Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2015-03-10Approved: 5/21/15  108 E. Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, March 10, 2015  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Chris Proulx, Heather Filiberto, Leslie Ackerman, Jennifer Tegan  Excused:  Doug Dylla, Heather Harrick  Staff:  Nels Bohn, Lynn Truame, Charles Pyott  Guests:  Randy Marcus, Barney, Grossman, Dubow, Marcus, Orkin, & Tesi, LLP    I. Call to Order   Vice Chair Proulx called the meeting to order at 3:31 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    IV. Review of Meeting Minutes: February 13, 2015  Filiberto moved, seconded by Ackerman, to approve the February13, 2015 minutes, with  no modifications.  Carried Unanimously 4‐0.      V. Urban Renewal Project    A. Redevelopment of Property Located at 320‐324 E. State/E. M.L.K., Jr. Street ―  Authorize Purchase Agreement with Lighthouse Hotels, LLC  Bohn explained that the changes highlighted in red on the draft resolution reflect recent  discussions by the IURA attorney and the Committee.  Bohn noted the most significant  change is probably the purchase financing, which Bohn consulted the City Controller about.   The Controller’s principal concern is to ensure the interest rate is sufficient to compensate  the City for its cost of borrowing, so the current proposal sets the interest rate at the City’s  cost of borrowing, plus 20 basis points.  Bohn also noted that after speaking with the  owner he is proposing a slightly longer term of 255 months.  Ithaca Urban Renewal Agency IURA EDC Minutes  March 10, 2015  Page 2 of 7        Ackerman asked what would happen if the construction schedule turns out shorter or  longer than projected.  Bohn replied the terms would not change.      Bohn remarked that the interest rate would be modified every five years, using the City’s  index rate (which it has used for 20 years).  The rate would begin as a 20‐year rate, but  would then decrease to a 15‐year rate.  Bohn noted the proposed collateral includes a  second mortgage lien on the property, as well as the owners’ personal guarantees.  The  enforcement mechanism in the event of a default would be a 100 basis point increase in  the interest rate, until the default is remedied.    Proulx asked about the status of the purchase agreement.  Bohn replied, it has been  drafted and would initially move forward as a term sheet.  Additional language and  safeguards would be included in the final agreement.      Proulx observed that the resolution states the IURA Chair would execute the agreement,  without Common Council or the IURA Board being required to see the final document.   Bohn replied, that is correct.    Marcus remarked that most of the revisions look acceptable to him; however, he has  concerns about a few items.  Regarding the “Employment & Wage Reporting” section, he  reviewed his notes from the last EDC meeting and they indicated that the consensus of the  Committee appeared to be that the reporting period should be two years, not three.  He  asked the Committee to reconsider the three year requirement.    Regarding the loan terms, Marcus indicated his notes state the agreement at the last  Committee meeting was that the rate would be set at the cost of funds, so that the City  would not profit from the transaction and as part of the City’s/IURA’s accommodation for  the appraisal being so much higher than anyone had anticipated.  The project team left  that meeting and discussed the loan terms with that underlying assumption.  Marcus  conceded that the 20 basis points above the cost of funds is relatively low, but the project  team only ever be expected to repay the loan at the cost of funds rate.      Marcus noted the project team would also like it stated there would be no prepayment  penalty.  He would also like the final bullet about the default interest rate to read: “In the  event of a default, after issuance of a default notice and cure period, the interest rate will  increase by 100 basis points until the default is remedied.”    Finally, Marcus noted, in the second‐to‐last bullet, he would ask that the personal  guarantees be limited in proportion to each individual’s percentage ownership in the hotel.  IURA EDC Minutes  March 10, 2015  Page 3 of 7        Proulx responded he does not believe the Committee would have any objection to Marcus’  suggested language about (1) there being no prepayment penalty and (2) the reference to  the default notice and cure period.    Proulx noted he reviewed the Committee’s last meeting minutes to see if they  documented any agreement to a two‐year reporting period, but he found no reference to  it.  Ackerman recalled agreeing to a three‐year reporting period.  Filiberto indicated her  own notes also reflect the three‐year reporting period.  Proulx noted the Committee’s  collective recollection appears to be that it agreed to a three‐year reporting period.    Regarding the interest rate issue, Bohn observed there are several other aspects of the  loan terms that help make it affordable, to accommodate for the appraisal being so much  higher than anticipated.  It is a longer term loan, resulting in lower monthly payments.   Also, the interest rate is typically tied to the degree of risk and the IURA’s being the second  mortgage lien holder places it at a higher risk.  There is also the cost of managing the loan  to account for.  The City Controller did not believe it to be realistic to set the rate at the  cost of funds only.  In order to assure the agreement moves forward, the City Controller  wants to be able to argue it is not costing the City any money, and includes a small margin  to reflect the risk.      Ackerman observed the additional 20 basis points would be compensated for by the  eventual reduction in the rate.  Marcus responded there is no assurance what the the bond  rate would be, several years from now.    Filiberto noted she believes the interest rate is more than fair.  It is also worth noting the  IURA is giving up the availability of the funds to lend to other projects.    Proulx remarked that the applicant’s request for personal guarantees that are proportional  to each individual’s ownership stake seems reasonable to him.     Bohn explained that IURA legal counsel has actually recommended against that particular  arrangement in the past.  Loan recipients are always free to create their own arrangements  among themselves.  Furthermore, collecting on personal guarantees can be complicated  with out‐of‐state parties. (All but one of the owners live out‐of‐state.)  The IURA has always  relied on loan recipients to negotiate their own degree of exposure.    Marcus respectfully disagreed with Bohn.  While the owners could certainly negotiate their  own degree of exposure, each owner would still ultimately be obligated for the full extent  of the debt.  From a liability perspective, any private agreement among the owners would  not have any legal merit.  The owners would prefer not to have the personal guarantee for  the full extent of the debt included on their personal financial statements.   IURA EDC Minutes  March 10, 2015  Page 4 of 7        Bohn responded that while it is a large project, he does not see that $1,375,000 would  make a significant difference in the liability amounts of the particular parties involved.  He  recommended the Committee reject the applicant’s request.  If need be, he could certainly  discuss the issue further with the IURA underwriter and attorney.    Tegan asked why it is so difficult to collect on personal guarantees with out‐of‐state  parties.  Bohn replied that the IURA would have to serve notice under the laws of multiple  states, and possibly hire separate legal counsel in each state.  It is not infeasible, but it  would add several more steps to the process.    Tegan noted she is sympathetic with the applicant, but she would defer to the IURA  underwriter and attorney on the matter.    Proulx suggested perhaps the applicants could come up with an acceptable alternative  prior to the final negotiation.  Bohn noted they would be appearing before the IURA Board  in two weeks, at which time they could make a proposal.    VI. Community Lending    A. Request from The Art & Found, LLC for Loan Modification #2 (CD‐RLF #33)  Bohn explained that the owner moved her business to SewGreen and is therefore  requesting her loan payment be reduced to reflect the smaller footprint and lower‐profile  location.  It would require extending the loan payment period.  The Art & Found is moving  towards more production, rather than straight retail sales.    Moved by Tegan, seconded by Ackerman:    Modification #2 to IURA Loan to The Art & Found, LLC (CD‐RLF #33)    WHEREAS, on March 1, 2015, the Art and Found submitted a request for a loan  modification to reduce monthly loan repayments and extend the term of the loan,  and    WHEREAS, on August 29, 2012, the IURA issued a 5‐year, $15,000 loan at 3% interest  to The Art and Found, a Limited Liability Company (LLC) formed by Heidi Brown and  Olivia Ashline‐Royale to start‐up and operate a retail clothing business at 171 The  Commons, Ithaca, NY, and    WHEREAS, the monthly loan payment is $270.49, and  IURA EDC Minutes  March 10, 2015  Page 5 of 7      WHEREAS, the IURA loan is secured by a 1st security lien on all business assets  including inventory, and personal guarantee of Olivia Ashline‐Royale, and    WHEREAS, on November 29, 2012, the IURA approved a request to modify the loan  agreement to facilitate a split between the two founding members with Olivia  Ashline‐Royale becoming the sole member of the LLC, and    WHEREAS, The Art and Found business has been operating since September 2012, a  time period when the Commons has been under reconstruction, and    WHEREAS, the business has not achieved financial projections contained in the initial  business plan, and    WHEREAS, The Art and Found lost its lease effective March 1, 2015 and has relocated  the business to 110 N. Cayuga Street, and    WHEREAS, The Art and Found is current on loan payments through January, 2015, but  owes February and March payments, and    WHEREAS, The Art and Found requests reducing the loan repayment to $125 per  month and extending the term to amortize the debt and resuming repayments  beginning April 1, 2015, and    WHEREAS, a revised business plan projects modest profitability after making monthly  IURA loan payments of $125, and    WHEREAS, at their March 10, 2015 meeting, the IURA Economic Development  Committee reviewed this matter and recommended the following; now, therefore,  be it    RESOLVED, that the IURA hereby approves the request from the Art and Found LLC  for a 2nd modification to the IURA loan as follows:  1. Convert loan payments due in February and March 2015 to deferred interest‐ only payments  2. Capitalize outstanding interest due (and waive late fees);  3. Revise the loan payment due to $125/month beginning April 1, 2015;  4. Extend the term of the loan to fully amortize the debt (approximately 80  payments), and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is  hereby authorized to execute any and all necessary and appropriate documents to  implement this resolution.  Carried Unanimously 4‐0  IURA EDC Minutes  March 10, 2015  Page 6 of 7          B. IURA Loan Repayment Report  Bohn reported that the Art & Found loan is past due, which he anticipated.  The State  Theatre made one payment, but remains one month behind.  The Bandwagon Brew Pub  is also one month late (although typically an e‐mail from IURA staff results in a  payment).    VII. Development of 2015 Action Plan    A. Review of Economic Development Project Proposals Submitted for Funding in  2015 Action Plan ― Recommendation to IURA  Truame indicated two funding applications fall under the economic development  category: Work Preserve Job Training Program and the Hospitality Employment Training  Program (HETP).  She asked the Committee to recommend one of the applications to  the Neighborhood Investment Committee (NIC).  Lynn explained this is the first year the  IURA received guidance from HUD about requiring creation or retention of at least one  full‐time equivalent permanent job per $35,000 of CDBG funds used, so it will be  particularly important to get the Committee’s feedback.      Bohn explained that the HUD guidance makes it clear that job readiness programs are  not necessarily automatically eligible to be classified as economic development  activities.  In considering Work Preserve and HETP, the Committee should assess  whether the programs would be likely to achieve the goal of at least one job placement  for every $35,000 in funding.      Ackerman asked why Finger Lakes ReUse’s ReSET Job Training Expansion program is not  considered an economic development activity.  Truame replied because Finger Lakes  ReUse is not a Community‐Based Development Organization (CBDO).    Proulx observed the Work Preserve program would not have qualified last year, according  to the $35,000/placement threshold.     Regarding HETP, Proulx asked if there is measurable local demand for hospitality‐oriented  jobs.  If so, the program’s partners could provide some funding for a match.  Truame  replied the hospitality industry was definitely identified as a demand center; and HETP has  been aiming to obtain funding from its partners.    Bohn noted the economic development benefit of the HETP program is represented by the  jobs being filled by local residents, who would otherwise have encountered barriers to  getting those jobs.  IURA EDC Minutes  March 10, 2015  Page 7 of 7        Filiberto remarked that even though the tourism/hospitality industry only represents 2% of  the local economy, it is very important in terms of establishing a quality of life threshold for  the community.  The program provides a greater benefit to the community than the jobs  being filled; and she has heard some excellent feedback about the program so far.    Filiberto suggested HETP be recommended for the economic development activity.    Ackerman noted that moving Work Preserve into the public services category would force  all those programs to compete for the same funds and receive less.    Tegan remarked that Work Preserve has been operating for many years, but she does not  see the kind of measurable impact to reflect that.  She agreed with Filiberto about  recommending HETP.  Ackerman agreed.    Truame mentioned that the Youth Farm Project is a new application.    Tegan indicated she liked the focus of the program.  It has some interesting potential and  the application was well‐written.  Regarding the Challenge Career Pathways program, she  assumes Challenge has a good understanding of the needs of the population it serves; and  she thought it probably demonstrated the best matching funds.    Proulx indicated he would prefer to fund fewer programs, fully, rather than more  programs, with less funding.  Filiberto agreed.    Bohn asked if the Committee would like to highlight any of the public services applications  as having more economic development merit than the others.  Filiberto replied, the RESET  program, Challenge Career Pathways program, and Youth Farm Project.  She added it  would be helpful to know if those programs could be scaled down at all.    B. Staff Report  Bohn reported that Carpenter Business Park has just changed hands.  The property  owner’s financer took back the property and it is now being listed for sale.    VIII. Adjournment (Next Meeting Date: 3:30 PM, Tuesday, April 14, 2015)  The meeting was adjourned by consensus at 4:43 P.M.    — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.