Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2013-04-09Approved: 5/14/13  Ithaca Urban Renewal Agency 108 E. Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, April 9, 2013  Common Council Chambers, 3rd Floor, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Doug Dylla, Leslie Ackerman, Jennifer Tegan  Excused:  Heather Filiberto  Vacancy:  1  Staff:  Nels Bohn, Charles Pyott  Guests:  Lex Chutintaranond, ItalThai, LLC    I. Call to Order   Chairperson Dylla called the meeting to order at 3:37 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions ― Nels announced he would have no update on the Cherry  Street Industrial Park RFP at this time, so that particular agenda item (“VII. Authorization to  Issue Request for Proposals for Development of 5‐Acre Parcel in Cherry Street Industrial  Park”) should be postponed to the next meeting.     III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    IV. Review of Meeting Minutes: March 14, 2013  Tegan moved, seconded by Ackerman, to approve the March 14, 2013 minutes, with no  modifications.  Carried Unanimously 3‐0    V. Community Lending  A. Request from ItalThai, LLC Seeking IURA Support for Assignment of Loan of  Restore NY Grant Funds for Plantation Building, from City to IURA  Nels recapitulated the salient details of the request, as discussed at the last meeting:  • request was made as a result of a significant cost overrun (including unanticipated  costs associated with requirements to syndicate historic rehabilitation tax credits)  IURA EDC Minutes  April 9, 2013  Page 2 of 9        • original Restore NY grant was converted to loan, to maximize tax credit equity  necessary to close project funding gap  • owner’s debt amounts to well over building’s value, so he cannot approach bank for  further financing ― at this point in the project, owner had expected the building  would have been an asset  • to manage his current financing, owner is asking that the loan from the City be  conveyed to the IURA and subordinated to future loans (and eventually designated  by the IURA as a grant or a deferred loan).     Bohn remarked the resolution being considered represents a recommendation to the  IURA that it formally ask Common Council to assign to the IURA the City’s loan to  ItalThai LLC.     At the last EDC meeting, Bohn noted, committee members requested more information  from the applicant on the cost overruns, as well as the problems with the 30‐year loan.   He noted that the correspondence in the package addresses these issues. Bohn also  generated a spreadsheet, itemizing all project finances.     Chutintaranond complained that the loan has prohibited him from being able to deal  further with the bank, both on a short‐term basis and also on a longer‐term basis for the  purpose of undertaking other projects, because the amount of debt secured by the  Plantation building exceeds its appraised value.  Chutintaranond’s most immediate need  is to make sure he can weather the upcoming construction associated with the  Commons Redesign Project and refinancing to reduce interest costs would assist him.   Although he appreciates that the Downtown Ithaca Alliance (DIA) is taking several steps  to mitigate the negative construction impact, it will nonetheless be a burden for him.    Ackerman asked Bohn if there were a reason the loan could not be converted back to a  grant, right now.  Bohn replied that the 5‐year regulatory period for the historic tax  credits is still current.  In order to protect the IURA’s interests, legal council with tax  credit expertise would be required to validate that approach.  Furthermore, Bohn noted,  the State has a ‘clawback’ option, although it declines every year by 20%.  Realistically, it  would be approximately 3½ years before the loan could be converted back to a grant.    Dylla asked about the long‐term plan for the project.  Chutintaranond responded that  there are other loans that should be refinanced.  He explained that much of the problem  associated with having so many loans is that there are so many bank payments to  support, which encumbers the overall enterprise.  IURA EDC Minutes  April 9, 2013  Page 3 of 9        Bohn remarked it would be reasonable to anticipate that some Common Council  members may be concerned about giving away a perceived City asset to the IURA; so it  is important to stress there is precedent for this kind of transaction (the draft resolution  contains some language addressing this issue).  He noted that all other recipients of  Restore NY assistance received grants, not loans.    Ackerman moved, seconded by Tegan:     Restore NY3, Downtown Commons Upper Story Housing –  Recommendation to  Assign Loan of Restore NY Funds to ItalThai, LLC from City of Ithaca to IURA    WHEREAS, in 2009 the City of Ithaca (City) received a grant award of $1.15 million  from the Empire State Development Corporation through the Restore NY program to  complete upper story redevelopment of the Plantation Building and the Petrune  building (located at 126‐128 and 130‐132 E. MLK/E. State Street), located within the  urban renewal project boundary area.    WHEREAS, $900,000 of assistance was earmarked to ItalThai, LLC (managing member  Sunit “Lex” Chutintaranond) in the form of a grant to fill a financial gap in a proposed  $2.5 million redevelopment of the Plantation building at 130‐132 E. MLK Street, and    WHEREAS, the City authorized the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) to administer  and implement the Restore NY3 grant, and     WHEREAS, a City/ItalThai, LLC Restore NY pass through grant agreement was  developed  to provide for payment of a $900,000 grant to ItalThai, LLC upon  completion of the project, which agreement was executed by the City on January 10,  2011, and    WHEREAS, in 2011 specialized tax credit legal counsel, Cannon, Heyman & Weiss,  informed ItalThai, LLC that injecting Restore NY3 funding from the City into the  project as a grant would reduce the eligible tax basis of the project thereby  decreasing the amount of tax credits available to investors and resulting in a financial  gap for the project, and    WHEREAS, a critical component of the financing plan for the $2.5 million project was  to leverage federal and state historic tax credits generated by the project into  investor equity of over $550,000, and     WHEREAS, injecting Restore NY3 financial assistance into the project in the form of a  loan does not reduce the eligible tax basis, and  IURA EDC Minutes  April 9, 2013  Page 4 of 9        WHEREAS, as the project financing relied on attracting at least $550,000 in equity  through historic tax credits, ItalThai, LLC did not execute the Restore NY pass through  grant agreement and requested that Restore NY funding from the City be provided in  the form of a $900,000 loan at 0% interest with no payments due until the end of a  30‐year loan term as a means to maximize equity attracted through historic tax  credits, and    WHEREAS, on April 25, 2011 the City and ItalThai, LLC executed an agreement to loan  $900,000 in grant funds awarded to the City of Ithaca to ItalThai, LLC, which loan is  secured by a mortgage on the project property, and    WHEREAS, at that time, ItalThai, LLC indicated they intended to seek City approval in  the future to forgive this loan upon satisfactory completion of the project in  recognition of the project’s public benefits and that the City had originally agreed to  provide Restore NY3 funds in the form of a grant to the developer, and     WHEREAS, the mixed‐use project has been successfully completed with a new ground  floor restaurant, 16 FTE new jobs created, 1,100 SF of office space, and 8 new  housing units created of which two are occupied by low‐and moderate‐income  households at affordable rents, and    WHEREAS, both the Restore NY and federal and state historic tax credit programs  have minimum 5‐year compliance periods and the Restore NY program includes a  “clawback” provision requiring repayment of grant funds to NYS in the event the  project property is sold in the first 5 years, and    WHEREAS, total project debt on the Plantation Building is approximately $1.7 million  as of 2013, which exceeds the appraised value of the finished project, thereby  impeding ItalThai’s borrowing capacity to refinance and consolidate existing debt or  take out new line‐of‐credit or term debt, and     WHEREAS, the Restore NY loan, as currently structured, creates a significant obstacle  to the ItalThai, LLC  financing repairs and building improvements during the 30‐year  term of the Restore NY3 loan, and    WHEREAS, the IURA developed the Restore NY3 funding application, administered  the Restore NY3 funds, loaned additional funds to the project to close financing gaps,  regularly monitors the project and manages a loan portfolio of approximately $4  million, and  IURA EDC Minutes  April 9, 2013  Page 5 of 9        WHEREAS, the IURA is better positioned than the City to administer the Restore NY3  loan and analyze  future requests to modify collateral requirements and forgive the  loan to financially stabilize the project and facilitate future reinvestment in the  property while ensuring not more than a reasonable financial return on the owner’s  equity investment, and    WHEREAS, any assignment of the loan would transfer liability for compliance with  regulatory requirements, including the “clawback” provisions of the Restore NY3  program to the IURA, and    WHEREAS, Section 503‐a of GML authorizes assignment of the Restore NY3 loan from  the City to the IURA, and    WHEREAS, at their April 9, 2013 meeting the IURA Economic Development  Committee reviewed this matter and recommends the following; now, therefore, be  it    RESOLVED, that the IURA recommends that the City of Ithaca assign to the IURA the  $900,000 Restore NY3 loan to ItalThai, LLC, for the Plantation Building project located  at 130‐132 E. MLK Jr./E. State Street, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, subject to review by IURA legal counsel, is  authorized to execute any agreement to accept assignment of the loan, and be it  further    RESOLVED, that ItalThai, LLC be responsible to pay any and all costs to implement an  assignment of the loan.     Carried Unanimously 3‐0    C. Review of March 2013 Lease & Loan Report   Bohn noted there has been an increase, over the past month, in the number of loans in  arrears:    Downtown Diane’s Automotive  Bohn noted he contacted the owner and scheduled a meeting with her.  This is  probably the most troubling loan delinquency, since IURA staff has worked  extensively with the owner already.  IURA EDC Minutes  April 9, 2013  Page 6 of 9        Argos Inn  Bohn noted he met with the owner in early March 2013.  Since then, half a payment  has been made, but the owner remains 2 payments behind.  He noted that the  project was subject to numerous cost overruns, but the anticipated tax credit equity  would make up for those.  The Inn does need to close on the tax credit transaction  soon though,  since it cannot open for business until it does (or it would forfeit the  tax credits).    State Theatre  Bohn noted he has reached out to the theatre and is expecting a response shortly.   The theatre owes for February and March 2013.  It currently has a particularly busy  schedule of shows/events (which is good).  The Theatre operation is subject to  periodic mismatches between revenues and expenses due to the seasonal and  performance schedule that drives revenues.  The Theatre tends to fall behind on  payments, and then become current following completion of several shows.     Bandwagon Brew Pub  Bandwagon is one month behind; it is semi‐regularly 30‐days delinquent, but ends up  paying with late fees.    Finger Lakes Wine Center  The Wine Center will most likely not be making any more payments.     Bohn announced that both e2e Materials and Lot 10 have now paid in full.  The “Ithaca  Community Recovery” UDAG loan was also completely paid (515 E. Seneca Street).    Bohn recommended that the committee move into Executive Session, if it would like to  discuss the Finger Lakes Wine Center.      ― EXECUTIVE SESSION ―   Tegan moved, seconded by Ackerman, to open the Executive Session at 4:01 P.M. to  discuss the financial and credit history of a particular corporation.     Carried Unanimously 3‐0    No action was taken during the Executive Session.    ― Executive Session concluded at 4:08 P.M. ―  IURA EDC Minutes  April 9, 2013  Page 7 of 9        D. Loan Pipeline (& Associated Updates)  The Piggery  Bohn announced that the Piggery decided it does not need to construct the  slaughterhouse operations it had been considering, as slaughter services are now  available in the region.  Its current plan is to convert their existing site to a USDA meat  production facility (with a butcher shop, but no longer a restaurant) ― about a  $900,000 project.  IURA staff has been working with it to identify possible loan packages  (in concert with TCAD); and it appears the Piggery will proceed with applying for funding  assistance from TCAD and other lenders.  The project looks promising.     Emmy’s Organics  Emmy’s is exploring relocating to 629 W. Buffalo Street (the former Providence Hobbies  location) and may seek $75,000 in IURA loan assistance.    Blue Stone Grill  Bohn announced the Blue Stone Grill continues to recover from its fire and is working  with a New York State Small Business Administration (SBA) advisor to develop a  business/recovery plan.  IURA staff has also been working with the restaurant for  several months.    Harold’s Square  Bohn announced the developer acquired site control of four downtown buildings from  Trader K’s up to the Maté Factor for a mixed‐used 137‐foot tall, 11‐story building  project, including one story of ground‐floor retail, three stories of upper‐story office,  and six stories of residential.  One issue of potential concern is whether the developer  will succeed in procuring enough office space tenants.  The project it would certainly  have significant positive downtown impact.     Dylla asked if the developer plans to approach the IURA for funding assistance.  Bohn  replied, it has not been mentioned yet, though individual business tenants may seek  financing assistance.     Ithaca Marriott Hotel,  Bohn noted that IURA staff is working with the Marriott Hotel, which is currently  negotiating with the City for parking space.  The City is currently proposing leasing the  developer 90 spaces, which could be used by either hotel users or hourly users.  Bohn  observed that, once all the current downtown development projects have been  completed, the Green Street Garage will be approaching capacity.  IURA EDC Minutes  April 9, 2013  Page 8 of 9          VI. HUD Entitlement Program  A. Review of IURA Proposed 2013 Action Plan   Bohn reported that all 4 economic development projects reviewed by the committee  received funding:  • Economic Development Revolving Loan Fund ($126,000)  • Greater Ithaca Activities Center (GIAC) — Hotel Employment Training Program (fully‐ funded)  • Historic Ithaca — Work Preserve & WP2 (fully‐funded)  • Downtown Ithaca Alliance — Downtown Construction Loan Program, to be funded  from existing Community Development – Revolving Loan Fund (RLF) pool    Bohn added that the Beechtree Care Center’s Lighting Upgrade project is proposed as a  combination grant/loan ($55,000 loan, repaid to the CD‐RLF).    Bohn observed that the IURA agreed to fund 20 of the 24 applications received.    B. Status Report on 2012 Economic Development Activities    Development of 5‐Acre Parcel in Cherry Street Industrial Park  According to the terms of the proposed purchase and sale agreement between the IURA  and the City, the IURA agrees to take possession of the property after the site has been  vacated by campers and cleared of temporary structures for 90 days.  The City has  worked with campers and local homeless housing support groups, and the camper  voluntarily relocated off the site on March 18, 2013.  DPW has since removed the  structures on the premises.   The IURA is now in position to close on the property in  early summer so the IURA can now issue an RFP for acquisition and development of the  site.     VII. City Strategic & Comprehensive Planning  A. Review of Common Council‐Adopted 2013 Strategic Themes  Bohn reported that Common Council worked hard to create the 2013 Strategic Themes  and plans on working them into the budget process.  He reviewed the document and  pointed out that there are several areas that relate directly to the IURA..  IURA EDC Minutes  April 9, 2013  Page 9 of 9      B. Review of Comprehensive Plan’s Preliminary Economic Vitality Goals  Bohn announced that the City’s Comprehensive Plan Committee has been in the process  of establishing its Chapter Groups and Chapter sub‐headings for the Comprehensive  Plan.  He encouraged EDC members to communicate their comments or concerns with  the draft Economic Vitality Goals to the Comprehensive Plan Committee as soon as  possible, especially if they notice anything in document that appears missing.    To have a robust Downtown Area, Dylla observed, it needs to contain entrepreneurial  niches (e.g., restaurants, bookstores, crafts, etc.) that distinguish it from the ‘big box’  stores and their own commercial districts.    Ackerman observed that the singular ongoing concern she would like to focus on, in the  Downtown Area and other commercial districts, is the vacancy issue.  The city should  not be seeing ⅓ or more of these locations vacant and/or turning over every 6‐12  months.  The City should come up with an effective strategy to work with local landlords  to address this.  Ackerman stressed that commercial space needs to be affordable to  support local business formation and expansion.  It is not just housing that needs to be  affordable.       In terms of entrepreneurial development, Ackerman remarked, more work needs to be  done to ensure entrepreneurial start‐ups are intensively coached in the initial few  critical months of their business lifecycles.     Tegan observed that some people may be surprised to learn that there are a fair  number of software developers downtown.  Perhaps specific attention should be given  to the less‐ or non‐visible businesses and “business‐to‐business” businesses in the  Downtown Area (e.g., what their needs are, how to attract more of them, etc.)  Dylla  agreed, adding that home‐based businesses could be another focus area.    C. Other Business    Proposed Downtown Zoning Amendments  Bohn indicated the current Proposed Downtown Zoning Amendments are designed to  increase the development potential in downtown areas that are served by frequent  transit.     VIII. Adjournment (Next Meeting Date: 3:30 PM, Tuesday, May 14, 2013)  The meeting was adjourned by consensus at 4:51 P.M.    — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.