Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2014-06-26Approved: 7/24/14  108 East Green Street Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) ax)    MINUTESMINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, June 26, 2014    Members: Svante Myrick, Chris Proulx, Tracy Farrell, Karl Graham, Eric Rosario  Excused: Ellen McCollister (Common Council Liaison)  Staff:  Nels Bohn, JoAnn Cornish, Charles Pyott  Guests: Scott Whitham, Scott Whitham & Associates   Neil Patel, Lighthouse Hotels, LLC   Lisa Sheremeta, Lighthouse Hotels, LLC   Paul Mazzarella, Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS)    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:36 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  No changes were made to the agenda.      III. Public Hearing ―‐Development of Draft City of Ithaca 2014‐2018 Consolidated Plan: A Strategic  Plan for Use of CDBG & HOME Funds to Address Priority Community Development Needs    On a motion by Farrell, seconded by Proulx, and unanimously approved, Chair Myrick opened the  Public Hearing.  There being no public speakers present, on a motion by Farrell, seconded by Rosario,  and unanimously approved, Chair Myrick closed the Public Hearing.    IV. Public Comment   None.    V. Review of Draft Meeting Minutes: May 29, 2014  Farrell moved, seconded by Rosario, to approve the May 29, 2014 meeting minutes, with no  modifications.    Carried Unanimously 5‐0  IURA Minutes  June 26, 2014  Page 2 of 15  VI. Economic Development Committee (EDC) Report    A. Revised Request from Lighthouse Hotels, LLC to Be Designated “Sponsor” (Preferred Developer) to  Be Eligible to Acquire Properties at 320‐324 E. M.L.K., Jr./E. State St. Through Negotiated Sale for  Purpose of Undertaking Urban Renewal Project  Proulx reported that the Committee reviewed the resolution, which received unanimous approval.   There was considerable discussion about the project, including some concerns about its overall  viability, the configuration of the building and its relationship to other neaby parcels, and the nature  of the requirements which should be imposed upon it (e.g., the exterior design of the building, the  job‐creation and minimum wage targets, site control, etc.).  Proulx explained that the IURA is now  charged with determining if (1) the project warrants the IURA’s recommendation for redevelopment  of this site in a manner that sufficiently improves the economic, physical and social characteristics of  the project area and (2) whether the developer meets the standards to be designated as a qualified  and eligible sponsor to undertake the project.  Proulx remarked that it is not specifically a job‐ creation project.  A separate agreement may be needed to monitor the project’s job‐creation  capacity on an ongoing basis (conceding that it would take some time for the project to reach the  full‐staffing threshold described in the application).    Proulx moved, seconded by Rosario:    Property Disposition ― 320‐324 E. M.L.K., Jr./E. State St. ― Designate Lighthouse Hotels, LLC  as Qualified & Eligible Sponsor for Urban Renewal Project    1. WHEREAS, Lighthouse Hotels, LLC (Lighthouse) submitted a revised application on June 3, 2014  to be designated a “qualified and eligible sponsor” (Sponsor) to acquire two parcels located at  320‐324 E. MLK Jr./E. State Street, currently utilized as a 32‐space public parking lot (Municipal  Parking Lot), and   2. WHEREAS, a 2012 application was recommended for conditional approval by the Ithaca Urban  Renewal Agency (IURA) subject to satisfactory resolution of the following issues during  negotiations:   • Price (fair market value), including non‐refundable deposit  • urban design, especially ground level streetscape on E. MLK Jr./E. State Street  • exploration to retain the Carey building to be incorporated into the project rather  than demolished  • potential responses to mitigate loss of public parking to adjacent enterprises  • potential responses to mitigate any business dislocation caused by the project     • translating wage and job creation projections to wage and job commitments  • transfer of property contingent upon site plan approval and issuance of a building  permit, and  3. WHEREAS, the 2012 application failed to gain Common Council support due in part to the  proposed demolition of the Carey Building and concerns about urban design of the building and  dislocation of businesses, and  IURA Minutes  June 26, 2014  Page 3 of 15    4. WHEREAS, Lighthouse has revised their project and now propose to develop a $19 million,  downtown, six‐story, 120‐room Hampton Inn & Suites on a modified project site located  adjacent to the Carey Building, and  5. WHEREAS, the approximately 22,500 square feet (SF) proposed project site includes the  following three parcels:  (1) 3,267 SF ‐ tax map #69.‐1‐3, 324 E. MLK Jr./E. State Street, IURA  (2) 8,320 SF ‐ tax map #69.‐1‐6.2 at 320‐24 E. MLK Jr./E. State Street, City of Ithaca  (3) 10,950 SF – p/o tax map #69.‐1‐8 at 310‐312 E. MLK Jr./E. State Street, Daley  Enterprises, and  6. WHEREAS, an executed purchase agreement for 310‐312 E. MLK Jr./E. State Street has been  submitted, and  7. WHEREAS, the entire revised project site is currently used for surface parking and does not  include the Carey building parcel, and   8. WHEREAS, the revised project will not result in any business dislocation and will include a new  ground level restaurant lease space fronting on Seneca Way, and  9. WHEREAS, the project site includes one parcel owned by the Ithaca Urban Renewal Agency  (IURA) and one parcel owned by the City of Ithaca for which the developer has agreed in  concept to purchase at fair market value, and  10. WHEREAS, the project is projected to create approximately 33 full‐time equivalent employment  opportunities, and  11. WHEREAS, Lighthouse proposes wages to employees above the pay ranges paid at other hotels  they operate, with the lowest wages set at $9.75/hour (2.5% CPI increase since 2012 proposal),  which is equal to 122% of minimum wage ($8.00/hr.), or about 75% of the local living wage  ($12.62/hr. with employer paid health insurance), and   12. WHEREAS, at least eleven (11) full‐time employees will be paid at least a living wage, and  13. WHEREAS, the project is projected to be assessed at over $8,000,000 (assumed $68K/room), a  net taxable increase of $7,760,000, thereby generating the following estimated annual stream  of local municipal revenues (52% occupancy rate assumed):   $102,000 City property taxes ($13.12/$1,000)   $54,000 County property taxes ($6.90/$1,000)   $133,000 School property taxes ($17.185/$1,000)   $20,000 Business Improvement District ($2.624/$1,000)   $159,000 County hotel room occupancy tax (5% @ $72.80 RevPAR x 120 rms)   $64,000 City sales tax (2%)   $532,000  14. WHEREAS, the project will result in elimination of parking revenue generated from the  municipal surface parking lot, but create new parking demand in nearby municipal parking  garages for hotel guest parking, and  IURA Minutes  June 26, 2014  Page 4 of 15    15. WHEREAS, the proposed exterior façade materials of the hotel include stone veneer, brick  veneer, metal, glass, metal panel and cementious (stucco‐like) siding, also known as Exterior  Insulation Finishing System (EIFS), and  16. WHEREAS, the project site is located within the Urban Renewal Project Boundary area and is an  appropriate location for a hotel, and  17. WHEREAS, the IURA is only authorized to sell property to a specific buyer if such buyer is  designated as an eligible and qualified sponsor (Sponsor) per section 508 of General Municipal  Law and the sale is approved by Common Council, and  18. WHEREAS, a proposed Sponsor is evaluated in accordance with adopted IURA land disposition  procedures that seek to determine if the proposed Sponsor is qualified and capable of fulfilling  the objectives of the project for property disposition, and  19. WHEREAS, IURA evaluation criteria for Sponsors include:  • Financial status and stability  • Legal qualification to operate in the State of New York and to enter into contracts with  regard to the disposition, use, and development of land in questions  • Previous experience in the financing, use, development and operation of projects of a  similar nature  • Reputation and proof of fair, reputable and ethical business practices and a record  devoid of convictions   20. WHEREAS, the primary objective of the Urban Renewal Plan (Plan) is to improve the economic,  social and physical characteristics of the project neighborhood, and   21. WHEREAS, one objective of the Plan is “expansion and diversification of the economic base of  the community to provide the employment opportunities needed by its residents and to  strengthen the tax base”, and    22. WHEREAS, Hitesh T. Patel, President, and Neil H. Patel, CEO, are the principal members of  Lighthouse and report that Lighthouse, or its affiliates, owns and operates the Hampton Inn  located at 337 Elmira Rd., Ithaca, NY as well as Hampton Inn hotels in Clay, Seneca Falls and  Buffalo, and  23. WHEREAS, a 6/10/14 inspection of City records show that Lighthouse’s Ithaca Hampton Inn is  operating in full compliance with all applicable permits and regulations, and is current on all tax  obligations, and  24. WHEREAS, Lighthouse’s successful record of developing and operating four similar hotels in  New York state, including the Ithaca Hampton Inn, demonstrates they possess the skills,  resources and capacity to complete the proposed project, and  25. WHEREAS, the proposed project has potential to improve the economic, social and physical and  characteristics of the project neighborhood, and  26. WHEREAS, designation of a Sponsor allows the IURA to negotiate terms for a proposed  property disposition that must then be approved by the City of Ithaca Common Council  following a public hearing on the proposed terms of the disposition, and   IURA Minutes  June 26, 2014  Page 5 of 15    27. WHEREAS, the IURA Economic Development Committee considered this matter at their June  10, 2014 meeting and recommended the following; now, therefore, be it    1. RESOLVED, the IURA hereby finds that Lighthouse Hotels LLC satisfies IURA sponsor criteria ‐   including qualifications, capacity and experience ‐ to be designated a “qualified and eligible  sponsor” to undertake an urban renewal project to undertake an in‐fill urban hotel project on  the 300 block of E. MLK Jr./E. State Street, and be it further    2. RESOLVED, the IURA hereby finds that to ensure the proposed Hampton Inn & Suites project  will satisfy IURA criteria that an urban renewal project improve the economic, social and  physical characteristics of the project area, the IURA requires the following:   A. Urban Design – exterior building façade materials are a key component of exterior  building design and the choice of appropriate materials is integral to the creation of new  buildings that positively influence the surrounding neighborhood that includes two  historic districts.  Therefore, the following exterior building façade materials shall be  prohibited on facades visible from public streets unless the Planning Board finds such  materials enhance the design of the building:  • EIFS (Exterior Insulation & Finishing System), such as “dryvit” or other  cementious, stucco‐like finishes  • Concrete masonry units;   B. Job Creation – commit to create at least 33 full‐time equivalent jobs and provide proof of  job creation to the IURA;   C. Wages – commit to pay all employees in the housekeeping department at least  $9.75/hour and further commit to pay a minimum of 11 full‐time hotels employees at  least a living wage (currently $12.62 w/employer sponsored health insurance benefits or  $13.94 w/o health benefits);   D. Site Control – the executed purchase agreement for 310‐312 E. MLK Jr./E. State Street be  submitted no later than June 25, 2014, and be it further    3. RESOLVED, subject to satisfaction of the above conditions, the IURA hereby designates  Lighthouse Hotels LLC as a “qualified and eligible sponsor” (Sponsor) eligible to acquire tax  parcels #69‐1‐3 and #69.‐1‐6.2 through negotiations for the purpose of undertaking an urban  renewal project to develop an in‐fill urban hotel project located at the 300 block of E. MLK Jr./E.  State Street; and be it further,     4. RESOLVED, the IURA identifies the following issues to be included in negotiations with the  Sponsor to acquire the project site:  • Accommodations to mitigate loss of public parking to adjacent enterprises;  • Participation in IURA‐sponsored job training and job placement programs, such as  the Hospitality Employment Training Program;  • Purchase price (fair market value), including non‐refundable deposit;  • Transfer of property contingent upon site plan approval and issuance of a building  permit; and be it further  IURA Minutes  June 26, 2014  Page 6 of 15    5. RESOLVED, that the IURA hereby recommends that the Common Council and Board of Public  Works make the City‐owned portion of the parking lot (tax parcel #69.‐1‐6.2) available for  redevelopment and approve transfer of the parcel to the IURA for the purpose of structuring a  proposed sale for consideration by the Common Council, and be it further    6. RESOLVED, that the IURA hereby authorizes acceptance of tax parcel #69.‐1‐6.2 upon Common  Council authorization of transfer of the parcel, and be it further    7. RESOLVED, that the IURA Chairperson, subject to review by IURA legal counsel, is authorized to  execute a 90‐day exclusive negotiating agreement with the Sponsor for the purpose of  structuring a proposed purchase and sale agreement to convey tax parcels #69.‐1‐3 and #69.‐1‐ 6.2 to the Sponsor to undertake an urban renewal project, and be it further    8. RESOLVED, any proposed purchase and sale agreement shall be subject to approval by both the  IURA and the Common Council.    Carried Unanimously 5‐0    Proulx noted the Committee discussed the overall local hotel market and the viability of the project,  given the considerable number of hotels already in development.  The conclusion was that there  remains some capacity in the market, especially for downtown hotels.      Graham asked if a formal hiring agreement had been crafted between the applicant and the GIAC‐ sponsored hospitality training program.  Bohn replied that those kinds of negotiations would take  place after passage of the resolution.  It is one of the items that will need to be resolved.  He noted  that one of the hospitality training program graduates did intern at the Route 13 Hampton Inn,  which is encouraging.    Rosario observed that the application indicates it would be 2 years for the project to achieve the  maximum number of jobs.  Patel replied that the plan is to have as many jobs as possible by the  second year; but the hope is it would even greater than the figure cited in the application.     Proulx asked if in “RESOLVED” #2. C. the housekeeping staff’s wages would get indexed if the state  raises the minimum wage.  Bohn replied the rates were indexed when the project came forward;  but it does not include an index now.  That is something else that could be pursued in the  negotiations.  The living wage, on the other hand, is automatically indexed, so there would be no  issue with that (and that is higher than current prevalent rates in the hotel industry).    Bohn noted that the $9.75/hour required wage represents about 120% of the current state  minimum wage.  Cornish asked if the resolution could include a reference to 120% of minimum  wage, rather than locking it to $9.75/hour.  Bohn replied that would be possible but this would be a  revised wage requirement not yet discussed with the applicant yet though consistent with the spirit  of the original negotiations.  IURA Minutes  June 26, 2014  Page 7 of 15    Proulx asked what happens to the living wage when the minimum wage increases.  Graham replied  that they represent two different calculations.  The minimum wage includes a more political  component.  The lving wage, on the other hand, is updated annually and accounts for inflation,  healthcare costs, housing costs, etc.      Farrell noted that the most important factor is that the wage be based on local conditions.    Graham responded that the living wage has never been calculated based on the minimum wage.  It  is based on the County’s cost‐of‐living statistics.    Bohn noted there are some practical complications associated with tying the project to the living  wage if there is no phase‐in period for compliance.   Most organizations budget on an annual basis,  so they need some time to bring their wages up to a new wage level.  One cannot plan for a living  wage increase, since it is effective the day it is announced; however, one can plan for an increase in  the minimum wage that is scheduled to take effect several months in the future.  Bohn added that  the IURA had not planned on monitoring the wages over the long‐term ― there is considerable  work involved in wage‐monitoring, for both IURA staff and the applicant.  Whatever system is  identified needs to be easily implementable and enforceable.  He indicated that up to a 2‐year time  frame of monitoring is practical.    Proulx suggested adding language under “RESOLVED” #4., which provides a certain amount of  flexibility for negotiation, but recognizes that any increase in the minimum wage during the  monitoring period would be taken into account by the IURA.    Bohn noted the monitoring period typically lasts approximately 2 years.    Proulx suggested adding a fifth bullet under “RESOLVED” #4. (“the IURA identifies the following  issues to be included in negotiations with the Sponsor to acquire the project site:”), saying  something comparable to:  “• Negotiations shall include a mechanism to ensure all Housekeeping Department  employees are paid a premium in comparison to the prevailing minimum wage, over the  course of the monitoring period.”    Farrell asked if the applicant could not simply cut the wage back down to an earlier level, after the  monitoring period.  Proulx replied that the IURA would not want to create a mechanism that would  last into perpetuity.  Farrell remarked that the language would not need to be overly specific: it  could simply state that the $9.75/hour wage level would be maintained, as part of an honest  agreement.    Rosario agreed with Farrell.  There should be some kind of defined mechanism in place.  If it can be  a part of the negotiations, then it should be in the document.    IURA Minutes  June 26, 2014  Page 8 of 15    Rosario suggested adding another bullet calling for the negotiating parties to explore how to index  housekeeping wages to the minimum wage.  In that way, the two issues could be independently  addressed (i.e., defining a mechanism for ensuring the wage agreement complies with the  requirements and addressing the lack of dynamic quality in the housekeeping wage).      He suggested language comparable to the following:     “• Negotiations shall include a mechanism to ensure that the wages of all employees in the  housekeeping department are maintained at an dynamic level (e.g., indexed to 120% of  the state minimum wage).”    Rosario moved, seconded by Proulx, to amend the resolution as noted above.    Carried Unanimously 5‐0    Bohn observed that the second “RESOLVED” refers to an agreement that has already been  committed to, so that reference should be removed (“D.”).    Proulx asked how the Planning and Development Board would be in a position to know about the  requirement listed in “RESOLVED” #2.A regarding urban design. Bohn replied the IURA staff would  communicate that via JoAnn Cornish.    B. Committee Vice‐Chairperson Report  None.    VII. Governance Committee (GC) Report    A. Request from INHS for Site Acquisition Loan for Property Located at 210 Hancock Street & 423  First Street for Future Affordable Housing Project   Rosario explained the property in question is the former Neighborhood Pride grocery store site.  The  IURA would be providing the gap financing for the INHS acquisition of the property for $1.6 M.  IURA  funding would represent half the gap between the total purchase price and the closing costs/other  expenses.  As a result, INHS is seeking a total of $300,000 (using HODAG funds, since housing would be  the primary purpose/use of the project).    Rosario noted the resolution includes conditions negotiated at the Committee meeting.  The draft  resolution was not unanimously passed by the Committee, as a result of some disagreement with one  of the conditions (“3.  The proposed future project must include affordable rental housing and for‐sale  housing as components of the mixed‐use, mixed‐income project.”).    Three members of the Committee believed for‐sale housing should be a part of the overall mix, as  opposed to being only rental.  They felt incorporating for‐sale housing would make the project far less  likely to appear monolithic; and it would also make it both more attractive and stable in the long‐term.    IURA Minutes  June 26, 2014  Page 9 of 15    One Committee member, however, believed the mission of her organization is to make as much  affordable housing available as possible, so she abstained from voting, saying it would potentially dilute  the amount of affordable housing available locally.  Rosario noted that INHS did not object to adding  the condition.      Farrell noted she likes the condition.  Since the project would cover an entire block, there should be  some mix of housing.      Mazzarella confirmed INHS is comfortable with that requirement, since that represents its intent at this  point.  He stressed it is still very early in the planning process for the project.  The intent is to end up  with a master plan for the whole block.  INHS will be casting a wide net in its bid for architects, on a  national scale, who are familiar with new urban design‐type projects.  Once the master plan is  completed, the project would be built in several phases.     Farrell asked what the reference to preliminary discussions with the Sciencenter means.  Mazzarella  replied that simply means that INHS signed a non‐binding memorandum of understanding with the  Sciencenter that commits INHS to exploring a way of incorporating the Sciencenter’s needs into the  project plan (8,000 sq. ft. for educational and storage space).      Mazzarella stressed that INHS is committed to establishing as inclusive a process as possible, including  ongoing public participation.  It will develop concept plans and then publicize them to the immediate  neighborhood and local municipalities.    Myrick asked if INHS contacted the relevant Common Council members.  Mazzarella replied, no.   Myrick suggested Mazzarella contact them.    Cornish also encouraged Mazzarella to keep Planning Division staff as involved as possible.  It would be  willing to help with neighborhood outreach efforts.    Graham asked about the possibility of flooding from Cascadilla Creek.  He asked if the City would be  initiating dredging or mitigation efforts.  Cornish replied the City is working on that.  She added that the  project’s lowest occupied floor elevation would also need to be a certain height if located within the  flood hazard area.    Farrell asked if the site would be rezoned.  Cornish replied, yes, if there were a solid reason to do so.    Rosario moved, seconded by Farrell:    Loan Assistance to INHS for Property Acquisition of 210 Hancock Street     WHEREAS, on May 29, 2014, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) requested IURA  financial assistance to purchase property located  210 Hancock Street and 423 First Street,  Ithaca, NY for a future affordable housing project, and   IURA Minutes  June 26, 2014  Page 10 of 15    WHEREAS,  a purchase contract was executed on May 27, 2014 to acquire the property at  $1,600,000 plus pay‐off of the $100,000 IURA loan for the Neighborhood Pride grocery store  project, and    WHEREAS, INHS estimates closing costs of $100,000, bringing the total acquisition cost to  $1,800,000, and    WHEREAS, Community Housing Capital (CHC) has issued a loan commitment to advance a loan  of up to $1,530,000  (90% of 1.7 million) to INHS to be adjusted to 90% of a newly ordered  appraised value, leaving a funding gap of at least $270,000, and    WHEREAS, INHS requests an IURA interest‐only loan equal to 50% of the gap between the final  CHC loan amount and the $1,800,000 total acquisition cost, up to $300,000, and    WHEREAS, INHS further requests the loan be structured as an interest‐only loan at 2% interest  for 4 years with an option to renew for a 12‐month extension, and    WHEREAS, INHS pledges a 2nd mortgage on the property as collateral to secure the IURA loan,  and    WHEREAS, INHS proposes to develop a mixed‐use/mixed‐income project that is projected to  include affordable rental and for‐sale housing, and     WHEREAS, the project site encompasses the full city block bounded by Lake Avenue and  Hancock, First,  and Adams Streets that is zoned B‐2a, a zoning designation that is appropriate  for a mixed‐use project that is primarily residential in character, and     WHEREAS, INHS plans to conduct an collaborative planning process to design a project for the  site that will include engagement with the neighborhood and stakeholders, and    WHEREAS, the project has the potential to greatly improve the physical, social and economic  characteristics of the former Neighborhood Pride grocery store site, and     WHEREAS, INHS indicates that the property will remain taxable for property taxes during the  term of the loan, and     WHEREAS, the IURA administers the HODAG proceeds fund, which originally derived from the  1984 Eddygate Housing Development Grant (#NY009HG401), and had an unobligated fund  balance of  $502,602.63 as of June 18,2014, and      WHEREAS, HODAG proceeds may be used to “support the construction, rehabilitation or  operation of real property to be used primarily for low and moderate income residential rental  purposes,” and   IURA Minutes  June 26, 2014  Page 11 of 15    WHEREAS, by IURA policy, the HODAG proceeds are to be used to make loans to assist  affordable rental housing projects that will be repaid to recapitalize the fund to enable the IURA  to make additional loans for affordable housing projects, and    WHEREAS, this request was discussed at the June 20, 2014 meeting of the IURA Governance  Committee, which recommends the following action; now, therefore, be it     RESOLVED, the IURA hereby approves a loan to INHS subject to the following terms and conditions:       Loan Amount:     Up to $300,000.00 but not to exceed any of the  following:   1. 50% of the funding gap between the final CHC loan  amount and the $1,800,000 total acquisition cost,  and,  2. 100% Loan‐to‐Value of collateral pledged.   Borrower:     INHS, or a subsidiary entity controlled by INHS      Use of Funds:  Acquisition of property located at 210 Hancock Street  and 423 First Street, Ithaca, NY to be used for a mixed‐ use, mixed‐income project to include affordable rental  housing.       Loan Type:   Acquisition loan     Source of Funds:     HODAG proceeds      Interest Rate:     2%    Term:  48 months with an option to renew for an additional 12  months.      Amortization:  No     Repayment:  Interest only payments due monthly with repayment of  the full principal balance due and payable at the end of  the loan term.      Prepayment:   Borrower may repay the loan at any time during the  term without penalty.     Collateral:   2nd mortgage lien on the project property behind only a  1st mortgage lien held by Community Housing Capital.      Match:  INHS equity match at least equal to the IURA loan  amount.      Approved: 7/24/14   Conditions:   1. Property shall remain taxable for property taxation  during the term of the IURA loan.   2. INHS shall commit to conduct a collaborative  planning process to design a project for the site  that will include engagement with the  neighborhood and stakeholders, including the  IURA.       3. The proposed future project must include affordable  rental housing and for‐sale housing as components  of the mixed‐use, mixed‐income project.     Reporting:   1. Submission of the draft outline of the proposed  community engagement process for developing the  project master plan prior to finalization.  2. Periodic submission of plans documenting progress  of the collaborative design process for development  of the proposed mixed‐use. Mixed‐income project  and copies of reporting documents sent to CHC.      3. Submission of documentation of match funding.    RESOLVED, that the IURA Director of Community Development is authorized to issue a loan  commitment in accordance with the terms of this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of the and IURA Attorney, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution,  including, but not limited to, executing loan agreement documents.    Carried Unanimously 5‐0      B. Review of IURA Financials: May 2014  Bohn noted the report was labeled April 2014, but it actually represents the May 2014 report.    Rosario observed that the spend‐down ratio is good.      Bohn noted that under 2012 Home Entitlement Activities, there is ~$45,000 remaining in the  Homeowner Rehab program, which is one of the last projects to move through that year.  The reason is  that INHS submits its vouchers only once those projects are completed; but the project is moving  forward.      Bohn noted that under 2012 Home Entitlement Activities, under the Route 13 Pedestrian Crossing  project, no funds have yet been expended, but staff has received some encouraging news from the City  Engineering Division that they have overcome obstacles impeding implementation. The City has  worked out the remaining issues with the local railroad company, acquired ownership for full site  acquisition, and had the finalized plans approved by the state Department of Transportation, so  construction bid documents should be issued later this summer.  IURA Minutes  June 26, 2014  Page 13 of 15    Farrell asked about the status of the Ithaca Skatepark project.  Bohn replied that it is a City Capital  Project and the Ithaca Skatepark community group has also raised money for it.  The IURA developed a  memorandum of agreement with both the City and the Skatepark sponsor TEM Skate Fund to move  the project forward.  The Skatepark group has been informed the IURA is ready and that the Skatepark  group needs to take the next step in conjunction with the Engineering division, who will implement the  project.    Farrell asked about the GIAC‐sponsored Hospitality Training Program.  Bohn replied that the IURA did  process a recent payment, which will appear in the June 2014 report and the project implementation is  on schedule.      Farrell asked about the eLab Downtown Retail Corridor Support Program.  Bohn replied that the  project has been terminated and unexpended funds from that project have been rolled over and  applied to other projects contained in the 2014 Action Plan.    Leases  Rosario reported that the IURA lease accounts are in good shape.     Loans  Rosario reported that the Argos Inn, Neighborhood Pride, the Bandwagon Brew Pub, and the State  Theatre were all initially delinquent at the time the report was generated.  Bohn indicated that the  State Theatre has made multiple recent payments and has also agreed to establish automated  payments.    Bohn indicated that he spoke to the Argos Inn’s owner who committed to making two payments,  discussing where the business stands, and sharing its financial information.    Rosario remarked the Committee also discussed how best to communicate with organizations when  they miss a first payment.  The current practice is to e‐mail them, but the Committee would like to  explore establishing a two‐step process that would include both a hardcopy letter and an e‐mail (both  of which should warn of more serious consequences with continued delinquency).  The Committee will  discuss the issue further and arrive at a recommendation.  The whole process should also probably be  more explicitly delineated in IURA financing agreements.    Farrell noted it will be important that all parties receive the same treatment, whatever is decided.    Bohn noted that in the Bandwagon Brew Pub’s case, M&T Bank serves as the IURA’s loan collector.   IURA clients pay M&T Bank and are billed by M&T Bank, and then M&T Bank sends the IURA monthly  statements.  As a result, there can delays in acquiring all the information the IURA needs.  Furthermore,  while M&T provides this service for free, it is not always 100% accurate (e.g., there have been a  number of instances of payments having been made that were not logged correctly by M&T Bank).   The IURA needs to take care it does not unnecessarily antagonize its clients who may in fact have made  a payment.    IURA Minutes  June 26, 2014  Page 14 of 15    Bohn noted, the IURA should certainly have a standard and consistent process in place for addressing  delinquencies.  He noted the IURA’s approach ultimately comes down to either (1) foreclosing on a  client or (2) working with them, and working with them is virtually always the preferred option if the  borrower agrees to work in good faith to address the deliquency.    Proulx noted there are certainly some clients who are simply chronically late.  Perhaps the IURA should  explore some mechanism to tighten the process for those people in particular.  It could be as simple as  requiring them to establish an automated payment process.  Graham added the IURA could provide an  financial incentive to that end, as well (e.g., a quarter percent discount).    Rosario indicated the Governance Committee would craft a recommendation and also consult with the  Economic Development Committee.     C. Committee Chairperson Report  None.    VII. Other New/Old Business    A. Development of Draft City of Ithaca 2014‐2018 Consolidated Plan  Bohn noted that two public hearings would be required for review of the Consolidated Plan (just like  the Action Plan).  The Consolidated Plan is a strategic plan that governs the use of CDBG and HOME  funds.  Staff development of this plan involved much more labor than anticipated.  It is a good  report, containing a lot of solid information.  It represents an opportunity to identify priority issues  and needs for the city.      Farrell asked if it accounts for the large local student population.  Bohn replied that the data does  not, but the narrative does.    Farrell asked if there is any mention of the disproportionately high percentage of local tax‐exempt  property (e.g., Cornell University) and how that plays a major role in inflating the cost of housing.   Bohn replied, yes, that is mentioned.     Proulx observed the city contains three large developable sites: the former Emerson Power  Transmission site, the Cherry Street Industrial Area, and the Southwest Area.  It seems to him that  these three sites should be mentioned in the Consolidated Plan somewhere, since their  development would address some of the IURA’s stated priorities.  Highlighting the potential for  these three sites would also serve to speak to the kinds of opportunities that are unique to Ithaca.    Bohn responded some language could be added about facilitating the development of large  underutilized sites in the city in order to pursue the priorities that have been identified (perhaps  mentioning public‐private partnerships as one method of achieving that).  IURA Minutes  June 26, 2014  Page 15 of 15    Graham cautioned he would not want to see the IURA lose sight of the importance of supporting  smaller existing services and programs.    B. IURA Chairperson Report  None.    C. Common Council Liaison Report  None.    D. Staff Report  Bohn reported that the Bond Counsel completed its review of all the NHI changes and concluded that  they are consistent with the orginal approval; however, Common Council will still need to approve it.    E. Next Meeting Date: July 24, 2014    V. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 10:19 A.M.  — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.