Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2017-06-21Approved: 7/27/17  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  10:00 A.M., Wednesday, June 21, 2017    Members: Mayor Svante Myrick, Chair; Tracy Farrell; Karl Graham; Chris Proulx; Graham Kerslick  (Common Council Liaison)  Excused: Eric Rosario  Staff:  Nels Bohn; Anisa Mendizabal; Charles Pyott  Guests: None    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 10:22 A.M. (immediately following an IURA Audit  Committee meeting).    II. Agenda Additions/Deletions  No changes were made to the agenda.      III. Public Comment   None.    IV. Review of Draft Meeting Minutes: March 23, 2017 & April 13, 2017  Farrell moved, seconded by Graham, to approve the March 23, 2017 and April 13, 2017  meeting minutes, with no modifications.    Carried Unanimously 4‐0    V. Audit Committee Report  A. Election of Committee Chairperson    Moved by Farrell, seconded by Proulx:    2017 Appointment of IURA Audit Committee Chairperson    WHEREAS, the IURA By‐laws provide that the committee membership shall elect its own  committee Vice‐Chairperson and nominate a member to serve as Chairperson, and  Ithaca Urban Renewal Agency IURA Minutes  June 21, 2017  Page 2 of 13      WHEREAS, officers of each committee serve a one‐year term, but continue to hold office until  their successor is selected or appointed, and     WHEREAS, the current committee officers are:  Chairperson: Eric Rosario  Vice‐Chairperson: Karl Graham, and     WHEREAS, at their June 21, 2017 meeting, the IURA Audit Committee elected Karl Graham as  Vice‐Chairperson and nominated Eric Rosario as Chairperson for consideration by the Agency;  now, therefore be it    RESOLVED, that the IURA hereby appoints Eric Rosario as Chairperson of the IURA Audit  Committee.      Carried Unanimously 4‐0    B. Approval of Audited 2016 IURA Financial Report    Moved by Farrell, seconded by Graham:    Approve Audited 2016 IURA Financial Report    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) derives the majority of its finances from grants  awarded to the City of Ithaca, and    WHEREAS, for financial reporting purposes the IURA is a blended component unit of the City of  Ithaca whose financial activity is reported in the Special Grant Fund, a governmental fund of the City  of Ithaca financial statements, and    WHEREAS, the IURA contracts separate from the City to have its finances audited within 90 days of  the end of its fiscal year to comply with the Public Authorities Accountability Act, and    WHEREAS, the IURA received an audited 2016 IURA financial report prepared by Insero & Company,  LLP on March 9, 2017, and    WHEREAS, at their April meeting the IURA Governance Committee reviewed the financial report and  attached correspondence, and   IURA Minutes  June 21, 2017  Page 3 of 13    WHEREAS, at their June meeting, the IURA Audit Committee reviewed the financial report and  attached correspondence and recommends the following; now, therefore, be it     RESOLVED, that the Financial Report of the Ithaca Urban Renewal Agency for the period January 1,  2016, through December 31, 2016, prepared by the accounting firm of Insero & Company, LLP, be  approved.     Carried Unanimously 4‐0    VI. Governance Committee (GC) Report  A. Approval of FY2016 Public Authorities Accountability Reports    Moved by Graham, seconded by Proulx:    Approval of FY2016 Reports Submitted to New York State Authorities Budget Office    WHEREAS, pursuant to the Public Authorities Accountability Act, as amended, the IURA is  required on an annual basis to submit reports to the New York State Authorities Budget Office  (ABO), and    WHEREAS, the IURA Director of Community Development is designated to certify accuracy of the  reporting, and    WHEREAS, the reporting is due to be submitted within 90 days of the end of the fiscal year, and     WHEREAS, it is appropriate that IURA members exercise oversight over the staff reporting to the  ABO, and    WHEREAS, at their meeting of April 20, 2017, the IURA Governance Committee reviewed the  reporting and recommends the following action; now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby approves FY 2016 IURA reports submitted to the New York  State Authorities Budget Office, including the following:   Budget report   Annual report   Procurement report   Investment report   Certified financial audit report    Carried Unanimously 4‐0  IURA Minutes  June 21, 2017  Page 4 of 13    B. Committee Chairperson Report  Bohn reported that the Committee has continued to pursue possibly enrolling the IURA in the  Greater Tompkins County Municipal Health Insurance Consortium to reduce staff health insurance  premiums.  He will consult with the City Controller to determine what may be possible in terms of  making the IURA eligible for the Consortium.      VII. Economic Development Committee (EDC) Report    A. Request from LAG Restaurant Group, LLC for 2nd Amendment to Loan Agreement (CD‐RLF #40) ‐  Proulx reported the applicant is current on all its payments to the IURA, has met its job‐creation goal,  and has been operating profitably.  The Committee has no objections to the request.     Moved by Proulx, seconded by Farrell:    LAG Restaurant Group, LLC, dba The Rook, Loan Modification #2 (CD‐RLF #40)    WHEREAS, on April 25, 2016, the IURA issued a six‐year $40,000 loan to LAG Restaurant Group,  LLC (LAG) to open The Rook restaurant at 404 W. State/M.L.K., Jr. Street, and     WHEREAS, the IURA loan was secured by a 1st security lien on business assets, personal  guarantees from each of the three owners and from Deborah and Davis Osherow, and    WHEREAS, LAG seeks approval to substitute a personal guarantee from Francisco Donaruma and  release for Deborah and Davis Osherow from their financial guarantee, and    WHEREAS, the outstanding balance on the loan is $33,848.53 as of May 31, 2017, and    WHEREAS, LAG is current on IURA loan repayments and satisfied their 6 FTE job creation goal,  and    WHEREAS, based on FY16 financials, the business is operating profitably, and    WHEREAS, the proposed substitute guarantor possesses sufficient net worth and liquidity to  satisfactorily secure the IURA loan, and    WHEREAS, at their June 13, 2017 meeting the Economic Development Committee reviewed this  matter and recommended the following; now, therefore be it  RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan modification to accept a personal guarantee  from Francisco Donamura to substitute for the existing guarantee of Deborah and Davis Osherow  that serves to secure an IURA loan to LAG Restaurant Group LLC, and be it further  IURA Minutes  June 21, 2017  Page 5 of 13  RESOLVED, that the IURA Director of Community Development is authorized, subject to review  by IURA legal counsel, to implement this resolution.     Carried Unanimously 4‐0    C. Request from Urban Core, LLC for Loan Assistance (CD‐RLF #42)  Proulx explained that the applicant is the same developer that successfully renovated Press Bay Alley.   The proposal would aim to develop a similar, adjacent project, using IURA funds to acquire the  property, generating at least 6 full‐time equivalent (FTE) positions.  Proulx noted the IURA ordinarily  limits Revolving Loan Fund assistance to $150,000, which can be waived for project demonstrating  significant public benefit, which the proposed project appears to do.  The applicant has a history of  developing successful projects with stable tenants, and creating new downtown business activity.      Moved by Proulx, seconded by Farrell:    Loan Assistance to Urban Core, LLC (CD‐RLF #42)    WHEREAS, on May 15, 2017, Urban Core, LLC (Urban Core) applied for a $200,000 loan for a  $897,500 project to acquire and rehabilitate a commercial, mixed‐use property located at 108‐ 114 W. Green Street, Ithaca, NY; and     WHEREAS, the primary objective of the Community Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF)  is provision of direct financing for economic development activities that create employment  opportunities, facilitate the expansion of business activity within the City of Ithaca and expand  the commercial and industrial tax base, and    WHEREAS the project will generate additional pedestrian traffic for the downtown, renovate and  fill a predominantly vacant building with new businesses in a strategic area of downtown, and  increase the commercial tax base, and    WHEREAS, a total of six (6) new jobs and/or microenterprise businesses are projected to be  created by the project, and    WHEREAS, the proposed uses of project funds are:    $650,000 Property acquisition   $207,500 Renovation/construction    $40,000 Fees/Soft costs   897,500 Total, and    WHEREAS, the proposed sources of project funds are:   $116,250 Equity   $581,250 Bank    $200,000  IURA     $897,500 Total, and  IURA Minutes  June 21, 2017  Page 6 of 13    WHEREAS, the applicable CDBG public benefit standard requires at least one FTE job or new  microenterprise business be created for every $35,000 of loan assistance, and    WHEREAS, the project will generate at least six (6) FTE jobs and/or microenterprise businesses  owned by a low/mod income person, resulting in $33,333 of loan assistance per beneficiary, and    WHEREAS, the CD‐RLF establishes the maximum amount of financing for non‐retail businesses at  $150,000 unless a project will result in extraordinary degree of public benefit, and    WHEREAS, as the project involves acquisition and renovation of existing building, the loan is  listed at 58.35(a)(3)(iii) as categorical excluded but subject to federal laws listed at 58.5 for the  National Environmental Protection Act (NEPA), and      WHEREAS, the project does not require further consultation with respect the federal laws listed  at 58.5, such as flood hazard regulations, and therefore converts to an Exempt activity for NEPA,  and     WHEREAS, the project  constitutes a Type II action under the  City of Ithaca Environmental  Quality Review Ordinance and therefore is not subject to further local environmental review, and    WHEREAS, at their June 13, 2017 meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed the loan application, a credit analysis prepared by Elizabeth Kraus of H. Sicherman &  Co., Inc. and applicable provisions of the IURA Economic Development Policy Guidelines and  Operating Plan, and recommend the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby finds the project will likely result in an extraordinary degree of  public benefit and therefore authorize increasing the maximum loan amount for this project to  $200,000, and be it further     RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan from the Community Development Revolving  Loan Fund (CD‐RLF)  in accordance with the loan application, and supplemental submissions,  subject to the following terms:     Borrowers:  Urban Core, LLC, a New  a New York State limited liability company     Loan Amount: Up to $200,000     Project:  Acquisition, renovation and lease up of a mixed use  commercial/residential building for multiple tenants, located at 108‐ 114 W. Green Street, Ithaca, NY.          Total Project Cost: $897,500    IURA Minutes  June 21, 2017  Page 7 of 13   Projected Use of IURA Funds:  Property acquisition and soft costs/fees only       Term: 246 months (20 years and six months)     Amortization Term:  240 months     Interest Rate: 3.5% annually for the first 126 months. The initial interest rate shall  be reset to 2.5% upon submission of satisfactory job reports  documenting that the job creation goal has been achieved for two  consecutive quarters and borrower is in compliance with all other  terms of the loan agreement.      Interest Rate Reset: At 126 months, the interest rate shall be reset to 62% of the Wall  Street Journal Prime Rate or remain unchanged, whichever is higher.      Repayment:  Interest‐only payments for six (6) months, followed by level monthly  payments of principal and interest to fully amortize the loan over 240  months (approximately $1,159.92/month) and subject to a revised  P&I amount upon rate reset at year #10.         Loan Collateral: 1. Second mortgage lien on commercial property located at 108‐ 114 W. Green Street, Ithaca, NY behind Tompkins Trust  Company first mortgage in the amount of $581,250.         Personal Guarantor(s): John A. Guttridge and David Kuckuk, joint and several      Job Creation Requirement:  Creation of a minimum of six (6):  FTE employment positions of which at least 51% must be  held by low‐ and moderate‐income persons; and/or    Microenterprise businesses owned by low‐ and moderate  income persons.      Reporting:  1. Annual submission of accountant‐prepared federal and New  York State tax returns.    2. Quarterly IURA job reporting of jobs/microenterprise businesses  created.  3. Documentation of project match funding.  And be it further,    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to issue a  loan commitment letter in accordance with this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 4‐0  IURA Minutes  June 21, 2017  Page 8 of 13    D. Cayuga Green ― Request to Authorize Conveyance of Various Private Sector Components of  Public‐Private Mixed‐Use Project  Proulx explained that Cayuga Green, LLC and The Lofts on Six Mile Creek, LLC would like to sell their  interests in the Cayuga Street parking garage, Cayuga Place, and The Lofts at Six Mile Creek to another  owner, which would then pay off the associated loan balances to the IURA.  The transaction would  present very little risk to the IURA.      Graham asked if the loan repayments would create any issues for the IURA.  Bohn replied that IURA  staff would need to examine how an early pay‐off would impact IURA financial resources.  Strictly  speaking, the New York State Public Authorities Law states that unless the IURA’s own enabling  legislation authorizes making loans using its own funds, the IURA would be barred from doing so, which  would restrict what the IURA could do with the loan repayments.  Ordinarily, the IURA makes loans  using Federal funds, but no Federal funds are tied up in these particular properties.  So the IURA would  need to determine how best to make use of the loan repayments.  It could conceivably give the funds  to the City, which could then authorize the IURA to administer them.      Moved by Proulx, seconded by Graham:    Cayuga Green Project ― Conveyance of Various Private Sector Components    WHEREAS, the Cayuga Green public‐private project redeveloped underutilized downtown sites  including:   235 S. Cayuga Street ― a 679 space public parking garage with 23,000 sq. ft. of ground floor  commercial space;   131‐135 E. Green Street ― Cayuga Place containing 68 apartments and 20,000 square feet of  commercial space;   120 E. Green Street ― a 11,000 sq. ft. 5‐screen cinema (Cinemapolis);    217 S. Cayuga Street ― The Lofts at Six Mile Creek, a 46‐unit residential building with  pedestrian connector to the Cayuga garage;   The 600 linear foot public Six Mile Creek Walk; and    WHEREAS, the IURA’s private sector partners, Cayuga Green, LLC and The Lofts on Six Mile Creek,  LLC (the Lofts), each have entered a purchase and sale agreement for conveyance, respectively,  of 131‐135 E. Green Street and 217 S. Cayuga Street, as well as for Cayuga Green, LLC’s  assignment of the ground floor master lease at 235 S. Cayuga, all to Laureate House Ithaca Mgmt  Co., LLC (Laureate), or an entity to be formed controlled by the same principals as Laureate, and    WHEREAS, on June 6, 2017, the IURA received written requests from the Lofts and Cayuga Green,  LLC for various consents and assignments to facilitate the proposed conveyances and assignment,  and  IURA Minutes  June 21, 2017  Page 9 of 13    WHEREAS, outstanding IURA loan balances totaling approximately $964,000 on IURA mortgage  loans issued to the Lofts and Cayuga Green, LLC will be paid in full upon conveyance, and    WHEREAS, upon the IURA’s receipt of payment in full of its mortgage loan balances, the IURA’s  assignment of the mortgages to the lender that provides financing for these acquisitions, in place  of the discharge or satisfaction of said mortgages, will facilitate the acquisition of these  properties by Laureate (or an entity to be formed controlled by the same principals as Laureate),  and    WHEREAS, the proposed conveyances will not impact operation or ownership the public parking  garage, the Six Mile Creek Walkway or Cinemapolis, and    WHEREAS, the Economic Development Committee reviewed this matter at their June 13, 2017  meeting and recommended the following; now, therefore, be it    RESOLVED, the Ithaca Urban Renewal Agency hereby approves the consents, assignments and  agreements requested in June 6, 2017 correspondence received from Cayuga Green LLC and The  Lofts on Six Mile Creek, LLC, to facilitate conveyance of various private sector components of the  Cayuga Green project, including but not limited to:  1. Consent to assignment, including estoppel language, of Cayuga Green, LLC’s interest in the  Master Lease with the IURA for the ground floor commercial space at 235 S. Cayuga Street,  dated 1/29/2007 to Laureate, or an entity to be formed controlled by the same principals as  Laureate;   2. Consent to leasehold mortgage of 235 S. Cayuga Street to Laureate’s lender, or the lender of  an entity to be formed controlled by the same principals as Laureate;   3. Consent to assignment and assumption, including estoppel language, of the Lofts’ interest in  the Pedestrian Walkway agreement to Laureate, or an entity to be formed controlled by the  same principals as Laureate;   4. Consent to assignment and assumption, including estoppel language, of the Lofts’ interest in  the Parking Agreement to Laureate, or an entity to be formed controlled by the same  principals as Laureate;   5.  Assignment of the mortgages, including estoppel language, held by IURA to Laureate’s lender,  or the lender of an entity to be formed controlled by the same principals as Laureate upon  receipt of payment in full of the mortgage loan balances;   6.  Estoppel Agreement for the Master Lease; and be it further     RESOLVED, the IURA Chairperson is hereby authorized, subject to advice of IURA legal counsel, to  execute any and all necessary documents to implement this resolution.       Carried Unanimously 4‐0  IURA Minutes  June 21, 2017  Page 10 of 13    E. Election of Committee Chairperson     Moved by Proulx, seconded by Farrell:    2017 Appointment of IURA Economic Development Committee Chairperson    WHEREAS, IURA By‐laws provide that the committee membership shall elect its own committee  Vice‐Chairperson and nominate a candidate for committee Chairperson for consideration by the  Agency, and    WHEREAS, per the Bylaws, an Agency member shall fill either the committee Chairperson or  committee Vice‐Chairperson position, and     WHEREAS, officers of each committee serve a one‐year term, but continue to hold office until  their successor is selected or appointed, and     WHEREAS, the current Committee officers are:  Chairperson: Doug Dylla  Vice‐Chairperson: Chris Proulx, and    WHEREAS, at their June 13, 2017 meeting the IURA Economic Development Committee elected  Doug Dylla as Vice‐Chairperson and nominated Chris Proulx as Chairperson for consideration by  the Agency; now, therefore be it    RESOLVED, that the IURA hereby appoints Chris Proulx as Chairperson of the IURA Economic  Development Committee.     Carried Unanimously 4‐0    F. Committee Chairperson Report  Proulx reported that the Committee discussed how to make more effective use of IURA loan funds,  including how to better market and target the funds.  As Federal funding of the IURA continues to  decrease, there is a growing need to identify additional revenue sources.      VIII. Neighborhood Investment Committee (NIC) Report  A. HUD Entitlement Program ― 2nd Amendment to Citizen Participation Plan to Incorporate  Requirements for Assessment of Fair Housing  Graham explained the Citizen Participation Plan needs to be amended to meet HUD’s new Assessment  of Fair Housing requirement.  The Committee reviewed the proposed language at its last meeting and  had no objections to it.    IURA Minutes  June 21, 2017  Page 11 of 13    Moved by Graham, seconded by Proulx:    2nd Amendment to HUD Entitlement Citizen Participation Plan    WHEREAS, the Citizen Participation Plan establishes the City of Ithaca’s procedures for involving  the public in development and implementation of the HUD Entitlement Program, and    WHEREAS, grantees of HUD Entitlement funding have a statutory obligation to affirmatively  further fair housing, but the statute did not establish clear guidelines for grantees, and    WHEREAS, in 2015, the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) adopted a  Affirmatively Furthering Fair Housing rule in 2015 that revised the process for grantees to assess  fair housing issues and promote fair housing choice, and    WHEREAS, Ithaca is now required to submit an Assessment of Fair Housing to HUD every five  years that incorporates a specific consultation and citizen participation process, and    WHEREAS, at their June 9, 2017 meeting the IURA Neighborhood Investment Committee has  reviewed the proposed 2nd amendment to the Citizen Participation Plan, dated June 9, 2017;  now, therefore, be it    RESOLVED, that the Ithaca Urban Renewal Agency hereby recommends adoption of the 2nd  amendment to the HUD Entitlement Citizen Participation Plan, dated July 9, 2017, to comply with  the Affirmatively Furthering Fair Housing rule.    Carried Unanimously 4‐0    B. Election of Committee Chairperson     Moved by Myrick, seconded by Proulx:    2017 Appointment of IURA Neighborhood Investment Committee Chairperson    WHEREAS, IURA By‐laws provide that the committee membership shall elect its own committee  Vice‐Chairperson and nominate a candidate for committee Chairperson for consideration by the  Agency, and    WHEREAS, per the Bylaws, an Agency member shall fill either the committee Chairperson or  committee Vice‐Chairperson position, and     WHEREAS, officers of each committee serve a one‐year term, but continue to hold office until  their successor is selected or appointed, and   IURA Minutes  June 21, 2017  Page 12 of 13    WHEREAS, the current Committee officers are:  Chairperson: Karl Graham  Vice‐Chairperson: Tracy Farrell, and    WHEREAS, at their May 12, 2017 meeting the IURA Neighborhood Investment Committee elected  Tracy Farrell as Vice‐Chairperson and nominated Karl Graham as Chairperson for consideration by  the Agency; now, therefore be it    RESOLVED, that the IURA hereby appoints Karl Graham as Chairperson of the IURA Neighborhood  Investment Committee.     Carried Unanimously 4‐0    C. Committee Chairperson Report  Graham remarked that one of the approved 2017 Action Plan activities, the Lakeview Ithaca project  (Lakeview Health Services, Inc.), discovered that the number of residents on the proposed project site  were more numerous than projected, which would require spending more on relocation assistance.  As  a result, the applicant is no longer seeking IURA funding, since the associated HUD relocation  requirements would create a financial burden exceeding the $50,000 award.  Graham also indicated  the Gianellis Child Care Center project (Tompkins Community Action) did not receive as much funding  as planned, so the applicant reduced the number of FTE jobs it is committing to creating, from 8 to 5.  It  may also seek additional IURA funding from the Revolving Loan Fund.    IX. Other New/Old Business  A. Review of IURA Financials: May 2017  Bohn reported that the IURA does not yet have its 2017 financial figures incorporated into the  report, since it had been waiting for HUD to formally announce its funding allocation.  The largest  projects with unexpended funds are the Spencer Road Sidewalks and Wading Pool Renovation  projects, both of which are City‐operated projects.      Bohn reported that the IURA received a letter from HUD regarding the IURA spend‐down ratio.  The  letter indicated the IURA is not compliant with the timeliness of its Community Development Block  Grant (CDBG) expenditures.  (“A grantee is considered to be in compliance if, 60 days prior to the  end of its program year, there is no more than 1.5 times its annual grant remaining in the line of  credit, including any program income on hand.”)  IURA staff had historically understood HUD spend‐ down requirements to exclude program income.  IURA staff is discussing the issue with its  community development/HUD consultant.  If the IURA remains non‐compliant, HUD could  conceivably reduce future funding to the IURA.  (“When a grantee fails the timely expenditure  requirement for a second consecutive year, the grantee's future grant may be reduced by the dollar  amount by which the grantee exceeded the 1.5 timely expenditure standard.”)    IURA Minutes  June 21, 2017  Page 13 of 13  B. IURA Chairperson Report  Myrick reported that the City’s new Waterfront zoning plan has been working its way through  Common Council, with a projected August 2017 vote.  Common Council also passed a resolution in  opposition to the proposed 2018 Federal government budget and its impact on Ithaca’s low‐income  residents.     C. Common Council Liaison Report  None.    D. Staff report  Bohn reported that the IURA received formal HUD notice of its 2017 funding allocations:    Community Development Block Grant (CDBG): $644,410  HOME lnvestment Partnerships (HOME):  $215,651    The allocations represent an overall 6% reduction in funding, compared to 2016.  The 2017 Action Plan  funding levels have therefore been reduced on a prorated basis.      IX. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 11:32 A.M.      — END —      Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.