Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAGOV-2014-06-14Approved: 7/18/14  108 E. Green Street Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Governance Committee (GC)  8:30 AM, Friday, June 20, 2014  Third Floor Conference Room, City Hall, Ithaca, NY    Present:    Eric Rosario, Susan Cummings, David Whitmore, Kathy Schlather  Excused:   None.  Vacancy:   1  Staff:   Nels Bohn, Charles Pyott  Guests:     Paul Mazzarella, Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS)      Joseph Bowes, INHS    I. Call to Order   Chairperson Rosario called the meeting to order at 8:41 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions ― None.    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    IV. Review of Meeting Minutes: April 4, 2014 & April 17, 2014  Whitmore moved, seconded by Cummings, to approve the April 4, 2014 and April 17,  2014 minutes, with no modifications.  Carried Unanimously 3‐0    (Schlather arrived at 8:43 a.m.)    V. New Business  A. INHS Loan Request for Site Acquisition of Property Located at 210 Hancock Street  & 423 First Street for Future Affordable Housing Project  Bohn explained the request is for a short‐term loan to permit INHS to complete the  acquisition of the property and design the plans for a future mixed‐income housing  project.  The proposed project possesses a considerable number of positive attributes  for housing development in that neighborhood.    IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 2 of 13      Bohn added there are very few site constraints and compatibility issues associated with  a housing project at this site (e.g., the site is surrounded by residential uses, it is close to  many commercial services, is connected to an intact sidewalk and road network, etc.).   The language of the resolution supports funding as a 50‐50 split between the IURA and  INHS, as a four‐year loan with a 12‐month option to renew, while INHS works out its  plans for the site.  The collateral would be in the form of a second mortgage lien on the  property, which will yield a collateral value to the IURA equal to 10% of the appraised  value.  The lien would be in the amount of the collateral value, which INHS may choose  to augment at some point with additional collateral.    Mazzarella stressed that afforable housing would be the main component of the  project, although INHS is also considering other uses, like market‐rate housing,  collaborating with the Sciencenter and/or Cornell Cooperative Extension of Tompkins  County (CCE), neighborhood commercial, etc.  INHS will be launching an extensive site  plan design process that will result in a master plan for the whole block.  The project  would be implemented in several phases.      Whitmore asked about the project’s anticipated housing density.  Mazzarella replied  that INHS examined the zoning for the site and believes it could build up to 90 units,  with a height limit of 40 feet, but cautioned that no unit count has been established yet   (The B‐2a Use District is quite different from anything immediately nearby.)  The project  would need to have a certain minimum density to make it financially feasible, given the  high purchase price.      Cummings asked if a collaborative design process would be established.  Furthermore,  she would also like to ensure that owner‐occupied, for‐sale, low‐income housing would  be part of the project as well as affordable rental housing.  She suggested that be a  condition of IURA funding.    Cummings also asked Mazzarella if INHS would be amenable to re‐zoning a portion of  the site for an exclusively residential use, so that in 20 years, for example, there is no  temptation for the site to be redeveloped for commercial use.  Mazzarella replied by  noting that INHS often manages its for‐sale housing projects as part of its Community  Housing Trust ― through which INHS retains ownership of the land and then leases it to  the homebuyer ― which should address those kinds of concerns.  Cummings replied  that sounds satisfactory and should be included in the resolution.    Mazzarella remarked he does not know if the site could be re‐zoned in the manner  Cummings suggests, so he would hesitate to formally commit to that.  Cummings  explained she was just looking for a way to avoid one of the pitfalls of the City’s current  Zoning Code, which would make the site susceptible to consolidation.  IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 3 of 13        Bohn suggested adding a “Resolved” to address Cummings’ concern, although it would  not be a condition of the loan.     Mazzarella suggested formally declaring that the IURA would be a part of the design  process, as an alternative.  He reiterated the design process will be as collaborative and  transparent as possible.     Bohn observed that Condition #2 already mentions that.  Cummings responded that she  would like more specificity than that (e.g., a blueprint for the planning process in the  form of some sort of written documentation).  She would like to avoid the situation that  occurred with the Spencer Road Stone Quarry Apartments project.  Some mention  should be made about how INHS will communicate with the immediate neighborhood.    Bohn asked if the INHS Request for Qualifications lays out any preliminary design  guidelines.  Mazzarella replied, no.  INHS is purely seeking input at this point and is  looking for others to propose the details of the process.  He reiterated that INHS is  absolutely committed to involving the neighborhood in the process.    Cummings asked what local associations could be engaged in the process.  Mazzarella  replied he knows the Fall Creek Civic Association is active.  Whitmore added there is no  active Northside neighborhood equivalent.  (The Northside neighborhood group is only  semi‐periodically active.)    Rosario observed that INHS will need to return for further funding, at which point a  more defined process could be identified.     Bohn noted there will also be reporting and notification opportunities.  The IURA would  be in a position to advocate for changes to the process.    Cummings indicated she is concerned with the process before those steps are made.   Given the likelihood of the proliferation of informal word‐of‐mouth communication  about the project, she would like everyone on INHS staff to know what the specific plans  would be, so INHS can communicate effectively about it.     Mazzarella noted that INHS would hire a design team that can identify the public  process in detail.  He believes INHS will need to perform some early concept planning to  develop several alternative design scenarios, before going public.  Receiving public input  before then would probably not provide much value.  For example, there are certain  physical and regulatory constraints that will need to be considered (e.g., flood zone  considerations, zoning requirements, etc.), so some rudimentary early planning needs to  take place before engaging the public.  IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 4 of 13      Cummings responded that she would just like to see a defined message that could be  communicated to people.  Mazzarella replied that he understands.    Rosario noted the Committee could add a “Resolved” about the IURA’s strong  preference for owner‐occupied affordable housing and articulating its reasoning (e.g.,  referring to the Action Plan).  Bohn replied the existing language already describes the  IURA’s interest in promoting neighborhood stability and addressing the owner‐occupied  housing shortage.  The point could also be made that, since major public funding  streams available for housing generally support the rental housing market, the project  would be a valuable opportunity to promote owner‐occupied housing.    Cummings asked how many owner‐occupied housing units the project would include.   Mazzarella replied that, given the early stage of development, he would be reluctant to  identify a specific number of units.  Cummings remarked the project would at least need  a minimum level of density to make it feasible.      Mazzarella responded that the project represents a singular opportunity to take this  large site and plan its development in a highly comprehensive way ― that is both dense  and enhances the neighborhood.    Cummings remarked it is a rare opportunity to firmly incorporate owner‐occupied  housing into a specific project, so she believes it needs to be specified and included in  the resolution.  Doing so, however, would not preclude making changes to the project, if  it is determined that approach cannot work.    Rosario suggested including language that the project must include for‐sale housing.    Mazzarella noted that Condition 3 could include “[…] and for‐sale housing.”  Rosario and  Cummings both agreed to that.     Bohn remarked that the use of the funds is limited to affordable rental housing projects,  so that must also be included in the resolution.    Schlather indicated she could not vote for language that states the project “must  include” for‐sale housing.     Cummings moved, seconded by Whitmore, to include language that the project must  include for‐sale housing in the resolution.    Approved 3‐1  Schlather opposed.  IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 5 of 13        Rosario asked if language about reporting requirements should be inserted.  Bohn  replied that could easily be incorporated under the Reporting section more explicitly  than is currently mentioned (e.g., “Submission of draft outline of community  engagement process prior to finalization.”).    Schlather asked if INHS believes it has the organizational capacity to manage both this  project and the former Tompkins County Public Library project.  Mazzarella replied, yes.   It would just be a matter of identifying the appropriate timing for both projects.    Whitmore asked what timeline the project would follow.  Mazzarella replied it would be  at least two years before anything is started.  INHS is interested in leasing some of the  existing space on a short‐term basis before then.     Schlather moved, seconded by Cummings:    Loan Assistance to INHS for Property Acquisition of 210 Hancock Street     WHEREAS, on May 29, 2014, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS)  requested IURA financial assistance to purchase property located  210 Hancock Street  and 423 First Street, Ithaca, NY for a future affordable housing project, and     WHEREAS, a purchase contract was executed on May 27, 2014 to acquire the  property at $1,600,000 plus pay‐off of the $100,000 IURA loan for the Neighborhood  Pride grocery store project, and    WHEREAS, INHS estimates closing costs of $100,000, bringing the total acquisition  cost to $1,800,000, and    WHEREAS, Community Housing Capital (CHC) has issued a loan commitment to  advance a loan of up to $1,530,000  (90% of 1.7 million) to INHS to be adjusted to  90% of a newly ordered appraised value, leaving a funding gap of at least $270,000,  and    WHEREAS, INHS requests an IURA interest‐only loan equal to 50% of the gap between  the final CHC loan amount and the $1,800,000 total acquisition cost, up to $300,000,  and    WHEREAS, INHS further requests the loan be structured as an interest‐only loan at  2% interest for 4 years with an option to renew for a 12‐month extension, and  IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 6 of 13        WHEREAS, INHS pledges a 2nd mortgage on the property as collateral to secure the  IURA loan, and    WHEREAS, INHS proposes to develop a mixed‐use/mixed‐income project that is  projected to include affordable rental and for‐sale housing, and     WHEREAS, the project site encompasses the full city block bounded by Lake Avenue  and Hancock, First,  and Adams Streets that is zoned B‐2a, a zoning designation that is  appropriate for a mixed‐use project that is primarily residential in character, and     WHEREAS, INHS plans to conduct an collaborative planning process to design a  project for the site that will include engagement with the neighborhood and  stakeholders, and    WHEREAS, the project has the potential to greatly improve the physical, social and  economic characteristics of the former Neighborhood Pride grocery store site, and     WHEREAS, INHS indicates that the property will remain taxable for property taxes  during the term of the loan, and     WHEREAS, the IURA administers the HODAG proceeds fund, which originally derived  from the 1984 Eddygate Housing Development Grant (#NY009HG401), and had an  unobligated fund balance of  $502,602.63 as of June 18,2014, and      WHEREAS, HODAG proceeds may be used to “support the construction, rehabilitation  or operation of real property to be used primarily for low and moderate income  residential rental purposes,” and     WHEREAS, by IURA policy, the HODAG proceeds are to be used to make loans to  assist affordable rental housing projects that will be repaid to recapitalize the fund to  enable the IURA to make additional loans for affordable housing projects, and    WHEREAS, this request was discussed at the June 20, 2014 meeting of the IURA  Governance Committee, which recommends the following action; now, therefore, be  it     RESOLVED, the IURA hereby approves a loan to INHS subject to the following terms and  conditions:    IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 7 of 13         Loan Amount:     Up to $300,000.00 but not to exceed any of the  following:   1. 50% of the funding gap between the final CHC loan  amount and the $1,800,000 total acquisition cost,  and,  2. 100% Loan‐to‐Value of collateral pledged.   Borrower:     INHS, or a subsidiary entity controlled by INHS      Use of Funds:  Acquisition of property located at 210 Hancock Street  and 423 First Street, Ithaca, NY to be used for a mixed‐ use, mixed‐income project to include affordable rental  housing.       Loan Type:   Acquisition loan     Source of Funds:     HODAG proceeds      Interest Rate:     2%    Term:  48 months with an option to renew for an additional 12  months.      Amortization:  No     Repayment:  Interest only payments due monthly with repayment of  the full principal balance due and payable at the end of  the loan term.      Prepayment:   Borrower may repay the loan at any time during the  term without penalty.     Collateral:   2nd mortgage lien on the project property behind only a  1st mortgage lien held by Community Housing Capital.      Match:  INHS equity match at least equal to the IURA loan  amount.       Conditions:   1. Property shall remain taxable for property taxation  during the term of the IURA loan.   2. INHS shall commit to conduct a collaborative  planning process to design a project for the site  that will include engagement with the  neighborhood and stakeholders, including the  IURA.       3. The proposed future project must include affordable  IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 8 of 13      rental housing and for‐sale housing as components  of the mixed‐use, mixed‐income project.     Reporting:   1. Submission of the draft outline of the proposed  community engagement process for developing the  project master plan prior to finalization.  2. Periodic submission of plans documenting progress  of the collaborative design process for development  of the proposed mixed‐use. Mixed‐income project  and copies of reporting documents sent to CHC.      3. Submission of documentation of match funding.    RESOLVED, that the IURA Director of Community Development is authorized to issue  a loan commitment in accordance with the terms of this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of the and IURA Attorney, is  hereby authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement  this resolution, including, but not limited to, executing loan agreement documents.    Carried Unanimously 4‐0    B. Neighborhood Housing Initiative (NHI) Fund   Cummings asked what role INHS plays in the affordability and related homeowner  occupancy requirement of projects it is not directly involved in, and whether INHS has  ever discussed making its organizational expertise available for other projects.    Mazzarella replied INHS is committed to doing so and has done so already with some  projects (e.g., EcoVillage).  INHS is definitely willing to share its expertise.  Mazzarella  remarked that one problem INHS has encountered is how to ensure that whatever  mechanism for affordability that is used be transferrable to subsequent buyers.  Even  deed restrictions do not always ensure that.      Cummings agreed that would be worth examining in depth in order to determine how it  could be more effectively enforced.    Rosario asked if the Committee could take up this agenda item again before it goes  before Common Council.  Bohn replied, yes.    C. Draft Advocacy Letter Regarding Federal Funding of CDBG & HOME Programs  Bohn explained the rationale for the draft letter included in the meeting packet.  There  is considerable concern with the adoption by the U. S. House of Representatives of a bill  that would cut 30% of HOME funding (62% in cuts since 2010).  The letter encourages  Senators Gillibrand and Schumer to fight to maintain CDBG and HOME funding.  IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 9 of 13      Cummings suggested strengthening the letter (e.g., “massive drop in funding”).  She also  indicated she is uncomfortable with the phrase “[…] maintain at least level funding.”   She would recommend asking for a complete restoration of funding, returning it to pre‐ 2010 levels, but supporting nothing less than the minimum.  She added she does not  personally recognize the need to cut all programs to share in deficit reduction efforts, as  mentioned in the last paragraph.  Some programs should be considered to be absolutely  sacred and should not be cut.  Moreover, CDBG and HOME funding has already been  eviscerated.  Rosario agreed that is a good point.    Cummings added that the first paragraph could be strengthened, to mention the  massive program cuts over the past number of years, the impacts to programs and  people, etc.  Bohn cautioned that additional wordsmithing would only provide so much  benefit.  It is the central message that is going to count and the Senate is scheduled to  debate the HUD budget very soon.  He asked if the Committee would agree to authorize  the letter to be sent as soon as possible, since the next IURA Board meeting would be  too late.  There were no objections.    Whitmore moved, seconded by Schlather:    Letter Opposing FY2015 Budget Cuts to CDBG and HOME Programs    WHEREAS, on June 20, 2014, the Ithaca Urban Renewal Agency’s (IURA) Governance  Committee agreed that HOME Investment Partnerships Program (HOME) funding is  absolutely critical for creating affordable housing and that Community Development  Block Grant (CDBG) funding is essential for redeveloping housing, providing safe  neighborhoods, as well as spurring economic development, and     WHEREAS, what has been proposed by the U.S House of Representatives in its  FY2015 budget would drastically curtail the IURA’s ability to pursue any of the vital  aforementioned activities, and would have a devastating impact on low‐income  families in the Ithaca community, now therefore be it    RESOLVED, that the IURA Governance Committee authorizes the letter entitled  “Oppose FY2015 Budget Cuts to the CDBG and HOME Programs” to be signed by the  Mayor/IURA Chairperson and sent as soon as possible, given that the next IURA  Board meeting will be too late for the letter to have any impact, and be it further    RESOLVED, that the IURA asks the U.S Congress to support restored funding of at  least $3.1 billion for CDBG and $1.0 billion for HOME.    Carried Unanimously 4‐0  IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 10 of 13          IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 11 of 13        (Whitmore departed at 9:37 a.m.)    C. IURA Staffing Update  Bohn reported that the IURA now has 3.6 FTE staff.  Lynn Truame is working as the full‐ time Community Development Planner, while the Contracts Monitor remains a full‐time  position.  Accountant Kim Cooke has been hired for 22 hours per week (the same as her  predecessor).  Truame has been working very hard on developing the 5‐Year  Consolidated Plan, a draft of which should be ready for the next IURA meeting, which  will include a Public Hearing.    VII. Other Business  A.  Project Updates   Bohn reported that the Cayuga Place II project is moving forward and has just broken  ground.  The sale of that property will generate $18,000 in annual income for the IURA  over the next 15 years.     Bohn announced that the Coltivare Culinary Center is also moving forward with  construction and will be accepting students in Fall 2014.  It represents a $6M investment  by Tompkins‐Cortland Community College (TC3) in the ground level of the Cayuga  Garage.    Bohn noted the IURA Economic Development Committee (EDC) recently reviewed a  proposal for a developer seeking to purchase a parking lot on East State Street to build a  6‐story Hampton Inn & Suites hotel.  An earlier iteration of the project was not  approved, since it would have demolished the Carey Building.  EDC imposed a condition  on the project design that it not include an Exterior Insulation and Finishing System  (EIFS).  The EDC would like to see more durable building materials that ensure a high  asset value for the building.  Bohn noted the next step will be for the City to determine if  it is interested in selling its own portion of the site to the developer.    B.  IURA & Common Council Actions of Interest to Committee  None.    C. Review of IURA Financials ― April & May 2014   Bohn reported that IURA projects continue to move forward, with good spend‐down  ratios.    IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 12 of 13        Route 13 Pedestrian Crossing Project  Bohn reported that the project has made very good progress.  The City has finalized the  site acquisition, obtained approval of the railroad operator, and obtained the NYS  Department of Transportation’s approval of the construction plans.  Bidding out the  project is scheduled for later this summer.    Schlather observed that the Security Deposit Program funds have not all been  expended.  Bohn replied that the program sponsor has had beneficiaries in the pipeline  for the remaining funds and therefore cannot be given any more funds until it has spent  the original funds.  Because of the timing of the IURA funding process, the program  sponsor will not have access to new funding until October 2014 (later than usual).    Loan Repayments  Bohn reported that the Bandwagon Brew Pub, the State Theatre, and the Argos Inn  were all late; however, the Bandwagon and State Theatre made recent payments.  Bohn  has just written to the owners of Bandwagon and Argos Inn and asked for a meeting to  discuss the issue.    Cummings asked about the status of the annual City financial audit and whether the City  Chief of Staff ever helped coordinate the process, as was suggested at one point.  Bohn  replied, no, he did not; however, soon after that suggestion was made the City  completed its work, so the audit was submitted without any need for further follow‐up.     However, while the audit in 2012 was ultimately completed, still ended up being nine  months late, which is not acceptable.      There was unanimous concern expressed by the Committee members that this pattern  of late submission (since 2004) should not continue.      Bohn noted this year’s audit should be completed by September 2014 to meet HUD’s  deadline.  The auditors have already been on‐site and begun their work.    Cummings noted it seems as though the Chief of Staff should still be involved in the  process.  Bohn replied the IURA could begin by asking the City to identify its schedule for  completing the 2013 audit.    D. IURA & Common Council Actions of Interest to Committee  Bohn reported that the 2014 IURA Action Plan was formally adopted by Common  Council.    IURA GC Minutes  June 20, 2014  Page 13 of 13        Regarding the bond issuance, Bohn reported he has been talking with Bond Counsel  regarding programmatic changes endorsed by the IURA.  His goal is to gain Bond  Counsel authorization for changes that do not trigger re‐authorization of the bonds or  extensive legal or tax research, which would delay approval and increase legal expenses.   He indicated that preliminary input from Bond Counsel suggests that the programmatic  changes do not appear to constitute a change in use.      E.  Staff Report  Bohn announced that HUD will be performing one of its periodic monitoring visits, July  22‐24, 2014.  For every visit, HUD identifies a different component of IURA operations to  monitor.  This time, they will be examining its economic development loans.     VIII. Adjournment (Next Meeting Date: 8:30 AM, Friday, July 18, 2014)  The meeting was adjourned by consensus at 10:24 A.M.    — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.