Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2015-02-13Approved: 3/10/15  108 E. Green Street Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:00 PM, Friday, February 13, 2015  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Chris Proulx, Heather Harrick, Heather Filiberto, Leslie Ackerman, Jennifer Tegan  Excused:  Doug Dylla  Staff:  Nels Bohn, JoAnn Cornish, Charles Pyott  Guests:  Gary Ferguson, Downtown Ithaca Alliance (DIA)    Scott Whitham, Whitham Planning & Design, LLC    Neil Patel, Lighthouse Hotels, LLC    Randy Marcus, Barney, Grossman, Dubow, Marcus, Orkin, & Tesi, LLP    I. Call to Order   Chair Proulx called the meeting to order at 3:09 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    IV. Review of Meeting Minutes: December 11, 2014  Ackerman moved, seconded by Filiberto, to approve the December 11, 2014 minutes,  with no modifications.  Carried Unanimously 4‐0.      (Tegan arrived at 3:11 p.m.)    V. Community Lending  A. Request by Downtown Ithaca Alliance (DIA) for Downtown Business B o o st  Program ― Program Amendment to 2014 Action Plan  Ferguson explained the proposal was conceived in response to the many comments and  expressions of frustration the DIA received from Commons merchants regarding the  construction delays associated with the Commons Repair & Renovation Project.  A series  of meetings was held to understand their concerns and develop some solutions.    IURA EDC Minutes  February 13, 2015  Page 2 of 9      The purpose of the program is to help businesses that are struggling primarily due to the  construction.  A DIA survey of downtown businesses helped determine the overall  situation in the downtown area and the outcome of the 2014 holiday season (55  respondents out of 150).  There are a considerable number of struggling businesses.      Ferguson explained the program would provide marketing assistance to 20 downtown  businesses in a tangible, measurable way, resulting in a completed discrete marketing  project.  The principal focus of the program is to enhance their social media and internet  marketing capacity.  The program would provide both a short‐term and long‐term  benefit by working with the businesses one‐on‐one to identify a project they would like  to pursue that can be achieved with 10 hours of professional technical assistance (e.g.,  creating or updating a web site, creating a digital product or template, connecting with  social media, search engine optimization).  The degree of complexity of each project  would vary according to each participant’s experience/skills/needs.      Bohn explained it could be a CDBG‐eligible activity, in the form of a micro‐enterprise  technical assistance program.  The beneficiaries need to be low‐ to moderate‐income  owners of businesses with five or fewer employees including the owner.  DIA believes  about 10 would qualify.  The funding source would be the Revolving Loan Fund (RLF)  and would be allocated as part of the 2014 Action Plan, in the form of a $7,500 grant,  matched by $7,500 from the City’s Commons Reconstruction project.      Ferguson noted as soon as DIA has a sense the funds would be in place, it will create the  application and seek to launch the program by the end of March.  The plan is to work  primarily with the locally‐based GORGES software, web site, and mobile application  development company, supplemented with other independent consultants who would  have slightly different skillsets and charge lower rates than GORGES.    Filiberto asked if participants would be required to pay a fee for the program.  Ferguson  replied, no, although they would certainly have to pay for the actual implementation  and operating costs of the project they develop.      Filiberto recommended setting a fee, even if it is only $25‐50, to incentivize participants  to follow through with the project.  She would also ask the applicants explicitly how they  anticipate their project would drive business to them, as well as require some kind of  follow‐up contact to provide feedback on how the program helped them.    Ackerman agreed about setting a fee.  It would also make sense to determine how each  participant believes their project would be sustained by their business and remain  viable.  They should demonstrate some capacity for implementing the project on an  ongoing basis.  Ferguson replied he would do that and would be willing to set a $25 fee.     IURA EDC Minutes  February 13, 2015  Page 3 of 9      Moved by Tegan, seconded by Harrick:    2014 Action Plan ― Program Amendment #3:  Downtown Business Boost Program    WHEREAS, the Downtown Ithaca Alliance (DIA) requests $7,500 in CDBG funds to  support the Downtown Business Boost program intended  to upgrade social media and  internet business marketing  of at least 20 downtown street level businesses to retain  and grow existing businesses, and     WHEREAS, reconstruction of the Ithaca Commons pedestrian mall is entering its third  year of construction and DIA seeks to mitigate the adverse impact of on‐going  construction on downtown businesses, and     WHEREAS, results of January 2015 DIA survey completed by 55 businesses indicate that  foot traffic and sales in 2014 declined from 2013 for most downtown businesses, and    WHEREAS, approximately two‐thirds of surveyed retailers reported that sales revenues  were down in 2014 at a time period when overall sales tax revenue in the city increased,  and    WHEREAS, CDBG funds must be used to meet a national objective, such as benefit to  low‐ and moderate‐income persons, defined as a person earning no more than 80% of  the area median income, adjusted for family size, and    WHEREAS, direct technical assistance to micro‐enterprise businesses owned by low‐ and  moderate income (LMI) persons is an eligible CDBG activity, and    WHEREAS, a microenterprise is defined as a business having five or fewer employees,  one or more of whom owns the business, and    WHEREAS, DIA anticipates that at least 10 of the 20 downtown business participants in  the program will qualify as LMI microenterprises, and    WHEREAS, the program will offer up to ten (10) hours of professional technical support  services to each participant business to accomplish a discrete project to better utilize  social media and/or the internet to market the business, and    WHEREAS, CDBG funds will be matched by $7,500 and in‐kind services valued at over  $5,000, and    IURA EDC Minutes  February 13, 2015  Page 4 of 9        WHEREAS, the IURA is authorized by the Citizen Participation Plan governing the HUD  Entitlement Grant program to adopt non‐substantive amendments to the Action Plan,  and    WHEREAS, a change to use of CDBG funds for a new activity that is allocated $25,000 or  less is not considered a substantial amendment to the Action Plan and can be approved  by the IURA, and    WHEREAS, $100,000 in funds earmarked to provide partial loan guarantees to  downtown businesses through the Downtown Construction Loan Program (#3, 2013)  remains unobligated, and    WHEREAS, as of 12/31/14, an unobligated balance of $1,011,000 is available in the  Community Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF), and     WHEREAS, the Economic Development Committee discussed this matter at it December  12, 2014 and February 13, 2015 meetings and recommended the following; now,  therefore, be it    RESOLVED, that the Ithaca Urban Renewal Agency hereby approves the following non‐ substantive program amendment to the 2014 Action Plan:    Project name:   Downtown Business Boost  Subrecipient:  Downtown Ithaca Alliance  Amount:   up to $7,500  Match funding:  at least $7,500  Funding source:  Community Development Revolving Loan Fund  CDBG eligibility: Provide technical assistance to owners of microenterprises per §570.201(o)  National objective:  Low‐ and moderate‐income (LMI) limited clientele  Use of  CDBG  Funds:   Technical assistance to at least 10 businesses that qualify as LMI  micro‐enterprises.  A LMI micro‐enterprise is a business that has 5  or fewer employees, including owner(s), and where the owner(s)  earn 80% or less of the area median income adjusted for family  size.   Outcome: 20 downtown microenterprise businesses accomplish discrete  projects to improve on‐line business marketing of street‐level  downtown businesses through the internet and/or social media.     Carried Unanimously 5‐0.    IURA EDC Minutes  February 13, 2015  Page 5 of 9      B. IURA Loan Repayment Report  None.    C. Loan Pipeline Review  Bohn indicated there are no currently pending loan requests, except for the prospective  women’s shoe retailer he reported on last month.      Bohn added the following comments:  • The Hotel Ithaca downtown conference center project is still in the process of  moving forward.   • The IURA received an inquiry about the Cherry Street Industrial Park land, regarding  a possible relocation of a business from outside the city.  • The City is getting closer to acquiring the U. S. Coast Guard’s Inlet Island site   • The former Ithaca Gun Factory site is virtually entirely cleaned‐up.    Bohn noted he just received a request from a guarantor of the Lot 10 loan, who put up  her personal vehicle as collateral and is now asking to be released from it.  She is no  longer associated with the business.  The Lot 10 loan is current and the business seems  past the potentially risky stage of its development.  Bohn will submit the request to the  IURA Board for its review.     VI. Urban Renewal Project  A. Redevelopment of Property Located at 320‐324 E. State/E. M.L.K., Jr. Street ―  Authorize Purchase Agreement with Lighthouse Hotels, LLC  Bohn explained that the proposed resolution would authorize the sale of the property,  subject to the conditions imposed on the project by the IURA and Common Council.   Some of the IURA’s original concerns have already been resolved.  The project has  almost completed the Site Plan Review process and obtained Planning and Development  Board approval; and meets the design standards the Committee previously discussed  and agreed on.  Once the IURA agrees to the terms of the sale, the action would go to  Common Council.  There are two major remaining unresolved issues: (1) the purchase  price; and (2) loading/unloading and parking spaces.      On‐the‐Job Training  Whitham noted that on p. 2, it refers to the following condition:    “Offer the hotel as a job training site for participants in the Hospitality Employment  Training Program (HETP). The hotel shall make at least one on‐the‐job training  opportunity available per HETP class for each of the first 5 years of operation of the  hotel. Such training opportunity shall require no out‐of‐pocket expense to be paid by  the hotel.”  IURA EDC Minutes  February 13, 2015  Page 6 of 9          Whitham remarked the wording of this particular condition surprised the applicant.  It  sounds great in concept, but the extent to which that would be possible would depend  on each class of students and other factors.      Marcus agreed that the applicant is committed to the principle of the condition, but a  strict quantitative requirement of one person per class may not be practicable,  depending on variables like size of class, number of openings, etc.    Filiberto agreed that she could imagine a situation in which, for example, HETP would  have 5 people in one class who are all pursuing the bar certification, and the hotel will  not have a bar.      Marcus suggested simply deleting the reference to “at least one” on‐the‐job training  opportunity.     Ackerman observed that making on‐the‐job training opportunity “available” does not  necessarily mean someone would accept it; so it does not seem like it should be an  issue.    Marcus responded it would still be helpful to clarify the expectations.  Proulx agreed the  IURA should ensure the requirement is clear.      Bohn noted the language could be changed to indicate that it is anticipated to be “at  least one” or “in no case requiring more than two per year,” for example; but the  condition should at least establish some degree of commitment being agreed to.    Filiberto noted every business needs to have the right to modify its staffing, based on a  variety of factors.  She suggested qualifying the condition with “to the extent  practicable.”    Marcus noted it would be helpful if the Committee could give the applicant more  information on how the condition would be enforced and how it would know if it is in  compliance or not.  Bohn responded the IURA has an employment reporting system for  job creation (a quarterly form), which is essentially a snapshot of the payroll, which  would be in place until the job count has been achieved and sustained for two quarters.      Patel asked what would happen if the hotel’s market deteriorates to such an extent that  it could not fulfill the employment condition.  Bohn replied that these issues have arisen  in the past: the penalty would simply be to retain the reporting requirement for a longer  period of time.  If employment reaches a stable plateau below the goal, then the  employer may request the IURA to revise the employment goal.   He indicated that the  IURA EDC Minutes  February 13, 2015  Page 7 of 9      Committee has considered extenuating circumstances in the past and has changed its  requirements where the employer has documented good faith effort to meet the goal  and/or financial hardship.     Marcus noted the applicant would be more comfortable with the condition if, for  example, it were only in place for a year after the applicant achieves the goal of 16 full‐ time employment positions.  And the applicant would prefer if language could be added,  like “best efforts” or “is committed to the best outcome,” etc.    Proulx noted the City is giving up a public asset and adding an additional requirement.   The question really is whether it is the right condition to place on the sale, in the first  place.  To state that the City only wants full‐time jobs created for a limited period of  time does not achieve the longer‐term intent.    Living Wage  Filiberto observed the living wage standard is revised every two years, which would  mean a significant commitment for the applicant.  Bohn replied the hotel would have a  year to adjust to changes in the living wage.      Ackerman indicated she does not believe the living wage requirement is onerous.   Whitham responded that the concern is how much the AFCU rate is likely to change.   The State minimum wage seems a more stable standard.    Proulx noted that the living wage standard is superior to the State minimum wage,  which is subject to unpredictable political considerations.     Bohn suggested a cap could be placed on the wage increase, in any given year.  Proulx  responded that seems reasonable.    Appraisal  Marcus remarked the applicant is also very concerned with the $1.8M appraisal  amount, which came as a shock in comparison to the prior $500,000 appraisal  (performed only a few years ago).  He observed the appraisal mentions the easement  from State Street, north into the property, and the air rights, both of which remove a  substantial amount footage from the possibility of development.  The shape of the  property is also more difficult to develop than the shape of the property next door,  which is being purchased for $2M, but is somewhat larger and not encumbered with any  restrictions.  The difference between the $1.8 and $2M just does not make sense.      Bohn agreed he was surprised by the appraisal amount; however, zoning restrictions  were recently loosened on the parcel, which had an impact on the price.  The parcel also  has street frontage unlike the neighboring parcel to be acquired.  He suggested one  IURA EDC Minutes  February 13, 2015  Page 8 of 9      possibility would be to explore owner financing to finance a portion of the land sale.   Bohn spoke to the Mayor about that, who indicated he is willing to consider it.      Ackerman asked what options the applicant would have to obtain a second opinion on  the appraisal amount.  Bohn replied that would be a complicated process, significantly  delaying the project.     (Harrick departed at 4:32 p.m.)    Filiberto suggested the City may be able to reduce the interest rate, if it increased the  owner financing.    Marcus remarked it would need to be a better rate than a bank’s.  Patel suggested  setting it at the Federal home loan rate.    Bohn noted that the parcel is split between the City and the IURA.  (The IURA portion is  appraised at $415,000.)  He could not speak to what the City may consider agreeing to.   One way or the other, the action cannot move forward until the issue has been  resolved.  He suggested he consult with the City Controller and the applicant return to  the Committee in March on this issue.  Whitham agreed to do so.     Marcus asked if the applicant could we anticipate getting approval at the March  meeting, assuming the changes to the terms as discussed have been made.    Bohn and Ackerman replied, yes.    Loading/Unloading & Parking Spaces  Whitham remarked the applicant’s other concern is one of the parking‐related  conditions:     “Publicly designate two (2) on‐site parking spaces available for public use from 11 AM  to 4 PM daily at parking rates no higher than on‐street parking meters in the vicinity.”    Whitham noted that the applicant has worked very closely with City Parking Director  Frank Nagy regarding the capacity of the City garages (both of which are very close to  the hotel).  Whitham cannot envision realistically adding any more surface parking.    Tegan noted she does not think the applicant’s position is unreasonable.  Filiberto  agreed.    Proulx observed the consensus of the Committee appears to be to remove the two‐ space requirement.  IURA EDC Minutes  February 13, 2015  Page 9 of 9        VII. Staff Report    A. Governance Committee Discussion on IURA Strategic Plan  Bohn reported that the Governance Committee recently initiated a discussion of  strategic planning for identifying future funding opportunities to off‐set reductions in  federal funding support for the CDBG and HOME programs.  The Committee discussed  several options presented by Bohn, one of which was to reallocate the Revolving Loan  Fund (RLF) balance to issue loans for CDBG‐eligible uses.    B.  Project Updates  None.    VIII. Adjournment (Next Meeting Date: 3:30 PM, Tuesday, March 10, 2015)  The meeting was adjourned by consensus at 4:52 P.M.    — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.