Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2017-10-10Approved: 11/7/17  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565     MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, October 10, 2017  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Chris Proulx, Chair; Doug Dylla, Vice‐Chair; Heather Harrick; Charles Hamilton  Excused:  Leslie Ackerman  Vacancies:  1  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott  Guests:  John Guttridge, Urban Core, LLC    James Trasher, CHA Consulting Inc. (on behalf of Ithaca Properties, LLC)    Jonathan Jedd, Mate Factor Café  Robert Masse, Mate Factor Café  Marcel Campbell, Mate Factor Café  Claudia Brenner, Claudia Brenner Design  Justine Waldman, Cayuga Medical Center    I. Call to Order   Chair Proulx called the meeting to order at 3:30 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  Proulx indicated he would like to discuss the possibility of establishing a method for participating  remotely in Committee meetings (under “New Business”).  No objections were raised.    III. Review of Meeting Minutes: August 8, 2017  Dylla moved, seconded by Harrick, to approve the August 8, 2017 minutes, with no modifications.  Carried Unanimously 4‐0.    IV. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.  Ithaca Urban Renewal Agency IURA EDC Meeting Minutes  October 10, 2017  Page 2 of 9      V. Economic Development Projects  1. Restore New York Round 5 (“NY5”) Grant ― Review of Preliminary Project Proposals &  Recommendation  Bohn explained that the City of Ithaca/IURA is soliciting project proposals for inclusion in a Restore  NY5 grant funding application to Empire State Development Corporation.  Up to $1,000,000 may  be available to the City for redevelopment of abandoned, condemned, surplus, or vacant  building(s) in the urban core for residential, commercial, or mixed‐use.  The Notice of Intent to  Apply must be submitted by the end of this week.  The Committee should be prepared to  recommend which project(s) it would like the Mayor to consider.  Up to two projects can be  submitted.    Project Name: 100s West  Project Applicant: Urban Core, LLC (John Guttridge)  Project Address: 121 W. State St., 123 W. State St., & 108‐114 W. Green St.  Project Proposal: “Rehabilitate the lower level of 121 W. State Street to make it ready for a new  restaurant. Gut rehabilitation of the ground floor, ¾ of the second floor, and the lower level of 123  W. State Street to engage it with the street level and connect through to Press Bay Alley and  Green Street and to install flexible beautiful office spaces on the second floor. Re‐working of the  sidewalk and installation of attractive street furniture in front of both buildings on State Street to  enhance accessibility and pedestrian experience, and to install additional cycling infrastructure.  Install an elevator in 123 W. State Street to enhance accessibility. Replacement of the gate with an  attractive egress gate and installation of flexible outdoor seating in Stage House Alley. Rehabilitate  108‐114 W. Green Street and create engaging pedestrian courtyard similar in character to Press  Bay Alley, install a series of storefronts on the building allowing for additional micro‐retail uses.  Rehabilitate second floor of 108‐114 W. Green St. to create 4 new reasonably priced high‐quality  housing units. Replace sidewalks from 108‐118 W. Green St. with new sidewalks, addressing poor  grading, degradation, and adding attractive high‐quality street furniture, bike racks, and other  amenities, install curb extensions and parklets for traffic calming and enhanced pedestrian  experience on Green Street.”    Guttridge explained the project would be a continuation of the successful existing Press Bay Alley  project, and would also build on the work he has done on W. State Street, enabling him to  implement a transformational‐level redevelopment of the entire block.      Dylla asked the applicant about the project timeline.  Guttridge replied, he expects construction to  begin on 3/19/18, so the project would be very much ready to go by the time the grant is funded.   The project would need to be conducted in different phases, since construction would last  approximately 12 months.      Dylla asked if the prospective restaurant tenant has been confirmed.  Guttridge replied, a letter of  intent has been executed.  IURA EDC Meeting Minutes  October 10, 2017  Page 3 of 9        Project Applicant: Jonathan Jedd, Robert Masse, & Marcel Campbell  Project Name: Andrus Block/Home Dairy/Yellow Deli Building  Project Address: 143 E. State St.  Project Proposal: “To rehabilitate and revitalize historic and cultural iconic Andrus Block to ensure  its longevity and restore it as a vibrant commercial hub. Built nearly 150 years ago, the building is  at a crucial point in its lifespan, which remains a hindrance to investor confidence. Although there  were recent businesses in the space, the building is currently 70% empty with few offices taking a  portion of the upper floors. Project is to make the building sound and secure to host long‐term  office/commercial tenants on upper two floors and get a commitment from a major  restaurant/bakery investment for first two floors. The Yellow Deli restaurant has proven very  successful in other locations in similar conditions, moving into older underutilized city buildings,  adding great value to both its property and those surrounding, as well as bringing in strong boost  to sales tax revenue. Other locations have had annual gross sales ranging from $1.2‐2.7 million.  This will contribute greatly to the City of Ithaca’s investment to create a vibrant pedestrian‐ friendly urban core. The greatest need with the property is to accomplish a long overdue rehab of  exterior work. This includes a total repointing of structure with matching masonry techniques of  its construction era. It also involves a roof replacement. We want to preserve this beautiful  building. There is also a need to bringing the building up to more modern energy‐efficiency  standards by replacing outdated tall single‐pane arched windows. This will involve installing  custom modern thermal windows, in keeping with architectural style. With a rehabilitation  investment, the building will greatly lengthen its lifespan and serve the community for many more  years as a cultural landmark, gathering eatery, and tax‐revenue generator. Another aspect of the  project is in‐fill of a section connecting an older section of the building to the slightly more  modern section to create more floor space, along with the upgrade and modernization of the  building’s second means of egress. As the building finds itself more surrounded by significant  investment and higher density of pedestrian traffic, there is also a need to install a freight elevator  to enable goods/stock to be able to get into the building in an efficient and timely manner.”    Jedd explained the applicants would like to rehabilitate the historic Home Dairy Building’s  brickwork, which is long overdue.  The applicants are nearing completion of their plan to construct  a two‐story restaurant/deli/bakery on the property.  They separated the overall project into a  building exterior phase (for the Restore NY5 grant application) and an interior phase, not included  in the application.  All the windows would be upgraded to energy‐efficient windows.      Campbell added the whole building desperately needs to be repointed in an historically  appropriate manner.  Also, many windows are rotting and need to be replaced.      Harrick asked if any regulatory restrictions are associated with the building.  Bohn replied that,  while the building is located in a National Historic Landmark District, it has not been locally  designated by the Ithaca Landmarks Preservation Commission (ILPC).  The proposed project  would, however, need to be approved by New York State Historic Preservation Office (SHPO).  IURA EDC Meeting Minutes  October 10, 2017  Page 4 of 9        Harrick asked if the applicants received more than one quote for the proposed work.  Jedd replied,  they received a single quote from a highly qualified mason, but he could certainly obtain  additional quotes.     Hamilton asked if the applicants could obtain matching funds (e.g., for housing) to improve the  overall score of the grant application.  Jedd replied he does not think housing would work very  well as part of the overall project, although it may be feasible.  The applicants have considered  creating a youth hostel, as part of the longer‐term vision for the site.    Proulx asked if being awarded the grant would affect the restaurant’s construction timeline.  Jedd  replied, yes.  It would enable them to significantly accelerate its completion.      Project Name: Ithaca Housing – Redevelopment of Green Street Garage  Project Applicant: Ithaca Properties, LLC (James Trasher)  Project Address: 120 E. Green St. (Green Street Garage)   Project Proposal: “Ithaca Properties, LLC plans to redevelop existing Green St. garage into a  mixed‐use building. This underutilized property is centrally located in Downtown Ithaca. This  project will include demolition of existing Green Street Garage, located at 120 E. Green St. and  reconstruction of a mixed‐use 11‐story building. The project includes a conference center, parking  garage, retail, and studio, 1‐, 2‐ and 3‐bedroom apartments. Ithaca Properties, LLC will work with  various community organizations to potentially include units dedicated to workforce housing in  Downtown Ithaca. Project will create 8 new direct FTEs to support the building, as well as roughly  20‐50 new jobs through various tenants, as well as bring in residents to Downtown Ithaca. A  thriving downtown requires new modern housing stock, convenient parking, and commercial  space. The area attracts roughly 60,000 students annually, in an effort to retain this population to  enhance the overall community, you must have an attractive and lively downtown; this project will  encourage further economic investment in the area and builds upon the resurgence of the  Downtown Ithaca economy. According to Plan Ithaca, “evidence demonstrates that people drive  significantly less when they live in a walkable, compact, mixed use urban area;” this project  provides residents the opportunity to do just that. The conference center will allow downtown to  host and attract larger conferences, increasing the opportunity for tourism.”    Trasher explained that the applicants already met with the City Planning Division to discuss the  project, which would include a 25,000‐square‐foot conference center and reconstruction of the  parking garage, as well as both market‐rate and low‐to‐moderate income housing units (365 units,  of which 40 would be low‐to‐moderate income).  The parking would be expanded to 500+ spaces.      Hamilton noted that Bohn mentioned the applicants lack legal site control.  Bohn replied, that’s  correct.  The City of Ithaca is the current owner.  Common Council has approved transfer of  ownership to the IURA for the purpose of structuring the Request for Proposals and selecting a  developer.    IURA EDC Meeting Minutes  October 10, 2017  Page 5 of 9        Hamilton asked how the larger project would be affected, if it does not receive the grant.  Trasher  replied that the applicants submitted a Consolidated Funding Application to the State; and they  have been encouraged by the State’s response so far.      Harrick asked if Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) would be involved in the project.   Trasher responded the applicants already met with INHS about its operating a portion of the  project as housing, which seems promising.    Project Name: Reach on State Street  Project Applicant: The Reach Project, Inc. (Justine Waldman)  Project Address: 310 W. State St.   Project Proposal: “The 4,500 square foot building at 310 West State Street is ideal location for  expanding harm‐reduction services for individuals who use drugs. Currently, Southern Tier Aids  Program (STAP) operates a syringe‐exchange program in the building next door, along with a  Health Hub, which includes opioid overdose prevention services. The REACH Project, Inc., a newly  established non‐profit organization, would like to rehabilitate the historic building to offer  Medication Assisted Treatment (MAT), Hep‐C treatment, PrEP, and inclusive housing. The long‐ term vision for this space is to build a consumption site (a.k.a., Safe Injection Facility) as part of the  continuum of services, and this could be done in a manner that mirrors the footprint of the  original carriage house. This project represents an unprecedented opportunity to reduce the  incidence of overdoses in Tompkins County by offering a comprehensive array of harm‐reduction  services in a single location.”    Waldman explained she is a co‐founder of the Ithaca Free Clinic and has recently become an avid  proponent of harm‐reduction for addictive services and compassionate care.  She would like to  rehabilitate the historic building with space for inclusive housing.  The long‐term vision for the site  would probably include a safe injection site.     Brenner remarked the building is significantly deteriorated, 100% vacant, and in serious need of  renovation to preserve its historic and architectural features.      Hamilton asked if the applicant would need site control for the application.  Bohn replied, yes,  either in the form of an executed purchase agreement or a long‐term lease agreement, one of  which should be in place by December 15, 2017.  Hamilton asked if the applicant would be able to  accomplish that.  Waldman replied, it would depend on a variety of factors, although she has  secured State funds for the start‐up costs of the programming.    Hamilton asked what kind of housing would be provided.  Brenner replied, the upper portion of the  building would include 9 respite housing units (which are more like emergency shelter beds, than  housing).    IURA EDC Meeting Minutes  October 10, 2017  Page 6 of 9        Bohn indicated the number of beds is the standard measure used by the State.    Dylla asked if the applicant would be able obtain site control by this Friday.  Waldman replied, she  would need to spend some time to determine that.  Bohn added that the property owner could  conceivably provide site consent for the purpose of the application.    (Harrick departed at 4:30 p.m.)    Dylla remarked that, in terms of grant requirements and ‘shovel‐ready’ status, the 100s West  project appears the most promising.  The question then remains as to which of the other projects  to recommend.  Although he likes the 310 W. State St. project, he is concerned with the site  control issue.  Hamilton agreed.     Dylla suggested including the 310 W. State St. project in the CommiƩ ee’s recommendaƟon ―  assuming the site control issue can be resolved before the application deadline.    Proulx noted the IURA does not necessarily need all the information about the 310 W. State St.  project by the end of the week.  He would be inclined to recommend the project.    Dylla moved, seconded by Hamilton, to recommend the following two proposed projects to the  City of Ithaca Mayor for inclusion in the City’s Restore New York Round 5 Grant application:    Project Name: 100s West  Project Applicant: Urban Core, LLC (John Guttridge)  Project Address: 121 W. State St., 123 W. State St., & 108‐114 W. Green St.    Project Name: Reach on State Street  Project Applicant: The Reach Project, Inc. (Justine Waldman)  Project Address: 310 W. State St.     Carried Unanimously 3‐0    2. Green Street Garage Redevelopment Urban Renewal Project ― Report  Bohn indicated the Committee agenda packet includes the resolution adopted by Common  Council, authorizing the IURA to negotiate the sale of the Green Street parking garage parcel to a  Qualified and Eligible Sponsor (“Preferred Developer”) to construct an urban renewal project.  Any  proposal will be subject to a Public Hearing and Common Council approval, which has asked the  IURA to develop a project that includes a conference center, housing units, street‐level active uses  on Green Street, retention of the Cinemapolis movie theater, and approximately 450 parking  spaces open to the public.  IURA EDC Meeting Minutes  October 10, 2017  Page 7 of 9      Bohn added that the older portions of the garage has been the focus of a structural engineering  analysis and is approaching the end of its useful life unless substantial structural renovations are  undertaken; so the City needs to make decision reasonably soon on what it would like to see done  with it.  Bohn will submit the draft Request for Proposals (RFP) to the Committee at its  rescheduled November 7, 2017 meeting.  Before the City can sell the property to the IURA, the  Board of Public Works needs to confirm the land/air rights for the redevelopment project are  surplus, for public works purposes.    3. Discussion of Financial History of ParƟcular CorporaƟon ― Executive Session  ― EXECUTIVE SESSION ―   Dylla moved, seconded by Hamilton, to open the Executive Session at 4:46 p.m.    Carried Unanimously 3‐0    No action was taken in the Executive Session.    Dylla moved, seconded by Hamilton, to close the Executive Session at 5:00 p.m.      Carried Unanimously 3‐0    Hamilton moved, seconded by Dylla:    e2e Materials, Inc. (CD‐RLF #27) ― Recognize Loan as UncollecƟble    WHEREAS, on November 22, 2010, the IURA issued a $100,000 loan at 9% interest to e2e  Materials, Inc. (e2e) for machinery and equipment for a prototyping facility for a proprietary,  molded bio‐composite material located at 239 Cherry Street, and    WHEREAS, the IURA loan is secured through a shared lien on machinery and equipment that  was valued at $284,000 in 2010, and    WHEREAS, e2e met its job creation goals, but has struggled to commercialize their  technology, and    WHEREAS, the last loan payment was received on May 30, 2017, and    WHEREAS, the outstanding balance on the loan is $35,349.65, and    WHEREAS, in June 2017, e2e management informed the IURA that they will suspend loan  payments until new shareholders acquire the company in August, and  IURA EDC Meeting Minutes  October 10, 2017  Page 8 of 9        WHEREAS, in September 2017, e2e management informed the IURA that rather than have  new shareholders acquire the company, it intends to sell its technology via a licensing  agreement to a manufacturing partner that will pay a royalty based on future commercial  production utilizing the technology, and    WHEREAS, e2e plans to pay off its IURA debt obligation from royalties to be received from a  licensing agreement expected to begin generating revenue in 12‐18 months,  but in the  interim loan payments will remain suspended, and    WHEREAS, following sale of their technology, e2e plans to cease physical operations in late  January 2018, and     WHEREAS, there is significant risk that the proposed licensing agreement will either not be  executed or that royalties received from the licensing agreement will be insufficient to repay  the IURA debt; and     WHEREAS, e2e is a pre‐revenue company that lacks liquid assets to repay the IURA debt at  this time and requires continued use of machinery and equipment to demonstrate the  commercial value of their technology to execute a license agreement, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter at their  October 10, 2017 meeting and recommends the following; now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby writes off the outstanding principal balance of $35,349.65  due from e2e Materials, Inc. and recognizes the debt as uncollectible, and be it further    RESOLVED, that staff is hereby directed to work with the shared lien holder and borrower to  seek liquidation of the collateral in an orderly manner, should physical operations of e2e  cease.     Carried Unanimously 3‐0    VI. Other Business  1. IURA Loans, Grants, & Leases Summary: August 2017  Bohn reported all loan repayments are current, except The State Theatre and JG McGuire/Lot 10,  which are one month late.      Bohn noted the City and IURA are working on submitting another Transportation Investment  Generating Economic Recovery (TIGER) grant application.      Bohn has also been working with the owner of Nature’s Apothecary on a prospective IURA loan  application to relocate that business from Meadow Street to the downtown area.   IURA EDC Meeting Minutes  October 10, 2017  Page 9 of 9        Hamilton added, following up on what Harrick mentioned at the last meeting about recruiting  local science‐related businesses to the downtown area, he knows of several organizations that are  actively looking for science‐oriented/high‐tech lab spaces downtown.    3. Staff Report   Bohn reported that the City is still looking to fill the vacant City Deputy Director for Economic  Development position.    VII. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 5:06 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.