Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2012-10-25Approved: 11/29/12  Ithaca Urban Renewal Agency 108 East Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) ax)    MINUTESMINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, October 25, 2012    Members: Chair Svante Myrick, Karl Graham, Ayana Richardson, Eric Rosario, Tracy Farrell  Absent: Chris Proulx (Common Council Liaison)  Staff:  Nels Bohn, JoAnn Cornish, Sue Kittel, Charles Pyott  Guests: Dale Schumacher, Executive Director & Sally Schwartzbach, Associate Director, The  Learning Web of Tompkins County  Public: None    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:35 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.      III. Special Topic ― Report on The Learning Web’s Housing Scholarship Program & Youth  Homelessness  Schumacher and Schwartzbach walked through a presentation of the The Learning Web’s  Housing Scholarship Program that receives HOME funding support for rental assistance,  highlighting the following points:  • Participants remain in the program for 12‐18 months  • Program focuses on Education, Savings/Budgeting Skills, Life Skills, and Employment  • Participants come from extremely diverse backgrounds/ethnicities  • Program strongly encourages completion of high school/G.E.D. or college education  • Apprenticeships with local employers often lead to employment for program graduates  • Program has been very successful  • Many participants enter program with a very limited set of life skills and/or employment  expectations and aspirations  • Participants engage in other activities, including community service  • Vast majority of participants stay in the program, resulting in a good outcome  IURA Minutes  October 25, 2012  Page 2 of 12      Schumacher added that every few years The Learning Web generates an Independent Living  Survey, in collaboration with Cornell and other organizations, to document the extent of  homeless youth in Tompkins County.    Graham asked if there is an observable difference in the success rate, among different‐aged  participants.  Schwartzbach replied, definitely.  Participants who are 19 and older tend to be  more successful.    Rosario remarked that there do not appear to be enough internships for all the participants and  he asked why that was the case.  Schumacher responded it is due to a lack of funding for case  management and a lack of staff.      Kittel observed that this is the only program of its kind kin New York state.  Initially considered  risky, the program has evolved since its inception and people’s faith in it has been validated.    Myrick remarked that his very first internship was with The Learning Web and he believes it is a  remarkably valuable program.    Schumacher thanked the IURA for supporting the program over the years.    IV. Public Comment  None.    V. Review of Draft Meeting Minutes: September 27, 2012  Rosario moved, seconded by Richardson, to approve the September 27, 2012, with no  modifications.    Carried Unanimously 5‐0    VI. Neighborhood Investment Committee (NIC)    A. Committee Chairperson Report  Farrell indicated that over the past two months a major focus of the committee has revolved around  the proposed 400 Spencer Road (Stone Quarry Apartments) project.  A considerable amount of time  has been spent discussing the project with the owners.  The project is highly energy‐efficient, is  oriented for a wide range of low and moderate incomes (30‐90% of area income), and generally  appears to be a very good proposal.  As a result, NIC agreed to approve the recommendation to  provide funding assistance to the project in the amount of $200,000 (employing HODAG funds), and  consider increased funding if it would significantly increase competiveness of the project to secure  funding through the NYS unified funding process. The possible increase in the level of funding  support was reviewed by the Governance Committee due to time limitations.      IURA Minutes  October 25, 2012  Page 3 of 12  VII. Governance Committee (GC)    A. Stone Quarry Apartments ― Proposed Affordable Housing Project at 400 Spencer Rd.  1. Comment on Proposed Zoning Variance Appeals    Farrell moved, seconded by Rosario:    Comment on Stone Quarry Apartments Zoning Variance Application    WHEREAS, Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) and PathStone Development  Corporation propose to construct 35 affordable housing units for households earning  between 30% and 90% of Area Median Income (AMI) at 400 West Spencer Rd. (tax parcels  #123.‐1‐8, #123.‐1‐10 & p/o #117.‐3‐1), the current site of the Ithaca Dispatch taxi service and  a vehicle and portable toilet lot, and formerly an automotive repair garage, and     WHEREAS, the project site is located in the R‐2a and B‐5 zoning districts, and    WHEREAS, the project proposes to construct 16 townhouse units and 19 units in a multi‐ family building that requires a use variance in the R‐2a zoning district that limits residential  densities to single‐family and duplex dwellings, and    WHEREAS, the project site is located within the Urban Renewal Project Boundary Area, and    WHEREAS, the primary objective of the Urban Renewal Plan is to improve the social, physical  and economic characteristics of the neighborhoods within the Project Boundary Area, and    WHEREAS, the project further advances the following specific objectives of the Urban  Renewal Plan:   • “improvement of the residential environment through a program of redevelopment,  rehabilitation, conservation, and new construction to assure every family in Ithaca a  decent home within its economic means;   • assurance to all residents of the opportunity to choose from an adequate range of  housing types and neighborhoods;   • provision of a housing supply with a rental structure that would allow low‐ and  moderate‐income families to obtain adequate housing without paying an excessive  portion of their income for rent,” and    WHEREAS, according to the 2011 housing demand market analysis prepared by the Danter  Company, LLC, there is an extremely low rental housing vacancy rate in the City of 0.5% and a  5‐year demand for 1,350 new housing units over the next five years, including a market  demand for 600‐625 units of affordable rental housing, and     IURA Minutes  October 25, 2012  Page 4 of 12    WHEREAS, the Neighborhood Investment Committee and the Governance Committee  considered this matter at their October 12, 2012 and October 19, 2012 meetings respectively,  and recommended the following, and    WHEREAS, the IURA has reviewed the project plans and recommends an IURA funding  commitment of $370,000 to support the project; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby directs the IURA Chairperson to submit this comment to the  Board of Zoning Appeals supporting approval of the use and area variance appeal number  2893 for the Stone Quarry Apartment project that will implement the Urban Renewal Plan by  replacing nonconforming, inappropriate, and intrusive commercial uses in this critical and  fragile and critical residential neighborhood with much needed affordable housing that will  stabilize and strengthen the Spencer Rd. residential corridor along its boundary abutting a  commercial zone.        Carried Unanimously 5‐0    2. Loan Assistance to INHS    Rosario remarked that funding applications for low‐income housing credits are all evaluated  through the state’s Qualified Allocation Plan (QAP) scoring system, which encourages and  rewards project applications that achieve a 20% threshold of non‐state funding.  As a result, the  project applicants have now increased their funding request from $200,000 to $370,000, since  they first approached the IURA, in order to reach that threshold.    Farrell asked if the loan’s eventual transition from a HODAG loan to a HOME loan would alter  the terms of the loan at all.  Rosario replied, no.    Bohn observed that, if the applicant is successful, the project would not close until  October/November 2013, and HODAG funds may not even need to be allocated for it at all.     Cornish reported that the Planning and Development Board reviewed the project at its 10/23/12  meeting.  At the public hearing, several neighbors spoke against the project, citing pedestrian  safety concerns, as well as traffic‐volume considerations.  As a result these concerns, the  Planning Board agreed to recommend that the Board of Public Works: (1) develop and  implement a plan for providing pedestrian connections between the project site area on  Spencer Road and nearby transit stops and shopping areas; and (2) develop and implement a  plan for improving the operation of the Spencer Road and Stone Quarry Road intersection.    Cornish added that some of the neighbors expressed dismay that the project applicant did not  inform them of the project.  Rosario responded that it is disappointing that the neighbors were  not informed of the project directly by the applicant.  Myrick noted that the IURA should  certainly feel free to convey its disappointment to the applicant.  IURA Minutes  October 25, 2012  Page 5 of 12    Rosario moved, seconded by Farrell:    Loan Assistance to INHS for Stone Quarry Apartments Project    WHEREAS, on August 15, 2012, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) requested  IURA financial assistance for the Stone Quarry Apartment project (Project), located at 400  Spencer Rd., Ithaca, NY, and    WHEREAS, Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) and theirs development partner,  PathStone Development, seek to construct a 35‐unit affordable, rental housing project to be  funded primarily through the Low Income Housing Tax Credit program administered by New  York State Housing & Community Renewal, and     WHEREAS, the project site is located in the R‐2a and B‐5 zoning districts located along the  Spencer Rd. residential corridor neighborhood, and    WHEREAS, the primary target residents for the project are low‐ and moderate‐income  families earning between 30% and 90% of area median income, and the project will  additionally reserve 15% of the units for the homeless veterans, and     WHEREAS, the project will implement the Urban Renewal Plan by replacing nonconforming,  inappropriate, and intrusive commercial uses in the fragile Spencer Rd. residential  neighborhood that abuts a commercial zone and address an unmet demand for affordable  family housing, and    WHEREAS, the NYS unified funding application deadline is November 29, 2012, and     WHEREAS, funding applications for low‐income housing credits are extremely competitive  and are scored according to the NYS Qualified Allocation Plan (QAP), which awards up to 100  points over 16 scoring categories, and    WHEREAS,  the QAP assigns the second highest scoring to the  financial leverage category (up  to 13 points) to the extent that non‐state funding sources (not including deferred developer  fee) finance a portion of the project’s development cost, and    WHEREAS, INHS indicates that a project that achieves a threshold of 20% financial leverage  will receive additional scoring, thereby significantly increasing its competitiveness for funding,  and    WHEREAS, INHS commits to maintain the project as taxable for property taxes, and     WHEREAS, INHS projects they have a $370,000 funding gap to achieve the 20% financial  leverage standard, and  IURA Minutes  October 25, 2012  Page 6 of 12    WHEREAS, as of October 19, 2012, INHS projects the total project cost will be $9.1 million to  be funded from the following sources:     $757,000  conventional loan   $5,903,000 low‐income housing credit equity   $1,370,000 state low‐income housing credit equity   $200,000 PathStone sponsor loan   $150,000 INHS sponsor loan   $150,000 INHS NWA   $200,000 City/Cornell/County “housing fund”   $370,000 City of Ithaca HODAG/HOME   $9,100,000 Total    WHEREAS, $165,514 of 2012 HOME funds awarded to the City of Ithaca were unallocated in  the 2012 Action Plan, and    WHEREAS, the IURA administers the HODAG proceeds fund, which originally derived from the  1984 Eddygate Housing Development Grant (#NY009HG401), and had an unobligated fund  balance of  $453,137.86 as of October 22, 2012, and      WHEREAS, HODAG proceeds may be used to “support the construction, rehabilitation or  operation of real property to be used primarily for low and moderate income residential  rental purposes,” and     WHEREAS, by IURA policy, the HODAG proceeds are to be used to make loans to assist  affordable rental housing projects that will be repaid to recapitalize the fund to enable the  IURA to make additional loans for affordable housing projects, and    WHEREAS, approval of the requested financial assistance will significantly enhance the  competitiveness of the funding application for the Project, and       WHEREAS, this matter was discussed at the October meetings of the IURA Neighborhood  Investment Committee and the IURA Governance Committee, which recommends the  following action; now, therefore, be it     RESOLVED, the IURA hereby approves a loan to INHS subject to the following terms and  conditions:       Loan Amount:     Up to $370,000.00   Borrower:     INHS, or a subsidiary entity controlled by INHS  pursuant to HOME regulations at 24 §92.300(a)(1)     Use of Funds:  Development of the Stone Quarry Apartment  IURA Minutes  October 25, 2012  Page 7 of 12  project, a 35‐unit affordable rental housing project  at 400 Spencer Rd., Ithaca, NY.   HOME funds will be  earmarked to assist at least six (6) housing units.   Loan Type:   Construction loan that converts to permanent loan.     Source of Funds:     HODAG proceeds, which are intended to be  substituted by HOME funds upon City of Ithaca  Common Council approval     Interest Rate:     Construction ‐ 3%   Permanent – 2%     Term:  Construction – up to 18 months  Permanent – up to 30 years     Amortization:  Construction – no  Permanent – yes     Repayment:   Construction – interest only payments due monthly  with repayment of the full principal balance due  and payable at the end of the loan term.   Permanent – level monthly payments sufficient to  repay the loan over the term of the loan ($1,367/  mo. payment).       Prepayment:   Borrower may repay the loan at any time during the  term without penalty.     Collateral:   Construction – subordinate mortgage lien on the  project property behind only mortgage liens  securing project loans of greater than $370,000.  Permanent – subordinate mortgage lien on the  project property behind only mortgage liens  securing other project loans of greater than  $370,000.       Match:  At least $8,000,000      Conditions:   1. Receipt by June 1, 2013 of proof that the New  York State Unified Funding application for the  project has been substantially approved.       2. Receipt of certification of INHS by September 1,  2013 that sufficient funding has been secured  to complete the project.   IURA Minutes  October 25, 2012  Page 8 of 12  3. INHS continued designation as a Community  Housing Development Organization at the time  of loan closing. Completion of environmental  review and site plan approval for the project.   4. Project will remain taxable for property  taxation.      Reporting:   1. Annual submission of audited financial  statements for the project and the borrower,  including balance sheet and profit/loss  statement.    2. Annual reporting on HOME‐assisted units to  comply with HOME regulations.  3. Submission of documentation of match funding.    RESOLVED, that the IURA Chair is authorized to modify the interest rate, amortization and  repayment terms of this loan to satisfy the project’s tax credit syndicator or investors,  provided the loan remains repayable, and be it further    RESOLVED, that the IURA Director of Community Development is authorized to issue a loan  commitment in accordance with the terms of this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of the and IURA Attorney, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this  resolution, including, but not limited to, executing loan agreement documents.    Carried Unanimously 5‐0    Myrick asked if any concerns were expressed at the 10/23/12 Planning Board meeting that the  project represents a use incompatible with the surrounding neighborhood.  Cornish replied, no.    B. IURA Neighborhood Housing Initiative Financial Assistance Program ― Finalize Program  Guidelines & Authorize Issuance of Notice of Funding Availability (NOFA)    Farrell suggested removing the last paragraph (“Alternative Owner‐Builder Implementation”) from  the 2012 Proposed Revisions to the Neighborhood Housing Initiative Program document.  No  objections were raised.    Farrell suggested clarifying the document so that it is ‘builder‐neutral’.  The current language  appears to restrict it to developers.  Bohn indicated such a change would be made.   IURA Minutes  October 25, 2012  Page 9 of 12    Rosario moved, seconded by Farrell:    Neighborhood Housing Initiative Program ― Issue Notice of Funding Availability    WHEREAS, on March 22, 2012 and October 3, 2012, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) and  the City of Ithaca Common Council authorized conversion of the Neighborhood Housing Initiative  (NHI) program to a financial assistance program without any change to the goal or objectives of  the program, and     WHEREAS, this program has the goal of acquiring non‐owner occupied residential properties that  negatively affect a neighborhood, renovating the property and selling it to owner occupants at  fair market value, and    WHEREAS, establishing the sale price at fair market value is intended to minimize the amount of  the public subsidy required to undertake the project, and    WHEREAS, the objectives of the program are to eliminate blighting conditions; increase the  number and percentage of homeowners in the City; convert rental properties to owner‐ occupancy status; and stimulate private sector investment in neighborhoods, and    WHEREAS, approximately $600,000 in NHI bond proceeds are available; and    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) is responsible to implement the NHI program  by providing financial assistance to housing developers who commit to undertake eligible  projects to upgrade substandard, non‐owner‐occupied housing to be sold at fair market value  (minus any additional development subsidies the housing developer secures to reduce the sales  price) to a homeowners agreeing to at least a 25‐year owner‐occupancy requirement, and be it  further    WHEREAS, the IURA Governance Committee discussed this matter at their October 19, 2012  meeting and recommends the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby adopts the 2012 proposed modifications to the Neighborhood  Housing Initiative Program description, dated October 15, 2012, and be it further    RESOLVED, that the IURA authorizes staff to issue a Notice of Funding Availability seeking funding  proposals for use of NHI program funds in accordance with the NHI program description.     Carried Unanimously 5‐0    Kittel observed there is also some potential ambiguity inherent in the term “owner‐occupied.”   “Owner‐occupied” could conceivably refer to non‐profits, as well, for example, who operate out of a  residential home.  Rosario remarked that should be re‐examined.  Farrell indicated the document  should go back to committee to resolve this issue.  IURA Minutes  October 25, 2012  Page 10 of 12      Myrick asked if any parties were awaiting the adoption of the document, in order to apply for funds.   Bohn replied, yes.  He believes INHS has a couple of properties in mind for the program.    Cornish clarified that the definition of “owner” in the City Code defines “owner as a “person who  maintains his/her principal residence in property for more than six months of each calendar year”.  The Agency agreed this definition resolves this question.     C. Review of IURA Financials, September 2012    Grants Summary  Rosario noted that the IURA’s Spend Down Ratio continues to be in good shape and there are no  problems associated with any of the grants at this time.    Loan Repayments  Rosario noted that Diane’s Downtown Automotive is past due on its repayments.  Bohn indicated  the IURA has been in touch with them and is still awaiting a response.  Farrell added that she  believes Diane’s may have lost its rental contract with National Car Rental, which may have led to  the delinquency.    Lease Payments  Rosario indicated that Perfect Screen Printers has been lagging in its payments; however, this is not  unusual for them and they have always made payment eventually.  He noted that billing has been  resent.    D. HUD Correspondence  Bohn remarked that HUD is now in the process of preparing the grant agreement with the City to  release FY 2012 Entitlement grant funds based on IURA correspondence reporting that HUD grant  bank accounts have been transferred to the City and committing to develop a City‐IURA agreement  clarifying roles and responsibilities to administer HUD grants awarded to the City.   He noted that  HUD has also indicated that it is expecting to receive a copy of the agreement with the City.  Bohn  subsequently explained to HUD, however, that HUD’s last letter only called for proof of a  commitment to entering into an agreement with the City.  He noted that this distinction is fairly  critical, given the protracted process that would be involved in finalizing the agreement (e.g., legal  review, obtaining Common Council approval, etc.).  IURA has funding commitments for 2012 that  are due, so it is important to get this resolved expeditiously.  HUD is supposed to be contacting the  IURA within the next few days with its answer.  IURA Minutes  October 25, 2012  Page 11 of 12    E. Committee Chairperson Report  Rosario reported that the committee discussed the currently proposed changes to the CIIP (Community  Investment Incentive Program) at length.  One of the committee’s concerns involved a question about  how much sense it actually makes to make changes to the CIIP program before the Comprehensive  Plan has been completed, since the Comprehensive Plan is supposed to be addressing the city’s  transition areas and areas of potential friction.    Another concern mentioned by committee members involved the recently approved Holiday Inn  project.  When the project developers met with neighbors and presented their case on how the project  would benefit the city, no mention was ever made of the developer’s plans to apply for CIIP or any  other tax abatement, which would have significantly reduced the amount of tax revenue to the City.   Rosario observed that overall it seems the communication process between the developer, the  neighbors, and the City could have been improved.    Myrick remarked it was his understanding the developer had always intended to apply for a tax   abatement.  Given that the current CIIP expires at year’s end, he added, it is probably best to adopt the  revised new CIIP, even if the Comprehensive Plan has not yet been completed.    Bohn stressed that the new version of the CIIP provides a lesser abatement than the current one, so  new applicants will not be benefiting as much as it would have been under the old program.  He also  noted that Tompkins County Industrial Development Agency (IDA) is free to impose its own additional  standards and mitigations on CIIP applications.    Farrell asked if the IURA is supposed to be providing formal written comments to Common Council.   Myrick responded he can accept any comments himself and share them with Common Council.    Bohn noted that nothing had been formally drafted by the Governance Committee.  It is just a matter  of communicating the IURA’s general concerns regarding the new CIIP’s potential impact on transition  areas.  Rosario agreed, noting that the primary concern was with the edges.  He added, however, that  there was another concern with the fact that no hardship requirement is associated with the program  ― there is nothing that requires the applicant to demonstrate financial need.    VII. Other New/Old Business    A. City/Cornell Opportunities ― None.      B. IURA Chairperson Report ― None.      C. Common Council Liaison Report ― None.    IURA Minutes  October 25, 2012  Page 12 of 12    D. Staff Report ― None.      E. Next Meeting Date: November 29, 2012    X. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 10:06 A.M.  — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.