Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2011-12-22Approved 1/26/12  Ithaca Urban Renewal Agency 108 East Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) ax) MINUTESMINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, December 22, 2011    Members: Mayor Carolyn Peterson, Susan Cummings, Tracy Farrell, Ayana Richardson, Doug Dylla  Absent: J.R. Clairborne, Common Council Liaison  Staff:  JoAnn Cornish, Nels Bohn, Sue Kittel, Charles Pyott  Applicants: Scott Miller, Matthew Riis, Justin McGuire, Kathryn Foley    I. Call to Order   Chairperson Peterson called the meeting to order at 8:47 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Public Comment – None.    IV. Review of Draft Meeting Minutes: November 18, 2011  Dylla moved, seconded by Richardson, to approve the November 18, 2011 minutes, with five  minor modifications.   Carried Unanimously 5‐0    V. Economic Development Committee  A. Community Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF), Request from Wildfire  Restaurant, Inc. for Loan Modification #2 to Modify Collateral (CD‐RLF #26)  Dylla recapitulated the details of the committee’s discussion of the loan modification request.    Bohn indicated the loan modification request originated from the project’s inability to meet  financial projections partially due to a major economic recession.   He remarked the associated  Priority Business Loan Fund loan request by Justin McGuire and Mathew Riis is probably the  best outcome for downtown Ithaca and would maintain an active degree of on‐site owner  management, which Wildfire management is unable to provide due to other responsibilities.      When they launched Wildfire/Delilah’s, Miller explained, he and his wife simply underestimated  the amount of time that turned out to be necessary to make it into a viable business, especially  the nightclub component.  Miller stressed he and his wife will retain ownership of the building,  so they will continue to have an ongoing interest in its success.  IURA Minutes  December 22, 2011  Page 2 of 18      Dylla observed that Miller has never been delinquent in any payments to the IURA.  It is,  therefore, not anticipated there would be any problem with this loan modification request.    Moved by Dylla, seconded by Richardson:    CD‐RLF – Wildfire Restaurant, Inc. Loan Modification #2 for Collateral  Substitution (CD‐RLF #26)    Whereas, Wildfire Restaurant, Inc. (Wildfire) requests loan modification #2 to substitute  collateral securing an IURA loan, and    Whereas, on September 18, 2009, the IURA issued a $95,000 loan to Wildfire Restaurant, Inc.  (Wildfire) to undertake a $673,000 project to acquire the Lost Dog café business and the  building located at 106‐112 S. Cayuga Street, Ithaca, NY to open up the Wildfire restaurant and  lounge, and    Whereas, the restaurant and upstairs lounge opened on schedule and the name of the  restaurant was subsequently changed to Delilah’s on Cayuga, and    Whereas, on November 17, 2011, the IURA approved loan modification #1 to reduce the job  creation goal from 24 FTE jobs to 16 FTE jobs, and    Whereas, Wildfire has demonstrated job creation of 16 FTE jobs, and    Whereas, the national economy has been in a deep recession since the restaurant opened in  October, 2009, and    Whereas, due to underperforming financial results, Wildfire seeks to sell its assets to a new  operator at 106‐112 S. Cayuga Street, which asset sale requires releases from lenders with liens  on the assets, and    Whereas, the borrower is current on loan repayments and is in full compliance with all terms of  the loan agreement, and    Whereas, the outstanding principal balance on the loan is $68,469.50 as of November 30, 2011  with a due date of 2016, and    Whereas, Tompkins Trust Company has conceptually consented to a release of their 1st lien on  business assets, and    IURA Minutes  December 22, 2011  Page 3 of 18      Whereas, the IURA loan is secured by the following:  – 2nd security lien on Wildfire furnishings, fixtures, equipment, and other assets  – 3rd mortgage lien on property located at 106‐112 S. Cayuga Street  – Personal guarantees of T. and S. Miller  – Corporate guarantee of 106‐112 S. Cayuga, Inc., owner of the real property, and    Whereas, Wildfire requests a collateral modification to substitute a 2nd lien on business assets  of Delante, Inc. dba Madeline’s for the existing 2nd lien on business assets of Wildfire, and    Whereas, Delante, Inc. additionally agrees to provide a corporate guarantee of the Wildfire  loan, and    Whereas, Delante, Inc. estimates the fair market value of their FF&E is $202,400, and tax  returns of Delante, Inc. indicate the corporation has been consistently profitable, and,    Whereas, the IURA staff recommends loan modification #2 as requested, and    Whereas, at their December 13, 2011 meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed this matter and recommended the following, now, therefore be it,    RESOLVED, that the IURA hereby approves a modification to the IURA loan agreement with  Wildfire Restaurant, Inc. to authorize collateral substitution of an existing 2nd security lien on  assets of Wildfire Restaurant, Inc. for a 2nd security lien on business assets of Delante, Inc., DBA  Madeline’s, and a corporate guarantee from Delante, Inc., and be it further,    RESOLVED, that all IURA legal costs associated with the requested loan modification shall be  borne by the borrower, and be it further    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to issue a  loan modification commitment in accordance with this resolution, and be it further    RESOLVED, that IURA Chair, upon the advice of the IURA Attorney, is hereby authorized to  execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution, including, but  not limited to, executing a loan modification agreement and a security lien discharge.    Unanimously Carried 5‐0    IURA Minutes  December 22, 2011  Page 4 of 18      B. Priority Business Loan Fund, Request from JG McGuire, Inc. for $75,000 Loan to Open Lot  94, Restaurant, Lounge, & Performing Arts Venue, at 106‐112 S. Cayuga Street  Dylla recapitulated the details of the committee’s discussion of the loan application, noting that  the name of the business has subsequently been changed to “Lot 10.”  Over the past week,  Dylla remarked, the applicants have strengthened their application, including: $17,000 in new  equity, $15,000 in new collateral/limited personal financial guarantees, $5,000 in increased  private financing, and $17,500 in increased working capital, as well as a $10,500 decrease in the  loan request itself.    Dylla noted that he feels good about the revised proposal; the applicants appear to bring a  great deal of enthusiasm, experience, and social networking connections to the project, which  is a strategically important site for a dining and entertainment venue in the downtown area.    Moved by Dylla, seconded by Richardson:    Priority Business Loan Fund – Loan Application from JG McGuire, Inc.    Whereas, on July 6, 2011, Justin McGuire and Mathew Riis, Inc. submitted an IURA loan  application seeking loan assistance of $75,000 for a $112,500 project to establish  a 75‐seat  restaurant/bar/performing arts venue located at 139 W. MLK, Jr./W. State Street in the  lower level of the Cornell Daily Sun building, and     Whereas, at their August 9, 2011 meeting, the IURA Economic Development Committee  conducted preliminary review of the application, affirmed their preference that IURA  financing function as gap financing rather than primary financing, and authorized staff to  communicate underwriting concerns and factors that would enhance the loan application,  and     Whereas, preliminary underwriting concerns included:  1. Modest financial capacity of owners may exhaust financial resources to address future  unanticipated cash flow needs;  2. Overly aggressive sales projections, especially given subterranean business location;  3. Extremely limited collateral available to secure a loan;  4. Unresolved landlord issue to “reopen” windows to allow public visibility to the business,  and    Whereas, factors that would enhance the loan application included:  1. Attract additional partner with restaurant experience and equity to invest in the  business;  2. Demonstrate financial feasibility at lower projected sales levels;  3. Secure a qualified personal guarantor to secure loan financing, and  IURA Minutes  December 22, 2011  Page 5 of 18      Whereas, the IURA created the Ithaca Density District Priority Business Loan Fund (Priority  Business Loan Fund) on October 25, 2007 to induce establishment of specific priority  business enterprises that have been defined by the community as highly desirable or  substantially increasing foot traffic within the density district, and    Whereas, a “live entertainment venue” is listed as a desired type of businesses to attract  through the Priority Business Loan Fund, and     Whereas, the “density district” target area includes the commercial areas at West State  Street corridor, the West End, Inlet Island, and the greater downtown area, including the  project site at 106‐112 S. Cayuga Street, and     Whereas, McGuire and Riis subsequently revised their project for a restaurant, lounge, and  performance venue, including relocation of the proposed business location to the first and  upper levels at 106‐112 S. Cayuga Street, the current location of Delilah’s on Cayuga, and  execution of an asset purchase and lease agreement with Wildfire Restaurant, Inc. DBA  Delilah’s, and    Whereas, an updated loan application was submitted on 11/30/11 by JG McGuire, Inc.  seeking a $75,000 loan for a $179,500 project to open a restaurant, lounge, and performing  arts venue at 106‐112 S. Cayuga Street, and     Whereas, the business is projected to create at least ten (10) full‐time equivalent (FTE)  employment positions, excluding the owners, of which at least 51% are projected to be filled  by low‐ and moderate‐income persons, thereby satisfying the CDBG public benefit test, and    Whereas, JG McGuire, Inc. proposes to present approximately 180 evenings of  entertainment per year, ranging from music (live acoustic, jazz, and DJ dance), and bi‐ monthly live theatre/comedy revues, as well as literary art performances (poetry slam and  story slam) and visual art audience participation performances in the 125‐person capacity  club, thereby enhancing the downtown as a destination for entertainment and generating  substantial foot traffic, and    Whereas, at their August 9th and December 13th, 2011 meetings, the IURA Economic  Development Committee reviewed the staff underwriting report and heard the applicant’s  presentation addressing underwriting concerns, and    Whereas, the staff underwriting report raised concerns that, as presently structured, the  loan presents excessive loan risk due to the ownership team lacking experience managing a  large restaurant, coupled with no access to fallback equity, poor quality collateral, and lack  of personal guarantors, and  IURA Minutes  December 22, 2011  Page 6 of 18      Whereas, the applicant verbally addressed underwriting concerns as follows:  1. Restaurant Management – identified and highlighted the roles of Greg McGuire, as a  consultant to review profit/loss statements on a monthly basis to ensure operations are  within industry standards, and Kathryn Foley, to act as Front of the House Manager, both  of whom have extensive experience in their areas of expertise;   2. Collateral – committed additional collateral in the form of 2004 Toyota Matrix owned by  Kathryn Foley;   3. Access to Fallback Equity – Wildfire Restaurant, Inc. indicated a willingness to  renegotiate the Delilah’s asset sale agreement to reduce the cash payment required and  increase the owner financing, subject to SBA approval, and    Whereas, after evaluating the applicant’s presentation, available working capital, and  establishing an increased collateral requirement of $75,000, the Economic Development  Committee (EDC) recommended approval of the loan, and    Whereas, since the 12/13/11 EDC meeting, the applicant has secured commitments for the  following items to strengthen the loan:  1. Increased equity: $17,000  2. Increased collateral/personal financial guarantees: $15,000  3. Increased private financing: $5,000  4. Increased working capital: $17,500  5. Decreased loan request: $10,500  6. Commitments from Kathryn Foley, as an employee, and Greg McGuire, as a consultant,  to provide on‐going services related to management and operation of the restaurant,  and    Whereas, as revised, the project provides collateral and guarantees totaling approximately  $48,000, increases working capital by $17,500 to $42,500, and decreases the requested IURA  loan request by $10,500 to $64,500, and    Whereas, collateral coverage is 74% of loan value, but increased working capital will work to  mitigate risk of default, and    Whereas, collateral value of $48,000 plus increased working capital of $17,000 exceeds the  amount of the IURA loan request, and    IURA Minutes  December 22, 2011  Page 7 of 18      Whereas, following are the proposed uses of project funds:    $6,500 leasehold improvements   $98,700 FF&E   $15,800 fees, permits, deposits & miscellaneous   $3,000 signage   $15,000 inventory   $13,000 pre‐opening expenses   $42,500 working capital   $194,500 Total project budget, and    Whereas, following are the proposed sources of project funds:   $56,500 equity   $60,000 private financing – Wildfire Restaurant, Inc.   $7,000 AFCU microenterprise loan   $3,000 AFCU line of credit    $3,500 personal revolving credit   $64,500 IURA loan   $194,500 Total sources of funds    RESOLVED, the IURA hereby approves a loan from the Priority Business Loan fund for the Lot  restaurant, lounge, and performing arts venue project in downtown Ithaca in accordance  with the loan application, subsequent correspondence, and verbal commitments, under the  following terms:       Borrower: JG McGuire, Inc., a domestic business corporation  established in 2009     Project:  Start‐up of Lot 10 Kitchen & Lounge, a restaurant, lounge,  and performing arts venue located at 106‐112 S. Cayuga  Street, Ithaca, NY        Loan amount: $64,500     Total project cost: $194,500     Projected use of IURA  funds:   FF&E, inventory, start‐up costs, fees/permits, working  capital.     Term:  5 years, 3 months (63 months)      Interest rate:  4% annually, reset to 3% upon submission of satisfactory  job reports documenting that job creation goals have  IURA Minutes  December 22, 2011  Page 8 of 18    been met for two consecutive quarters and borrower is in  compliance with all other terms of the loan agreement.      Repayment:  Interest‐only for initial 3 months; thereafter, level  monthly payments of principal and interest due to fully  amortize the accrued debt over the term of 60 months  ($1,381/mo.), due on the first day of each month.      Collateral: 1. 2nd lien on FF&E purchased from Wildfire Restaurant,  Inc.   2. 1st lien on all newly acquired FF&E, inventory, and  other business assets   3. 1st security lien on 2005 Dodge Dakota truck  4. 1st security lien on 2004 Toyota Matrix  5. 1st security lien on 2004 Saturn Vue vehicle   Guarantors:   1. Justin McGuire and Mathew Riis, each individually   2. Dan Kiely, $2,000, individual limited financial  guarantee  3. Rick Riis, $1,000, individual limited financial  guarantee   Conditions:  1. Submission of a liquor license prior to loan  disbursement;  2. Creation of at least ten (10) full‐time equivalent  employment positions, of which at least 51% must be  filled by low‐ and moderate‐income persons earning  less than 80% of the area median income, adjusted  for family size;   3. Documentation of receipt of at least $19,000 of  equity investments prior to any IURA loan  disbursement;   4. Submission of personal financial statement of Dan  Kiely showing sufficient net worth to satisfy  guarantee; and  5. Quarterly submission of in‐house profit & loss  statements and annual tax returns within 90 days of  the end of the fiscal year, and be it further    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to issue  a loan commitment in accordance with this resolution, and be it further    IURA Minutes  December 22, 2011  Page 9 of 18      RESOLVED, that IURA Chair, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized to  execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution, including,  but not limited to, executing loan agreement documents.    Discussion  Farrell asked about the status of the liquor license, to which Miller replied that the business  would initially operate using the standing Delilah’s license, until the new application has been  submitted and approved.  No issues are anticipated with the application.  Miller will be sending  the application and endorsement request to the new Mayor shortly.    Bohn noted there is a two‐page addendum to the staff underwriting report that includes  updated information about the project.    Cummings asked about the location of the stage and entertainment area, to which McGuire  replied they would be upstairs.  Cummings asked about the status of the flooring, which she  knows suffered from some structural issues at one point.  Miller replied that the structural  issues have been addressed so the floor no longer bounces.    Cummings inquired into the nature of the literary and live art performances planned for the  site, to which Riis replied that multiple acts are being explored, including: Bob Proehl, who has  expressed an interest in performing; a published author, who will be doing readings and other  literary‐themed events; Managing Director Steven Nunley from the Kitchen Theatre, who has  expressed an interest in staging some preview acts for upcoming Kitchen Theatre  performances; and John Hertzler, who is also planning theatrical programming.    Cummings indicated she believes it will be an exciting addition to the downtown area,  especially given that it appears to be reaching out to non‐theatre goers.  She asked how the  activities would be advertized, to which Riis replied, via the internet, including Twitter and  Facebook, published schedules, and so on.    Cummings noted she just wanted to be sure that the proposed entertainment activities are  documented in some form.  She observed it is nice to see that so many of them complement  the kinds of projects and grant recipients that the IURA already has established relationships  with, throughout the community.    Peterson observed the 180 days of scheduled events seems intense, to which Riis conceded.   He remarked the applicants have been consulting at length with Dan Smalls, who is interested  in booking at least two national acts per week for the venue.  Other entertainment options  being explored include: Professor Tuesday’s, Science Cabaret, and Joe Jango.  Riis added that  Lot 10 may also be designated the official restaurant of the State Theatre.  IURA Minutes  December 22, 2011  Page 10 of 18      Miller remarked that he is financing 70‐80% of the equipment, so he is a de facto partner of the  applicants.  He believes they will be an excellent investment and he is impressed with the work  they have done so far in lining up entertainment acts.    Peterson asked if accommodations would be made to make the site handicapped‐accessible, to  which Miller replied, not yet, given the associated expense, since it would require an elevator.   He noted that the business would first need to become successful and demonstrate its long‐ term viability, before that becomes an option.    Dylla remarked that one successful business model to emulate may be Maxie’s Supper Club,  which has done an excellent job of soliciting customer comments and actively employing them  to improve its business.     Richardson noted that her professional background is in hospitality management and that she  appreciates how the project has evolved.  The applicants already seem to have demonstrated a  capacity to listen, and respond to comments and criticism.      Peterson queried if members were ready to vote.  All members indicated their willingness to  vote.  Peterson called the vote.  Unanimously Carried 5‐0    C. Committee Chairperson Report  Bohn remarked that the Economic Development Committee voted unanimously to elect  Richardson as committee Vice Chair.    VI. Governance Committee    A. HUD Entitlement Program  1. INHS New Housing Construction Project, Request for Time Extension to Complete Sales of  Newly Constructed Homes at 528 & 530 Chestnut Street (#1, 2008 HOME)  Cummings noted that INHS reports it has been in talks with several interested buyers, but  needs the extension to ensure it has time to complete the sales.  Cummings encouraged IURA  Board members to view the properties.  She believes there may be a few issues with them  worth examining, which may inform future IURA lending decisions.    Moved by Cummings, seconded by Farrell:    HUD Entitlement Program, Grant Extension to Complete INHS New Housing Construction  Project (#1, 2008 HOME)    IURA Minutes  December 22, 2011  Page 11 of 18    Whereas, on November 30, 2011, Ithaca Neighborhood Housing Service, Inc. (INHS) submitted  a request to extend the date for completion of sales of the four recently constructed homes for  sale at 528 and 530 Chestnut Street to April 30, 2012, and    Whereas, the 2008 Action Plan included $375,000 in HOME funding for the INHS New Housing  Construction project to construct five for‐sale, affordable housing units at 711 Hancock Street  and 528‐530 Chestnut Street, and    Whereas, the 711 Hancock Street property project has been completed and purchased by a  first‐time homebuyer, and    Whereas the IURA funding agreement established the completion date as July 31, 2011, and  authorized the IURA Director of Community Development to grant up to a 120‐day extension,  and    Whereas, the IURA Director of Community Development granted an extension for project  completion to November 30, 2011, and    Whereas, construction of the Chestnut Street units is substantially complete, but project  completion requires sale of units to eligible homebuyers, and    Whereas, initiation of project construction was delayed by an unanticipated archeological  investigation and project design reconsideration, and    Whereas, INHS held an open house on the Chestnut Street units on November 19, 2011, and    Whereas, several income‐eligible homebuyers have expressed strong interest in purchasing a  housing unit, and    Whereas, HOME regulations require project completion within five years, or August 6, 2013 for  this project, and    Whereas, the IURA Governance Committee considered this matter at their December 16, 2011  meeting, took into account that a spring 2012 sales agreement could stretch into May before  the conveyance occurs, and recommended the following action; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes an extension to May 31, 2012 for completion of  the INHS New Housing Construction project (#1, 2008 HOME).    Unanimously Carried 5‐0  IURA Minutes  December 22, 2011  Page 12 of 18      2. Spencer Road Affordable Housing (634 & 636 Spencer Rd.), 2nd Amendment to Funding  Agreement to Delete Requirement That Community Housing of Ithaca, Inc. (CHI) Remain  Certified Community Housing Development Organization (CHDO) Throughout Term of  Agreement (#2, 2006 HOME)  Dylla asked what kinds of CHDO criteria CHI does not meet, to which Bohn replied that the IURA  previously determined that CHI lacked sufficient technical, administrative and management   capacity.     Moved by Cummings, seconded by Farrell:    HUD Entitlement Program, Addendum #2 to Loan Agreement for Spencer Road Affordable  Housing Project (#2, 2006 HOME)    Whereas, the 2006 Action Plan included funding to Community Housing of Ithaca, Inc. (CHI)  from the HOME program to construct affordable housing units at 634 and 636 Spencer Rd. as a  CHDO set‐aside activity, and    Whereas, the IURA loan agreement requires CHI to maintain its Community Housing  Development Organization (CHDO) status throughout the term of the agreement, and    Whereas, CHI was originally certified by the IURA as a CHDO, but the IURA determined in  subsequent years that CHI no longer satisfied all criteria for certification as a CHDO, and    Whereas, HUD‐Buffalo staff have informed IURA staff that CHDO designation is only required at  the time of project initiation for a CHDO set‐aside activity, and is not required to be maintained  throughout the 20‐year HOME regulatory affordability period for the project, and    Whereas, the ongoing requirement to maintain CHDO status was incorporated into the loan  agreement due to a mistaken understanding that it was required by HOME regulations, and    Whereas, it is mutually beneficial to both the IURA and CHI to delete the requirement that CHI  maintain its CHDO status throughout the term of the IURA loan agreement, and    Whereas, the IURA has previously expressed support to convert the Spencer Road rental  housing units to owner‐occupied housing units when feasible, and    Whereas, CHI has indicated its willingness to market the units for purchase by low‐ and  moderate‐income families following repayment of private sector loan financing for the project,  and    Whereas, the IURA Governance Committee considered this matter at their December 16, 2011  meeting and recommended the following action; now, therefore, be it  IURA Minutes  December 22, 2011  Page 13 of 18      RESOLVED, that the IURA hereby authorizes the IURA Chairperson, subject to review by IURA  legal counsel, to execute a second addendum to the Loan Agreement between the IURA and  Community Housing of Ithaca, Inc. for the Spencer Road Affordable Housing project (#2, 2006  HOME) to make the following modifications:  1. Delete the requirement that CHI maintain its CHDO status throughout the term of the  agreement, and  2. Encourage and authorize conversion of the rental housing units to for‐sale affordable  housing units.    Unanimously Carried 5‐0    3. Spencer Road Affordable Housing II (638 Spencer Rd.), Amendment to Funding Agreement  to Delete Requirement That CHI Remain A Certified Community‐Based Development  Organization (CBDO) Throughout Term of Agreement (#15, 2008 CDBG)     Moved by Cummings, seconded by Farrell:    HUD Entitlement Program, Addendum #1 to Loan Agreement for Spencer Road Affordable  Housing II Project (#15, 2008 CDBG)    Whereas, the 2008 Action Plan included funding to Community Housing of Ithaca, Inc. (CHI)  from the CDBG program to construct two affordable housing units at 638 Spencer Rd. as a  Community Based Development Organization (CBDO) activity, and    Whereas, the IURA loan agreement requires CHI to maintain its CBDO status throughout the  term of the agreement, and    Whereas, CHI was originally certified by the IURA as a CBDO at the time of project initiation, but  the IURA determined in subsequent years that CHI no longer satisfied all criteria for certification  as a CBDO, and    Whereas, HUD‐Buffalo staff have informed IURA staff that CBDO designation is only required at  the time of project initiation for a CBDO activity, and is not required to be maintained  throughout the full term of the funding agreement, and    Whereas, the ongoing requirement to maintain CBDO status was incorporated into the loan  agreement due to a mistaken understanding that it was required by CDBG regulations, and    Whereas, it is mutually beneficial to both the IURA and CHI to delete the requirement that CHI  maintain its CBDO status throughout the term of the IURA loan agreement, and  IURA Minutes  December 22, 2011  Page 14 of 18      Whereas, the IURA has previously expressed support to convert the Spencer Road rental  housing units to owner‐occupied housing units when feasible, and    Whereas, CHI has indicated its willingness to market the units for purchase by low‐ and  moderate‐income families following repayment of private sector loan financing for the project,  and    Whereas, the IURA Governance Committee considered this matter at their December 16, 2011  meeting and recommended the following action; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes the IURA Chairperson, subject to review by IURA  legal counsel, to execute a first addendum to the Loan Agreement between the IURA and  Community Housing of Ithaca, Inc. for the Spencer Road Affordable Housing II project (#15,  2008 CDBG) to make the following modifications:  1. Delete the requirement that CHI maintain its CBDO status throughout the term of the  agreement, and  2. Encourage and authorize conversion of the rental housing units to for‐sale affordable  housing units.    Unanimously Carried 5‐0    4. Projected Funding & Schedule for Development of FY 2012 Action Plan  Cummings noted the good news for the IURA is that, due to HUD funding formulae revisions,  Ithaca will fare far better than expected, with an anticipated reduction of only approximately  5% (thanks to Ithaca’s extremely low vacancy rate).  Cummings observed that many other  communities, on the other hand, will be suffering considerably from the cuts.  She noted  that she would like the IURA to generate a strongly worded and publicly prominent  statement or letter, of some kind, expressing its outrage at the funding cuts.    B. Cayuga Green, Authorize Disengagement Agreement to Remove CDP Ithaca, Inc. from  Office Parking Agreement  Cummings recapitulated the details of the committee discussion of the project.    Bohn remarked the issue still requires the execution of the agreement between Cornell  University and Cascade Plaza LLC, who have both conceptually accepted its terms.  Bohn  observed that no changes to the actual substance of the parking agreement would be made;  only the legal structure is being altered, to ensure that the low interest rate on the financing  can be retained.    Cummings remarked she does not believe the BZA may have a complete understanding of the  constraints associated with these kinds of public‐private projects.  IURA Minutes  December 22, 2011  Page 15 of 18      Cummings asked if there were any other ways of increasing the availability of parking spaces in  the city, to which Bohn replied the City/IURA can work with other non‐profits.  Bohn also noted  that nothing precludes the City/IURA working with private, for‐profit entities – the City/IURA is  simply precluded from entering into a private agreement with them on a tax‐exempt financed  project unless the private portion is funded by taxable bonds.      Peterson remarked that a Parking Working Group meets regularly to address a wide variety of  parking‐related issues for the City.    Moved by Cummings, seconded by Dylla:    Cayuga Garage – Authorize Disengagement Agreement to Remove CDP from the Office  Parking Agreement    WHEREAS, the Tompkins County Industrial Development Agency issued its Civic Facility  Revenue Bonds (Community Development Properties, Ithaca, Inc., Project), Series 2003A and  Series 2003(B) (“the Bonds”), and loaned the proceeds of the Bonds to Community  Development Properties, Ithaca, Inc. (“CDP”) to enable CDP to build an approximately 700‐ space multistory public parking garage (“Cayuga Garage”) on Cayuga Street south of the  Tompkins County Library in the City of Ithaca; and    WHEREAS, in order for the Bonds to be sold, the City of Ithaca (“the City”) entered into a  Financial Assistance Agreement with the Ithaca Urban Renewal Agency (the “IURA”), which  now requires the City to pay annually the amount by which the debt service on the Bonds  exceeds the cumulative net parking revenues generated by the Cayuga Garage; and    WHEREAS, the City had previously requested that CDP construct the Cayuga Garage to lessen  the City’s governmental burden to improve blighted conditions on Cayuga Street south of the  County Library by providing public parking and economic development in the City and  Tompkins County; and    WHEREAS, Cornell University (“Cornell”) relocated certain of its operations to a facility in  downtown Ithaca constructed by Cascade Plaza, LLC (“Cascade”), conditioned upon the  availability of adequate public parking for the Cornell employees who work in that facility; and    WHEREAS, on June 6, 2006, Cascade entered into an Office Parking Agreement (the “Office  Parking Agreement”) with the City and the Ithaca Urban Renewal Agency providing up to 250  parking spaces to Cascade’s tenants, in the Cayuga Garage and the Seneca Street and Green  Street parking garages, and    IURA Minutes  December 22, 2011  Page 16 of 18      WHEREAS, as Cascade’s tenant, Cornell and its employees utilize approximately 150 parking  spaces within the Cayuga Garage, pursuant to the Office Parking Agreement, and    WHEREAS, CDP was inadvertently, unintentionally, and without input from counsel made a  party to the Office Parking Agreement and should retroactively be disengaged from said  Agreement, and    WHEREAS, it is proposed that CDP enter into a separate agreement directly with Cornell to  provide parking to Cornell within the Cayuga Garage, as was always intended, and    WHEREAS, if there is a separate agreement between CDP and Cornell regarding parking within  the Cayuga Garage, then it is appropriate to amend the Office Parking Agreement to  proportionately reduce the total number of primary parking permits required to be provided to  Cascade’s tenants pursuant to that Agreement, in recognition of the spaces required to be  provided to Cornell by the new CDP/Cornell parking agreement, and    WHEREAS, if CDP is disengaged from the Office Parking Agreement with Cascade, then it is  appropriate to remove references to CDP’s Cayuga Garage from the Office Parking Agreement,  and    WHEREAS, the IURA Governance Committee discussed this item at their December 16, 2011  meeting and recommended the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes its Chairperson, subject to advice of IURA legal  counsel, to execute an agreement to disengage CDP from the Office Parking Agreement with  Cascade, the City of Ithaca, and the IURA, provided that the form and content of such  disengagement agreement are substantially in conformance with that of the draft agreement  dated 12/14/11.    Unanimously Carried 5‐0    C. Review of IURA Financials, November 2011    Diane’s Downtown Automotive  Bohn remarked that he will be meeting with Diane Russell later in the day to discuss the  company’s financials, for the first time since Diane has been meeting regularly with accountant  David Sprague.  According to her, Bohn noted, the financials have been improving to some  extent, over the past several months.    IURA Minutes  December 22, 2011  Page 17 of 18      e2e Materials, Inc.  Bohn remarked that e2e has experienced a momentary cash‐flow problem, as a result of its  current expansion; however, Bohn observed, this is not anticipated to be a major long‐term  problem.  e2e appears to remain on solid footing, having recently received a $1.25 million grant  to establish a full‐scale production facility in Geneva, New York.    Mia Restaurant  Bohn indicated the project originally committed to creating 16 FTE jobs and has now reached  its goal for job creation and living wage jobs.   The applicant has also leased both of the  affordable housing units to low‐ to moderate‐income persons at affordable rents.       D. Committee Chairperson Report    Potential Surplus City‐Owned Land  Cummings asked how the potential surplus City‐owned land being considered for sale is  planned on being disposed of — she is concerned formerly City‐owned properties may simply  end up being converted into surface parking lots, if no measures are taken to prevent it.    Bohn noted that the issue has not yet been discussed by the Planning and Economic  Development Committee.    Cummings remarked she would like to make sure that the Common Council and the new Mayor  are aware of all the issues associated with the sale of City‐owned properties.  Peterson  indicated she believes there is more awareness, now, than there had been previously about the  kinds of issues that can arise; and there is an understanding that the City needs to institute  deed restrictions or other measures to ensure the best uses for City‐owned properties, such as  disposition through the IURA whereby end use can be stipulated.  Cummings observed that  deed restrictions can only do so much; they can proscribe a specific use, but little else.    VII. Neighborhood Investment Committee   A. Committee Chairperson Report    Housing Fund  Bohn indicated the City/County/Cornell Housing Fund recently received two new funding  applications to the housing fund.  The one that is being recommended for City funding is an  INHS project to demolish the dilapidated property at 314 S. Plain Street and construct a new  single family home.  A proposed resolution will be brought to the City Administration  Committee for consideration and the IURA for funding this project through the use of  Gateway proceeds administered by the IURA.  Another application, which will need further  work, was submitted by Ishka Alpern for a mixed‐use youth hostel project at 900 W. Seneca  Street.    IURA Minutes  December 22, 2011  Page 18 of 18      VIII. Other New/Old Business    A. IURA Chairperson Report  None.    B. Staff Report    Ithaca Gun Site  Bohn reported that the developer is still committed to redeveloping the former factory site  and is waiting for receipt of Restore NY funding for final demolition work completed many  months ago.  A draft site investigation work plan has been developed for the City‐owned  portion of the site that is intended to be converted into a park with an overlook of Ithaca  Falls.  He reported that this draft work plan will be will be reviewed at the January 9, 2012  Community Advisory Group meeting.    (Farrell departed at 10:40 a.m.)    C. Next Meeting:  January 26, 2012    IX. Motion to Adjourn  The meeting was adjourned by consensus at 10:42 AM.    — END —      Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.