Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2012-06-19Approved 9/11/12  Ithaca Urban Renewal Agency 108 E. Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, June 19, 2012  Common Council Chambers, 3rd Floor, City Hall, Ithaca, NY  Present:  Doug Dylla, Leslie Ackerman, Martha Armstrong, Ayana Richardson  Absent:  Jennifer Tegan  Staff:  Nels Bohn, Phyllisa DeSarno, Charles Pyott  Guests:  Gary Ferguson, Executive Director, Downtown Ithaca Alliance (DIA)    Heidi Brown & Olivia Ashline‐Royale, Owners‐Operators, The Art and Found    I. Call to Order   Chairperson Dylla called the meeting to order at 3:36 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions – None    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) ―None    IV. Review of Meeting Minutes: May 8, 2012  Richardson moved, seconded by Ackerman, to approve the May 8, 2012 meeting  minutes, with no modifications.  Carried Unanimously 4‐0    V. Community Lending   A. Request from The Art and Found, Partnership To Be Formed Between Heidi  Brown & Olivia Ashline‐Royale, for Loan Assistance to Start Up & Operate The Art and  Found, a Retail Clothing Business, at 171 The Commons (CD‐RLF #33)  Brown and Ashline‐Royale presented a general overview of their loan application and  business plan.    Bohn indicated the applicants are the grand prize winners of the DIA’s “Race for the  Space” contest for attracting new businesses downtown.  They will receive their first year’s  rent for free, as well as $10,000 in advertising, various professional services, and  technical assistance, among other benefits.  IURA EDC Minutes  June 19, 2012  Page 2 of 9        Bohn noted the primarily underwriting concern is the applicants’ lack of personal  financial resources, so there is little available cash/collateral.  They also have  comparatively little bricks and mortar retail experience.  Bohn noted, however, that the  “Race for the Space” package significantly mitigates the risk of the loan for the IURA.  He  added that the applicants submitted a very strong, detailed business plan, which did not  rely on overly aggressive sales projections.  They also did not lock themselves into  excessive up‐front inventory expenditures because a significant amount of inventory will  be provided on consignment.  Bohn observed that the applicants’ target market  demographic is principally made up of college students and young women, which is  consistent with the DIA’s economic development objectives for the downtown area to  attract more college students.    With an IURA loan amount of $15,000, the endeavor is projected to create 2.5 full‐time  equivalent (FTE) positions.  Bohn noted that the IURA loan should be structured to lend  to a yet to be established partnership or LLC so any personal credit issues of the owners  would not imperil the resources of the business.     Ackerman asked if it would be explicitly stipulated that it must be an LLC (limited liability  company), as opposed to a simple partnership.  She observed there is no formal step is  necessarily required to form a simple partnership.    Bohn responded that the IURA’s consultant indicated that a partnership could be  acceptable pursuant to a written partnership agreement.  The important issue is that  there is a legal framework in place to protect the business against personal liabilities of  the individual owners.   Bohn will confirm with the IURA attorney as to what would be  required.    As a DIA Board member, DeSarno noted that she actively participated in the review of  all contest applications.  (A total of 28 applicants was reviewed, with 14 interviewed.)   She remarked that the applicants’ presentation, business plan, and social media skills  were judged to be outstanding.      Ferguson noted that the DIA likes the use to which the applicants are putting the space;  it had actively been seeking an apparel store downtown.  He stressed the DIA is fully  committed to the applicants’ success, which the technical assistance package will go a  long way towards ensuring.    Ashline‐Royale remarked the applicants have also been working actively with a small  group of advisors; and they have also benefited from strong sales of their products at  various large local public events (e.g., Ithaca Apple Harvest Festival, Ithaca Festival, etc.).  IURA EDC Minutes  June 19, 2012  Page 3 of 9        Dylla asked if the fund disbursement would be delayed until the partnership or LLC had  been formed.  Bohn replied, yes, that is proposed to be a closing condition.    Ashline‐Royale indicated it is their plan to form the LLC within the first year of  operation.    Richardson moved, seconded by Ackerman:     CD‐RLF – Loan Assistance for The Art and Found  Retail Clothing Business (CD‐RLF #33)    Whereas, on May 24, 2012, The Art and Found, a Limited Liability Company (LLC) to be  formed by Heidi Brown and Olivia Ashline‐Royale applied for $15,000 of loan  assistance to start‐up and operate a retail clothing business at 171 The Commons,  Ithaca, NY, and     Whereas, the primary objectives of the Community Development Revolving Loan  Program (CD‐RLF) is provision of direct financing for economic development activities  to create employment opportunities, facilitate the expansion of business activity  within the City of Ithaca and expansion of the City’s commercial and industrial tax  base, and    Whereas, The Art and Found was a grand prize winner in the Downtown Ithaca  Alliance’s Race For the Space competition to attract new businesses downtown, and  will receive a package of non‐cash assistance valued at over $50,000, including free  rent for one year, and    Whereas, Art and Found’s target market is young women, particularly college  students, and inventory will consist of clothing and accessories produced by the  partners (20%), consignments from artisans  who sell online through Etsy.com (50%)  and purchased inventory (30%), and      Whereas, the proposed uses of project funds are:  $20,500 inventory  $7,985 furnishings, fixtures & equipment  $1,790 supplies  $1,425 professional fees  $700 financing expenses  $8,650 start‐up and working capital   $41,050 Total, and  IURA EDC Minutes  June 19, 2012  Page 4 of 9        Whereas, the proposed sources of project funds are:  $5,000  Cash equity  $11,050 In‐kind equity  $10,000 IndieGoGo capital campaign  $15,000 IURA loan  $41,050 Total, and    Whereas, CD‐RLF financing policy establishes maximum loan amount of $50,000 for a  retail business project and requires compliance with the Community Development  Block Grant (CDBG) public benefit test to generate at least one FTE job for every  $35,000 of assistance, and     Whereas, the project is projected to create two and one‐half (2.5) full‐time equivalent  (FTE) employment positions of which at least 51% will be filled by low‐ and moderate‐ income persons , thereby satisfying the  CDBG public benefit test, and     Whereas, The Art and Found is a women‐owned business, and the IURA encourages  development of minority‐ and women‐owned businesses, and    Whereas, the project implements IURA policy to create new employment  opportunities, facilitate expansion of business activity, expand the commercial tax  base, and fill vacant storefronts, and     Whereas, the proposed business will locate in an existing retail storefront and IURA  funding will not be used for any construction activities, therefore the project is a  categorically excluded activity pursuant to 24 CRF 58.35(b)(4) of the National  Environmental Protection Act (NEPA) and a Type II action under the City of Ithaca  Environmental Quality Review Ordinance, and is not subject to further environmental  review, and    Whereas, at their June 19, 2012 meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed the loan application, a credit analysis and applicable provisions of the IURA  Economic Development Policy Guidelines and Operating Plan, and recommended the  following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan from the Community Development  Revolving Loan Fund in accordance with the loan application, and supplemental  submissions, subject to the following terms:  IURA EDC Minutes  June 19, 2012  Page 5 of 9         Borrower:  The Art and Found, a partnership to be formed between Heidi  Brown and Olivia Ashline‐Royale   Loan Amount: Up to $15,000       Project:  Start up and operation of a retail clothing business at 171 The  Commons, , Ithaca, NY         Total Project Cost: $41,050       Projected Use of IURA  Funds:   Non‐construction project costs, including Inventory, FF&E, &  financing fees       Term: 5 years and 3 months       Interest Rate: 4% annually, reset to 3% upon submission of satisfactory job  reports documenting that the job creation goal has been  achieved for two consecutive quarters and borrower is in  compliance with all other terms of the loan agreement.       Repayment:  Interest‐only payments for 3 months, then level monthly  principal and interest payments due to fully amortize the loan  over the remaining 5 year term (approximately $277/month).          Collateral: 1st lien on all business assets of The Art and Found to include  accounts, inventory, furniture, fixtures and equipment now  owned or hereinafter acquired.           Guarantor(s): Personal guarantees of Heidi Brown and Olivia Ashline‐Royale,  each individually.       Job Creation Requirement:  Creation of at least two and one‐half (2.5) full‐time equivalent  employment positions of which at least 51% must be held by  low‐ and moderate‐income persons.        Conditions:  Condition for loan closing:   1. Creation of an LLC including an operating agreement  identifying contributed equity.  2. Submission of lease that provides site control for a  minimum of five (5) years.     Condition for loan disbursement:   1. Documentation that at least $15,000 in match cash  funding has been secured.       Reporting:  1. Annual submission of profit & loss statement for Art and  Found verified by federal income tax returns of each  partner  2. Documentation of match funding  3. Job reporting  IURA EDC Minutes  June 19, 2012  Page 6 of 9            And be it further    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to issue a  loan commitment letter in accordance with this resolution.    Carried Unanimously 4‐0    B. Loan Pipeline    Neighborhood Pride Grocery Store  Bohn announced that staff has been seeking more information from the owners, so it  can move forward with the loan application.  IURA now has the loan documents for the  primary $1.5 million loan for the project from Square 1 bank.   Bohn recommends that  the IURA would review any forthcoming loan application as though the store were at  the lower end of its sales projections ($3.5 million).  The main question outstanding is  what factors have changed in the 1½ years since the store initiated its funding search  and how the income and expense projections and staffing plan are modified to reflect  an assumed lower sales level.    Bohn added that the store is also negotiating with the Cornell Cooperative Extension of  Tompkins County (CCE) for its use of 4,000 square feet in one portion of the building.    Potential “Race for the Space” Contestant Funding Application  Bohn announced a second “Race for the Space” contest winner may be applying to the  IURA for funding assistance of some kind.  They will be moving into a refurbished  unused portion of The Ithaca Journal building.  Since it is a job‐creating start‐up  enterprise, it would likely be eligible.    Potential African Food Market Funding Application  Bohn noted another potential funding applicant may approach the IURA for funding  assistance, for an African grocery and take‐out store.  The potential applicant needs to  finalize the site choice and primary financing plan beforehand.  IURA EDC Minutes  June 19, 2012  Page 7 of 9        VI. Other New/Old Business  A. Annual Election of Committee Vice‐Chairperson & Recommendation to IURA of  Chairperson    Ackerman moved, seconded by Richardson:     2012 Selection of Officers of IURA Economic Development Committee    Whereas, the IURA By‐laws provide that the committee membership shall elect its  own committee Vice‐Chairperson and nominate a candidate for committee  Chairperson for consideration by the Agency, and    Whereas, per the bylaws, an Agency member shall fill either the committee  Chairperson or committee Vice‐Chairperson position, and     Whereas, officers of each committee serve a one‐year term, but continue to hold  office until their successor is selected or appointed, and     Whereas the IURA Economic Development Committee is composed of the following  members:   • Leslie Ackerman  • Martha Armstrong  • Doug Dylla  • Ayana Richardson (Agency member)  • Jennifer Tegan, and    Whereas, at their June 19, 2012 meeting, the IURA Economic Development Committee  discussed this matter; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA Economic Development Committee nominates Doug Dylla  to serve as the Economic Development Committee Chairperson, and be it further    RESOLVED, that the IURA Economic Development Committee elects Ayana Richardson  to serve as the Economic Development Committee Vice‐Chairperson.      Carried Unanimously 4‐0  IURA EDC Minutes  June 19, 2012  Page 8 of 9          B. Accept Conveyance from City of Ithaca of Approximately 6‐Acre Parcel Located At  Southerly End of Cherry Street  Bohn noted that Common Council approved the conveyance of a 6‐acre parcel of an  existing 8.25‐acre lot to the IURA, with guidelines that call for the issuance of an RFP to  sell the property for an economic development use of the property, for the resultant  use to be taxable, and for the sale price to be fair‐market value.    Dylla asked if the easement for the alignment of a future waterfront trail to connect to  the Black Diamond Trail lies outside the portion being conveyed to the IURA, to which  Bohn replied, yes.  He added that the property line of the IURA property is 95’ from the  top of the bank at the flood control channel.  Concerns have definitely been expressed  that the Black Diamond Trail be protected he noted.    Dylla asked if the IURA could require a potential developer to build a portion of the  Black Diamond Trail.  Bohn replied, conceivably, although the purchase price would  probably be lowered, as a result.  He added that particular segment of the Black  Diamond Trail would not get activated at a high level until a bridge is constructed across  the Flood Control Channel.    Bohn noted that staff will begin the process of drafting the RFP, which the EDC would  review at its next meeting.  A scoring system for the responses would be generated.  He  added that the IURA will most likely receive other City properties in similar fashion.    Dylla observed that the property is currently zoned industrial, but could possibly be  developed for mixed‐use.  Bohn responded, yes, that was the Common Council’s intent.   If the IURA decides it would only like to see a residential use on the site, it should  communicate this to Council.     Bohn noted that Council’s approval of the sale was not unanimous, in large part because  both the Natural Areas Commission (NAC) and Conservation Advisory Council (CAC)  strongly advocated the property be preserved as open space; so there is some  sensitivity to that kind of issue, in this instance.    Dylla remarked he would be personally open to seeing a broader variety of uses on the  property.  IURA EDC Minutes  June 19, 2012  Page 9 of 9        Richardson moved, seconded by Ackerman:     The IURA Economic Development Committee votes to recommend acceptance of the  transfer of a 6‐acre portion of the 8.25 acre parcel located at the southerly end of  Cherry Street (Tax Parcel #100.‐2‐1.2) to the Ithaca Urban Renewal Agency for the  purpose of issuing an RFP for sale of the property to a purchaser committing to  undertake an economic development project.      Carried Unanimously 4‐0    C. Modification of 2013 HUD Entitlement Grant Review Process  Bohn remarked that the last funding assistance review cycle elicited several suggestions  for how to improve the process, including a suggestion to simplify the process by  bringing the decision‐makers together earlier in the cycle.  It was ultimately decided to  recommend formation of a Committee of the Whole of the IURA along with  representation from the EDC and Neighborhood Investment Committee (NIC) to review  the funding applications.      Armstrong suggested that any applications that include an internship/job training  component be ranked using a single consistent scoring system and that the IURA seek to  leverage existing job training resources rather than create new programs.     D. Review of Loan & Lease Payment Reports  Bohn announced all loan recipients and lessees are current on their obligations,  including Diane’s Downtown Automotive, which had been experiencing difficulty earlier  in the year, but which now seems capable of paying a reduced monthly payment.  Lot 10  reported strong sales in their early months of operation.      VIII. Adjournment (Next Meeting Date: 3:30 PM, Tuesday, June 12, 2012)  The meeting was adjourned by consensus at 4:40 P.M.      — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.