Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2012-11-29Approved: 12/20/12  Ithaca Urban Renewal Agency 108 East Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) ax)    MINUTESMINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, November 29, 2012    Members: Chair Svante Myrick, Karl Graham, Ayana Richardson, Eric Rosario, Tracy Farrell  Absent: None.  Others: Chris Proulx (Common Council Liaison)  Staff:  Nels Bohn, JoAnn Cornish, Sue Kittel, Charles Pyott  Guests:   Olivia Ashline‐Royale, The Art and Found, LLC     John, Angelo, Irene, & Cindy Petito, Neighborhood Pride, LLC  Public: None    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:38 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.      III. Public Comments    IV. Review of Draft Meeting Minutes: October 25, 2012  Farrell moved, seconded by Rosario, to approve the October 25, 2012 minutes, with three  minor modifications.    Carried Unanimously 5‐0    V. Economic Development Committee    A. Community Lending  1. Request from The Art and Found, LLC to Modify Executed Loan Agreement to Recognize Olivia  Ashline‐Royale as Sole Member & Releasing Financial Guarantee of Heidi Brown (CD‐RLF #33)  Richardson recapitulated the salient details of the proposed resolution.  She noted the action  appears to make good sense and Ms. Ashline‐Royale clearly remains highly committed to the  enterprise.  IURA Minutes  November 29, 2012  Page 2 of 12  Richardson moved, seconded by Rosario:    Modification #1 to IURA Loan to The Art and Found, LLC (CD‐RLF #33)    Whereas, on August 29, 2012, the IURA issued a $15,000 loan to The Art and Found, a Limited  Liability Company (LLC), formed by Heidi Brown and Olivia Ashline‐Royale to start‐up and operate  a retail clothing business at 171 The Commons, Ithaca, NY, and     Whereas, the loan is secured by a 1st security lien on all business assets including inventory, and  personal guarantees of Heidi Brown and Olivia Ashline‐Royale, and    Whereas, The Art and Found business has been operating since September 2012, and    Whereas, on November 6, 2012, The Art and Found submitted a request to the IURA for a loan  modification to facilitate a split between the two founding members with Olivia Ashline‐Royale  becoming the sole member of the LLC, and    Whereas, the proposed modification to the Operating Agreement for The Art and Found, LLC calls  for Ms. Ashline‐Royale to assume all liability for the IURA loan and a release of Heidi Brown’s  financial guarantee to repay the IURA loan, and     Whereas, The Art and Found, LLC indicates that the change in ownership will be beneficial to the  retail business, and    Whereas, at their November 13, 2012 meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed this matter and recommended the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby approves the request from the Art and Found, LLC for a  modification to the loan to release the personal guarantee of Heidi Brown to secure repayment  of the IURA loan to The Art and Found, LLC, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advise of IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 5‐0    2. Request from Neighborhood Pride, LLC and First & Adams, Inc. for Loan Assistance to Open &  Operate Neighborhood Pride Grocery Store at 210 Hancock Street (CD‐RLF #32)  Richardson remarked that at its last meeting the committee engaged in some productive discussion  about the project.  The main concern of committee members is to ensure the necessary operating  structure will be firmly in place to support the store, including any consulting and technical  assistance.  At the meeting, representatives from Associated Wholesalers, Inc. (AWI) reassured the  committee that they would continue to assist in ensuring the store’s success for some time after the  opening.   IURA Minutes  November 29, 2012  Page 3 of 12      Bohn added that the principal obstacle to the store’s success will be its need to capture enough of  the local market to reach its break‐even point.  Despite the store’s apparent loyal following, the  percentage of the market it will need to capture is relatively high.  As a result, and given the highly  competitive nature of the market, this loan for a start‐up business represents a higher than average  risk to the IURA; however, the consensus appears to be that there is an enormous commitment to  make the enterprise work.      Farrell asked what would happen with the other portion of the building.  J. Petito replied it will most  likely be filled and operated by the Cornell Cooperative Extension of Tompkins County, which is  moving forward with its plans to create an industrial community‐oriented kitchen.    Richardson moved, seconded by Farrell:    CD‐RLF – Loan Assistance for the Neighborhood Pride Grocery Store (CD‐RLF #32)     Whereas, on March 30, 2011, Neighborhood Pride, LLC (NP) requested $100,000 in loan assistance  to re‐open and operate the former 25,000 SF P&C grocery store at 210 Hancock Street, Ithaca, NY,  which parcel is owned by First & Adams, Inc. (F&A) and      Whereas, both NP and F&A are controlled by the Petito family, and    Whereas, the Petito family propose to re‐open a 19,000 SF family‐owned and family‐operated  grocery store and lease out the remaining 6,000 SF to Cornell Cooperative Extension, and    Whereas, the primary objectives of the Community Development Revolving Loan Program (CD‐RLF)  is provision of direct financing for economic development activities to create employment  opportunities, facilitate the expansion of business activity within the City of Ithaca and expansion of  the City’s commercial and industrial tax base, and    Whereas, the loan application was placed on hold by the committee until the applicant secured  primary financing for the project, and    Whereas, in January 2012, Square 1 Bank committed to loan $1.6 million for the project, and     Whereas, the Square 1 Bank loan closed on May 22, 2012, and     Whereas, final requested supplemental loan information was provided to the IURA in late August,  and  IURA Minutes  November 29, 2012  Page 4 of 12    Whereas, the proposed uses of project funds are:   $75,000 SBA fee & closing costs   $1,020,816 furnishings, fixtures & equipment   $671,000   building renovations   $300,000 inventory   $171,000 working capital   $35,000 interim interest – constr. phase    $5,000 construction monitoring    $2,277,816 Total, and    Whereas, the proposed sources of project funds are:   $1,631,000  Square 1 Bank   $546,816 equity    $100,000 IURA loan   $2,277,816 Total, and    Whereas, CD‐RLF financing policy establishes maximum loan amount of $50,000 for a retail business  project unless the project provides exceptional public benefits and requires compliance with the  Community Development Block Grant (CDBG) public benefit test to generate at least one FTE job for  every $35,000 of assistance, and     Whereas, the project is projected to create nineteen (19) full‐time equivalent (FTE) employment  positions of which at least 51% will be filled by low‐ and moderate‐income persons , thereby  satisfying the  CDBG public benefit test, and     Whereas, all full‐time employment positions (except cashiers) are projected to receive at least a  living wage; and    Whereas, reopening the grocery store will provide extraordinary public benefit by improving the  physical, social and economic characteristics of the neighborhood, and     Whereas, the proposed business will locate in an existing retail building and IURA funding will not  be used for any construction activities, therefore the project is a categorically excluded activity  pursuant to 24 CRF 58.35(b)(4) of the National Environmental Protection Act (NEPA) and the loan  constitutes a Type II action under the City of Ithaca Environmental Quality Review Ordinance, and is  not subject to further environmental review, and    Whereas, at their November 13, 2012 meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed the loan application, a credit analysis and applicable provisions of the IURA Economic  Development Policy Guidelines and Operating Plan, and recommended the following; now,  therefore, be it  IURA Minutes  November 29, 2012  Page 5 of 12    RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan from the Community Development Revolving  Loan Fund (CD‐RLF) in accordance with the loan application, and supplemental submissions, subject  to the following terms:     Borrowers:  Neighborhood Pride LLC & First & Adams, Inc.      Loan Amount: Up to $100,000       Project:  Start‐up and operation of a retail grocery store at 210  Hancock Street, Ithaca, NY          Total Project Cost: $2,277,000       Projected Use of IURA  Funds:   Pre‐opening & working capital, financing fees &  procurement of technical assistance.  Funds may not be  used for construction expenses.        Term: 7 years and 3 months       Interest Rate: 3.5% annually, reset to 2.5% upon submission of  satisfactory job reports documenting that the job  creation goal has been achieved for two consecutive  quarters and borrower is in compliance with all other  terms of the loan agreement.       Repayment:  Interest‐only payments for 3 months, then level monthly  principal and interest payments due to fully amortize the  loan over the remaining 7 year term (approximately  $1,344/month).          Collateral: 1st mortgage lien on property located at 423 First Street,  Ithaca, NY, owned by First & Adams, Inc.            Guarantor(s): Personal guarantees of Angelo Petito, Irene Petito and  John Petito, each individually.       Job Creation  Requirement:   Creation of at least 19 FTE employment positions of  which at least 51% must be held by low‐ and moderate‐ income persons.   IURA Minutes  November 29, 2012  Page 6 of 12       Conditions:  Condition for loan closing:   1. Written confirmation of management’s commitment  to take advantage of intensive technical assistance  services offered by Associated Wholesalers Inc. to its  cooperative members, including on‐site grocery  management support services for an average of 2  days/week for approximately 3 months.      Reporting:  1. Annual submission of accountant‐prepared profit &  loss statement and balance sheet verified by federal  income tax returns   2. IURA Job reporting, including reporting on living  wages  3. Documentation of project match funding    And be it further    RESOLVED, that the IURA hereby recognizes that this project to reopen the former P&C grocery  store will likely result in an extraordinary degree of public benefit and thereby waives the normal  $50,000 loan limit for retail business loans through the CD‐RLF, and be it further    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to issue a loan  commitment letter in accordance with this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advise of IURA legal counsel, is hereby authorized  to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 5‐0    B. Committee Vice‐Chairperson Report  None.    VI. Neighborhood Investment Committee (NIC)    A. Organizational Meeting for Development of 2013 HUD Entitlement Grant  Kittel reiterated to board members that there will be 2 separate public hearings this year: one for  public services projects and one for housing‐related projects.  The public hearings will serve as the  only opportunity to engage in a dialogue with applicants ― no late entries and no late  conversations will be permitted.  Kittel added she is currently seeking potential projects/applicants,  so if IURA board members have any specific kinds of projects they would be interested in exploring,  they should provide Kittel with their input as soon as possible.  She noted that Bohn has suggested  focusing on economic development projects, with job creation components.  IURA Minutes  November 29, 2012  Page 7 of 12    Richardson indicated she spoke to some people in the Ithaca College facilities department and there  appears to be considerable interest in a job creation project there, in the form an apprenticeship  program which could lead to full‐time employment.     Graham indicated he would like to see a workforce development project, specifically designed to  address the needs of the formerly incarcerated.    Kittel stressed that it will be important to identify a parent organization for any project being  considered.      Cornish remarked that she recently met with Tompkins Learning Partners, which could be a  possibility.  Kittel indicated that organization may be too narrowly focused to accommodate the  kind of program Graham is envisioning.    Myrick suggested it would be helpful to see a spreadsheet of some kind, containing detailed  information on applicants from past years, highlighting any successes, weaknesses, etc.    B. Policy Development for HOME Participating Jurisdictions  Farrell remarked that HOME regulations had recently changed, which board and committee members  will need be mindful of (e.g., projects now need to be completed within 4 years; projects will need to  produce a demand analysis; any unsold properties will need to be made available as rentals after 6  months; CHDO project applicants will need to demonstrate they have prior development experience,  etc.).    C. Committee Chairperson Report  Farrell indicated that she and Kittel will be meeting with the new Executive Director of Catholic  Charities, to determine how its two IURA grants will be handled.    Farrell also indicated that the committee agreed to speak with City Transportation Engineer Tim Logue  regarding the Route 13 crossing and what will need to be done with Spencer Road.    VII. Governance Committee (GC)    A. Election of IURA Vice‐Chairperson  Rosario indicated he was nominated by the committee to serve as Vice‐Chairperson.  He noted that  he is more than happy to serve, although he would like to ensure Farrell also has the opportunity to  consider serving in the role, given her long‐standing membership on the board.  Farrell expressed  her appreciation, but responded she would decline at the current time; however, she remarked that  the Vice‐Chairperson should change periodically.  IURA Minutes  November 29, 2012  Page 8 of 12    Farrell moved, seconded by Graham, to nominate Eric Rosario for IURA Vice‐Chairperson.    Carried Unanimously 5‐0    Graham moved, seconded by Richardson:     2012 Election of IURA Vice‐Chairperson    WHEREAS, the position of IURA Vice‐Chairperson is vacant due to a change in IURA membership,  and    WHEREAS, in the absence of the Chairperson the Vice‐Chairperson assumes the duties of the  Chairperson, including the signing of all contracts as authorized by the IURA, and    WHEREAS, Tracy Farrell nominated Eric Rosario for IURA Vice‐Chairperson; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby elects Eric Rosario as Vice‐Chairperson of the IURA.    Carried Unanimously 5‐0    B. Proposed City‐IURA Agreement Governing Administration of CDP Formula Grants  Rosario indicated the committee spent the bulk of its time at its last meeting discussing this topic.   After agreeing to some modifications to the draft agreement, the committee agreed that IURA  consultants Sicherman and Geldenhuys would review the document one more time.    C. Review of IURA Financials, October 2012  Rosario noted that the draw‐down ratio remains outstanding; and there have been no real changes  or red flags to report since the last time the financials were reviewed by the board.    Bohn noted that both Bandwagon Brew Pub and the State Theatre have said they believe they made  payments, although they are listed as delinquent.  IURA staff is currently working with M&T Bank to  determine the status of their payments.    D. Committee Chairperson Report  Rosario reported that the GC recommended inviting INHS Executive Director Paul Mazzarella to a  future NIC meeting to discuss the ratio of household size to housing units on INHS projects.  There was  some concern at the last GC meeting that the household size should correspond as closely as possible  with the number of bedrooms in a given unit.    IURA Minutes  November 29, 2012  Page 9 of 12  VIII. Cornell/City/County Housing Fund    A. Housing Fund ― Funding Round #6 (4th of 6 yrs.)  1. Concurrence with City of Ithaca Common Council to Act as Lead Agency for Environmental  Review    Rosario moved, seconded by Richardson:     Housing Fund, Funding Round #6, Authorize Disbursement of $230,000 Pursuant to Executed  MOU ― Concurrence with City of Ithaca Common Council to Act as Lead Agency    WHEREAS, the City of Ithaca Common Council is considering approving funding assistance, pursuant  to the Cornell/City/County Housing Fund MOU, to the following affordable housing projects as  recommended by the Program Oversight Committee:      $100,000  Stone Quarry Apartments, 35 new rental units, INHS/PathStone   $100,000  Seneca/State/Meadow Street Housing, 56 new rental units, Lakeview  Mental Health Services   $30,000  10 Hawthorne Circle, 1 rehabilitated owner‐occupied unit, INHS   $230,000 and,    WHEREAS, State Law and Section 176.6 of CEQRO require that a Lead Agency be established for  conducting environmental review of proposed actions in accordance with local and state  environmental law, and    WHEREAS, when more than one agency is involved, a Lead Agency must be established prior to an  environmental determination, and     WHEREAS, the IURA administers the Gateway Loan proceeds that have been committed by the City  of Ithaca Common Council as the City’s contribution to the Housing Fund for any projects to be  assisted by the City, and    WHEREAS, the IURA has approval authority and is therefore an “Involved Agency” for the  environmental review of the proposed action, and    WHEREAS, the City of Ithaca Common Council has indicated its intent to act as Lead Agency in this  matter; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby grants its consent to the City of Ithaca Common Council to serve as  the Lead Agency for this proposed project.     Carried Unanimously 5‐0    IURA Minutes  November 29, 2012  Page 10 of 12    2. Authorize Disbursement of $230,000 Pursuant to Executed MOU    Rosario moved, seconded by Farrell:     Housing Fund, Funding Round #6 ― Authorize Disbursement of $230,000  Pursuant to Executed MOU    Whereas, the Housing Fund Program Oversight Committee (POC) of the Housing Fund met on  November 15, 2012, to review recommendations from the Application Review Committee of round  #6 funding applications for new affordable housing projects; and    Whereas, the City of Ithaca is represented on the POC by Alderperson J.R. Clairborne, Alderperson  Chris Proulx, and Doug Dylla, past member of the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA); and    Whereas, the Housing Fund was established in 2009 by Memorandum of Agreement (MOU) as a six‐ year program between and among the City of Ithaca, Tompkins County and Cornell University to  capitalize and award funds to increase the supply of permanently affordable housing in the County,  and    Whereas, the Common Council found that City contributions to the Housing Fund should be used to  assist projects located within the City of Ithaca, and    Whereas, City funds committed to the Housing Fund are derived from Gateway Loan proceeds that  originated from sale of City‐owned land for the Eddygate project, and are held by the IURA, and     Whereas, a total of up to $880,000 is available to award in round #6 as follows:      Funding Sources ($1,000s)      Cornell Tompkins City of    Funding Awards University County  Ithaca Total  Total 4‐Year Funding  Commitment 800 400 400 1,600 Round #1 (2009) 145 100 30 275 Round #2 (2010) 75 70 70 215 Round #3 (2011) 100 100 0 200 Round #4 (2011) 0 0 30 30 Round #5 (2012)    0  0  0 0  Totals Awards 320 270 130 720 Remaining Funds for Round #6 480 130 270 880 and,  IURA Minutes  November 29, 2012  Page 11 of 12        Whereas, the POC recommends round #6 funding of a total of $780,000 for six affordable housing  projects, of which the City of Ithaca (City) is recommended to fund $230,000 as follows; and    Round #6, Housing Fund ‐ Recommended Funding Awards  Funding ($1,000s) Applicant Project # Afford.  Units Location Cornell County  City Total INHS 10 Hawthorne  Circle  1 owner‐ occupied  City of  Ithaca  0 0 30 30 INHS/  PathStone  Stone Quarry  Apt. 35 rental City of  Ithaca  100 0 100 200 Habitat Village Builds 4 owner‐ occupied  (V)Groton  &  (V)T‐burg  120 0 0 120 Lakeview  Mental Health  Seneca/State  Meadow St.  Housing  56 rental  City of  Ithaca  100 0 100 200 BHTC/NRP Lansing Senior  Cottages 68 rental (T)  Lansing  70 130 0 200 New Earth  Living  Aurora Pocket  Neighborhood  1 owner‐ occupied  City of  Ithaca  30 0 0 30 Totals  165  420 130 230 780   Resolved, that subject to Common Council approval, the IURA hereby authorizes a total expenditure  of up to $230,000, pursuant to the Housing Fund MOU, to assist the following projects as  recommended by the Housing Fund’s Program Oversight Committee:     $100,000  Stone Quarry Apartments, INHS/PathStone   $100,000  Seneca/State/Meadow Street Housing, Lakeview Mental Health   $30,000  10 Hawthorne Circle, INHS, and be it further,   $230,000    Resolved, that such funds shall be derived from Gateway Loan Proceeds, and be it further,     Resolved, that the IURA Chairperson, subject to advice of IURA legal counsel, is authorized to  execute a Fiscal Agency Agreement(s) with Tompkins County to implement a disbursement of up to  $230,000 to assist the above‐referenced affordable housing projects, pursuant to the Housing Fund  MOU.    Carried Unanimously 5‐0  IURA Minutes  November 29, 2012  Page 12 of 12    IX. Other New/Old Business    A. IURA Chairperson Report  None.      B. Common Council Liaison Report  None.      C. Staff Report  None.      D. Next Meeting Date: December 20, 2012 (note: 3rd Thursday of month)    X. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 10:05 A.M.  — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.