Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2016-12-08Approved: 4/11/17  108 E. Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6565 (607) 274-6558 (fax)   MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, December 8, 2016  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Doug Dylla, Leslie Ackerman, Charles Hamilton  Excused:  Chris Proulx, Heather Harrick  Vacancies:  1  Staff:  Nels Bohn, Charles Pyott  Guests:  Lila Donamura, The Rook, Co‐Owner    Doug Levine, State Theatre, Executive Director    Mack Travis, State Theatre, Board of Directors    I. Call to Order   Chair Dylla called the meeting to order at 3:38 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Review of Meeting Minutes: October 11, 2016  Hamilton moved, seconded by Ackerman, to approve the October 11, 2016 minutes,  with no modifications.  Carried Unanimously 3‐0.      IV. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    V. New Business  A.  State Theatre of Ithaca, Inc. (PB‐LF #2) — Update on Operations & Strategic Plan  Levine explained that the theatre has been confronted with a series of challenges (e.g.,  it just lost one of its major tenants, the New Roots Charter School).  He is pleased to  report, however, that the theatre has two new tenants.  The warmer months of the year  continue to be financially challenging for the theatre, given its lack of air conditioning.   The theatre has one remaining space it could lease, although it may end up using it as a  VIP lounge and connect it directly to the theatre.    Ithaca Urban Renewal Agency IURA EDC Meeting Minutes  December 8, 2016  Page 2 of 5      Levine reported the theatre acquired a digital projector, enabling it to show movies  (300‐400 people/showing).  Two new regional casinos within 60‐90 miles of Ithaca may  pose a problem for the theatre, since they will most likely attract acts/shows away from  the theatre, their being able to offer more money than the theatre could.  The theatre,  however, had the foresight to join with other regional theatres, as part of the Fair Game  Coalition, which helped broker agreements with the new casinos to partially  compensate the theatres for lost revenue.      (Hamilton arrived at 3:53 p.m.)    Bohn observed the theatre’s balloon payment is coming due relatively soon, in 2019.   The IURA customarily receives a proposal from its borrowers and then determines the  best course of action.  It would begin by examining the theatre’s financial security/loan  position and identify the level of associated risk for a possible extension of the loan.      Dylla indicated the IURA would very much like to avoid seeing the theatre periodically  delinquent on its payments, since that requires additional IURA staff time.  He would  personally like to see the theatre used on even more evenings; and he encouraged  Levine to brainstorm some potential revenue‐increasing strategies for the warmer  months.    B.  Request from LAG Restaurant Group, LLC (DBA The Rook Restaurant) for Loan  Modification #1 (CD‐RLF #40)  Bohn reported that The Rook requested its job‐creation goal be formally adjusted.   Were the IURA to agree to that, the restaurant would have satisfied its job‐creation  commitment and could be released from further job‐reporting.  The loan’s interest rate  would then be reset from 3.5% to 2.5%.  Bohn indicated the restaurant has  demonstrated a stable staffing level of 6.75 FTE (and three owners).    Donamura reported that the restaurant has achieved a ‘sweet spot’ in terms of its  staffing level.  It has experienced modestly lower revenue than originally projected, for a  variety of reasons.  It has also not been a very good year for other local restaurants.  On  the other hand, the restaurant’s repeat‐customer ratio is excellent; and the restaurant  will turn a profit in its first year (which is rare in the industry).      Hamilton moved, seconded by Ackerman:    LAG Restaurant Group, LLC, dba The Rook, Loan Modification #1 (CD‐RLF #40)    WHEREAS, the LAG Restaurant Group, LLC (LAG) requests a loan modification to  reduce the job creation goal to 6 FTE jobs from 8 FTE jobs and to be released from  further job reporting; and  IURA EDC Meeting Minutes  December 8, 2016  Page 3 of 5      WHEREAS, on April 25, 2015, the IURA issued a $40,000 loan of CDBG funds to LAG to  open The Rook restaurant  at 404 W. State/MLK Jr. Street, and    WHEREAS, LAG projected creation of at least 8 FTE jobs, and    WHEREAS,  quarterly job reporting has stabilized at approximately 6.75 FTE jobs,  which excludes the three owners who work at the restaurant full‐time but are not  considered employees for CDBG reporting purposes, and     WHEREAS, sales have not fully met initial projections, but the business is operating  profitably and is current on IURA loan payments, and    WHEREAS, management reports that the current staffing level is appropriate for the  volume of guests and to remain profitable, and    WHEREAS, the IURA loan agreement requires the borrower to submit quarterly job  reporting until the job goal is met for at least two consecutive quarters, and    WHEREAS, the job count has stabilized at a little over six (6) FTE jobs for three  consecutive quarters, and    WHEREAS, IURA staff agree that employment levels at the Rook restaurant have  stabilized at approximately 6.75 FTE employment positions and that further job  reporting will not yield substantial new information, and    WHEREAS, 6 FTE jobs created results in a ratio of $6,667 of IURA loan assistance per  job created, well below the CDBG public benefit test requiring at least one job  created for every $35,000 of loan assistance, and    WHEREAS, at their December 8, 2016 meeting the Economic Development  Committee reviewed this matter and the YTD profit/loss statement and Balance  Sheet for the business and recommended the following; now, therefore be it     RESOLVED, that the IURA hereby approves a modification to the loan agreement with  LAG Restaurant Group LLC to modify the job creation goal to 6 FTE jobs from 8 FTE  jobs and release LAG Restaurant Group LLC from further job reporting; and be it  further    RESOLVED, that the IURA Director of Community Development is authorized, subject  to review by IURA legal counsel, to execute a letter amendment to the loan  agreement to implement this resolution.     Carried Unanimously 3‐0  IURA EDC Meeting Minutes  December 8, 2016  Page 4 of 5      VI. Old/New/Other Business   A. IURA Loan & Lease Repayment Report & Grants Summary: October 2016   Bohn reported that Diane’s Downtown Auto has made a payment since the report was  generated.  The State Theatre was also late, but just made a double payment.  All other  loan accounts are current.  The Southside Community Center lease was one month late,  but it made a recent payment.      B. Liquid State Brewing Company, Inc. ― Loan Update  Bohn reported that the applicants closed on their loan with M&T Bank and are in the  process of generating the closing documents for their IURA loan.  There has been  considerable discussion by City staff and officials about whether a micro‐brewery is a  permitted use in that Zoning District.  The City did not want to give micro‐breweries a  blanket approval, to avoid allowing a particularly large operation in that section of the  city.  The applicants’ vision is to produce approximately 5,000 barrels a year.  A brewpub  can produce up to that amount, which would be an approved use, while an actual  micro‐brewery would produce more than that.     C. ItalThai Loan (“Mia Noodle” Restaurant) ― Update  Bohn indicated that, after the five year regulatory period has passed for the historic tax  credits, the owner has indicated he would like to return to the IURA and explore  renegotiating the $900,000 loan of Restore NY funds utilized to rehabilitate the 130‐132  E. State Street building.   He originally sought the IURA to forgive the loan as the funds  were originally available as a grant, but that could now present a large tax liability.  He is  currently discussing his options with his attorneys.    D. Tompkins County Housing Summit ― Report  Bohn reported that among the issues discussed at the well‐attended summit were:  accessibility; affordability; perspectives from both large and small developers, the Ithaca  Board of Realtors, Tompkins Financial Corporation; and personal accounts of individual  experiences with housing in the area.  Tompkins County’s Planning Commissioner  Edward Marx also presented the findings from the 2016 Tompkins County Housing  Needs Assessment and the recent Downtown Ithaca Alliance (DIA) housing study results.   Other subjects of discussion included:   Instances of employers studying the local market and deciding not to locate here,  once they examined housing availability   Cornell University’s plan for a new 500‐bed dormitory on its North Campus in five  years   brainstorming session of strategies for improving housing affordability/availability  (e.g., launch local movement to prohibit source‐of‐income information as a means  of denying housing)  IURA EDC Meeting Minutes  December 8, 2016  Page 5 of 5       More information on the summit and future activity can be found on the official web  site: www.housingtompkins.com.     Bohn added that Tompkins County recently adopted a $50,000 three‐year budget  commitment for addressing homeless housing needs.    E. Staff Report   Bohn reported that there was a recent effort to sell the Seneca Place property, for  which the IURA holds a loan on the Hilton Garden Inn; however, that sale fell through.   The owner continues to market the property.  (All Bloomfield/Schon properties are  being marketed for sale, also.)    VII. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 4:52 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.