Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2011-12-13Approved 2/14/12  Ithaca Urban Renewal Agency 108 E. Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, December 13, 2011  Common Council Chambers, 3rd Floor, City Hall, Ithaca, NY  Present:  Doug Dylla, Leslie Ackerman, Martha Armstrong, Ayana Richardson  Absent:  Jennifer Tegan  Staff:  Nels Bohn, Charles Pyott  Guests:  Scott Miller, Kathryn Foley, Justin McGuire, Matthew Riis, Michael Cannon  (Assistant Vice President, Commercial Lending, Tompkins Trust Company)    I. Call to Order   Chairperson Dylla called the meeting to order at 3:33 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions – None    III. Public Comments (3‐minute maximum per person) – None    IV. Review of Meeting Minutes  Ackerman moved, seconded by Richardson, to approve the minutes of the October 11,  2011 meeting, with no modifications.  Carried Unanimously 4‐0.      V. Community Lending  A. Community Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF) – Request from Wildfire  Restaurant, Inc. for Loan Modification #2 to Modify Collateral (CD‐RLF #26)  As expressed in the applicant’s 12/9/11 letter to the IURA, Bohn indicated Wildfire  Restaurant has proven not to be a viable enterprise at this time and the applicant is  proposing selling Delilah’s assets and leasing the space at 106‐112 S. Cayuga Street to JG  McGuire, Inc.  Bohn noted Wildfire’s IURA loan is current and is currently secured a  second lien on furnishings, fixtures and equipment (FF&E) of Delilah’s, a third mortgage  on the 106‐112 S. Cayuga property, and personal guarantees.  Wildfire requests that the  IURA release its interest in the Delilah’s FF&E, and accept a subordinate lien on FF&E of  Madeline’s restaurant and a corporate guarantee of Delante, Inc., the owner of  IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 2 of 14      Madeline’s restaurant.  He explained that this release will allow him to sell the business  assets of Delilah’s to JG McGuire, Inc. and use proceeds to pay off a business loan and  reduce the outstanding principal on the real estate loan for 106‐112 S. Cayuga Street.     Bohn reported that a review of Madeline’s tax returns shows that the restaurant has a  good track record of profitability, so the additional corporate guarantee will strengthen  the collateral package securing the Wildfire loan.  He recommended approval of the  loan modification.    Ackerman asked if the ownership of the two corporate entities is identical, to which  Miller replied, yes, he and his wife, Terri Miller, are the sole stakeholders of Madeline’s  (Delante, Inc.) and Delilah’s (Wildfire Restaurant Inc.).    Armstrong moved, seconded by Ackerman:    Request from Wildfire Restaurant, Inc. for Loan Modification #2 to Modify Collateral  (CD‐RLF #26)    Whereas, Wildfire Restaurant, Inc. (Wildfire) requests loan modification #2 to substitute  collateral securing an IURA loan, and    Whereas, on September 18, 2009, the IURA issued a $95,000 loan to Wildfire Restaurant  Inc. (Wildfire) to undertake a $673,000 project to acquire the Lost Dog café business and  the building located at 106‐112 S. Cayuga Street, Ithaca, NY to open up the Wildfire  restaurant & lounge, and    Whereas, the restaurant and upstairs lounge opened on schedule and the name of the  restaurant was subsequently changed to Delilah’s on Cayuga, and    Whereas, on November 17, 2011, the IURA approved loan modification #1 to reduce the  job creation goal from 24 FTE jobs to 16 FTE jobs, and    Whereas, Wildfire has demonstrated job creation of 16 FTE jobs, and    Whereas, the national economy has been in a deep recession since the restaurant  opened in October, 2009, and    Whereas, due to underperforming financial results, Wildfire seeks to sell its assets to a  new operator at 106‐112 S. Cayuga Street, which asset sale requires releases from  lenders with liens on the assets, and    IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 3 of 14      Whereas, the borrower is current on loan repayments and is in full compliance with all  terms of the loan agreement, and    Whereas, the outstanding principal balance on the loan is $68,469.50 as of November  30, 2011 with a due date of 2016, and    Whereas, Tompkins Trust Company has conceptually consented to a release of their 1st  lien on business assets, and    Whereas, the IURA loan is secured by the following:  ‐ 2nd security lien on Wildfire furnishings, fixtures, and equipment (FF&E) & other assets  ‐ 3rd mortgage lien on property located at 106‐112 S. Cayuga Street  ‐ personal guarantees of T. and S. Miller  ‐ corporate guarantee of 106‐112 S. Cayuga, Inc., owner of the real property, and    Whereas, Wildfire requests a collateral modification to substitute a 2nd lien on business  assets of Delante, Inc. dba Madeline’s for the existing 2nd lien on business assets of  Wildfire, and    Whereas, Delante, Inc. additionally agrees to provide a corporate guarantee of the  Wildfire loan, and    Whereas, Delante, Inc. estimates the fair market value of their FF&E is $202,400, and tax  returns of Delante, Inc. indicate the corporation has been consistently profitable, and,    Whereas, the IURA staff recommends loan modification #2 as requested, and    Whereas, at their December 13, 2011 meeting, the IURA Economic Development  Committee reviewed this matter and recommended the following, now, therefore be it,    RESOLVED, that the IURA hereby approves a modification to the IURA loan agreement  with Wildfire Restaurant, Inc. to authorize collateral substitution of an existing 2nd  security lien on assets of Wildfire Restaurant, Inc. for a 2nd security lien on business assets  of Delante, Inc., dba Madeline’s, and a corporate guarantee from Delante, Inc., and be it  further,    RESOLVED, that all IURA legal costs associated with the requested loan modification shall  be borne by the borrower, and    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to  issue a loan modification commitment in accordance with this resolution, and be it  further  IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 4 of 14        RESOLVED, that IURA Chair, upon the advice of the IURA Attorney, is hereby authorized  to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution,  including, but not limited to, executing a loan modification agreement and a security lien  discharge.    Carried Unanimously 4‐0    B. Priority Business Loan Fund – Request from JG McGuire, Inc. for $75,000 Loan to  Open Lot 10, Restaurant, Lounge, & Performing Arts Venue, at 106‐112 S. Cayuga  Street  Bohn recapitulated the salient details of the application.  Formerly proposed as the “Six  Dinner Café” and the “Blind Elk,” the project is now being proposed for Delilah's current  location as “Lot 10 Kitchen & Lounge”.  Bohn remarked the business plan improved  considerably since it was first submitted; however, given that the loan application still  does not sufficiently address the IURA’s previously identified underwriting concerns  (including the applicants’ comparative lack of restaurant experience and insufficient  equity), Bohn indicated he is recommending against approval of the application at this  time.    Riis remarked he does not profess to be a restaurant expert; he would, however,  highlight his overall management expertise in the downtown Ithaca area.  Furthermore,  he noted, his colleague, Katie Foley, has considerable restaurant experience.    McGuire remarked on his own recent success in taking over Bella Pizza, a failing  restaurant he turned into a profitable enterprise.  In addition, his father, Gregory  McGuire, Binghamton Club general manager, has committed himself to assisting the  project team (e.g., reviewing reports, managing profit and loss figures, etc.).  McGuire  noted he has himself also formed a variety of significant relationships within the  community, like Dan Smalls, the official talent buyer for the State Theatre, who has  committed to procure large national acts for Lot 10.  McGuire concluded by noting both  he and Mr. Riis are keenly aware of the need to successfully resolve potential cash‐flow  issues.  He stressed they are both willing to do whatever it takes to help minimize the  costs associated with the project (e.g., as serve as waitstaff and/or bartenders).    Miller encouraged the IURA to support the project, despite the remaining underwriting  concerns.  He noted the applicants’ ability to focus entirely on the operation of the  enterprise will be critical to its success.  The primary reason Delilah’s could not be made  profitable, in his estimation was that he and his wife simply did not have the time to  fully devote themselves to its operation.  Miller remarked he had in fact received  another offer for the property, which would have placed him in a far better financial  position, in the short‐term, but he and his wife determined the current applicants have  the best chance at making the project viable, long‐term.    IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 5 of 14        Foley stressed that she has over 8 years of general management experience, from  serving as Director of Events at Big Brothers Big Sisters to Director of Development at  Family and Children’s Service.  She expressed her passion for the restaurant and  hospitality industry, as well as customer service, as a whole.  Additionally, she worked  for two years at Ithaca College’s Bistro Q and two years at Maxie’s Supper Club; and she  has managed at ZaZas Cucina, and assisted in the launch of both Mia’s Restaurant and  the NorthStar House.  Foley noted her office also happens to be minutes away from the  project site — facilitating her intent to play a hands‐on role and make herself as  available as possible.  She will also place her car up as additional collateral for the loan.    Miller observed that probably the single greatest source of cost overruns in launching  Wildfire/Delilah’s was construction‐related costs, which should not be a factor with Lot  10, given that Riis’ father is a general contractor.    Ackerman remarked she has worked extensively with the applicants on their business  plan and, although she has not fully reviewed the most recent version, she remains  concerned with cash‐flow and sales issues.  Skeptical about the project overall, she  concedes the applicants have strong sales‐and‐marketing experience and, as a result,  probably have a better chance at success than most.  Given the amount of time she has  spent working with the applicants, Ackerman noted, she believes she should recuse  herself from the formal vote on the project.    With her background in the hospitality industry, Richardson noted she has worked with  numerous bars and restaurants over the years.  She is concerned the applicants may  underestimate the extent to which the project will need a viable restaurant to succeed  — it is extremely difficult to attract restaurant customers on a consistent basis  (especially in Ithaca, which already has a wide base of distinct restaurants and  entertainment experiences, for its size).  Having said this, she believes the applicants are  close to having an application she would feel comfortable voting for.    Miller remarked that Delilah’s lounge only operated 2½ days a week, so the business  was commensurately more dependent on the success of the restaurant, to remain  viable.  Lot 10, on the other hand, would be significantly less dependent on the  restaurant.    Armstrong asked about the collateral amount, to which Bohn replied, it would  optimistically be around $25,000.    Dylla indicated he is generally in favor of the project, but he would like to see more  equity and collateral invested in the project.  (Bohn observed that, if the IURA were to  assess the project based on the collateral, it would come up short to secure the loan.)   IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 6 of 14      Ackerman added she would like to see more working capital in place, since the collateral  is insufficient.    Ackerman asked if it would be a fair trade‐off for the IURA to take on the additional risk  to prevent the blighting of the block.  Bohn indicated he posed this very question to the  underwriter, who replied that without knowing what the alternative use might be, it  would be hard to make that kind of determination.  Bohn observed it would probably be  appropriate to consider a slightly elevated risk and a limited amount of collateral for this  kind of loan.    (Armstrong departed at 4:25 p.m.)    To increase the working capital, McGuire suggested it might be possible to redirect  some of the money from the closing costs, to that end.  Miller indicated he would need  to obtain approval from the Tompkins Trust Company, to do that.      Cannon indicated the bank could possibly accommodate that request, but that since it is  a Small Business Administration (SBA) loan, the SBA would need to approve it.      Riis indicated $20,000 in additional funds could be employed as working capital  including $2,000 from a published author, $7,000 from AFCU, and $2,500 from Bank of  America.       (Armstrong returned at 4:27 p.m.)    Dylla asked Miller what Delilah’s monthly losses had averaged to be, to which Miller  replied, $2,500 ‐ $3,000 per week (although that includes money devoted to a full‐time  manager, which Lot 10 would not have.)    Riis remarked that the project’s food service consultant, Daniel Kiely, has worked in the  food service industry for 18 years, including his current full‐time employment at ¡Viva!  Taqueria.      Foley added that the applicant team collectively possesses a considerable amount of  what she would call ‘social collateral’, from a broad and eclectic variety of local sources.   Word‐of‐mouth goes a long way and, already, a considerable amount of buzz has been  generated.    Ackerman asked if the applicants considered exploring more community‐based  financing alternatives (e.g., loans‐for‐food credit, membership‐based credit, etc.).  Riis  replied that is something they might consider.  Foley agreed crowd‐source funding is  certainly a viable option, but it would be very labor‐intensive.  IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 7 of 14        Dylla remarked he believes he is closer to recommending the loan for approval, but still  requires additional reassurance.  He asked if any family resources could be invested in  the project, to which McGuire replied, no.    Ackerman asked if the loan was needed now, to which McGuire replied, essentially, yes.   Miller added that the plan is to complete the remodeling by February 2012, which  would be ideal.      Richardson indicated she could now envision voting to approve the project, but it would  be on the cusp.    Dylla indicated he would like to see more collateral.  Miller asked if TTC provided an  additional $10,000, would Dylla’s concern be addressed.  Dylla indicated he would like  to see the collateral match the loan amount.    Richardson observed that conditionally approving the loan would at least give the  applicants the opportunity to have the full IURA review the loan.    Armstrong moved, seconded by Richardson:    Priority Business Loan Fund –“Lot 10” Loan Application from McGuire & Riis    Whereas, on July 6, 2011, Justin McGuire & Mathew Riis, Inc. submitted an IURA loan  application seeking loan assistance of $75,000 for a $112,500 project to establish “The  Blind Elk,” a 75‐seat restaurant/bar/performing arts venue located at 139 W. MLK,  Jr./W. State Street in the lower level of the Cornell Daily Sun building, and    Whereas, at their August 9, 2011 meeting, the IURA Economic Development Committee  conducted preliminary review of the application, affirmed their preference that IURA  financing function as gap financing, rather than primary financing, and authorized staff  to communicate underwriting concerns and factors that would enhance the loan  application, and    Whereas, preliminary underwriting concerns included:  1. Modest financial capacity of owners may exhaust financial resources to address  future unanticipated cash flow needs;  2. Overly aggressive sales projections, especially given subterranean business  location;  3. Extremely limited collateral available to secure a loan;  4. Unresolved landlord issue to “reopen” windows to allow public visibility to the  business, and  IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 8 of 14        Whereas, factors that would enhance the loan application included:  1. Attract additional partner with restaurant experience and equity to invest in the  business;  2. Demonstrate financial feasibility at lower projected sales levels;  3. Secure a qualified personal guarantor to secure loan financing, and    Whereas, the IURA created the Ithaca Density District Priority Business Loan Fund  (Priority Business Loan Fund) on October 25, 2007 to induce establishment of specific  priority business enterprises that have been defined by the community as highly  desirable or substantially increase foot traffic within the density district, and    Whereas, a “live entertainment venue” is listed as desired types of businesses to attract  through the Priority Business Loan Fund, and,    Whereas, the “density district” target area includes the commercial areas at West State  Street corridor, the West End, Inlet Island, and the greater downtown area, including  the project site at 106‐112 S. Cayuga Street, and    Whereas, McGuire & Riis subsequently revised their project for a restaurant, lounge and  performance venue, including relocation of the proposed business location to the first  and upper levels at 106‐112 S. Cayuga Street, the current location of Delilah’s on  Cayuga, and execution of an asset purchase‐and‐lease agreement with Wildfire  Restaurant, Inc., DBA Delilah’s, and    Whereas, an updated loan application was submitted on 11/30/11 by JG McGuire, Inc.  seeking a $75,000 loan for a $179,500 project to open “Lot 10” a restaurant, lounge and  performing arts venue at 106‐112 S. Cayuga Street, with the following uses of project  funds:  $6,500  leasehold improvements  $98,700 furnishings, fixtures & equipment (FF&E)  $15,800 fees, permits, deposits & miscellaneous  $3,000  signage  $28,000 pre‐opening expenses, including inventory  $27,500 working capital  $179,500 Total, and    Whereas, the proposed sources of project funds are:  $37,500 equity  $7,000  AFCU microenterprise personal loan  $3,000  AFCU line of credit loan  $2,000  personal loan – Rousseau  IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 9 of 14      $55,000 private financing – Wildfire Restaurant, Inc.  $75,000 IURA loan  $179,500 Total, and    Whereas, the business is projected to create at least ten (10) full‐time equivalent (FTE)  employment positions excluding the owners, of which at least 51% are projected to be  filled by, low‐ and moderate‐income persons, thereby satisfying the CDBG public benefit  test, and    Whereas, Lot 10 proposes to present approximately 180 evenings of entertainment per  year, ranging from music (live acoustic, jazz, and DJ dance), and bi‐monthly live  theatre/comedy revues, as well as literary art performances (poetry slam and story  slam) and visual art audience participation performances in the 125‐person capacity  club, thereby enhancing the downtown as a destination for entertainment and  generating substantial foot traffic, and    Whereas, the business plan has been enhanced by the following changes:  1. Location change to a venue with greater public visibility and a recent history as a  restaurant and club;  2. Projected sales reduced 22% overall, based on consultation with local  restaurants on Cayuga St.;  3. Management salaries have been reduced substantially;  4. Negotiated an asset sales agreement to acquire Delilah’s FF&E and transfer of  the existing liquor license that includes substantial seller financing, and    Whereas, the following collateral is available to secure the loan:  1. 2nd lien on FF&E acquired from Delilah’s, behind Wildfire Restaurant, Inc.;  2. 1st lien on newly acquired FF&E and inventory ($19,000 purchase price);  3. 1st lien on 2005 Dodge Dakota vehicle (blue book retail value, $11,000);  4. 1st lien on 2004 Toyota Matrix vehicle (blue book retail value, $8,000);  5. Personal guarantees of Justin McGuire and Matt Riis, and    Whereas, the applicants indicate there is no further collateral or guarantors available to  secure the loan, and    Whereas, projected sales assume business success comparable to the Bandwagon  Brewpub, which if not achieved would create cash flow problems that the owners have  limited financial capacity to manage, and    Whereas, at their August 9th and December 13th, 2011 meetings, the IURA Economic  Development Committee reviewed the staff underwriting report and heard the  applicant’s presentation addressing underwriting concerns, and  IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 10 of 14        Whereas, the staff underwriting report raised concerns that as presently structured, the  loan presents excessive loan risk due to the ownership team lacking experience  managing a large restaurant coupled with no access to fallback equity, poor quality  collateral, and lack of personal guarantors, and    Whereas, the applicant verbally addressed underwriting concerns:  1. Restaurant Management – identified and highlighted the roles of Greg McGuire  as a consultant to review profit/loss statements on a monthly basis to ensure  operations are within industry standards and Kathryn Foley to act as Front of the  House Manager, both whom have extensive experience in their areas of  expertise;  2. Collateral – committed additional collateral in the form of 2004 Toyota Matrix,  owned by Kathryn Foley;  3. Access to Fallback Equity – Wildfire Restaurant, Inc. indicated a willingness to  renegotiate the Delilah’s asset sale agreement to reduce the cash payment  required and increase the owner financing, subject to SBA approval, and    Whereas, after evaluating the applicant’s presentation, available working capital, and  establishing an increased collateral requirement, the Economic Development  Committee recommended the following now, therefore, be it    RESOLVED, the IURA hereby approves a loan from the Priority Business Loan fund for  the Lot 10 project in downtown Ithaca in accordance with the loan application,  subsequent correspondence and verbal commitments, under the following terms:    Borrower: JG McGuire, Inc., a domestic business  corporation established in 2009    Project: Start up of Lot 10, a restaurant, lounge, and  performing arts venue located at 106‐112 S.  Cayuga Street, Ithaca, NY    Loan amount $75,000    Total project cost: $179,500    Projected use of IURA funds: FF&E, inventory, start up costs, fees/permits,  working capital.    Term: 5 years, 3 months (63 months)    IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 11 of 14      Interest rate: 4% annually, reset to 3% upon submission of  satisfactory job reports documenting that job  creation goals have been met for two  consecutive quarters and borrower is in  compliance with all other terms of the loan  agreement.    Repayment: Interest only for initial 3 months; thereafter level  monthly payments of principal and interest due  to fully amortize the accrued debt over the term  of 60 months ($1,381/mo.), due on the first day  of each month.    Collateral: 1. 2nd lien on FF&E purchased from Wildfire  Restaurant, Inc.   2. 1st lien on all newly acquired FF&E,  inventory and other business assets   3. 1st security lien on 2005 Dodge Dakota truck   4. 1st security lien on 2004 Toyota Matrix   5. Other yet unspecified collateral to bring  total collateral value to at least $75,000    Guarantors: Justin McGuire and Mathew Riis, each  individually.    Conditions: 1. Submission of a liquor license prior to loan  disbursement; and   2. Creation of at least ten (10) full‐time  equivalent employment positions, of which at  least 51% must be filled by low‐and  moderate‐income persons earning less than 80%  of the area median income, adjusted for family  size; and   3. Quarterly submission of in‐house profit &  loss statements and annual tax returns within 90  days of the end of the fiscal year, and be it  further    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to  issue a loan commitment in accordance with this resolution, and be it further    IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 12 of 14      RESOLVED, that IURA Chair, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized  to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution,  including, but not limited to, executing loan agreement documents.    Carried Unanimously 3‐0    C. Status Report on Loans & Restore NY Projects    Mia Noodle Job Creation Report  Bohn noted that Mia Noodle has created 16 FTE jobs, to date, all of which have been  filled by low‐moderate income individuals, with 14 earning a living wage.    VI. New Business  A. Election of Committee Vice Chair  Richardson volunteered to serve as Vice Chair.    Armstrong moved, seconded by Ackerman.    RESOLVED, that Ayana Richardson be elected as Vice Chairperson of the Economic  Development Committee.   Carried Unanimously. 3‐0    VII. Economic Development Planning  A. Update on 2011 NYS Regional Economic Development Council Funding Awards  Bohn indicated there may be two or three kinds of local projects which may benefit  from state regional economic development grant funding (e.g., Cherry Street industrial  park, downtown Ithaca renovations, rural‐based enterprises) and staff will be mining  those ideas over the next few months.  One of the most important factors in their  success will be their ‘shovel‐readiness’.    B. Update on Development of 2012 HUD Action Plan  Bohn indicated that both CDBG and HOME programs are suffering significantly from  Congressional funding reductions of 11% for CDBG and 38% for HOME, as currently  projected.  He noted, however, that due to revisions in their funding formulae Ithaca  will fare far better than expected.  In 2012, Ithaca will receive approximately $700,000  in CDBG and $480,000 in HOME funding.    The intent is to put out a call for proposals in late January 2012, with March 2012  deadline.      Bohn inquired if the committee would be willing to schedule a special meeting  specifically to review the applications, following the public hearing at the full IURA  meeting on 3/22/11.  There were no objections.  IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 13 of 14        (Armstrong departed at 5:09 p.m.)    VIII. Other New/Old Business  A. Staff Report  None.    B. Review of Loan & Lease Payment Reports  Neighborhood Pride  Bohn noted that the project continues to move forward, with an anticipated $1.5 million  loan forthcoming.  The applicants are optimistic about a loan closing in the near future.    Finger Lakes Wine Center  As previously reported, the Wine Center is in the midst of a significant reorganization  and reassessment, including new staff, to address its sales goals deficiencies.  Bohn  noted it remains current on its IURA loan.  Bohn observed that the Wine Center went  over budget with its construction and went into debt as a result and that retail sales  have not matched projections.    Finger Lakes Reuse  Bohn indicated that Finger Lakes Reuse is looking for another location for building  materials.    J. Gould  Bohn remarked that J. Gould indicated the anticipated lease with the union did not end  up working out; but it is definitely still looking for a tenant.    Diane’s Automotive  Bohn indicated he has meetings schedule next week with Diane to follow up on the  results of her meetings with David Sprague.  In an encouraging sign, the financials are  trending upward for the business.    e2e Materials, Inc.  e2e is one month late in its loan payments, although it is in the process of resolving the  situation.  Committee members may have noticed an article about the company in the  12/12/11 edition of The Ithaca Journal, regarding the $1.25 million grant it received to  establish a full‐scale production facility in Geneva, New York.  The intent remains to  retain its research and development operations in Ithaca.    IURA EDC Minutes  December 13, 2011  Page 14 of 14      IX. Next Meeting Date:  January 10, 2012    X. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 5:11 P.M.      — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.