Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2013-03-14Approved: 4/9/13  Ithaca Urban Renewal Agency 108 E. Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  9 AM, Thursday, March 14, 2013  Common Council Chambers, 3rd Floor, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Leslie Ackerman, Heather Filiberto, Jennifer Tegan  Excused:  Doug Dylla  Vacancy:  1  Staff:  Nels Bohn, Sue Kittel, Charles Pyott  Guests:  Joe Dickson, Chief Operating Officer, e2e Materials, Inc.    I. Call to Order   Vice‐Chairperson Ackerman called the meeting to order at 9:06 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions ― None.    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    IV. Review of Meeting Minutes: February 12, 2013  Filiberto moved, seconded by Tegan, to approve the February 12, 2013 minutes, with no  modifications.  Carried Unanimously 3‐0    V. Community Lending  A. Request from e2e Materials, Inc. for Loan Modification (CD‐RLF #27)  Tegan recused herself from discussion and consideration of this agenda item, due to a  conflict of interest as her employer is an investor in e2e Materials, Inc.    Dickson recapitulated the salient details of the proposed loan modification, including a  brief overview of e2e Materials’ history and current status, as reflected in Dickson’s  2/15/13 letter to Bohn.  IURA EDC Minutes  March 14, 2013  Page 2 of 9        Bohn indicated that e2e Materials is current on its loan and has actually been paying  both principal and interest to the IURA.  Bohn recommended granting the loan  modification.  He clarified there is one change that needs to be made to the language of  the proposed resolution: the financial reporting requirement should be changed from  “audited 2012 financials” to “compiled 2012 financials.”      Ackerman indicated she sees no advantage in denying the request and supports the  modification.    Filiberto moved, seconded by Ackerman:     1st Modification to e2e Materials, Inc. Loan (CD‐RLF #27)    WHEREAS, on November 22, 2011, the IURA issued a $100,000 loan to e2e Materials,  Inc. (e2e) for machinery and equipment to establish a prototyping facility for  production of molded biocomposites located at 239 Cherry Street, Ithaca, NY, and    WHEREAS, on February 15, 2013, e2e requested a loan modification to extend the  interest‐only payment period for an additional 12 months, and    WHEREAS, e2e reports that they did not transition to profitability in 2012 as  projected, resulting in E2e management re‐examining their manufacturing  technology, product offerings and target markets, and a decision to focus on OEM  products utilizing a generation 3 manufacturing process to produce high‐volume,  reliable products, and    WHEREAS, the 5‐year loan bears a 9% interest rate and provided an 2‐year interest‐ only period and monthly payments due to amortize the loan balance over the  remaining 3‐year period, and     WHEREAS, the IURA loan is secured by a shared 1st security interest in machinery and  equipment with Tompkins County Area Development, which provided e2e with  $125,000 of loan financing, and     WHEREAS, as of 1/31/13 e2e is current on the IURA loan, which has an outstanding  principal balance of $97,530.03, and    WHEREAS, e2e has submitted job reporting to the IURA documenting the creation of  5 full‐time jobs filled by low‐ and moderate‐income persons, and  IURA EDC Minutes  March 14, 2013  Page 3 of 9      WHEREAS, e2e further reports they now have 16 full‐time employees working in  Ithaca and have committed to keeping corporate headquarters, research and  development, and sales and marketing function in the City of Ithaca for the  foreseeable future, and    WHEREAS, e2e has requested modifications of terms from lenders and landlords, and     WHEREAS, at their March 12, 2013 meeting, the IURA Economic Development  Committee considered this matter and recommended the following, now, therefore  be it    RESOLVED, that the IURA hereby approves a 1st modification of the loan to e2e  Materials, Inc. (CD‐RLF #27) as follows:  • Loan repayment schedule: establish an additional 12‐month period of interest‐ only payments;  • Loan term: extend loan term an additional 12 months (from 60 months to 72  months);   • Reporting: require submission of (1) status reports to meet internal milestones,  (2) shareholder reports no less than quarterly, and (3) accountant‐compiled  2012 financials by 5/1/13, and   • Event of Default: add cross default provision so that default in TCAD loan triggers  default in IURA loan, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chair, upon the advice of IURA legal counsel, is authorized  to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 3‐0    B. Request from ItalThai, LLC Seeking IURA Support for Assignment of Loan of  Restore NY Grant Funds for Plantation Building, from City to IURA  Bohn explained that the core impetus underlying the request was the cost overrun  associated with the project, including some unanticipated additional costs incurred in  order to comply with the requirements to syndicate historic rehabilitation tax credits.   Bohn explained that the original Restore NY grant had been converted to a loan in order  to maximize tax credit equity necessary to close the project funding gap.  The owner’s  debt amounts to well over the value of the building, so the owner cannot approach a  bank for further financing, since he would be categorized as “underwater”.  The owner  had expected at this point in the project he would own an asset, in the building.  IURA EDC Minutes  March 14, 2013  Page 4 of 9        Bohn noted that the owner has to manage the financing he now has.  He has asked that  the loan from the City be conveyed to the IURA and subordinated to future loans ― and  eventually designated by the IURA as a grant or a deferred loan.  It is important to note,  Bohn remarked, the loan was originally intended as a grant, but converted to a loan as  the only feasible way to close the funding gap.    Ackerman asked why the grant was converted to a loan.  Bohn replied that the  calculation of tax credits excludes grants from the tax basis of the project.  The tax basis  is not affected by a loan.  So the project could attract several hundred thousand dollars  more from historic preservation tax credits if the Restore NY assistance was packaged as  a loan rather than a grant.      Bohn recounted that the original underwriting indicated the project required a $1.15  million Restore NY to be financially feasible.  New York State awarded $900,000 and  suggested the gap could be made up with historic tax credits.  The owner subsequently  discovered, however, that Restore NY funding is less, as a grant, than as a loan; so, for  that reason, he asked that the grant be converted to loan when he exhausted all other  sources of funds to close the project’s funding gap.   He noted that by assuming the  Restore NY loan, the IURA would assume the liability of a potential State clawback  should the property be sold within the first 5 years.     Tegan observed the $900,000 cost overrun seems particularly substantial.  Bohn  explained historic tax credits come with numerous requirements, which greatly  contributed to the cost overrun.  As a result, the restaurant’s timeline was also delayed  by approximately 6 months, which added substantial interest and holding expenses.   Bohn noted that he is asking the owner to review the financial summary to verify that  the figures are correct.     Filiberto informed the committee the owner had also approached Tompkins County  Area Development (TCAD), which agreed to lend the owner a small amount.  She noted  that, when he bought the building, the owner received estimates for the work that  would be needed; however, when the construction began, it was discovered the entire  back wall of the building was rotted out.  He was also required to restore the tin ceiling  tiles.  Bohn added that a second, asbestos ceiling was also discovered during  construction, which needed to be removed and once again added to the cost.  IURA EDC Minutes  March 14, 2013  Page 5 of 9        Filiberto remarked that the owner had originally envisioned merely purchasing the  building and launching his restaurant; however, the City informed him of numerous  additional options and encouraged him to consider upper story renovations to make the  project eligible for Restore NY assistance.  As a result, the project ultimately became too  much of a financial burden.  She observed the upcoming Commons redesign project will  only place a greater financial burden on the owner, due to the anticipated traffic  reduction.    Ackerman suggested the owner apply for the Downtown Construction Loan, should it be  funded.      Bohn remarked there is no real disadvantage for the IURA to approve the ItalThai  request, other than the clawback provision mentioned earlier; and there is language  already in the agreement with ItalThai that prohibits the sale of the property during the  clawback period.  He added that, at one point, the project been intended to be an IURA  loan, to begin with.  The IURA is very familiar with this project, already administers a  portfolio of loans, is actively monitoring the project and is able to consider requests for  loan subordinations in a non‐political environment.     Filiberto remarked she thinks the IURA is a logical place to house a project like this.    In light of the committee’s comments, Bohn noted he would return to the owner and  ask for more information, in time for the next committee meeting.    C. Review of January 2013 Lease & Loan Report   (Not reviewed, due to time considerations.)    D. Loan Pipeline  (Not reviewed, due to time considerations.)    V. HUD Entitlement Program  A. Review of Summary List of 2013 Funding Applications Received  Bohn noted that this meeting serves as the committee’s opportunity to provide its  recommendations to the IURA, regarding the current funding applications.  (In 2012, he  remarked, the committee created a detailed scoring system, which it is free to do again,  or it could simply rank the applications numerically in order of preference.)  Bohn noted  it is a very competitive process ― all four economic development loan applications will  not necessarily be fully funded.  IURA EDC Minutes  March 14, 2013  Page 6 of 9        Ackerman asked if the application materials mentioned anything about partial funding  awards at all.  Bohn replied, no.  That is the kind of question that is asked at the public  hearings.    HOSPITALITY EMPLOYMENT TRAINING PROGRAM (GIAC)  Filiberto remarked she did not entirely understand the Greater Ithaca Activities Center’s  (GIAC) Hospitality Employment Training Program application (e.g., who would perform  the training?).  Ackerman agreed that it is not clear.    Bohn noted that the GIAC application represents more of an embryonic program; the  application deadline may have come a little sooner than the applicant was prepared for.   Its strength, however, lies in its collaboration with other well‐established local  organizations.    Kittel agreed, noting that Workforce NY was mentioned at every single meeting with the  applicant and is in fact, one of the collaborators on the program.    If the program is successful, Bohn noted, the current application would probably  represent the first year of funding.    Kittel noted that the underlying idea for the program is that its participants would end  up with a solid resumé, along with connections to the hospitality industry (e.g., akin to  the national Hospitality Star model) and work experience in the field.    Ackerman expressed her concern that the applicant is asking for too little funding, for  the number of participants.  Kittel explained that is largely because the sponsor wanted  to start off with some realistic expectations.     Ackerman observed that the proposed partnerships do seem like a particular strength of  the application, although she would imagine it would take at least 1‐2 years for them to  fully coalesce.    Bohn observed that the program would help meet EDC’s own job placement goals  (which have suffered, since the lapse of the Commercial Driver’s License training  program).    WORK PRESERVE & WP2 JOB TRAINING PROGRAM (Historic Ithaca)  Filiberto asked how successful the Historic Ithaca program has been.  Kittel replied,  since December 2012, it has placed four participants in private employment; so far, the  program’s retention rate has been good.  IURA EDC Minutes  March 14, 2013  Page 7 of 9        Bohn indicated that Historic Ithaca always meets its numbers and has been quite  successful.  The WP2 portion of the program would be taking the program and moving it  one more step forward.  He noted a 40% success rate is good for this kind of program  which enrolls participants with little to no work experience.  He added that Historic  Ithaca’s Board of Directors is also much more robust than in the past; it now has  expertise in areas more directly relevant to the program.    Filiberto remarked that the Historic Ithaca program seems to better meet the funding  criteria than the GIAC one.      Kittel noted that the Historic Ithaca program has made considerable progress since it  was first established.    DOWNTOWN CONSTRUCTION LOAN PROGRAM (DIA)  Bohn noted the Downtown Construction Loan Program’s ultimate impact really depends  on how much negative impact the Commons redesign project will have on retailers.  If  the negative impact would be considerable, then he believes there is definitely a need  for the program.      For this kind of program, Bohn indicated it will be very important to ensure it is well‐ structured.  One area of possible modification, he suggested, would be to focus on  ground‐floor retail businesses (especially if there is less funding available).  Another area  of possible modification would be to focus on primary Commons businesses, rather than  ones further out from the Commons.  Bohn remarked that Tompkins Trust Company’s  (TTC) underwriting standards are rather rigorous, so the loans are not likely to be high‐ risk.  He also reported he had spoken about the project to IURA consultant Harry  Sicherman, who mentioned he knew of several other programs like it in the state (e.g.,  loans assisting businesses impacted by bridge replacements).    Ackerman observed it is difficult to assess how much difference IURA funding would  make, with this program.  Bohn replied it depends on the size of the loans made; but it  is difficult to predict (e.g., the number of applicants eligible for Small Business  Administration loan guarantees would affect the amount of IURA funding required).    GENERAL DISCUSSION & COMPARISONS  Tegan noted she likes all the applications.  IURA EDC Minutes  March 14, 2013  Page 8 of 9        Bohn observed the IURA Board may be the least familiar with the Downtown  Construction Loan Program, so more feedback from the committee on that particular  program would probably be helpful.  Filiberto noted it is a good partnership program  and demonstrates the community’s support for the businesses.  Bohn added it is also a  good precedent of collaboration with a bank.  Ackerman and Tegan both agreed the  Downtown Construction Loan Program is the strongest application.    Of the other two programs, Filiberto noted, the Historic Ithaca one seems the strongest.   Tegan agreed, noting that the GIAC program may need more development (e.g.,  identifying the manager and/or a job description).    Ackerman agreed more information is need for the GIAC program, although she would  actually prefer that program, since it addresses a training area she would like to see  addressed.    Kittel suggested the IURA could fund a smaller start‐up portion of the proposed GIAC  program and assess its outcomes, before funding it any further.    Tegan remarked she would also like to see more industry support for the hospitality  program.    With the number of new hotels being developed over the next few years, Filiberto  observed, there will definitely be increased demand for hospitality workers.    Ackerman asked if the Work Preserve2 program is new.  Bohn replied, yes.  Ackerman  suggested the committee recommend the IURA fund either one or the other, and ask  the applicant to identify a source of funding for unfunded portion.    Bohn asked if there were consensus to that approach.  Tegan replied, yes.  She would  like to know the impact of the Work Preserve2 program.    Bohn noted that if IURA does not fund the Work Preserve2 program, Historic Ithaca  would most likely choose to fund the original Work Preserve program, if it had the  choice.    Ackerman noted she is inclined to fund both job training programs at the same level.    Filiberto remarked that Historic Ithaca has better leverage, with more clients, and a  larger impact, so it seems Work Preserve should rank higher than the Hospitality  Employment Training Program.  IURA EDC Minutes  March 14, 2013  Page 9 of 9        B. Recommendation to IURA on Proposed Economic Development Projects Submitted  for Funding Through 2013 Action Plan:  The committee agreed to make the following recommendations to the IURA:    Hospitality Employment Training Program  • fund the program, at less than the full requested amount if necessary    Downtown Construction Loan Program  • a top‐ranked project ‐ fund the program, at less than the full requested amount    Work Preserve & WP2 Job Training Program  • fund the program, at less than the full requested amount  • ask the applicant about program scalability    ED Loan Fund  • fund the program    VI. Other Business  A. Staff Report  (Not presented, due to time considerations.)    VII. Adjournment (Next Meeting Date: 3:30 PM, Tuesday, April 9, 2013)  The meeting was adjourned by consensus at 10:50 A.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.