Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2013-05-14Approved: 6/11/12  Ithaca Urban Renewal Agency 108 E. Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, May 14, 2013  Common Council Chambers, 3rd Floor, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Doug Dylla, Heather Filiberto, Leslie Ackerman  Excused:  Jennifer Tegan  Vacancies:  1  Staff:  Nels Bohn, Charles Pyott  Guests:  None    I. Call to Order   Chairperson Dylla called the meeting to order at 3:35 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions ― None.    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    IV. Review of Meeting Minutes: April 9, 2013  Filiberto moved, seconded by Ackerman, to approve the April 9, 2013 minutes, with no  modifications.  Carried Unanimously 3‐0    V. Property Disposition  A. Authorization to Issue Request for Proposals (RFP) for Acquisition & Development  of 6‐Acre Parcel in Cherry Street Industrial Park (Tax Map #100.‐2‐1.2)  Bohn noted the property has been cleared of trespassers and unauthorized structures  since March 2013 and is ready to offer for sale.  The IURA can expect to take actual  possession of the property, by the end of the month.  He noted that a key RFP issues for  the EDC are (1) the approach to marketing the property, and (2) selection criteria.   The  IURA has latitude to negotiate the sale and end‐use of the site, although the City expects  the end use to result in local job creation.     IURA EDC Minutes  May 14, 2013  Page 2 of 6      Bohn stated that the land for sale consists of one 6‐acre parcel that will require  extension of the public street to provide street frontage for any additional building lots.   If more than one party is interested in the property, the parcel will need to be  subdivided.      Bohn noted the reference to “residential use” in the draft RFP was removed, in response  to legal counsel’s recommendations as a residential use is not permitted in the  Industrial zone and a proposal to authorize some residential use in the Industrial zone  stalled out at the Planning & Economic Development Committee of Common Council.      Bohn observed that the Neighborhood Investment Committee (NIC) recently marketed  four properties for residential use, throughout the city, but only received four responses  for two of the vacant parcels.  He suggested that enhanced marketing of the Cherry  Street parcel should be pursued as there are fewer potential buyers for a light‐industrial  site than residential sites in Ithaca.       Bohn remarked the IURA should make clear that it will need information up‐front, from  the respondents (e.g., investment calculations, site plans, projected jobs created, etc.),  so it has sufficient information to weigh proposals received against selection criteria.       Ackerman asked if each of the bullet points within each of the selection categories gets  equally considered.  Bohn replied the scoring applies to the entire category; the IURA  would collectively consider each bullet point in assigning a score for the category.   It is  his intent to contact all commercial brokers in the city and inform them that the seller is  willing to pay a 3% sales commission if a broker brought a successful buyer to the IURA.   He noted that Ithaca Neighborhood Housing Services has found this technique helpful to  expand the pool of potential purchasers.  He noted that it would also make sense to  advertize in The Ithaca Journal weekly real estate tabloid section, as well as the  IURA/City web site, which would probably be more effective than legal ads and other  mechanisms.    Ackerman expressed her concern with the short timeline.  Bohn replied he can see how  that might be a concern.  Filiberto suggested extending the timeline, if there is any  problem attracting bidders.  She added it may be helpful to reach out to industrial or  light‐industrial property owners, which would be simple to do, since there are few in the  city.  Bohn agreed that is a good idea.    Filiberto indicated that most local businesses she is aware of that may be looking for  space are not in the market for 6‐acres, but have more modest space needs.  Filiberto  and Ackerman expressed concern that an RFP seeking a purchase price for a 6‐acre  parcel, an end‐use with a projection of job creation, and a great amount of detailed  information may result in a disappointing response rate.  Businesses seeking only a 1‐or  2‐acre site are, also, not likely to respond to the RFP for purchase of a 6‐acre site.   IURA EDC Minutes  May 14, 2013  Page 3 of 6      Bohn remarked the IURA could also frame the RFP more as a request for expressions of  interest (RFEI), rather than a bona fide RFP.  Ackerman agreed that would be better.    Dylla observed part two of the application form could become more of a conceptualized  section.  Bohn responded it could simply ask for the respondent’s general qualifications  and capacity to follow‐through.    Bohn indicated he would convert the draft RFP to a simpler, scaled‐down RFEI,  simplifying the criteria and categorizing them more generally.  Members agreed.    Filiberto observed the process may result in a financial loss to the City (i.e., in tax  revenue), if it does not result in a maximum build‐out of the site.    Ackerman asked if there were some sense of how parking would be handled.  Bohn  replied the zoning currently requires off‐street parking capacity, but that is certainly  something that could be addressed under the “Community benefits of the project”  section: the respondent could be asked to demonstrate the site would not be  dominated by surface parking.  Bohn added that current Storm Water Pollution Prevention  Plan (SWPPP) requirements discourage developers from devoting too much space to parking.    Dylla suggested adding language to the document requiring the project achieve a  certain level of compatibility/harmony with the surrounding neighborhood.  Members  agreed.    Bohn remarked the IURA may also choose to withhold a portion of the property from  the process, if no one is interested in using the entire site.  Ackerman suggested that the  RFEI should explicitly allow respondents to indicate they have an interest in only a  portion of the site.  The IURA could then possibly match up several smaller businesses  together to activate the entire site.    Bohn noted he would bring the revised version of the document back to the committee  in June 2013.  He would also report the committee’s discussion to the IURA Board.    VI. Staff Report  A. Cherry Street Industrial Park Update  Precision Filters  Bohn reported that Precision Filters recently approached the IURA on short notice for  approval to place a mortgage on their property and building at 240 Cherry Street to  enable them to consolidate and refinance debt.  (Precision Filters currently leases the  land from the IURA, for a 99‐year term, at $1/year.)  Precision Filters claims it was  negatively impacted by the Federal budget sequester ― it does considerable business   IURA EDC Minutes  May 14, 2013  Page 4 of 6      with GE and the Defense Department, both of which were affected by the sequester.   He reported that the IURA approved the request in May.     Vector Magnetics  Bohn noted that Vector Magnetics, located at 236 Cherry Street, is looking to expand  and bring in a firm that they frequently partner on when undertaking a gas pipeline  project.  Vector Magnetics has submitted an offer to purchase property rights from an  existing IURA tenant in the Cherry Street Industrial Park.  The purchase offer was  declined, but Vector Magnetics may seek out other possibilities to support their  business expansion plans.  It will be very appropriate to provide them with the RFEI.     B. Review of April 2013 Lease & Loan Report  Loans:  Bohn reported two loans have been past due, this month.  While the State Theatre has  since become current (not unusual for it), Diane’s Downtown Automotive has missed  another payment.  Bohn will send her a notice, indicating his intent to foreclose on the  loan, which will hopefully work to encourage her to become current.  He noted there  are some real estate assets available that may provide an opportunity to repay the loan.     Bohn indicated that Taitem Engineering has paid its loan in full.    Regarding the Argos Inn loan, Bohn indicated the IURA recently received notice the  owner missed some payments due on a California property that provides security for  the IURA’s loan.  The IURA loan is primarily secured by subordinate mortgage on the  Brookton’s Market property in Brooktondale and an assignment of rents from the  California property for which the IURA has been informed that a foreclosure proceeding  has been initiated.     IURA staff contacted the owner to remind him that failure to retain ownership of the  California property would constitute a default of the IURA loan agreement.  Bohn  reported that the owner is in the process of taking out a private loan to pay of the 1st  mortgage on the property.  Bohn noted that the cash flow problem stems from the  delays in closing on the historic tax credit syndication on the Argos Inn.  The tax credit  deal is scheduled to close in May with a soft opening of the Inn in June 2013.     Leases:  Bohn reported that all leases are current, which is encouraging news (including Perfect  Screen Printers, which is actually ahead of its payments).  IURA EDC Minutes  May 14, 2013  Page 5 of 6        C. Grants Update  Transportation Enhancements Program (TEP) Grant Application  Bohn notified committee members of a Department of Transportation (DOT) grant  opportunity for up to $20 million.  The City has applied for $15M, which would include  constructing the full Black Diamond Trail through the City of Ithaca, including the bridge  across the Flood Control Channel.  The City is one of several central New York projects  which have moved forward in the process from the region to headquarters.    EPA Brownfields Grant   Bohn indicated that the EPA grant awarded $200,000 for the clean‐up of the Ithaca Falls  Overlook site, providing the City/IURA with a budget of approximately $600,000 for  clean‐up activities, which could be sufficient to complete clean‐up activities.    Bohn  noted that the soil investigation confirmed that there is lead on the site, both where it  was believed to be and down‐grade from the known contaminated areas, though lead  contamination has not extended beyond the bench at the base of the raceway plunge  pool or the bench at the base of the “island”, so lead contamination is not located  where it can come into contact with public use of the Ithaca Falls natural area.    There is  also some TCE contamination identified, which the State will need to investigate, to  ensure nothing has migrated into the surrounding neighborhood.  A monitoring well at  the base of Gun Hill near Lake Street identified 6 ppb of TCE.  The NYS drinking water  standard is 5 ppb.      Filiberto asked if development of the site would be delayed.  Bohn replied, no, it should  not be, since the groundwater contamination concern is for off‐site locations.   The  developer will, however, probably have to perform more groundwater investigations of  the site (which can be planned for, as the project enters the design phase).  The  developer has always planned to incorporate both a soil vapor barrier and a radon‐like  vent system in any new housing.      TIGER V  Bohn reported that the City is considering applying for another U.S. Department of  Transportation TIGER (Transportation Investment Generating Economic Recovery) grant,  which would seek funding to complete the work identified in last year’s grant  application that was not Commons‐related.  Major elements call for enhancing transit  corridor connections between downtown with Cornell and IC, reconstruction of Stewart  Avenue, and streetscape improvements on College Avenue.  The application is due in  early June 2013, so it will be a challenge to put together.  There is also the question of  where the $5M match would come from.  IURA EDC Minutes  May 14, 2013  Page 6 of 6        D. Living Wage Update  Bohn reported a new living wage standard has been established, going from $11.67/hr.  to $12.62/hr. (and $13.96/hr. without employer‐provided health insurance).  The IURA  will use the new standard as its benchmark from this point forward.     E. Common Council Matters of Interest to the Committee  Bohn indicated that the 2013 Action Plan was submitted to Planning and Economic  Development (P&ED) Committee for its 5/8/13 meeting.  There was some discussion of  what to do with the unallocated funds; a proposal was made on‐the‐floor to use them  for demolition of dilapidated properties.  Bohn noted that both he and Deputy Director  Sue Kittel communicated to the P&ED Committee that there may be other uses for the  funds (e.g., Red Cross homeless housing support, West Hill neighborhood community  violence prevention program, etc.) and encouraged any proposal for use of unallocated  funds to go back to the IURA for review.  IURA and City staff are currently exploring the  best policy options for managing unsafe, dilapidated buildings and better defining and  coordinating the City policy for demolishing buildings.    VII. Other Business  A. New Committee Member  Bohn reported the IURA Chair appointed Heather Harrick, as a new member of the EDC.   Ms. Harrick is the owner of Harrick Plasma, Inc. (a supplier of plasma equipment to the  research community, located on Taber St.).     VIII. Adjournment (Next Meeting Date: 3:30 PM, Tuesday, June 11, 2013)  The meeting was adjourned by consensus at 4:54 P.M.    — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.