Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2014-01-14Ithaca Urban Renewal Agency 108 E. Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, January 14, 2014  Common Council Chambers, 3rd Floor, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Doug Dylla, Leslie Ackerman, Heather Filiberto, Heather Harrick, Jennifer Tegan  Excused:  Chris Proulx  Staff:  Nels Bohn, Phyllisa DeSarno, Charles Pyott  Guests:  Deirdre Kurzweil, Revolving Loan Fund (CD‐RLF) Applicant    I. Call to Order   Chairperson Dylla called the meeting to order at 3:31 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions ― None.    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    IV. Review of Meeting Minutes: November 12, 2013   Tegan moved, seconded by Harrick, to approve the November 12, 2013 minutes, with  no modifications.  Carried Unanimously 5‐0.      V. Community Lending  A. Request from Deirdre Kurzweil for Loan Assistance from Community Development  Revolving Loan Fund (CD‐RLF) to Establish New Retail Store at 123. S. Cayuga Street  Bohn noted the proposed store would be situated at the corner of Cayuga and Green  Streets (in the former Morgans location).  It would be a $150,000 project, with $50,000  from the IURA and $125,000 from M&T Bank.  The remaining $25,000 would be equity.   The project would create 1.5 living wage FTE positions.  IURA consultant Sicherman  reviewed the proposal and determined it would involve a higher level of risk, given that  it is non‐essential retail.  Bohn noted the applicant has operated a similar business  before and works in the consumer research field.  Another positive aspect of the  proposal is that both owners would retain their day jobs and their shared income is  enough to meet the debt service, at least on a short‐term basis.  M&T Bank would hold  1st lien position on business assets.    IURA EDC Minutes  January 14, 2014  Page 2 of 11      Bohn noted that the primary collateral for the project would be the owners’ personal  guarantees.  The storefront is a high‐profile location that has been vacant for 1.5 years.   It would also be woman‐owned, which is a plus.  Bohn noted both he and Sicherman  recommend approval, since it seems a reasonable risk ― a project with a strong vision  and a committed owner with a background in retail operations.    Kurzweil remarked she has had experience running a retail business headquartered in  Maryland, which eventually led her to realize she would love to be a part of the  downtown business community.  She has really missed being part of the retail  environment.  She served on the Downtown Ithaca Alliance (DIA) Board of Directors for  a number of years, so she has been a part of the strategic planning process for the  downtown area.  The concept for the store emerged from her wondering why Ithaca  does not have a retail store devoted to visitors/tourists, and local products and  interests.  The location is a gateway location and fills a very important visual space.  The  store would not only sell Ithaca‐made and ‐marketed items, but also items from around  New York state, the Finger Lakes, etc.  Kurzweil noted she loves the “Shop Local”  movement, which would be a big component of the business.  At some point in the  future, in a number of years, she plans on leaving her day job and devote all her time to  the store.      Harrick observed it would be 1 full‐time and 1 part‐time position.  She asked if the full‐ time employee would manage the store.  Kurzweil replied, yes, although that person  may not manage the store from the very beginning.  She stressed she woud like the  store manager to love and know the local area.    Dyllla asked the applicant about her target market.  Kurzweil replied she conducted  considerable market research and wants to make sure she does not commit too much to  any single target audience.  In terms of marketing, she believes she has enough friends,  colleagues, acquaintances, etc., that it should be a relatively natural process of  leveraging that network.  She has also been in the process of identifying her marketing  budget for establishing a presence on the appropriate guidebooks, maps, web sites, and  similar resources necessary to draw visitors.  The store opening would take place on  April Fool’s Day, which would be made as special and memorable as possible (including  special events, family activities, musicians, etc.).  One of her most critical objectives  would be to establish a high degree of consistency for the store’s operating hours/days.      Tegan observed the location has not had much success and asked if the applicant had  investigated the reasons for that.  Kurzweil replied it was her understanding the last  business in the location had some special circumstances that required it to leave.  Also,  heretofore, the new Commons had not been completed and there was a certain degree  of ambiguity in terms of the future of the downtown retail market.  In her opinion,  locating the store in that location makes perfect sense.  She added that the business  before Morgan’s was actually largely successful, but relocated to New York City.  IURA EDC Minutes  January 14, 2014  Page 3 of 11          Ackerman responded that there were occasions when Morgans struggled (e.g., after  Urban Outfitters opened, after the installation of the new crosswalk, when a lot of foot  traffic shifted a block east).  Kurzweil replied she thinks the impacts from those changes  are temporary and that there is now a considerable amount of foot traffic in the vicinity,  which will only increase when the Tompkins‐Cortland Community College farm‐to‐bistro  site opens up, as well as other projects, like the renovated Holiday Inn.  Kurzweil noted  she has also discussed collaboration opportunities with a local tour group.     Dylla observed there used to be a Made in NY store on East State Street.  Kurzweil  replied she is familiar with it; however, that particular store was somewhat different  from the one she proposes.  She also plans on avoiding excessive overlap with similar  businesses in the area and establish a good synergy/balance with them.     Ackerman indicated she examined the cashflow forecast and asked the applicant what a  typical sale would be.  Kurzweil replied, approximately $15.  Ackerman responded that  in peak months the store is listed as making approximately $1,000 a day.  That breaks  down to around 70 customers a day, which seems a little high.  Kurzweil replied that $15  may be too conservative a figure.     Ackerman observed that the proposed payroll lists both gross wages and payroll  expenses, which work out to be 3% of gross wages; however, she believes payroll  expenses like disability insurance, worker’s compensation., etc., would more likely add  up to 20%, not 3%.(e.g., 6.75% just for Social Security).  Bohn suggested it may be closer  to 10%.  Ackerman noted, in either case, it does not appear the applicant would be  covering all the necessary payroll expenses.    Kurzweil replied she cannot answer that particular question at this time.  She did speak  with True Insurance about the figures and she employed their own figures in her  projections.  She does know that when she calculated her own numbers, the numbers  ended up being workable.    Ackerman noted that if the applicant did in fact underestimate the payroll expense, it  would add many thousands of dollars to operating costs, affecting overall cashflow.   Kurzweil responded she appreciates Ackerman’s concern and would check all the figures  to ensure they are realistic.    Tegan asked where the applicant’s own compensation is listed.  Kurzweil replied she  does not plan on being compensated for 5 years (or until the loans are paid off), since  both she and her husband have other sources of income.     IURA EDC Minutes  January 14, 2014  Page 4 of 11        Tegan asked what makes the applicant certain the store fits a unique and viable niche.   Kurzweil replied that almost every market similar to Ithaca includes a store like the one  she proposes.  Locating all the kinds of items she anticipates selling in a single place is  valuable.  The handful of other local stores that carry some of the items she would be  selling are not so easily identifiable/brandable and visible.    Dylla asked if the resolution shoud include a condition requiring a second review of the  projected income and expenses.  Bohn replied he would ask the underwriting consultant  to do that.      Moved by Ackerman, seconded by Harrick:    Loan Assistance from Community Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF)  to Establish New Retail Store at 123. S. Cayuga Street    WHEREAS, on December 30, 2013, Deirdre Kurzweil applied for a $50,000 IURA loan  to assist in a $125,000 project to establish a new retail store at 123 S. Cayuga  Street, tentatively titled “Memory Box: NY”, and      WHEREAS, the business will sell gifts, clothing, souvenirs of Ithaca and the Finger  Lakes and locally crafted art and food products, and    WHEREAS, the primary objectives of the Community Development Revolving Loan  Program (CD‐RLF) are provision of direct financing for economic development  activities to create employment opportunities, facilitate the expansion of business  activity within the City of Ithaca and expansion of the City’s commercial and  industrial tax base, and    WHEREAS, the project is projected to fill a high‐profile, vacant storefront and create  1.5 (one and one/half) full‐time equivalent (FTE) employment positions, of which at  least 51% will be filled by low‐ and moderate‐income persons, and    WHEREAS, the proposed use of project funds is:     $10,000 Leasehold improvements    $20,000 Furniture, fixtures and equipment (FF&E)    $44,200 Working capital    $10,000 Marketing    $30,000 Inventory    $4,500  Professional fees    $6,300  Other    $125,000 Total, and  IURA EDC Minutes  January 14, 2014  Page 5 of 11        WHEREAS, the proposed sources of project funds is:    $50,000   Bank loan (40%)    $50,000 IURA (40%)    $25,000  Equity (20%)      $125,000 Total, and    WHEREAS, the loan proceeds will be used for the purchase of furniture, fixtures &  equipment and working capital, and    WHEREAS, CD‐RLF financing policy establishes maximum loan amount of $100,000  for a non‐ retail business project provided the project creates at least one FTE job  for every $35,000 of loan assistance, and    WHEREAS, the IURA particularly seeks to assist projects that generate living wage  jobs ($12.62/hour plus health benefits or $13.94 w/o health benefits), fill vacant  storefronts, and assist Minority and Women‐owned businesses (M/WBEs), and    WHEREAS, Kurzweil projects 100% of the employment positions created will earn a  living wage of $13.94/hour, and    WHEREAS, the storefront at 123 S. Cayuga St. has been vacant for over 18 months,  and    WHEREAS, the new business will be 51% woman‐owned, and     WHEREAS, the proposed project will locate in an existing building and IURA funding  will not be used for any construction activities, therefore the project is a  categorically excluded activity pursuant to 24 CRF 58.35(b)(4) of the National  Environmental Protection Act (NEPA) and the loan constitutes a Type II action  under the City of Ithaca Environmental Quality Review Ordinance, and is not  subject to further environmental review, and    WHEREAS, at their January 14, 2014 meeting, the IURA Economic Development  Committee reviewed the loan application, a credit analysis prepared by H.  Sicherman & Co., Inc. and applicable provisions of the IURA Economic Development  Policy Guidelines and Operating Plan, and recommend the following; now,  therefore, be it    WHEREAS, at the request of the Committee the payroll expense line in the  projected cash flow projections have been confirmed by Kurzweil with the Small  Business Development Center staff at SUNY‐Binghamton to include all appropriate  expenses, including FICA, Medicare, Unemployment and Disability, and   IURA EDC Minutes  January 14, 2014  Page 6 of 11          RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan from the Community  Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF) in accordance with the loan  application, and supplemental submissions, subject to the following terms:     Borrowers:  A to‐be‐formed New York State limited liability company  controlled by Deirdre Kurzweil      Loan Amount: Up to $50,000       Project:  Establishment of a new retail store at 123 S. Cayuga  Street, Ithaca, NY.           Total Project Cost: $125,000       Projected Use of IURA  Funds:   Purchase of furniture, fixtures and equipment and  working capital or any other eligible non‐construction  project cost.        Term: 5 years, 3 months (63 months)       Interest Rate: 3.5% annually, reset to 2.5% upon submission of  satisfactory job reports documenting that the job  creation goal has been achieved for two consecutive  quarters and borrower is in compliance with all other  terms of the loan agreement.       Repayment:  Interest‐only payments for 3 months, then level monthly  payments of principal and interest in order to fully  amortize the loan over the remaining 60 month term  (approximately $910/month).          Collateral: 2nd lien on all business assets of the borrower LLC to  include accounts, inventory, furniture, fixtures and  equipment now owned or hereinafter acquired, behind  only a lien by M&T Bank       Guarantor(s): Personal guarantees of Deirdre Kurzweil and Todd  Kurzweil, joint and several.   IURA EDC Minutes  January 14, 2014  Page 7 of 11           Job Creation  Requirement:   Creation of at least 1.5 (one and one/half) FTE  employment positions of which at least 51% must be held  by low‐ and moderate‐income persons.   At least one FTE  position must be created no later than 10 days after the  store opening as a condition of further loan  disbursements.        Living Wage Requirement: Payment of at least a living wage ($13.94/hour) to each  employee hired as a result of the project.        Conditions:  1. Evidence of bank financing commitment in sufficient  amount to complete the project.  2. Evidence of receipt of $20,000 gift to fund equity  commitment.  3. IURA Review and approval of the executed lease  agreement for the lease space at 123 S. Cayuga  Street.       Reporting:  1. Annual submission of accountant‐prepared federal  and NYS tax returns (personal and LLC) and copies of  any additional financial reporting as required by M&T  bank.   2. IURA job reporting, including reporting on wage levels  of jobs created.  3. Documentation of project match funding.    And be it further,    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized  to issue a loan commitment letter in accordance with this resolution, and be it  further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advise of IURA legal counsel, is  hereby authorized to execute all necessary and appropriate documents to  implement this resolution.     Carried 4‐1  Tegan opposed  IURA EDC Minutes  January 14, 2014  Page 8 of 11        B. Request from J.G. McGuire, Inc., Operating as Lot 10 Bar & Lounge, for Modification  to Loan Agreement to Change Job Creation Goal to Match Current Stabilized  Employment Level  Bohn noted the applicant is requesting a reduction in the official job count for the  business.  Since its launch, it has evolved into a bar with only a modest amount of food  service.  Originally, the project was projected to create 10 FTE positions and, until it  reached that goal, it was obligated to provide quarterly reports.  At this point in time,  Lot 10 has essentially ended the restaurant portion of its operations and is now  profitable.  Lot 10’s employment rolls have stabilized at 6, which meets the CDBG  requirement.  So at this juncture, the quarterly reporting is essentially ‘busy work’.  Lot  10 would like to amend the original agreement from 10 FTE to 6 FTE.      Ackerman remarked that Lot 10’s letter also refers to a reduction in the loan rate, but  that is not in the resolution.    Bohn replied the loan rate would remain at 4% interest.  If Lot 10 had met its original job  goal, it could have gone down to 3.0%; however, Bohn is not recommending reducing  the interest rate.      Moved by Dylla, seconded by Ackerman:    J.G. McGuire, Inc., Operating as Lot 10 Bar & Lounge, Modification to Loan  Agreement to Change Job Creation Goal to Match   Current Stabilized Employment Level    WHEREAS, JG McGuire, Inc. requests a loan modification to reduce the job creation  goal to 6 FTE jobs and to be released from further job reporting; and    WHEREAS, on February 24, 2012, the IURA issued a $64,500 loan of CDBG funds to  JG McGuire Inc. (McGuire) for a $194,5000 project for start up and operation of the  Lot 10 Kitchen & Lounge, a restaurant,  lounge and performing arts venue located at  106‐112 S. Cayuga Street, Ithaca, NY, and    WHEREAS, McGuire projected creation of at least 10 FTE jobs and initial job  reporting indicated the business was creating more than 10 FTE jobs, and    WHEREAS, McGuire reported that sales during 2012 fell short of projections leading  management to refocus the business on the bar and lounge business, and de‐ emphasized the restaurant component of the business, and  IURA EDC Minutes  January 14, 2014  Page 9 of 11      WHEREAS, McGuire reports the business has achieved profitability in 2013, though  employee count has declined to approximately six (6) FTE employment positions,  and    WHEREAS, the IURA loan agreement requires the borrower to submit quarterly job  reporting until the job goal is met for at least two consecutive quarters, and    WHEREAS, the job count has stabilized at a little over six (6) FTE jobs for three  consecutive quarters, and    WHEREAS, IURA staff agree that employment levels at Lot 10 Bar & Lounge have  stabilized at 6 FTE employment positions and that further job reporting will not yield  substantial new information, and    WHEREAS, the 6 FTE jobs created results in a ratio of $10,750 of IURA loan  assistance per job created, well below the CDBG public benefit test requiring at least  one job created for every $35,000 of loan assistance, and    WHEREAS, McGuire is current on loan repayments to the IURA, and    WHEREAS, at their January 14, 2014 the Economic Development Committee  reviewed this matter and recommended the following; now, therefore be it  RESOLVED, that the IURA hereby approves a modification to the loan agreement  with JG McGuire to modify the job creation goal to 6 FTE jobs from 10 FTE jobs and  release JG McGuire, Inc. from further job reporting; and be it further    RESOLVED, that the IURA Director of Community Development is authorized, subject  to review by IURA legal counsel, to execute a letter amendment to the loan  agreement to implement this resolution.     Unanimous 5‐0    C. Economic Development Accomplishments vs. Goals Report   Bohn drew the Committee’s attention to the following figures in the report:      IURA EDC Minutes  January 14, 2014  Page 10 of 11        Bohn noted the IURA is falling short on the Living Wage Jobs and Job Training Leading to  Job Placement goals, but doing well with the other goals.  The IURA should expect to see  some progress on the job placement goal over the next 12 months, because of the  Learning Web hospital job placement program.  In terms of the living wage goal, Bohn  surmised that most of the reason the IURA is falling short is that it primarily funds retail  projects, which tend to be dominated by lower‐income and minimum wage positions.   He indicated the IURA Board did express interest in providing additional financial  incentive(s) for its applicants to provide living wage.      Dylla observed there was a significant drop‐off in 2013, in terms of the number of loans  that were made.  Bohn replied that is partly due to the considerable amount of time  spent on the former Masonic Temple loan application.  It was also partly due to the  natural local economic cycle.  By its nature, the IURA deals with a slightly higher‐risk  segment of the market, so there is a balance to be made between approving loans and  ensuring funds are dedicated to sound projects.  Bohn indicated the IURA should see an  active year in 2014.    Filiberto observed the TCAD loan record over the past several years is very similar to the  IURA’s.    Dylla asked if the Committee could review the report semi‐annually. Bohn replied, yes.    D. December 2013 Lease & Loan Repayments Report  Bohn reported that all IURA leases are current, although its loans are in a little worse  shape.  He has contacted many of the delinquent parties.  Art & Found, the State  Theatre, and the Bandwagon Brew Pub are all now current; however, he has not yet  received any form of communication from Diane’s Downtown Auto.  The Argos Inn is  still waiting to close on its final round of tax credit equity, which is not expected to take  place until February 2014.  Neighborhood Pride is currently planning on repaying its own  loan from the proceeds of a property sale, which Bohn needs to determine the status of.   Regarding the Finger Lakes Wine Center, Bohn is waiting to close that account out based  on its final accounting, which included some cash in a checking account.  Bohn does not  anticipate receiving any more significant payments from it.    E. Loan Pipeline   Bohn announced that a shoe store that has been successful in another community has  been seeking to finalize a lease in the downtown area.  In addition, a local chiropractic  firm is seeking to expand downtown.  IURA EDC Minutes  January 14, 2014  Page 11 of 11        VII. Other Business    A. HUD Entitlement Program ― Call for 2014 Funding Proposals  Bohn noted that the Call for Funding Proposals process will be similar to last year’s.  All  economic development funding proposals will be reviewed by EDC, before the formal IURA  Public Hearings.     B. Staff Report  Bohn indicated he is working with Steven Lipinski to finalize the listing agreement for  Cherry Street.  Lipinski appears to have developed a good marketing plan for the  property.    VIII. Adjournment (Next Meeting Date: 3:30 PM, Tuesday, February 11, 2014)  The meeting was adjourned by consensus at 4:44 P.M.    — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.