Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2013-10-08Approved: 11/12/13  108 E. Green Street Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, October 8, 2013  Common Council Chambers, 3rd Floor, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Doug Dylla, Chris Proulx, Heather Filiberto, Heather Harrick, Leslie Ackerman,    Jennifer Tegan  Excused:  None.  Staff:  Nels Bohn, Charles Pyott  Guests:  Jonathan (Jay) E. Gould, Perfect Screen Printers (PSP) Unlimited    I. Call to Order   Chairperson Dylla called the meeting to order at 3:32 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions ― None.    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    IV. Review of Meeting Minutes: July 15, 2013 & August 27, 2013  Ackerman moved, seconded by Harrick, to approve the July 15, 2013 minutes, with  three modifications.  Carried Unanimously 5‐0.      Harrick moved, seconded by Proulx, to approve the August 27, 2013 minutes, with no  modifications.  Carried Unanimously 5‐0.      V. Property Disposition    A. Cherry Street Industrial Park — Modify Lease with Jonathan Gould to Authorize  Early Exercise of Option to Acquire Tax Parcel #96.‐2‐1.21 at 245 Cherry Street  Bohn noted indicated he recently received an inquiry from Jay Gould’s attorney about  the subject property, which has been vacant ever since Gould moved his business to  Lansing, NY.  Gould intends to move Perfect Screen Printers back to the 245 Cherry  Street location and acquire the building.  He requests approval to purchase the property  early, under the existing 23‐year lease/purchase agreement.  IURA EDC Minutes  October 8, 2013  Page 2 of 5      In the past, Bohn noted, the IURA has generally agreed to these kinds of requests on a  discretionary basis.  Gould is offering $12,000 (the pre‐set buyout amount) for the  parcel and asks that the IURA waive any pre‐payment penalties and future rent.  Bohn  drew Committee members’ attention to the present‐value analysis that was generated.   The principal challenge associated with the proposal would be how to calculate the  appropriate discount rate, since the IURA’s opportunity costs differ from the applicant’s.   Bohn noted he very much supports selling the property, since the IURA gains little by  serving as the landlord after the building after the initial five years to ensure that a  building gets constructed.    Gould indicated he plans to expand the existing building and return his 14 staff to  Ithaca, since Perfect Screen Printers performed very well at the 245 Cherry Street  location prior to his move to the Village of Lansing.  He stressed he would prefer to  receive a discount on the sale price ― when he originally bought it in the mid‐1990s, it  was totally undocumented, which cost several thousand dollars to remedy (e.g.,  mapping, etc.) in order to qualify for a Small Business Administration (SBA) loan.  He can  provide documentation of the additional costs he incurred through his attorney.     Dylla asked how many staff Perfect Screen Printers employs.  Gould replied, 14 staff.   Ideally, he would employ a few more at the new location.    Dylla asked Bohn what the title pay‐off amount would be.  Bohn replied, approximately  $16,500.  Bohn added that he did, in fact, hear from a former IURA Board member that  there had originally been a complication with the sale of the property and some  additional costs were incurred (circa 1995); however, the property file does not contain  much information.  Bohn noted the IURA Board would need to approve the action (but  not Common Council).  Dylla asked if IURA is bound to the calculated pay‐off amount.   Bohn replied, no, the IURA has some discretion.      Dylla asked if any stipulations would be made regarding the applicant’s employment level.   Bohn replied there are no stipulations in the current lease and no stipulations have been  proposed.  Gould added that his staff earns a minimum of $10/hour, while most of them  earn $15‐16/hour, including health insurance benefits.  He remarked he has been in  business for 45 years.  Most of his staff have been with the company for 8‐15 years.    Ackerman asked if the original agreement’s terms provide any guidance into how to  handle the current request.  Bohn replied that the original agreement assumes a pay‐ out at the end of the lease in 2018, but there is no pre‐established pre‐payment penalty;  and the land purchase value was linked to the land value at the time‐of‐sale.  Bohn  observed that most of the Cherry Street properties have now been bought out (some  early, some not).  It would definitely be helpful to have documentation that validates  the applicant’s claims.  The IURA generally tries to find a middle ground, between the  historic rate and what the owner would find a use for.    IURA EDC Minutes  October 8, 2013  Page 3 of 5      Bohn noted that, should the buyout price not be acceptable, the proposed resolution  authorizes a mortgage be placed on the leased property to allow the building expansion  and business relocation to move forward.      Dylla asked if IURA administrative costs would be covered under the present‐value  analysis.  Bohn replied he did not calculate that figure, since the sale would in all  likelihood save the IURA money on administrative costs in future years.      Proulx asked what the City’s tax revenue on the property would be.  Gould replied,  approximately $4,000/year.  Bohn observed that probably represents a combined City,  County, and Ithaca City School District assessment.    Bohn indicated that without additional documentation it is difficult to make a definitive  determination of the absolute fairest price; however, he could envision moving towards a  higher discount rate and thereby a lower buy‐out price given the re‐investment that would  be made in the property.      (Jennifer Tegan arrived at 3:56 p.m.)    Dylla asked if Gould would accept a figure of $14,225 for the sale price.  Gould replied, yes.    Moved by Proulx, seconded by Harrick:    Cherry Street Industrial Park ― Modify Lease with Jonathan Gould to Authorize  Early Exercise of His Option to Acquire Tax Parcel #96.‐2‐1.21 (245 Cherry Street)     WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) leases an approximately ½ acre  parcel in the Cherry Street Industrial Park located at 245 Cherry Street (tax parcel #96.‐ 2‐1.21) to Jonathan Gould (Gould), and    WHEREAS, the 23‐year lease extends from November 8, 1995 until November 8, 2018  at an annual rent of $1,140 with an option for the lessee to acquire the property at the  end of the lease for $12,014.65, and    WHEREAS, on September 3, 2013, Gould requested authorization for early exercise of  the option to purchase the premises for a lump sum payment of $12,000 to implement  a plan to expand the building by $1,375 square feet, relocated PSP Unlimited, and its  14 employees, back to 245 Cherry Street, and     WHEREAS, on October 7, 2013, Gould requested that the IURA consent to grant a  mortgage to Tompkins Trust Company on Gould’s leasehold interest in the premises to  secure a loan in the amount of $220,000 in the event the buy‐out price is not financially  feasible, and  IURA EDC Minutes  October 8, 2013  Page 4 of 5        WHEREAS, the 3,692 square foot building on the premises has remained vacant since  PSP Unlimited moved to Craft Road in the Village of Lansing, and     WHEREAS, the IURA seeks to maximize investment and employment activity in the  Cherry Street Industrial Park, and    WHEREAS, past IURA actions to allow early exercise of the purchase option have  calculated the pay off amount based on the net present value of the future lease  payments to be foregone and the future lump sum payment, and     WHEREAS, considering the $12,014.65 option price and the net present value of future  rent due, the Economic Development Committee recommends setting the final  purchase price at $14,225,  and    WHEREAS, on September 11, 2012, the Economic Development Committee reviewed  this matter and recommended the following; now, therefore be it    RESOLVED, that the IURA hereby approves the request from Jonathan Gould  to modify  the lease agreement for tax parcel #96.‐2‐1.21 (245 Cherry Street) to allow early  exercise of the purchase option at a final price of $14,225, and be it further    RESOLVED, that should Jonathan Gould elect not to exercise early purchase of the  property at the above payoff price,  the IURA hereby consents to Jonathan Gould  granting a mortgage to Tompkins Trust Company in an amount up to $220,000 on his  leasehold interest in the 245 Cherry Street lease premises, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this  resolution, and be it further    RESOLVED, Lessee shall be responsible to pay actual IURA legal fees associated with  the lease modification or consent to grant a mortgage on IURA premises.       Carried 4‐0  (Dylla & Tegan abstaining.)    B. Cherry Street Industrial Park Expansion— Response to Request for Expressions of  Interest (RFEI)   Bohn announced that the RFEI was issued, advertized all summer, and local property  owners, businesses, and real estate brokers were contacted, but not a single response  was received.    IURA EDC Minutes  October 8, 2013  Page 5 of 5      As a result, Bohn now recommends hiring a real estate broker to actively market the  property, with the same conditions.  Committee members agreed.  Bohn indicated he  would solicit proposals from commercial real estate brokers for review by the  committee.    VI. Community Lending    A. Review of September 2013 Lease & Loan Repayments Report  State Theater  Bohn noted the theater is a month late in its payments, which is not ununsual since this  is the time of year it has the most difficulty covering all its costs before the heavy fall  season begins.  He expects it to become current soon.    B. Update on Various IURA‐Assisted Community Lending Projects    ― EXECUTIVE SESSION ―   Harrick moved, seconded by Ackerman, to open the Executive Session at 4:01 p.m.     Carried Unanimously 6‐0    No action was taken during the Executive Session.    ― Executive Session concluded at 4:17 p.m. ―    C. Loan Pipeline Report  None.    VII. Staff Report  None.    VIII. Other Business  None.    IX. Adjournment (Next Meeting Date: 3:30 PM, Tuesday, November 12, 2013)  The meeting was adjourned by consensus at 4:18 P.M.    — END — Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.