Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2014-10-28Approved: 12/11/14  108 E. Green Street Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, October 28, 2014  Common Council Chambers, 3rd Floor, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Doug Dylla, Chris Proulx, Leslie Ackerman, Heather Harrick, Heather Filiberto  Excused:  Jennifer Tegan  Staff:  Nels Bohn, Charles Pyott  Guests:  None    I. Call to Order   Chair Dylla called the meeting to order at 3:32 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  Bohn noted he would like to add an agenda item to discuss a technical amendment to  the promissory note for The Lofts at Six Mile Creek project.  There were no objections.    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    IV. Review of Meeting Minutes: August 12, 2014  Proulx moved, seconded by Harrick, to approve the August 12, 2014 minutes, with no  modifications.  Carried Unanimously 4‐0.      V. Community Lending  A. Amend Economic Development Financing Policy Regarding Non‐Profit Borrowers  Bohn explained that the recent HUD monitoring report recommended revising IURA  policy to address the difference in the eligibility classification between for‐profit and  non‐profit applicants, to reflect Federal regulatory language.     Ackerman noted the resolution refers to “non‐profit;” however, the term “not‐for‐ profit” may be more accurate (e.g., not‐for‐profit organizations can in fact show  earnings).  Bohn replied that EDC members are free to select either term.      Dylla agreed that Ackerman’s suggestion makes sense.    IURA EDC Minutes  October 28, 2014  Page 2 of 10          Moved by Ackerman, seconded by Filiberto:    Amend IURA Economic Development Financing Policy Regarding Not‐for‐Profit  Borrowers    WHEREAS, HUD‐Buffalo conducted a monitoring review of CDBG on July 22‐23, 2014  on the economic development activities resulting in no findings and one concern, and    WHEREAS, HUD‐Buffalo recommends revising the IURA Economic Development  Financing policy to address the difference in eligibility classification between a for‐ profit and non‐profit applicants, and    WHEREAS, at their October 28, 2014 meeting the Economic Development Committee  discussed this matter and recommended the following; now, therefore, be it,     RESOLVED, that the IURA hereby amends its IURA Economic Development Policy  Guidelines and Operating Plan, which governs IURA economic development financial  assistance programs, to read as follows at section 2.3:      2.3  Eligible Uses of IURA Funds.  The use of IURA funds must be eligible  pursuant to the Federal regulations governing the CDBG program if CDBG  funds are to be utilized for any portion of the IURA financing. CDBG funds may  be used for the following activities:     (a)  Private for‐profit entities: IURA funds may be used for any justifiable  business purpose including, but not limited to fixed assets, current assets  including inventory and accounts receivable, permanent working capital,  acquisition of land and/or buildings, and for costs related to micro‐ enterprise start‐ups.     (b)  Not‐for‐profit entities: IURA funds may be used for commercial or  industrial improvements, including acquisition, construction,  rehabilitation, or installation of commercial or industrial buildings or  structures and other related real property equipment and improvements,  including railroad spurs or similar extensions.    Carried Unanimously 4‐0  IURA EDC Minutes  October 28, 2014  Page 3 of 10      B. Commons Construction Loan Guarantee Program  Bohn explained that the City has recently been trying to address the concerns of  Commons business owners regarding the construction delay for the Ithaca Commons  Repair and Upgrade Project, which has taken significantly longer than originally planned.   The City is exploring three different ways to address their concerns: (1) finding ways to  accelerate construction as much as possible; (2) promoting the Commons construction  loan program; and (3) instituting a parking plan to provide up to two hours of free  parking to customers of ground floor businesses on the Commons at any one of the  three downtown City garages.      Bohn noted that Tompkins Trust Company (TTC) has been offering line‐of‐credit loans of  up to $50,000 to downtown businesses (interest‐only during construction and very low  interest for remainder of loan term).  Five downtown businesses have taken advantage  of the program so far, which is probably fewer than had been hoped for.  No applicant  has been turned down.  The IURA also committed to providing a loan guarantee for  applicants who meet the borrowing standards, but lack sufficient collateral (although no  request has yet been made to the IURA).     Bohn noted that since TTC has now committed to another year of the program, it would  make sense at this time for the IURA to consider its own role in the program and  whether it would like to provide additional assistance.  Bohn recommended continuing  to support the program.  The IURA may also like to consider other possible forms of  assistance.  Bohn observed that it appears it is those Commons businesses that rely the  most on a stable, accessible pedestrian surface that have been struggling the most.    Ackerman asked if any businesses considered applying for the program, but decided not  to since they were already struggling and did not believe they could take on more debt.   Bohn replied he feels reasonably confident that is the case.    Ackerman asked if there are any businesses which would originally have been approved  for the program, but which would no longer be considered good candidates.  If so, the  IURA could probably help them on an individual basis.  Bohn replied the EDC could  certainly consider recommending that approach to the IURA Board.  The businesses are  always free to approach the IURA directly or the IURA could coordinate its efforts with  TTC.     Proulx asked if there is any other mechanism the IURA could use to provide assistance.   Bohn replied that since Commons businesses do not fit particularly well under the CDBG  lending model, the Revolving Loan Fund (RLF) would probably be the best option.  The  current RLF balance is $684,000, so providing $100,000 in assistance to Commons  business would not be a problem.    IURA EDC Minutes  October 28, 2014  Page 4 of 10        Bohn noted the Downtown Ithaca Alliance (DIA) may be able to identify the most‐ impacted businesses.    Dylla remarked he would prefer if TTC continued to provide the underwriting.    Moved by Filiberto, seconded by Proulx, to recommend continuation of the IURA  Downtown Construction Loan Guarantee Program.    Carried Unanimously 4‐0    C. Maximum Loan Amount for Downtown Catalyst Projects  Bohn remarked there has been recent discussion about the possibility of the IURA  increasing its maximum loan amount from $150,000 to $250,000, as part of a  coordinated effort to move the Hotel Ithaca downtown conference center project  forward.  The IURA would provide a $250,000 loan (with the same underwriting  standards it always employs) as part of a private‐public sector package to fill the  project’s funding gap.  The project is anticipated to create 16‐24 jobs.  Bohn asked if the  EDC would consider such an action.  At this stage in the process, the developer just  wants to know what its options are.    Filiberto indicated she will abstain from any discussion and action on the project due to  her involvement at TCAD evaluating potential IDA incentives for the hotel/conference  center project.      Ackerman asked if increasing the maximum loan amount would only be for a one‐time  special case.  Bohn replied, yes.  That was the original intent.    Bohn noted that the EDC can open an Executive Session to discuss the proposal in more  detail if it chooses.  Proulx responded he would definitely have a few questions about  the potential role of the investor.      Dylla asked why the IURA would not consider simply increasing the maximum loan for  all its loans.  Bohn replied that would be a policy decision on the part of the IURA.  The  IURA specifically established the maximum loan amount due to concerns there would be  too much demand on its resources without it.      Proulx suggested the IURA should also be examining the ratio of IURA assistance to the  overall cost of a given project.  Bohn replied the IURA already does that, in some cases,  although that was not done for the Priority Business Loan Fund (PBLF).  PBLF standards  dictate that IURA loan financing cannot exceed 60% of the total project cost.  IURA EDC Minutes  October 28, 2014  Page 5 of 10      ― EXECUTIVE SESSION ―   Proulx moved, seconded by Ackerman, to open the Executive Session at 4:06 p.m. to  discuss the financial, credit, or employment history of a particular person or  corporation.    Carried Unanimously 4‐0    The Executive Session was closed at 4:17 p.m.    No action was taken in the Executive Session.    Moved by Ackerman, seconded by Harrick, to recommended increasing the maximum  loan amount for the Priority Business Loan Fund (PB‐LF) program from $150,000 to  $250,000.    Carried 3‐0, Filiberto Abstaining    D.  Review of Selected Loan Portfolio Projects  Bohn noted the meeting packet includes a detailed update on the financial status of e2e  Materials, Inc., which periodically reports to the IURA regarding its shareholder reports,  operations, and future prospects.  e2e Materials, Inc. continues to receive the financial  support of its shareholders.    E.  Review of September 2014 IURA Loan Repayment Report   Bohn reported that all loan repayments are current, with the exception of: the Argos  Inn, which made a payment last month; the State Theatre, which is two months late;  and the Bandwagon Brew Pub, which is also two months late.    Bohn explained that the Bandwagon Brew Pub is in an unusual situation: it has a  $40,000 loan from the IURA and has paid all but $11,000 of it.  Current IURA records  indicate the Bandwagon Brew Pub is two months late, while M&T Bank records state it  is current.  Some prior payments that were received after the first of the month were  apparently applied to the interest due, rather than the principal, so M&T Bank considers  the loan current.  M&T Bank is correct in stating that the Bandwagon Brew Pub is  current on its interest, but has confirmed that they are behind on its principal payments.   M&T Bank has indicated it is willing to reverse the way it has applied the payments; or  the IURA can consider extending the loan schedule an extra two months (Bohn’s  recommendation).  Bohn added the proposed action would only be a technical  amendment, since it would only be extending the payment schedule two months, and  not changing the fundamental terms of the loan.  IURA EDC Minutes  October 28, 2014  Page 6 of 10        Moved by Dylla, seconded by Proulx:    Technical Amendment to Repayment Schedule for   Bandwagon Brewery, Inc. (PBLF #3)    WHEREAS, on April 29, 2010 the IURA issued a , 5‐year, $40,000 loan to  Bandwagon  Brewery LLC (Bandwagon) as part of a projected $177,000 project to establish a  brewpub restaurant at 114 N. Cayuga Street and create at least six FTE jobs, and    WHEREAS, Bandwagon has created at least six FTE jobs, of which at least 51% are held  by low‐ and moderate‐income persons, and     WHEREAS, as of September 30, 2014 the loan balance is $11,336.63, and    WHEREAS, according to IURA financial records, Bandwagon is  two months delinquent  on loan repayments according to the amortization schedule established at issuance of  the loan, and     WHEREAS, according to IURA loan servicing agent, M&T Bank, the loan is current, and    WHEREAS, after conducting significant investigation by the IURA Accountant, M&T  Bank agrees that Bandwagon is two months delinquent on principal payments though  they are current on interest payments, and     WHEREAS, it appears that M&T Bank applied late payments received in 2013 towards  accrued interest and less towards principal payments resulting in the discrepancy, and    WHEREAS, both the IURA and M&T agree that Bandwagon has made 38 principal  payments as of September 30, 2014, whereas the original amortization schedule  requires 40 principal payments to have been made as of September 30, 2014, and    WHEREAS, based on payments statements delivered to the borrower by M&T Bank,  Bandwagon believes they are current on the IURA loan, and    WHEREAS, the repayment discrepancy may be corrected by either (1) reapplying loan  payments received by M&T Bank to show the borrower is two months late, which will  result in late fees due if the borrower does not make a triple payment at the next  monthly due date, or (2) the IURA could extend the term of the loan by two months to  ensure full payment of the outstanding principal, and    WHEREAS, at their October 28, 2014 meeting the Economic Development Committee  discussed this matter and recommended the following; now, therefore, be it,   IURA EDC Minutes  October 28, 2014  Page 7 of 10        RESOLVED, that the IURA hereby authorizes extension of the amortization period by  two months on the IURA loan issued to Bandwagon Brewery LLC  allowing the  borrower to retire the debt in full upon making 60 principal payments.     Carried Unanimously 4‐0    Bohn remarked that the IURA has been trying to determine why the State Theater has  been showing as late on loan payments, especially since it is enrolled in an automated  debit with M&T Bank.  The statements show the State Theater as having applied  $10,000 to its account, rather than $1,000.  It is a simple arithmetic error.  The State  Theater plans on being completely current on its loan by 11/15/14; so there is no need  for further action.     Ackerman asked if the lost interest will be absorbed by M&T Bank.  Bohn replied he  believes so, but he would need to check with the IURA accountant.    Bohn reported that the Argos Inn is one month late on its payments and a default letter  will be mailed to it.     Bohn reported that another technical loan repayment issue emerged with The Lofts at  Six Mile Creek and its promissory note.  The promissory note indicates the first full  payment is due to the IURA on the day the loan closed.  (In fact, IURA staff questioned  that requirement at the loan closing, but the attorney insisted it was correct.)  As a  result, if the borrower does not make payment by the first of month, it will be  considered late.  Bohn recommended modifying the promissory note.    Moved by Filiberto, seconded by Ackerman:    Technical Amendment to Promissory Note with The Lofts at Six Mile Creek, LLC  (Cayuga Green Project, Phase IIB ― Parcel D)    WHEREAS, on April 23, 2014 the IURA conveyed sale of parcel D of the Cayuga Green  project (tax parcel # 81.‐2‐4, 217 S. Cayuga Street) to The Lofts at Six Mile Creek, LLC  to construct a 45‐unit apartment building, and     WHEREAS, a $260,000 promissory note was executed between the IURA and The  Lofts at Six Mile Creek, LLC, and    WHEREAS, the terms of the promissory note require full monthly payments to  amortize the debt over 15 years beginning May 1, 2014, whereby the borrower is  required to make payments at the beginning of the term, one month in advance of  interest coming due, and   IURA EDC Minutes  October 28, 2014  Page 8 of 10        WHEREAS, IURA legal counsel confirms that the promissory note terms are  unconventional and repayment terms in promissory notes on all other IURA loans  require principal and interest payments due monthly beginning after the first month  of issuance of the loan, and     WHEREAS, the IURA servicing agent indicates that according to the promissory note  language, failure by the borrower to make payment by the first of each month will  result in the payment being late and incurring penalties, and    WHEREAS, at their October 28, 2014 meeting the Economic Development Committee  discussed this matter and recommended the following; now, therefore, be it,     RESOLVED, that the IURA hereby authorizes amending the promissory note with The  Lofts at Six Mile Creek, LLC  to revise the loan repayment schedule to require the first  full monthly payment due on June 1, 2014 rather than May 1, 2014, and be it further    RESOLVED, that the Director of Community Development is authorized to implement  this resolution.     Carried Unanimously 4‐0    Bohn reported that all lease payments are now current.     VI. Other/New Business     A.  Review of Draft Economic Development Chapter of Tompkins County  Comprehensive Plan Revision  Bohn explained that the County has asked various organizations/agencies to review the  draft Economic Development Chapter of its Comprehensive Plan.  If EDC members have  any comments, now would be a good time to submit them in order for them to be  considered.      Dylla remarked it would be helpful if the bar chart on p. 47 (“2009 NHTS: Average Daily  Person Trips per Person by Mode and Trip Purpose”), in the Transportation sub‐section,  identified a trend/projection as well.     Filiberto noted she sees an incongruity between the County’s energy‐reduction goals  and several of its other goals, like housing, education, etc.  She questioned if the County  can actually achieve its energy‐reduction goals, given its goals to increase housing and  economic development.  IURA EDC Minutes  October 28, 2014  Page 9 of 10          Filiberto also questioned the extent to which the County’s living wage goal is attainable.   The County funds and actively promotes the tourism/hospitality industry; however,  those jobs tend to be dominated by low‐paying, seasonal jobs.      Dylla asked if Filiberto would be able to report to the EDC on Tompkins County Area  Development’s (TCAD) Economic Development Strategy, at some point.  Filiberto  replied, yes.    VII. Staff Report    A.  Project Updates  None.    B.  Review of IURA Economic Development Performance Indicators  Dylla noted the goals appear low in comparison to past years.  Bohn remarked that  there are some potential projects in the pipeline, which may change the figures.  He  noted that IURA staff should be able to focus more of its attention on economic  development‐related goals over the next few months.  Bohn noted the IURA has not  been able to achieve the Living Wage Jobs goal of 75% of total jobs created.  IURA staff  discussed this issue with the IURA Board.  It was suggested that given the IURA’s  portfolio of numerous retail/hospitality‐related borrowers, it may not be a realistic goal.   One possibility is to measure the Living Wage Jobs goal by individual economic sector.    Ackerman observed only 2012 was a complete failure in terms of the Living Wage Jobs  goal.  Most other years were better.    Dylla asked if organizing a workshop could lead to better outcomes for the Job  Placement Leading to Job Training goal.  Bohn replied, yes.  He added that the IURA has  not asked many of its program sponsors to track their participants after they complete  the program, so it is an inherently difficult goal to accurately measure.    Ackerman observed that the IURA has little additional information on what is behind the  figures for the Job Placement Leading to Job Training goal (e.g., duration of job search,  what kinds of of jobs, etc.).    Proulx noted the report is slightly underwhelming in terms of the total impact it  portrays.    IURA EDC Minutes  October 28, 2014  Page 10 of 10        Bohn remarked that Ithaca is fortunate to be a community in which lenders are willing  to lend to small businesses.  In that respect, Ithaca does not suffer many of the same  challenges as other communities with barriers to businesses accessing capital.  Ithaca  also benefits from a stronger economic base than most other upstate communities, so  there is not as much need for subsidized/low‐interest public sector lending.    Ackerman noted she still supports retaining the Living Wage Jobs goal, even if can be  difficult to achieve, as an aspirational goal.    Dylla asked if Bohn could provide some data on how the IURA/Ithaca compares to other  HUD‐funded communities.  Bohn replied, yes.     VIII. Adjournment (Next Meeting Date: 3:30 PM, Tuesday, December 9, 2014)  The meeting was adjourned by consensus at 5:04 P.M.    — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.