferred developer) to undertake an urban renewal project at the  Green Street Parking Garage site; and be it further    RESOLVED, that the Economic Development Committee is hereby requested to review  proposals received and recommend a Sponsor(s) for IURA approval.    Carried Unanimously 4‐0    D. Committee Chairperson Report  None.    (Proulx departed at 9:17 a.m.)    VI. Neighborhood Investment Committee (NIC) Report  A. Assessment of Fair Housing ―Discussion  Graham indicated the Assessment of Fair Housing Goals Summary table was included in today’s  meeting packet.  The IURA Board should discuss them at this time.  IURA Minutes  November 16, 2017  Page 7 of 8  “Goal #1:  Prohibit discrimination on the basis of source of income, by establishing local (jurisdiction  and region) law(s) establishing protection, authorizing enforcement entity and creating meaningful  protocol.”    Graham explained that Goal #1 was created because protected classes currently appear to be suffering  as a result of a number of landlords refusing to accept Section 8 Housing Choice Vouchers.  While  passing legislation may be possible to address the issue, the City/IURA could also collaborate with the  Landlords Association to identify a solution.      Mendizabal added that she spoke to Tompkins Community Action (TCAction) housing staff, who  recommended that TCAction, Ithaca Housing Authority (IHA), and the Tompkins County Department of  Social Services (DSS) all work together to approach the landlords and answer any questions they may  have about Housing Choice Vouchers, as the first step in the process.    Graham asked if TCAction happened to discuss some landlords’ concerns that rental unit damage  payments can be slow to process.  Mendizabal replied, yes, that was discussed.  TCAction staff had  differing viewpoints on that particular issue.  Some indicated they thought the concern may not be as  significant as some landlords contend.    Bohn added that particular concern may have stemmed more from landlords’ experience with the DSS  program, than other programs.  TCAction believes some landlords may be confused by the various  housing assistance programs.  It would certainly help address the situation if landlords were provided  some more educational opportunities.  The City/IURA and the other stakeholders could reach out to  landlords to determine if a programmatic effort could be identified that would solve the problem.    Graham asked if staff would draft the legislation.  Bohn replied that IURA staff could take the lead in  initiating that process, working with the City Attorney’s Office and Tompkins County staff.  He believes  legislation was proposed at some point, at the County level, regarding the issue, a more appropriate  level of government to address the issue for the entire county housing market.    “Goal #2:  Increase supply and access to affordable housing options, particularly at extremely low,  very low and low income‐levels, especially in high opportunity neighborhoods.”    Graham asked if IHA has ever considered expanding the properties it owns.  Bohn replied he has not  heard that is the case; and he does not believe IHA would have any funding available to do that.  There  is, however, a HUD public‐private development initiative called the Rental Assistance Demonstration  program that may allow IHA to provide surplus land to developers who agree to build a mixed income  housing project.   Unfortunately, IHA faces the same financial constraints the IURA has been confronted  with, as a result of continuing declines in Federal budgets.    “Goal #3:  Establish clear local authority and meaningful mechanisms for enforcement of fair housing  law.”    Graham asked which agency/organization would be best suited to handle enforcement (e.g., Human  Rights Commission).  Bohn replied that would be a critical component of any legislation.  Currently, the  IURA Minutes  November 16, 2017  Page 8 of 8  Tompkins County Office of Human Rights takes the lead locally as an initial in‐take for complaints, but  they lack true authority for investigation or enforcement.  Further research would need to be done.  It  would not be something the City’s Building Division would be able to do.    Mendizabal indicated IURA staff could examine best practices from other municipalities, in terms of  enforcement mechanisms.    B. Committee Chairperson Report  None.    VII. Other New/Old Business  A. Review of IURA Financials: October 2017  Bohn reported that October is the last month of financial reports that will not include 2017 projects in  the Grants Summary.  In terms of loans, e2e Materials and The State Theatre were both delinquent  when the report was generated.  e2e Materials has made some progress towards commercializing its  technology, but the IURA does not expect it to make any payments in the next few months.  The State  Theatre has made two payments since the report was generated.  All lease payments are current as of  today.    B. IURA Chairperson Report  None.    C. Common Council Liaison Report  None.    D. Staff Report  None.    VIII. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 10:02 A.M.      — END —      Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.