Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2013-07-15Approved: 10/8/13  108 E. Green Street Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:00 PM, Tuesday, July 15, 2013  Common Council Chambers, 3rd Floor, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Doug Dylla, Heather Filiberto, Heather Harrick  Excused:  Jennifer Tegan, Leslie Ackerman  Staff:  Nels Bohn, Charles Pyott  Guests:  Julie Crowley, President, Ithaca Coffee Company, LLC    Lisa Kerslick, Executive Vice‐President, Ithaca Coffee Company, LLC    I. Call to Order   Chairperson Dylla called the meeting to order at 3:12 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions ― None.    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    IV. Review of Meeting Minutes: June 11, 2013  Filiberto moved, seconded by Harrick, to approve the June 11, 2013 minutes, with no  modifications.  Carried Unanimously 3‐0.      V. Community Lending    A. Community Development Revolving Loan Fund ― Ithaca Coffee Company, LLC  Application for Loan Assistance to Establish Wholesale Coffee Roasting Operation at  702 Hancock Street  Bohn recapitulated the salient details of the application, noting the principal underwriting  concern is whether the applicant’s business activity can support the loan.  Bohn noted that  IURA loan underwriting consultant, Rick Rickli (H. Sicherman & Co., Inc.), was initially  concerned the applicant would encounter trouble with the initial cost.   IURA EDC Minutes  July 15, 2013  Page 2 of 7      With some additional analysis, however, Rickli concluded there should be sufficient  additional net operating income generated by the roasting business (appr. $30,000/yr.) to  justify the loan.  Bohn added that the loan would benefit the community (e.g., women‐ owned business, job creation, etc.).  He is recommending it for approval.    Julie Crowley provided a general overview of the business, noting it has outgrown its  current space and really needs to relocate the coffee roasting part of its operation, to allow  it to expand its beer and tavern business.  Crowley does not currently intend to use the  coffee roasting space for retail operation, although that would be feasible.  Crowley plans  to rent the front of the 702 Hancock Street property as office space, which should  significantly help support the additional debt.  (She has already received several  expressions of interest.)  Crowley also stressed that the wholesale coffee business has  considerable growth potential.    Dylla asked if the applicant is comfortable with the challenge of handling multiple facilities.   Crowley conceded it would be a challenge; however, the company has already learned a  considerable amount from its earlier expansion, from one, to two sites.  The company has  a good management team that would be closely monitoring the entire operation.    Dylla observed that the company’s wholesale coffee customers are mostly local.  Crowley  responded that two of its largest customers are actually not local.  In fact, the new roasting  operation would serve as an excellent strategic launching point for expanding the  company’s non‐local business.    Bohn indicated the count of jobs created is usually measured over the first two years, but  the 3.75 figure listed on the original draft of the resolution spanned the first three years.   That figure has now been adjusted.  The resolution language was also clarified regarding  the living wage policy.  The original resolution language could conceivably have required  the applicant to create only living wage jobs.  Overall, Bohn concluded, the loan would  provide a mixture of different benefits to the community.     Dylla asked if the company was certified as a woman‐owned business with the state Office  of Minority/Women‐Owned Businesses. Bohn replied, no.      Moved by Harrick, seconded by Filiberto:    CD‐RLF ― Loan Assistance to Ithaca Coffee Company, LLC for Expansion of  Wholesale Coffee‐Roasting Operation at 702 Hancock Street    WHEREAS, on June 12, 2013 Ithaca Coffee Company, LLC (ICC), applied for a  $100,000 IURA loan to assist in an $395,000 project to acquire and renovate the  property at 702 Hancock Street to house wholesale coffee roasting operations, and    IURA EDC Minutes  July 15, 2013  Page 3 of 7        WHEREAS, ICC has two retail locations (Triphammer Marketplace at 2255  Triphammer Rd. and Gateway Commons at 311 E. Green Street) offering fresh  roasted coffee, gourmet foods, craft beers and beer on tap and also sells roasted  coffee wholesale, and     WHEREAS, the purpose of the project is to relocate coffee roasting operations from  the Triphammer store to allow for expansion of the tavern facility and expand ICC  wholesale operations, including coffee roasting and custom labeled packaged  products, and    WHEREAS, the primary objectives of the Community Development Revolving Loan  Program (CD‐RLF) is provision of direct financing for economic development  activities to create employment opportunities, facilitate the expansion of business  activity within the City of Ithaca and expansion of the City’s commercial and  industrial tax base, and    WHEREAS, the project is projected to create 3 (three) full‐time equivalent (FTE)  employment positions, of which at least 51% will be filled by low‐ and moderate‐ income persons, and    WHEREAS, the proposed use of project funds is:   $345,000   property acquisition    $50,000   building improvements  $395,000   Total, and    WHEREAS, the proposed sources of project funds is:  $260,500     bank loan  $100,000   IURA     $34,500    equity  $395,000   Total, and    WHEREAS, CD‐RLF financing policy establishes maximum loan amount of $100,000  for a non‐ retail business project provided the project creates at least one FTE job for  every $35,000 of loan assistance, and    WHEREAS, the IURA particularly seeks to assist projects that generate living wage  jobs ($12.62/hour plus health benefits), fill vacant buildings, and assist Minority and  Women‐owned businesses (M/WBEs), and    WHEREAS, ICC projects approximately 25% of the employment positions created will  earn over $15/hour, and the remaining positions will earn $10‐$12/hour with  employer paid health insurance available, and  IURA EDC Minutes  July 15, 2013  Page 4 of 7      WHEREAS, the building at 702 Hancock Street has been vacant for several years, and    WHEREAS, ICC is a women‐owned business, and     WHEREAS, ICC met job creation goals and fully repaid a  $60,000 IURA loan issued in  2007 to assist in the opening of the downtown Ithaca Coffee Company retail store at  Gateway Commons, and     WHEREAS, the proposed project will locate in an existing building and IURA funding  will not be used for any construction activities, therefore the project is a  categorically excluded activity pursuant to 24 CRF 58.35(b)(4) of the National  Environmental Protection Act (NEPA) and the loan constitutes a Type II action under  the City of Ithaca Environmental Quality Review Ordinance, and is not subject to  further environmental review, and    WHEREAS, at their July 15, 2013 meeting, the IURA Economic Development  Committee reviewed the loan application, a credit analysis prepared by H.  Sicherman & Co., Inc. and applicable provisions of the IURA Economic Development  Policy Guidelines and Operating Plan, and recommend the following; now, therefore,  be it    RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan from the Community  Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF) in accordance with the loan application,  and supplemental submissions, subject to the following terms:    Borrowers:  Ithaca Coffee Company LLC   Loan Amount: Up to $100,000     Project:  Acquisition of building at 702 Hancock Street, Ithaca, NY to house coffee  roasting operation and production.        Total Project Cost: $395,000     Projected Use of IURA  Funds:   Property acquisition. Funds may not be used for building renovation  expenses.      Term: 20 years (240 months)     Interest Rate: 3.5% annually, reset to 2.5% upon submission of satisfactory job reports  documenting that the job creation goal has been achieved for two  consecutive quarters and borrower is in compliance with all other terms  of the loan agreement.     Repayment:  Interest‐only payments for 3 months, then level monthly principal and  interest payments due to fully amortize the loan over the remaining 237  month term (approximately $585/month).     IURA EDC Minutes  July 15, 2013  Page 5 of 7                A n   e   t   f u r t  d b i A  Collateral: 1. 2nd mortgage lien on property located at 702 Hancock Street,  Ithaca, NY behind only a mortgage lien by Tompkins Trust Company  2. 2nd lien on all business assets of Ithaca Coffee Company, LLC to  include accounts, inventory, furniture, fixtures and equipment now  owned or hereinafter acquired, behind only a lien by Tompkins  Trust Company     Guarantor(s): 1. Personal guarantees of Julie A. Crowley, individually.  2. Corporate guarantee of Triphammer Liquor, Inc.     Job Creation Requirement:  Creation of at least 3 (three) FTE employment positions of which at least  51% must be held by low‐ and moderate‐income persons.      Conditions:  1. Proof of bank financing commitment in sufficient amount to  complete the project.     Reporting:  1. Annual submission of in‐house profit & loss statement and balance  sheet verified by accountant‐prepared federal and state income tax  returns   2. IURA job reporting, including reporting on  wage levels of jobs  created  3. Documentation of project match funding    And be it further,    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized  to issue a loan commitment letter in accordance with this resolution, and be it  further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advise of IURA legal counsel, is  hereby authorized to execute all necessary and appropriate documents to  implement this resolution.     Carried Unanimously 3‐0    B. June 2013 Lease & Loan Repayment Report    Loans  Bohn noted three loan recipients are delinquent.    Diane’s Downtown Auto did not make its two promised payments.  The owner did make  a triple payment the month before, which caught her up to just one month behind.   Bohn indicated he would call the owner and find out the status of her payments.  IURA EDC Minutes  July 15, 2013  Page 6 of 7        The Argos Inn is past due, likely due to funds tied‐up with the historic tax credit  financing package the owner has yet to close on.    The State Theatre was also initially listed on the report as past due, but it has now paid  up and is current.    The Bandwagon Brew Pub is late (not for the first time).  Bohn noted it is probably not a  major issue of concern: it has never been more than a month late.    Regarding the defunct Finger Lakes Wine Center, Bohn indicated the Committee will  need to determine how it would like to proceed.  The IURA will most likely need to  formally write off the loan, which will need to be done in strict conformance with IURA  accounting and reporting policies.    Leases  Bohn indicated all lease payments are current.    C. Loan Pipeline Report  Bohn indicated that a high‐end shoe and handbag retail business expressed interest in  the space next to the new Sarah’s Patisserie on Seneca Street, in the Hilton Garden Inn,  and may seek IURA loan financing.  The owners need another month, however, to  prepare their submission.    Bohn remarked there has also been considerable interest in the former Blue Stone Bar and  Grill space on Aurora Street.  (Blue Stone may not be re‐opening after all, as initially  anticipated, after its fire.)    VII. Staff Report    New York State Consolidated Funding Applications (CFA)  Bohn remarked the CFA process takes place once a year.  All applications are due on  8/12/13, with decisions made in early‐ to mid‐November.  The City is applying for the  following projects:  o Application to NYSERDA Cleaner, Greener Communities Program for additional  support of the TIGER V application, which the City submitted earlier in the year.  It  would provide the City with the funding for the state portion of the TIGER V match.    IURA EDC Minutes  July 15, 2013  Page 7 of 7      o Application to Empire State Development Fund for streetscape improvements in the  greater downtown area, to transform it into more of a pedestrian‐friendly urban  promenade area.  The City is asking for $1.5M in improvements, including an  expanded arts trail, improvements to the aging streetscape around the Commons,  replacement of the deteriorated Courthouse bridge across Six Mile Creek, and one  or two additional features for the Commons repair and renovation project, which  have not yet been funded.   o Application for feasibility study to relocate NYS Department of Transportation  facility currently located next to the Farmer’s Market.  (The State originally  committed to relocating it, years ago, but then reneged.)    Argos Inn  Bohn reported the project has gone over‐budget by about $500,000.  The owner does,  however, have access to $600,000 in historic tax credits, which he has been trying to  close on, since April 2013.  The current closing date is expected to be 7/22/13, so by the  end of the month, the owner’s financial shortfall should be resolved.    Ithaca Food Works Community Kitchen  The applicants did not receive funding from the Appalachian Regional Commission.   Although they did receive some bridge‐loan support from a local foundation, they now  have to decide how they are going to proceed, without a primary source of funding.  The  IURA funding commitment expires on October 15, 2013, if no matching funds are  identified.  Bohn has asked the applicants for an update.    eLab Downtown Retail Support Project  The IURA finally signed the contract with the sponsor, Cornell Cooperative Extension of  Tompkins County, and a progress report is expected by the end of the day today.  It  does not appear there is a lot activity taking place with the program, right now,  however.  Staff has been closely monitoring the project.     Bohn concluded by noting that Common Council member Chris Proulx will be serving on  EDC and on the IURA Board.    IX. Adjournment (Next Meeting Date: 3:30 PM, Tuesday, Sep. 10, 2013)  The meeting was adjourned by consensus at 3:49 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.