Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURANI-2012-09-14Ithaca Urban Renewal Agency Approved: 10/12/12 108 East Green Street Ithaca, New York 14850 50 (607) 274-655 (607) 274-655    Minutes Minutes  IURA Neighborhood Investment Committee IURA Neighborhood Investment Committee  September 14, 2012 September 14, 2012     I. Call to Order  I. Call to Order   Chairperson Tracy Farrell called the meeting to order at 8:33 AM with Committee members Karl  Graham and Teresa Halpert present.  Fernando de Aragón was excused from this meeting.  Caleb  Thomas arrived at 9 AM.  Staff members JoAnn Cornish, Nels Bohn, and Sue Kittel were also present.  Joe Bowes from PathStone, Peter Trowbridge and Zac Boggs from Trowbridge Wolf Michaels, Steve  Hugo and Nathan Brown from HOLT Architects, and Paul; Mazzarella, Ithaca Neighborhood Housing  Services (INHS) were also in attendance to discuss the Spencer Road project proposal.  Chairperson Tracy Farrell called the meeting to order at 8:33 AM with Committee members Karl  Graham and Teresa Halpert present.  Fernando de Aragón was excused from this meeting.  Caleb  Thomas arrived at 9 AM.  Staff members JoAnn Cornish, Nels Bohn, and Sue Kittel were also present.  Joe Bowes from PathStone, Peter Trowbridge and Zac Boggs from Trowbridge Wolf Michaels, Steve  Hugo and Nathan Brown from HOLT Architects, and Paul; Mazzarella, Ithaca Neighborhood Housing  Services (INHS) were also in attendance to discuss the Spencer Road project proposal.     II. Public comment  II. Public comment   None None     III.  Review of Minutes – August 10, 2012 III.  Review of Minutes – August 10, 2012  On a motion by Farrell and seconded by Graham, the minutes of August 10, 2012 were approved  unanimously.  On a motion by Farrell and seconded by Graham, the minutes of August 10, 2012 were approved  unanimously.     IV.  New Business IV.  New Business  a) Presentation of Possible Spencer Road Project ― INHS a) Presentation of Possible Spencer Road Project ― INHS     Paul Mazzarella, Executive Director, INHS, began the discussion of a possible tax‐credit housing  project on Spencer Road. INHS has an option on all three parcels. The entire project will have one,  two and three bedroom rental units and house families earning a mix of incomes ranging from 30‐ 90% of area median income (AMI). There are no restrictions on who can rent this housing beyond  income (i.e., this is not a housing project devoted to a subset of the population, such as seniors or  people with disabilities).  Paul Mazzarella, Executive Director, INHS, began the discussion of a possible tax‐credit housing  project on Spencer Road. INHS has an option on all three parcels. The entire project will have one,  two and three bedroom rental units and house families earning a mix of incomes ranging from 30‐ 90% of area median income (AMI). There are no restrictions on who can rent this housing beyond  income (i.e., this is not a housing project devoted to a subset of the population, such as seniors or  people with disabilities).     The land is divided between two zoning districts, R‐2A and B‐5. A use variance is required to allow  multi‐family housing in the R2‐A Zone. Other variances will be required, as well. Mazarella noted that  a use variance for an auto parts store was granted in 1965 and this non‐residential use has continued  on the site ever since. Mazzarella believes a variance request may be favorably received, since the  new construction will enhance the residential character of the neighborhood.  The land is divided between two zoning districts, R‐2A and B‐5. A use variance is required to allow  multi‐family housing in the R2‐A Zone. Other variances will be required, as well. Mazarella noted that  a use variance for an auto parts store was granted in 1965 and this non‐residential use has continued  on the site ever since. Mazzarella believes a variance request may be favorably received, since the  new construction will enhance the residential character of the neighborhood.     Peter Trowbridge, Principal of Trowbridge Wolf Michaels Landscape Architects, reviewed the site plan  with the Committee next. He pointed out the two types of housing, 2‐story townhouses and a larger  multi‐family building holding 19 units on three floors.   Peter Trowbridge, Principal of Trowbridge Wolf Michaels Landscape Architects, reviewed the site plan  with the Committee next. He pointed out the two types of housing, 2‐story townhouses and a larger  multi‐family building holding 19 units on three floors.    2   The townhouses will have primary entrances from a central green space, although the façade along  Spencer Road will have entrance ways, small yards, fencing and a sidewalk, curb lawn, and curb. All of  these units are visitable on the first floor, meaning a person with mobility impairments could access  the first floor. There is a playground proposed for the northwest corner of the lot with an adjoining  half basketball court. The western edge of the property will have an 8’ screening fence, with plantings  in front to provide privacy and separation from the adjoining commercial zone.     The apartment building will be 2½ stories along the street and a full 3 stories in the rear (due to the  slope of the lot). This building will have laundry facilities for residents of all project tenants. The  building will have an elevator and all of the units will be visitable. In addition, two 3‐bedroom  apartments and one each of the one‐ and two‐bedroom apartments will be fully accessible in this  building. The other units will be constructed so they can be converted to be fully adaptable, as  needed.    The site plan includes 2 drop‐off zones, ADA‐compliant parking, bike racks, and a community room. In  addition there will be a small office/management space. All property management will be handled by  INHS.  Central dumpsters and recycling containers will be located adjacent to the parking lot.    Mazzarella noted that they would need site plan approval, variances from the Board of Zoning  Appeals, and funding approvals from several agencies, if this project is to go forward.    Members asked questions and expressed concerns on the awkward placement of the playground, the  need for pedestrian connections connecting the project to off‐site amenities and infrastructure, the  dangers of the nearby intersection of Spencer Road and Stone Quarry Road, the configuration of the  units and possibility of selling them into homeownership once the affordability period has expired,  and other issues. In summary, the committee developed a list of what they wish to see changed or  incorporated into the project. These are:  • Laundry hookups provided in the townhouses  • Relocation of the play area so it is more integrated into the site  • Pedestrian connections to Elmira Road, or setting the stage so these connections can be made  in the future  • Construction which allows for homeownership of the townhouses, after the affordability  period has passed  • Constructing the sidewalk along the street in ways which enhance the ability of others  extending this sidewalk beyond the project location  • Mitigation of the dangers of the closeness of the intersection of Spencer Rd. and Stone Quarry  • Construction which would allow the installation of dishwashers, if possible  • Community gardens or planting spaces  • Less parking, possible car‐share opportunities.    Cornish noted a key element of site plan approval would be the appearance of the streetscape and  façade along Spencer Road.   3   Mazzarella noted that IURA support, in the form of a $200,000 loan, was being requested and that a  decision on this support would be needed by the end of October 2012.    The committee thanked the presenters for their efforts and asked that they return to the October  Neighborhood Investment Committee meeting.    b) Request for Contract Extension ― 2008 #1 INHS New Housing Construction ―  Resolution  Paul Mazzarella discussed the need for a contract extension on this project due to unforeseen  difficulties selling the Chestnut Street properties, which are a component of this overall project. He  noted there were legal difficulties in establishing the units as available for homeownership due to  shared utilities and parking area. This required a lengthy process of establishing a homeowner’s  association. That delay, along with a difficult site and a site that was considered by some potential  buyers as less desirable due to the density and heavy foot traffic of the surrounding neighborhood,  made the sales take longer than anticipated. Buyers for three of the four units have now been  identified.    The Committee offered to extend the contract to the maximum allowed by HUD.     On a motion by Graham and seconded by Halpert, the following was passed unanimously:    Extension & Deadline for INHS New Housing Construction Project -  2008 #1  Whereas, the 2008 Project # 1 between the IURA and Ithaca Neighborhood Housing Services  proposed the construction of five new owner occupied units, and  Whereas, the contract had an original deadline of July 31, 2011, and  Whereas, on June 27, 2011 INHS Executive Director Paul Mazzarella requested a 120‐day contract  extension from IURA Director Nels Bohn and was granted the extension on July 6, 2011,  and  Whereas, that extension was valid through November 30, 2011, and  Whereas, IURA policy allows only a single contract extension to be authorized by the IURA  Director for any project, and  Whereas, INHS has requested a further extension of the 2008 #1 INHS New Housing Construction  contract on November 30, 2011, from the IURA and was granted an extension through  May 31, 2012, and,   Whereas, the construction of all housing units for the 5 subject properties has been completed  for some time but the sale of the four Chestnut Street units has taken longer than  expected, and  Whereas, INHS has requested an additional contract extension through December 31, 2012 while  they complete the sale of the three units now under purchase agreements and locate a  buyer for the final unit, and   4   Whereas, the Neighborhood Investment Committee of the IURA considered this matter at their  September 14, 2012 meeting and recommends that the maximum period allowed  under HUD regulations be offered to INHS to complete this project, now therefore, be it  RESOLVED, that the IURA extends the funding commitment to Ithaca Neighborhood Housing  Services for the New House Construction Project (2008 #1) until August 31, 2013, and  be it further  RESOLVED, that the IURA Chair is hereby authorized to execute any and all agreements and  documents necessary to implement this resolution.    c) Request for Contract Modification ― 2010 #5 & 2011 #2, First‐Time Homebuyers  ― Resolution  Mazzarella discussed the concern that INHS has with the maximum loan amount that is possible  under the 2010 and 2011 First‐Time Homebuyers programs. Although this amount was suggested  by INHS, they noted that increasingly they are unable to assist buyers who wish to purchase  homes in the City without being able to offer a higher second mortgage. Mazzarella noted that he  believes that this is the most difficult period he has seen in his career for low‐ and moderate‐ income homebuyers attempting to purchase properties within the City limits.    After brief discussion, the following was moved by Thomas, seconded by Halpert and approved  unanimously:    Contract Modification for the INHS First‐Time Homebuyer Projects ― 2010 #5 and 2011 #2  Whereas, the Ithaca Neighborhood Housing Services is undertaking First Time Homebuyer  programs using HOME funds in both 2010 and 2011 grant year, and  Whereas, in the 2010 grant year (2010 #5) the maximum loan per purchase was set at  $30,000, and  Whereas, in the 2011 grant year (2011 # 2) the maximum loan per purchase was $35,000, and  Whereas, INHS has determined that that level of subsidy is not enough to assist a low‐income  homebuyer in obtaining a mortgage and being able to afford repayment, and  Whereas, in a letter dated August 20, 2012 INHS requested that the maximum loan amount  for a first time homebuyer in both grant years be raised to $40,000, and   Whereas, the Neighborhood Investment Committee of the IURA considered this request at  their September 14, 2012 meeting and recommends the following, now therefore, be it  RESOLVED, that the IURA authorizes contract modifications to the 2010 # 5 and 2011 #2 First  Time Homebuyer contracts to raise the maximum loan amount to $40,000, and be it further   RESOLVED, that the IURA Chair is hereby authorized to execute any and all agreements and  documents necessary to implement this resolution.    d) Other  None   5   V. Old Business  a)  Property Disposition‐ Development of Request for Proposals to Select Eligible & Qualified  Sponsor ― Continuing Discussion  The Committee reviewed the modifications to the RFP and application forms. With some minor  clarifications, the documents were approved to be sent on for review by IURA legal counsel.     b)  Other  The Committee was updated on the progress in resolving the concerns of HUD officials regarding the  funds being directed to the IURA instead of the City. A response letter is being prepared for the  Governance Committee, and the NI committee will be copied on this document.    The topic of recruitment came up when Committee member Caleb Thomas expressed an interest in  stepping down from the committee, so he can serve elsewhere. Chairwoman Farrell thanked Thomas  for his work, encouraged him to contact the Mayor directly, and requested he remain on the  committee until a replacement can be found.     Bohn updated the committee on a project for the former Masonic Temple. The ED committee has  approved a request for loan assistance for this project to provide additional space for the New Roots  Charter School and other local not‐for‐profits, as well as create some community meeting space. The  proposal will be discussed at the next IURA meeting.    VI. Motion to Adjourn    The meeting adjourned at 10:50 a.m.