Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURANI-2017-01-13Approved: 3/10/17 108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY (IURA)  Neighborhood Investment Committee (NIC)  8:30 AM, Friday, January 13, 2017  Third Floor Conference Room, City Hall, Ithaca, NY    Present: Karl Graham, Chair; Tracy Farrell; Vice‐Chair; Paulette Manos; Teresa Halpert; Nels Bohn  (staff); Charles Pyott (staff)  Excused: Fernando de Aragón  Guests:  None    I. Call to Order   Chair Graham called the meeting to order at 8:36 a.m.      II. Public comment   None.    III.  Review of Minutes – December 9, 2016  Moved by Farrell, seconded by Manos.  Unanimously approved as written.  Carried  Unanimously 4‐0.      IV. New Business    1. Designation of Habitat for Humanity of Tompkins & Cortland Counties (“Habitat”) as  Sponsor to Undertake Urban Renewal Project at 402 S. Cayuga St.  Bohn explained that the IURA Board reviewed the conceptual plans for the affordable  owner‐occupied homes at 402 S. Cayuga Street and indicated it would support inviting Habitat  to apply to become a Sponsor for an urban renewal project to develop for‐sale housing at 402  S. Cayuga Street (thereby making them eligible to acquire the site from the IURA at a  negotiated price).  Habitat does not yet have updated financial projections for the project,  although Bohn reviewed an earlier version, which appeared solid.      Farrell asked if Bohn ever discussed the subject of price with Habitat.  Bohn replied, yes.  The  revised $32,000 sales price for the property reflects the IURA’s projected sunk costs up to  conveyance.  If Habitat indicates at some point that is not a price it would be able to pay, then  that could possibly be revisited.  Habitat has not yet established the purchase price for the  homes, although it did indicate the projected incomes of the homebuyers would be 30%‐60%  AMI.  The property is located on a constrained site and the current proposal would likely  involve obtaining one or two Zoning Variances.    Ithaca Urban Renewal Agency 2    Manos asked if all the dwelling units would be completed in 18‐24 months.  Bohn replied that  still needs to be determined.  If Habitat has all the funding in place it needs for the project,  then it would complete the project all at once, which is their preferred approach.   Alternatively, they may seek to phase the project.    Farrell asked if Habitat is absolutely certain it can complete at least 2 of the dwelling units.   Bohn replied, the IURA would not convey ownership of the property until it has that  assurance.    Moved by Manos, seconded by Farrell:    Designation of Habitat as Sponsor to Undertake an Urban Renewal Project  at 402 S. Cayuga St. ― Property Disposition    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) is the owner of vacant real property  located at 402 South Cayuga Street (tax parcel # 93.‐6‐7), and    WHEREAS, a prior sales agreement with Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS)  expired because the project to construct four units of for‐sale, affordable housing was  deemed financially infeasible by INHS, and    WHEREAS, the IURA continues to seek redevelopment of the vacant property for owner‐ occupied, affordable housing in a manner supportive of surrounding neighborhood, and      WHEREAS, Habitat For Humanity of Tompkins and Cortland Counties, Inc. (Habitat) has  indicated interest to develop a project to develop  new owner‐occupied town homes at  402 South Cayuga Street which will be affordable to low‐income homebuyers, and    WHEREAS, on December 15, 2016, the IURA reviewed a preliminary concept plan by  Habitat to develop up to four townhouses at the project site and invited Habitat to submit  an IURA Sponsor Application for such a project, and    WHEREAS, on January 9, 2017, Habitat submitted an IURA Sponsor Application to acquire  402 S. Cayuga Street, and    WHEREAS, the project site is located within the Urban Renewal Project Boundary area,  and    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) is only authorized to dispose of  property to a specific buyer at a negotiated price if such buyer is designated as an eligible  and qualified sponsor (Sponsor) to carry out an urban renewal project per section 508 of  General Municipal Law and the sale is approved by Common Council, and    WHEREAS, a proposed Sponsor is evaluated in accordance with adopted IURA land  disposition procedures that seek to determine if the proposed Sponsor is qualified and  capable of fulfilling the objectives of the project for property disposition, and  3    WHEREAS, IURA evaluation criteria for Sponsors include:   Financial status and stability   Legal qualification to operate in the State of New York and to enter into contracts with  regard to the disposition, use, and development of land in questions   Previous experience in the financing, use, development and operation of projects of a  similar nature   Reputation and proof of fair, reputable and ethical business practices and a record  devoid of convictions     WHEREAS, the primary objective of the Urban Renewal Plan is to provide a mechanism for  improving the social and physical characteristics of the project neighborhood, and     WHEREAS, one objective of the Urban Renewal Plan (Plan) is improvement of the  residential environment through redevelopment, rehabilitation, conservation, and new  construction to assure every family in Ithaca a decent home within its economic means,  and     WHEREAS, the Habitat development model incorporates volunteer labor and donated  professional services and construction materials to reduce the construction cost per unit,  thereby increasing financial feasibility, and     WHEREAS, Habitat has successfully completed construction of 24 affordable homes in  Tompkins and Cortland Counties, and     WHEREAS, Habitat employs a full‐time Executive Director,  a part‐time Development  Associate, a part‐time Family Services Coordinator and projects hiring a full‐time  construction manager in 2017; and    WHEREAS, the IURA Neighborhood Investment Committee considered this matter at their  January 13, 2017 meeting and recommended the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby determines that Habitat For Humanity of Tompkins and  Cortland Counties, Inc. has satisfactorily demonstrated its qualifications and capacity to  successfully undertake a project to develop owner‐occupied, affordable housing at 402  South Cayuga Street, and therefore designates Habitat as the “qualified and eligible  sponsor” eligible to acquire tax parcels # 93.‐6‐7 (402 S. Cayuga St.) for the purpose of  undertaking an urban renewal project, and be it further    RESOLVED, that the IURA further determines that redevelopment of the vacant parcel at  402 S. Cayuga Street for construction of 2‐4 owner‐occupied, affordable homes will  advance the objectives of the Urban Renewal Plan, and    RESOLVED, the IURA hereby approves entering into a sales agreement for 402 S. Cayuga  Street property subject Common Council approval and the following terms and conditions:   4       Seller:    Ithaca Urban Renewal Agency    Purchaser:  Habitat for Humanity of Tompkins and Cortland Counties, Inc.     Sales price:  $32,000.00    Outcome:   Development of at least 2 new owner‐occupied residences to be  sold to households earning no more than 80% of area median  income     Contingencies:  (1) Approval of floor plans and exterior design plans to ensure  compatibility with the neighborhood and reasonably maximize  accessible design, and     (2) Documentation of project feasibility, including financing, site  plan approval, and issuance of a building permit, and be it further     RESOLVED, that the IURA Chairperson, subject to advice of IURA legal counsel, is  authorized to execute agreements to implement this resolution, including but not limited  to purchase and sales agreements.     Carried Unanimously 4‐0    2. 2015 Annual Community Assessment (ACA) of City of Ithaca HUD Entitlement Program  (Reporting Period: August 1, 2015‐July 31, 2016)  Bohn reported that HUD conducts an annual desk‐monitoring report.  In the most recent ACA,  HUD indicated it has no significant problems with the IURA’s entitlement program, except for  the City of Ithaca’s late audit report.  Bohn added that the City just adopted its 2015 audit  report at the last Common Council meeting (a four‐month improvement over last year).  In  theory, HUD could withhold funding in response to the late City audit.  In practice, the only  likely repercussion is that the IURA may be monitored more frequently by HUD.  On its part,  the IURA completes all its auditing and financial reporting obligations on a timely basis.  Ithaca  is not the only community to submit late audit reports.      Graham asked about the meaning of the reference on p. 4 to “separate monitoring by HUD's  Regional Environmental Officer during the same program year resulted in four findings.”   Bohn replied that those four findings were corrected and the staff has attended specialized  training and been submitting draft environmental reviews to HUD’s regional economic officer  for review prior to finalization.  HUD did find that the IURA’s environmental review process  was not following National Environmental Policy Act (NEPA) requirements.  He noted the  review occurred prior to HUD making available much information from Federal agencies on‐ line, which greatly improves the ease of accessing data, such a noise from railroads and  highways, endangered species, and how to assess risk of above‐ground bulk fuel storage  tanks.  Bohn added that the IURA will need to conduct a Phase One environmental assessment  for all its projects (which would include 402 S. Cayuga St.), performed by a third party.  One  other HUD finding was that the IURA had not been detailed enough in its project descriptions.  5    V. Old Business    1. IURA 12/16/17 Grant Summary Report  Bohn reported that IURA staff has historically brought this report before the Governance  Committee and IURA Board, but it decided to begin bringing it to this Committee as well.  The  report is a summary of funded projects in recent years and it illustrates whether funds are  being spent on a timely basis (spend‐down ratio), which HUD requires.  The spend‐down ratio  not exceed 1.5 of the current CDBG grant award.   One project currently behind schedule is the  Building for the Future program, operated by Southside Community Center, which has  suffered from considerable staff and leadership turn‐over over the past year.  While it has  spent most of the IURA funds allocated to the program, it has not been able to document the  25 beneficiaries the program was supposed to produce.  IURA staff asked it to provide that  information, as soon as possible, which it indicated it believed it could provide.  Nydia Blas is  serving as its Acting Executive Director.     2. Project Updates  Bohn reported that Finger Lakes ReUse and Tompkins Community Action are collaborating  with Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) on a potential housing application for a  project on the Finger Lakes ReUse site on Old Elmira Rd.  It would comprise 22 units dedicated  to homeless housing with 24‐hour on‐site staffing, along with an expansion of Finger Lakes  ReUse’s retail space underneath.      Bohn reported that the Community Housing Development Fund recently selected the  following projects for funding: expansion of Second Wind Cottages; the INHS scattered‐site  rental housing preservation project; and an Ithaca Townhomes tax‐credit project on Route 89.    Bohn announced that the County’s annual point‐in‐time homeless population count will occur  in two weeks.  Last year saw an increase in the count, to 16, but that may simply be a  reflection of increased effort and attention on the part of the organizers to enumerate all  homeless persons.      VI. Motion to Adjourn    The meeting was adjourned by consensus at 9:40 a.m.      Prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.