Loading...
HomeMy WebLinkAboutPC Minutes 2020-05-21 TOWN OF ITHACA PLANNING COMMITTEE THURSDAY, MAY 21, 2020 – 4:00 P.M. PLEASE NOTE: The Town of Planning Committee meeting will be held electronically via Zoom video conference. Members of the public may call in on a cell phone or landline at (929) 436-2866 and enter the Meeting ID: 940 2756 4995, or may view the meeting by computer on Zoom at https://zoom.us/. Once on Zoom, click “Join A Meeting” and enter the Meeting ID: 940 2756 4995. AGENDA 1. Persons to be heard. 2. Committee announcements and concerns. 3. Discuss potential creation of a historic preservation program. 4. Discuss Comprehensive Plan priorities related to land use. 5. Staff updates and reports. 6. Discuss next meeting date and upcoming agenda items. A quorum of the Ithaca Town Board may be present, however, no official Board business will be conducted. TOWN OF ITHACA 215 NORTH TIOGA STREET, ITHACA, N.Y. 14850 TOWN CLERK 273-1721 PUBLIC WORKS 273-1656 PARKS 273-8035 ENGINEERING 273-1747 PLANNING 273-1747 ZONING 273-1783 FAX (607) 273-1704 [1] A.  (1)  (2)  B.  Village of Ellenville, NY Monday, November 13, 2017 Chapter 127. Historic Preservation  [HISTORY: Adopted by the Board of Trustees of the Village of Ellenville 4-27-2015 by L.L.  No. 4-2015.[1] Amendments noted where applicable.] GENERAL REFERENCES Building construction and fire prevention — See Ch. 70. Unsafe buildings — See Ch. 71. Zoning — See Ch. 227. Zoning design standards — See Ch. 228. Editor’s Note: This local law also repealed former Ch. 127, Historic Preservation, adopted 6- 14-2004 by L.L. No. 1-2004, as amended. § 127-1. Findings; purpose.  Pursuant to the provisions of § 96-a and Article 5-K of the New York State General  Municipal Law, the Village Board of Trustees of the Village of Ellenville hereby finds  that: There exist in the Village of Ellenville places, sites, areas, objects, structures and  buildings of special historic significance or which, by reason of famous events or  the  antiquity  or  uniqueness  of  architectural  construction  and  design,  are  of  particular significance to the heritage of the Village. The conservation, protection and preservation of such places, sites, areas, objects,  structures  and  buildings  is  a  public  necessity  in  harmony  with  the  Village's  Comprehensive Master Plan and will promote the public health, safety and general  welfare. Now, therefore, the Village Board of Trustees hereby declares that the purpose of this  chapter is to accomplish the conservation, protection and preservation of such places,  sites, areas, objects, structures and buildings. § 127-2. Definitions.  As used in this chapter, the following terms shall have the meanings indicated: ALTERATION Any act or process which changes one or more of the exterior architectural features of  a structure designated as a landmark or any structure or building in an historic district. BUILDING A.  B.  C.  D.  E.  A.  B.  C.  D.  E.  A structure wholly or partially enclosed within exterior walls or within exterior or party  walls and a roof, affording shelter to persons, animals or property. EXTERIOR ARCHITECTURAL FEATURES The architectural style, design, general arrangement and components of all of the outer  surfaces of any building or structure, including but not limited to the kind, color and  texture of the building material and the type and style of all windows, doors, lights,  signs and other fixtures appurtenant to said building or structure. HISTORIC DISTRICT Any area which contains places, sites, structures or buildings which have a special  character and ambience or historical value or aesthetic interest and which represent  one or more periods or styles of architecture of an era of history and which cause such  area to constitute a distinct section of the Village. LANDMARK Any place, structure, building, area or object which: Possesses special character or historic or aesthetic interest or value as part of the  cultural, political, economic or social history of the locality, region, state, or nation; Is identified with historic personages; Embodies the distinguishing characteristics of an architectural style; Is the work of a designer whose work has significantly influenced an age; or Because  of  a  unique  location  or  singular  physical  characteristic,  represents  an  established and familiar visual feature of the neighborhood. LANDMARK AND HISTORIC DISTRICT MAP A map to be prepared and maintained by the Village Planner identifying the location of  all landmarks, landmark sites and historic districts. LANDMARK SITE Any parcel or part thereof on which is situated a landmark, and any abutting parcel or  part thereof constituting part of the premises on which the landmark is situated. STRUCTURES Any  assembly  of  materials  forming  a  construction  framed  of  components,  structural  parts for occupancy or use, including buildings. STYLES OF ARCHITECTURE A style recognized by one of the following organizations: The National Register of Historic Places. The Historic American Building Survey. The  Historic  American  Engineering  Record,  United  States  Department  of  the  Interior, National Park Service. The  Division  for  Historic  Preservation,  the  New York  State  Office  of  Parks  and  Recreation. The National Trust for Historic Preservation. F.  A.  B.  C.  D.  E.  F.  (1)  (2)  (3)  (4)  (5)  (6)  The Society of Architectural Historians. § 127-3. Historic Preservation Commission.  There is hereby created a commission to be known as the "Joint Historic Preservation  Commission  of  the  Town  of  Wawarsing  and  the  Village  of  Ellenville,"  hereinafter  referred to as "the Commission." The Commission shall consist of five members to be jointly appointed by the Mayor of  the  Village  of  Ellenville  and  the  Supervisor  of  the  Town  of  Wawarsing  with  the  concurrence of the Village Board of Trustees and the Town Board. Members shall have  a  known  interest  in  historic  preservation  and  architectural  development  within  the  Village  of  Ellenville  and  the Town  of  Wawarsing. To  the  extent  of  availability  in  the  community,  consideration  should  be  given  to  balancing  representation  on  the  Commission  so  as  to  include  such  expertise  as  an  architect  and  an  architectural  historian, an attorney, a person familiar with local history, a licensed real estate broker  and  a  local  merchant/businessperson. All  members  must  demonstrate  a  significant  interest,  competence  or  knowledge  in  and  commitment  to  the  field  of  historic  preservation. Commission members shall serve for overlapping terms of three years, except that the  initial term of one of the members shall be for one year; and the initial terms of two of  the members shall be for two years. In the event of a resignation or vacancy on the Commission, the Mayor of the Village of  Ellenville and the Supervisor of the Town of Wawarsing, with the concurrence of the  Village  Board  of  Trustees  and  the  Town  Board,  shall  jointly  appoint  a  replacement  member to the Commission to complete the unexpired term. The Chairperson of the Commission shall be jointly appointed by the Mayor of Ellenville  and the Supervisor of the Town of Wawarsing with the concurrence of the Village Board  of Trustees and the Town Board. The powers of the Commission shall include: Appointment of professional consultants as necessary to carry out the duties of the  Commission,  compensation  of  whom  shall  be  only  as  approved  by  the  Village  Board of Trustees or the Town Board, as the case may be. Promulgation of rules and regulations as necessary for the conduct of its business. Adoption  of  criteria  for  the  identification  of  significant  historic,  architectural  and  cultural landmarks and for the delineation of historic districts. Providing for surveys of significant historic, architectural and cultural landmarks  and historic districts within the Town or Village. Nominating  identified  places,  sites,  areas,  objects,  structures  or  buildings  as  landmarks or historic districts. Increasing  public  awareness  of  the  value  of  historic,  cultural  and  architectural  preservation by developing and participating in public education programs. (7)  (8)  (9)  (10)  G.  H.  A.  B.  C.  D.  Making recommendations to the Village Board of Trustees and/or the Town Board  concerning the utilization of state, federal or private funds to promote preservation  of landmarks and historic districts within the Village and/or Town. Approving or disapproving applications for certificates of appropriateness pursuant  to this chapter. Advising owners of property or structures on the physical and financial aspects of  preservation, renovation, rehabilitation and reuse. Taking any other action or activity necessary or appropriate to the implementation  of its powers and duties or to the advancement of the purposes set forth in this  chapter. The Commission shall meet at least monthly, but meetings may be held at any time on  the  written  request  of  any  three  of  the  Commission  members  or  on  the  call  of  the  Chairperson or the Mayor. The Commission shall provide the Village and Town Clerks  with a schedule of its regular monthly meetings. A quorum for the transaction of business shall consist of three of the Commission's  members, but not less than a majority of the full authorized membership may grant or  deny a certificate of appropriateness. § 127-4. Designation of landmarks.  Any resident of the Town of Wawarsing (including the Village of Ellenville) may request  the designation of a landmark or historic district by submitting an application for such  designation  to  the  Commission  on  a  form  furnished  by  the  Commission,  and  the  Commission's receipt of such an application shall initiate a nominating proceeding with  respect to that request. The Commission, in addition, may, on its own motion, initiate a  nomination proceeding. Upon  commencement  of  a  nomination  proceeding,  the  Commission  shall  notify  the  owner or owners of the parcel(s) on which the proposed landmark sits or which are  within  the  proposed  historic  district  that  a  nomination  proceeding  has  begun.  Such  notice shall be given by certified mail, return receipt requested, mailed to the address  as shown on the tax rolls of the Village. Any notified owner shall have the right to confer  with the Commission prior to a nomination being made. The Commission shall submit any nomination it determines appropriate for designation  within the Village of Ellenville to the Village Board of Trustees within 90 days of the  initiation of a nomination proceeding. The nomination may be limited to the place, site,  area, object, structure building or historic district, as described in the application or may  include modifications or amplifications thereof. Within 90 days of the receipt of the nomination, the Village Board of Trustees shall call  a public hearing on the nomination. The hearing shall be advertised in a newspaper of  general circulation in the Village at least 14 days prior to such hearing, and notice  thereof shall be served by certified mail, return receipt requested, postmarked at least  14  days  prior  to  the  date  of  the  public  hearing,  upon  the  owner  or  owners  of  the  proposed  landmark  or  landmark  site  or  the  owners  of  property  within  the  proposed  historic districts mailed to the address as shown on the tax rolls of the Village. No  E.  F.  G.  H.  A.  B.  A.  place,  structure,  building,  area,  or  object  within  the  Village  of  Ellenville  shall  be  designated as a landmark or landmark site and no area shall be designated as an  historic district unless authorized by the Village Board of Trustees pursuant to a public  hearing duly advertised as herein provided. The  Village  Board  of Trustees  shall  decide  whether  to  designate  a  landmark  or  an  historic district. The decision of the Village shall be filed with the Village Clerk, and  notice of the decision shall be mailed by the Village Clerk to the owner(s) of the subject  property by certified mail, return receipt requested. The Village Clerk shall also give  notice of the decision to the Building Department. When the Village Board of Trustees has designated a landmark or historic district, the  Village Clerk shall forward notice of each property designated and the boundaries of  any designated historic district to the Ulster County Clerk for recordation. No  application  for  designation  of  a  landmark  or  historic  district,  if  denied,  may  be  renewed  for  a  period  of  one  year  from  the  date  of  the  initial  filing  before  the  Commission. Upon  notification  that  the  Village  Board  of  Trustees  has  designated  a  landmark  or  historic  district,  the  Building  Department  shall  immediately  cause  all  property  so  designated to be identified as such in the records of the Building Department and shall  cause such property to be indicated on the Landmark and Historic District Map, if same  exists. § 127-5. Building Department.  Upon the initiation of a nomination proceeding before the Commission, the Commission  shall give notice to the Building Department that the Village is considering the place,  site, area, object, structure or building for designation as a landmark or as part of an  historic district. Upon receipt of that notice, the Building Department shall not issue any  permit for the demolition, alteration or improvement of said place, site, area, object,  structure or building in the limited instance(s) where such activity affects any exterior  portion thereof until there is a final determination by the Village Board of Trustees on  the landmark designation. Upon designation of a landmark, landmark site or an historic district, the Commission  shall document the condition of the exterior of the landmark, site or structures within an  historic district with photographs and any other documentation deemed appropriate,  which shall become a permanent part of the Building Department record with respect to  that property or properties. At least once a year thereafter, the Commission shall again  document the condition of the exterior of the landmark with photographs, which shall be  added to the permanent record of the Building Department, shall compare the photos  with those from earlier periods to determine if any changes have been made to the  landmark, site or historic district, and shall submit to the Village Board of Trustees a  brief annual report on the condition of each landmark, site or historic district. § 127-6. Repair, exterior alteration, removal or demolition  of landmarks or structures.  B.  (1)  (2)  (3)  (4)  (a)  (b)  (c)  (d)  (5)  C.  D.  No structure, site, place, area, object or building designated as a landmark or landmark  site nor any place, site, structure, building or property located wholly or partly within the  boundaries of the historic district shall be constructed, repaired, moved, demolished, or  in  any  way  incur  alterations  to  its  exterior  without  first  obtaining  a  certificate  of  appropriateness from the Commission. Procedure for obtaining a certificate of appropriateness. Prior to the commencement of any work requiring a certificate of appropriateness,  the owner shall file an application for such certificate with the Commission on the  form  provided  by  the  Commission.  The  application  shall  show  the  structure  in  question and also give its relation to adjacent structures and shall describe the  exterior  construction,  alteration,  repair,  moving  or  demolition  sought  to  be  accomplished. No building permit may be issued for the proposed changes until the Commission  has acted on the application for a certificate of appropriateness. The  Commission  shall  review  only  plans  relating  to  the  exterior  features  of  a  landmark or structure within an historic district as are visible from a public way and  shall have no jurisdiction to consider interior walls, arrangements or structures. In reviewing the plans, the Commission shall give consideration to: The  historical  and  architectural  value  and  significance  of  the  building  or  structure  and  its  relationship  to  the  historic  and  architectural  value  of  the  surrounding area. The  general  appropriateness  of  the  proposed  exterior  design,  colors,  arrangement, texture and materials. Samples of materials may be required. Any  other  factors  relating  to  the  aesthetic  considerations  which  the  Commission deems pertinent to the benefit of the Village and to the historic  significance of the structure or building and surrounding area. The variation in cost between alternate materials or methods of construction  that could reasonably be utilized to complete the construction, renovation or  repair. The  Commission  shall  approve  the  issuance  of  a  certificate  of  appropriateness  unless it determines that the proposed work will have a substantial adverse effect  on the aesthetic, historical, or architectural significance and value of the individual  landmark or the historic district. Exterior  alterations,  repairs  and  additions  to  the  structures  located  wholly  or  partly  within the boundaries of the historic district or which are designated as landmarks shall  be made consistent with the building materials and styles of the particular architectural  period of which said building or structure is characteristic. Reasonable substitutes of  exterior building materials which substantially conform with original materials shall be  permitted under this section upon prior review of the Commission. In an historic district, new construction shall be consistent with the architectural styles  and historic value in the historic district. However, the Commission may approve the  construction of buildings or structures which have a dissimilar architectural style to that  E.  F.  G.  H.  A.  B.  C.  (1)  (2)  (3)  D.  E.  of the historic district if said Commission deems it proper that the new construction will  be in the best interest of the historic district. Moving of structures designated as landmarks or located wholly or partly within the  boundaries of an historic district may be allowed as an alternative to demolition. This  chapter  shall  not  apply  in  any  case  where  the  Building  Department  or  any  authorized Village enforcement agency orders or directs the removal, exterior alteration  or demolition of any landmark or structure within an historic district for the purpose of  remedying conditions determined to be unsafe or dangerous to the health or property of  any person. The Commission shall issue its decision in writing within 60 days of the filing of the  application for a certificate of appropriateness, and the decision shall state the reasons  on which it is based. The certificate of appropriateness required by this section of this chapter shall be in  addition to and not in lieu of any permits that may be required by any other laws or  regulations of the Village. § 127-7. Hardship application procedure; criteria for  proving hardship.  Any person whose application for a certificate of appropriateness has been denied by  the  Commission  may  apply  to  the  Commission  for  relief  on  the  ground  of  hardship  within 30 days of being served with the decision. The  Commission  shall  review  the  decision  at  a  meeting  within  30  days  after  the  application for review is filed. The Commission shall decide the application within 60  days after the meeting, or any adjournments or extensions thereof. The concurring vote  of  a  majority  of  the  Commission  shall  be  necessary  to  reverse  or  modify  the  prior  determination. In the case of the denial of an application to demolish the landmark or structure, the  owner must demonstrate to the Commission that: The property is incapable of earning a reasonable return, regardless of whether  that return represents the most profitable return possible; The property cannot be adapted for any other use, whether by the current owner or  by a purchaser, which would result in a reasonable return; and Efforts to find a purchaser interested in acquiring the property and preserving it  have failed. In the case of the denial of a request to make alterations, the owner must demonstrate  to the Commission that the property is incapable of earning a reasonable return without  the  alteration  being  made,  regardless  of  whether  that  return  represents  the  most  profitable return possible. F.  G.  H.  A.  B.  C.  The  Commission  may  hold  a  hearing  on  the  hardship  application  at  which  an  opportunity will be provided for proponents and opponents of the application to present  their views. The owner shall consult, in good faith, with the Commission, local preservation groups  and  interested  parties  in  a  diligent  effort  to  seek  an  alternative  that  will  result  in  preservation of the property. All decisions of the Commission shall be in writing. A copy shall be sent to the owner by  registered mail and a copy filed in the Village Clerk's Office for public inspection. The  Commission's  decision  shall  state  the  reasons  for  granting  or  denying  the  hardship  application. If the application is granted, the Commission shall approve only such work  as is necessary to alleviate the hardship. If  the  owner  applies  for  hardship  determination  after  being  denied  a  certificate  of  appropriateness, the time to file an appeal with the Village Board of Trustees shall be  stayed until the hardship application is heard and determined. Then such owner may  file an appeal as to any and all determinations of the Commission within 30 days of the  filing of the last decision. § 127-8. Appeals.  Any  person  aggrieved  by  a  decision  of  the  Commission  relating  to  a  certificate  of  appropriateness  or  relating  to  a  hardship  may,  within  30  days  of  the  filing  of  the  decision in the Village Clerk's office, file a written notice of appeal with the Village Clerk  for review of the decision by the Village Board of Trustees. The  Village  Board  of  Trustees  shall  review  the  decision  of  the  Commission  at  a  regularly scheduled or special meeting within 30 days after the filing of the notice of  appeal with the Village Clerk, at which time an opportunity to comment on the appeal  shall be afforded to any interested party or member of the public. A majority plus one of  the full membership of the Village Board of Trustees is required to overrule or modify a  decision of the Commission. In reaching its decision, the Village Board of Trustees shall consider the record before  the Commission and use the same criteria. The decision of the Board shall be in writing  and shall state the reasons for granting or denying the appeal. § 127-9. Enforcement.  All work performed pursuant to a certificate of appropriateness issued under this chapter  shall  conform  to  any  requirements  included  therein.  It  shall  be  the  duty  of  the  Building  Inspector to inspect periodically any such work to assure compliance. In the event that work  is found that is not being performed in accordance with the certificate of appropriateness, or  upon notification of such fact by the Commission, the Building Inspector shall issue a stop- work order and all work shall immediately cease. No further work shall be undertaken on the  project as long as a stop-work order is in effect. § 127-10. Maintenance and repair required.  A.  B.  C.  (1)  (2)  (3)  (4)  (5)  (6)  A.  [1] B.  Nothing  in  this  chapter  shall  be  construed  to  prevent  the  ordinary  maintenance,  repainting and repair of any exterior architectural feature of a landmark or property  within an historic district which does not involve a change in outward appearance. No  owner  or  person  with  an  interest  in  real  property  designated  as  a  landmark  or  included within an historic district shall permit the property to fall into a serious state of  disrepair so as to result in the deterioration of any exterior architectural feature which  would,  in  the  judgment  of  the  Commission,  produce  a  detrimental  effect  upon  the  character of the historic district as a whole or the life and character of the property  itself. Examples of such deterioration include: Deterioration of exterior walls or other vertical supports. Deterioration of roofs or other horizontal members. Deterioration of exterior chimneys. Deterioration or crumbling of exterior stucco or mortar. Ineffective waterproofing of exterior walls, roofs or foundations, including broken  windows or doors. Deterioration of any feature so as to create a hazardous condition which could lead  to the claim that demolition is necessary for the public safety. § 127-11. Penalties for offenses.  Failure to comply with any of the provisions of this chapter shall result in the termination  of  any  permits  issued  or  any  proceedings  commenced  under  the  provisions  of  this  chapter, and penalties for offenses thereof shall be under the enforcement procedures  laws of the Village. Penalties shall be consistent with the Village Zoning Ordinance and  the Village Building Construction and Fire Prevention Ordinance[1] for violations, as an  offense. Editor's Note: See Ch. 227, Zoning, and Ch. 70, Building Construction and Fire Prevention, respectively. Any  person  who  demolishes,  causes  exterior  alterations  or  permits  a  designated  property to fall into a serious state of disrepair, in violation of this chapter, shall be  required to restore the property and its site to the appearance prior to the violation.  Expressly  excluded  from  penalty  under  this  section  is  a  natural  disaster  such  as  a  hurricane  or  flood  or  fire  damage  or  fire  destruction  to  a  structure  not  intentionally  caused by the action(s) or omission(s) of the owner or person(s) in possession of the  property. Any action to enforce this subsection shall be brought by the Village Attorney.  This civil remedy shall be in addition to and not in lieu of any criminal prosecution and  penalty. § 127-12. Identification of landmarks.  The Village Planner of the Village of Ellenville shall be responsible for appropriate public  identification of areas designated as landmarks or landmark sites on the Landmark and  Historic District Map or other zoning map. The Commission may approve the size, style,  color,  typography,  material  of  construction  and  wording  of  all  privately  owned  signs  identifying  landmarks,  landmark  sites  and  properties  within  historic  districts  prior  to  installation, consistent with the provisions of this chapter. [1] A.  (1)  (2)  B.  Town of Wawarsing, NY Thursday, May 16, 2019 Chapter 70. Historic Preservation  [HISTORY: Adopted by the Town Board of the Town of Wawarsing 6-4-2015 by L.L. No. 5- 2015.[1] Amendments noted where applicable.] GENERAL REFERENCES Uniform construction codes — See Ch. 42. Subdivision of land — See Ch. 95. Tax exemption for rehabilitation of properties — See Ch. 99, Art. V. Zoning — See Ch. 112. Editor’s Note: This local law also repealed former Ch. 70, Historic Preservation, adopted 3- 21-2013 by L.L. No. 2-2013. § 70-1. Findings; purposes.  Pursuant to the provisions of § 96-a and Article 5-K of the New York State General  Municipal Law, the Town Board of the Town of Wawarsing hereby finds that: There exist in the Town of Wawarsing places, sites, areas, objects, structures and  buildings of special historic significance or which, by reason of famous events or  the  antiquity  or  uniqueness  of  architectural  construction  and  design,  are  of  particular significance to the heritage of the Town. The conservation, protection and preservation of such places, sites, areas, objects,  structures  and  buildings  is  a  public  necessity  in  harmony  with  the  Town's  Comprehensive  Plan  and  will  promote  the  public  health,  safety  and  general  welfare. Now, therefore, the Town Board hereby declares that the purpose of this chapter is to  accomplish the conservation, protection and preservation of such places, sites, areas,  objects, structures and buildings. § 70-2. Definitions.  As used in this chapter, the following terms shall have the meanings indicated: ALTERATION Any act or process which changes one or more of the exterior architectural features of  a structure designated as a landmark or any structure or building in an historic district. BUILDING A structure wholly or partially enclosed within exterior walls or within exterior or party  walls and a roof, affording shelter to persons, animals or property. A.  B.  C.  D.  E.  A.  B.  C.  D.  E.  F.  EXTERIOR ARCHITECTURAL FEATURES The architectural style, design, general arrangement and components of all of the outer  surfaces of any building or structure, including but not limited to the kind, color and  texture of the building material and the type and style of all windows, doors, lights,  signs and other fixtures appurtenant to said building or structure. HISTORIC DISTRICT Any area which contains places, sites, structures or buildings which have a special  character and ambience or historical value or aesthetic interest and which represent  one or more periods or styles of architecture of an era of history and which cause such  area to constitute a distinct section of the Village. LANDMARK Any place, structure, building, area or object which: Possesses special character or historic or aesthetic interest or value as part of the  cultural, political, economic or social history of the locality, region, state, or nation; Is identified with historic personages; Embodies the distinguishing characteristics of an architectural style; Is the work of a designer whose work has significantly influenced an age; or Because  of  a  unique  location  or  singular  physical  characteristic,  represents  an  established and familiar visual feature of the neighborhood. LANDMARK AND HISTORIC DISTRICT MAP A map to be prepared and maintained by the Village Planner identifying the location of  all landmarks, landmark sites and historic districts. LANDMARK SITE Any parcel or part thereof on which is situated a landmark, and any abutting parcel or  part thereof constituting part of the premises on which the landmark is situated. STRUCTURES Any  assembly  of  materials  forming  a  construction  framed  of  components,  structural  parts for occupancy or use, including buildings. STYLES OF ARCHITECTURE A style recognized by one of the following organizations: The National Register of Historic Places. The Historic American Building Survey. The  Historic  American  Engineering  Record,  United  States  Department  of  the  Interior, National Park Service. The  Division  for  Historic  Preservation,  the  New York  State  Office  of  Parks  and  Recreation. The National Trust for Historic Preservation. The Society of Architectural Historians. A.  B.  C.  D.  E.  F.  (1)  (2)  (3)  (4)  (5)  (6)  (7)  § 70-3. Historic Preservation Commission.  There is hereby created a commission to be known as the "Joint Historic Preservation  Commission  of  the  Town  of  Wawarsing  and  the  Village  of  Ellenville,"  hereinafter  referred to as "the Commission." The Commission shall consist of five members to be jointly appointed by the Mayor of  the  Village  of  Ellenville  and  the  Supervisor  of  the  Town  of  Wawarsing  with  the  concurrence of the Village Board of Trustees and the Town Board. Members shall have  a  known  interest  in  historic  preservation  and  architectural  development  within  the  Village  of  Ellenville  and  the Town  of  Wawarsing. To  the  extent  of  availability  in  the  community,  consideration  should  be  given  to  balancing  representation  on  the  Commission  so  as  to  include  such  expertise  as  an  architect  and  an  architectural  historian, an attorney, a person familiar with local history, a licensed real estate broker  and  a  local  merchant/businessperson. All  members  must  demonstrate  a  significant  interest,  competence  or  knowledge  in  and  commitment  to  the  field  of  historic  preservation. Commission members shall serve for overlapping terms of three years, except that the  initial term of one of the members shall be for one year; and the initial terms of two of  the members shall be for two years. In the event of a resignation or vacancy on the Commission, the Mayor of the Village of  Ellenville and the Supervisor of the Town of Wawarsing, with the concurrence of the  Village  Board  of  Trustees  and  the  Town  Board,  shall  jointly  appoint  a  replacement  member to the Commission to complete the unexpired term. The Chairperson of the Commission shall be jointly appointed by the Mayor of Ellenville  and the Supervisor of the Town of Wawarsing with the concurrence of the Village Board  of Trustees and the Town Board. The powers of the Commission shall include: Appointment of professional consultants as necessary to carry out the duties of the  Commission,  compensation  of  whom  shall  be  only  as  approved  by  the  Village  Board or the Town Board, as the case may be. Promulgation of rules and regulations as necessary for the conduct of its business. Adoption  of  criteria  for  the  identification  of  significant  historic,  architectural  and  cultural landmarks and for the delineation of historic districts. Providing for surveys of significant historic, architectural and cultural landmarks  and historic districts within the Town or Village. Nominating  identified  places,  sites,  areas,  objects,  structures  or  buildings  as  landmarks or historic districts. Increasing  public  awareness  of  the  value  of  historic,  cultural  and  architectural  preservation by developing and participating in public education programs. (8)  (9)  (10)  G.  H.  A.  B.  C.  D.  Making recommendations to the Village Board of Trustees and/or the Town Board  concerning the utilization of state, federal or private funds to promote preservation  of landmarks and historic districts within the Village and/or Town. Approving or disapproving applications for certificates of appropriateness pursuant  to this chapter. Advising owners of property or structures on the physical and financial aspects of  preservation, renovation, rehabilitation and reuse. Taking any other action or activity necessary or appropriate to the implementation  of its powers and duties or to the advancement of the purposes set forth in this  chapter. The Commission shall meet at least monthly, but meetings may be held at any time on  the  written  request  of  any  three  of  the  Commission  members  or  on  the  call  of  the  Chairperson or the Supervisor. The Commission shall provide the Town and Village  Clerks with a schedule of its regular monthly meetings. A  quorum  for  the  transaction  of  business  shall  consist  of  three  of  the  Commission  members, but not less than a majority of the full authorized membership may grant or  deny a certificate of appropriateness. § 70-4. Designation of landmarks.  Any  resident  of  the  Town  (including  the  Village  of  Ellenville)  may  request  the  designation  of  a  landmark  or  historic  district  by  submitting  an  application  for  such  designation  to  the  Commission  on  a  form  provided  by  the  Commission,  and  the  Commission's receipt of such an application shall initiate a nomination proceeding with  respect to that request. In addition, the Commission may initiate such a nomination  proceeding on its own motion. Upon  commencement  of  a  nomination  proceeding,  the  Commission  shall  notify  the  owner or owners of the parcel(s) on which the proposed landmark sits or which are  within  the  proposed  historic  district  that  a  nomination  proceeding  has  begun.  Such  notice shall be given by certified mail, return receipt requested, mailed to the address  as shown on the tax rolls of the Town. Any notified owner shall have the right to confer  with the Commission prior to a nomination being made. The Commission shall submit any nomination it determines appropriate of designation  with the Town of Wawarsing (not including the Village of Ellenville) to the Town Board  within 90 days of the initiation of a nomination proceeding. The nomination may be  limited to the place, site, area, object, structure, building, or historic district described in  the application or may include modifications or amplifications thereof. Within 90 days of the date of receipt of the nomination, the Town Board shall call a  public hearing on the nomination. The hearing shall be advertised in a newspaper of  general circulation in the Town at least 14 days prior to such hearing, and notice thereof  shall be served by certified mail, return receipt requested, postmarked at least 14 days  prior  to  the  date  of  the  public  hearing,  upon  the  owner  or  owners  of  the  proposed  landmark  or  of  property  within  the  proposed  historic  district  mailed  to  the  address  shown on the tax rolls of the Town. No place, site, structure, building, area, object or  E.  F.  G.  H.  A.  B.  A.  district  within  the  Town  of  Wawarsing  shall  be  designated  as  a  landmark  or  as  an  historic district unless authorized by resolution of the Town Board following a public  hearing duly advertised as herein provided. The Town Board shall decide whether to designate a landmark or an historic district.  The decision of the Town Board shall be filed with the Town Clerk, and notice of the  decision shall be mailed by the Town Clerk to the owner(s) of the subject property by  certified mail, return receipt requested. The Town Clerk shall also give notice of the  decision to the Building Department. When the Town Board has designated a landmark or historic district, the Town Clerk  shall forward notice of each property designated and the boundaries of any designated  historic district to the Ulster County Clerk for recordation. No  application  for  designation  of  a  landmark  or  historic  district,  if  denied,  may  be  renewed for a period of one year from the date of initial filing before the Commission. Upon notification that the Town Board has designated a landmark or historic district, the  Building Department shall immediately cause all property so designated to be identified  as such in the records of the Building Department and shall cause such property to be  indicated on the Landmark and Historic District Map, if same exists. § 70-5. Building Department.  Upon the initiation of a nomination proceeding before the Commission, the Commission  shall give notice to the Building Department that the Town is considering the place, site,  area, object, structure or building for designation as a landmark or as part of an historic  district. Upon receipt of that notice, the Building Department shall not issue any permit  for the demolition, alteration or improvement of said place, site, area, object, structure  or building in the limited instance(s) where such activity affects any exterior portion  thereof  until  there  is  a  final  determination  by  the  Town  Board  on  the  landmark  designation: Upon designation of a landmark, landmark site or an historic district, the Commission  shall document the condition of the exterior of the landmark, site or structures within an  historic district with photographs and any other documentation deemed appropriate,  which shall become a permanent part of the Building Department record with respect to  that property or properties. At least once a year thereafter, the Commission shall again  document the condition of the exterior of the landmark with photographs, which shall be  added to the permanent record of the Building Department, shall compare the photos  with those from earlier periods to determine if any changes have been made to the  landmark, site or historic district, and shall submit to the Town Board a brief annual  report on the condition of each landmark, site or historic district. § 70-6. Repair, exterior alteration, removal or demolition of  landmarks or structures within historic district.  No structure, site, place, area, object or building designated as a landmark nor any  place, site, area, object, structure, building or property located wholly or partly within  the boundaries of an historic district shall be constructed, moved, demolished or its  B.  (1)  (2)  (3)  (4)  (a)  (b)  (c)  (d)  (5)  C.  D.  E.  exterior  altered  any  material  way  without  its  owner  first  obtaining  a  certificate  of  appropriateness from the Commission. Procedure for obtaining a certificate of appropriateness. Prior to the commencement of any work requiring a certificate of appropriateness,  the owner shall file an application for such certificate with the Commission on the  form  provided  by  the  Commission.  The  application  shall  show  the  structure  in  question and also give its relation to adjacent structures and shall describe the  exterior  construction,  alteration,  repair,  moving  or  demolition  sought  to  be  accomplished. No building permit may be issued for the proposed changes until the Commission  has acted on the application for a certificate of appropriateness. The  Commission  shall  review  only  plans  relating  to  the  exterior  features  of  a  landmark or structure within an historic district as are visible from a public way and  shall have no jurisdiction to consider interior walls, arrangements or structures. In reviewing the plans, the Commission shall give consideration to: The historical and architectural value and significance of the structure and its  relationship to the historic and architectural value of the surrounding area. The  general  appropriateness  of  the  proposed  exterior  design,  colors,  arrangement, texture and materials. Samples of materials may be required. Any  other  factors  relating  to  the  aesthetic  considerations,  which  the  Commission deems pertinent to the benefit of the Town and to the historic  significance of the landmark or historic district. The variation in cost between alternate materials or methods of construction  that could reasonably be utilized to complete the construction, renovation or  repair. The  Commission  shall  approve  the  issuance  of  a  certificate  of  appropriateness  unless it determines that the proposed work will have a substantial adverse effect  on the aesthetic, historical, or architectural significance and value of the individual  landmark or the historic district. Exterior  alterations,  repairs  and  additions  to  the  structures  located  wholly  or  partly  within the boundaries of an historic district or which are designated as landmarks shall  be made consistent with the building materials and styles of the particular architectural  period  of  which  said  structure  is  characteristic.  Reasonable  substitution  of  exterior  building materials which substantially conform with original materials shall be permitted  under this section upon prior review of the Commission. In an historic district, new construction shall be consistent with the architectural styles  and historic value in the historic district. However, the Commission may approve the  construction of buildings or structures which have a dissimilar architectural style to that  of the historic district if the Commission finds that the new construction will be in the  best interest of the historic district. F.  G.  H.  A.  B.  C.  (1)  (2)  (3)  D.  E.  F.  Moving of structures designated as landmarks or located wholly or partly within the  boundaries of an historic district may be allowed as an alternative to demolition. This  chapter  shall  not  apply  in  any  case  where  the  Building  Department  or  any  authorized Town enforcement agency orders or directs the removal, exterior alteration  or demolition of any landmark or structure within an historic district for the purpose of  remedying conditions determined to be unsafe or dangerous to the health or property of  any person. The Commission shall issue its decision in writing within 60 days of the filing of the  application for a certificate of appropriateness, and the decision shall state the reasons  on which it is based. The certificate of appropriateness required by this section of the chapter shall be in  addition to and not in lieu of any permits that may be required by any other laws or  regulations of the Town. § 70-7. Hardship application procedure.  Any person whose application for a certificate of appropriateness has been denied by  the  Commission  may  apply  to  the  Commission  for  relief  on  the  ground  of  hardship  within 30 days of being served with the decision. The  Commission  shall  review  the  decision  at  a  meeting  within  30  days  after  the  application for review is filed. The Commission shall decide the application within 60  days after the meeting, or any adjournments or extensions thereof. The concurring vote  of  a  majority  of  the  Commission  shall  be  necessary  to  reverse  or  modify  the  prior  determination. In the case of the denial of an application to demolish the landmark or structure, the  owner must demonstrate to the Commission that: The property is incapable or earning a reasonable return, regardless of whether  that return represents the most profitable return possible; The property cannot be adapted for any other use, whether by the current owner or  by a purchaser, which would result in a reasonable return; and Efforts to find a purchaser interested in acquiring the property and preserving it  have failed. In the case of the denial of a request to make alterations, the owner must demonstrate  to the Commission that the property is incapable of earning a reasonable return without  the  alteration  being  made,  regardless  of  whether  that  return  represents  the  most  profitable return possible. The Commission will hold a hearing on the hardship application at which an opportunity  will be provided for proponents and opponents of the application to present their views. The owner shall consult, in good faith, with the Commission, local preservation groups  and  interested  parties  in  a  diligent  effort  to  seek  an  alternative  that  will  result  in  preservation of the property. G.  H.  A.  B.  C.  A.  B.  All decisions of the Commission shall be in writing. A copy shall be sent to the owner by  registered mail and a copy filed in the Town Clerk's Office for public inspection. The  Commission's  decision  shall  state  the  reasons  for  granting  or  denying  the  hardship  application. If the application is granted, the Commission shall approve only such work  as is necessary to alleviate the hardship. If  the  owner  applies  for  hardship  determination  after  being  denied  a  certificate  of  appropriateness, the time to file an appeal with the Town Board shall be stayed until the  hardship application is heard and determined. Then such owner may file an appeal with  the Town Board as to any and all determinations of the Commission, as permitted by  law. § 70-8. Appeals.  Any  person  aggrieved  by  a  decision  of  the  Commission  relating  to  a  certificate  of  appropriateness  or  relating  to  a  hardship  may,  within  30  days  of  the  filing  of  the  decision in the Town Clerk's office, file a written notice of appeal with the Town Clerk for  review of the decision by the Town Board. The Town Board shall review the decision of the Commission at a regularly scheduled  or special meeting within 30 days after the filing of the notice of appeal with the Town  Clerk, at which time an opportunity to comment on the appeal shall be afforded to any  interested party or member of the public. A majority plus one of the full membership of  the Town Board is required to overrule or modify a decision of the Commission. In  reaching  its  decision,  the  Town  Board  shall  consider  the  record  before  the  Commission and use the same criteria. The decision of the Town Board shall be in  writing and shall state the reasons for granting or denying the appeal. § 70-9. Enforcement.  All work performed pursuant to a certificate of appropriateness issued under this chapter  shall  conform  to  any  requirements  included  therein.  It  shall  be  the  duty  of  the  Building  Department to inspect periodically any such work to assure compliance. In the event that  work  is  found  that  is  not  being  performed  in  accordance  with  the  certificate  of  appropriateness,  or  upon  notification  of  such  fact  by  the  Commission,  the  Building  Department shall issue a stop-work order and all work shall immediately cease. No further  work shall be undertaken on the project as long as a stop-work order is in effect. § 70-10. Maintenance and repair required.  Nothing  in  this  chapter  shall  be  construed  to  prevent  the  ordinary  maintenance,  repainting and repair of any exterior architectural feature of a landmark or property  within an historic district which does not involve a change in outward appearance. No  owner  or  person  with  an  interest  in  real  property  designated  as  a  landmark  or  included within an historic district shall permit the property to fall into a serious state of  disrepair so as to result in the deterioration of any exterior architectural feature which  would,  in  the  judgment  of  the  Commission,  produce  a  detrimental  effect  upon  the  C.  (1)  (2)  (3)  (4)  (5)  D.  A.  [1] B.  character of the historic district as a whole or the life and character of the property  itself. Examples of such deterioration include: Deterioration of exterior walls or other vertical supports. Deterioration of roofs or other horizontal members. Deterioration of exterior chimneys. Deterioration or crumbling of exterior stucco or mortar. Ineffective waterproofing of exterior walls, roofs or foundations, including broken  windows or doors. Deterioration of any feature so as to create a hazardous condition which could lead to  the claim that demolition is necessary for the public safety. § 70-11. Penalties for offenses.  Failure to comply with any of the provisions of this chapter shall result in the termination  of  any  permits  issued  or  any  proceedings  commenced  under  the  provisions  of  this  chapter, and penalties for offenses thereof shall be under the enforcement procedures  laws of the Town. Penalties shall be consistent with the Town Zoning Ordinance[1] and  the State Fire Prevention and Building Code Administration Ordinance for violations, as  an offense. Editor's Note: See Ch. 112, Zoning. Any  person  who  demolishes,  causes  exterior  alterations  or  permits  a  designated  property to fall into a serious state of disrepair, in violation of this chapter, shall be  required to restore the property and its site to the appearance prior to the violation.  Expressly  excluded  from  penalty  under  this  section  is  a  natural  disaster  such  as  a  hurricane  or  flood  or  fire  damage  or  fire  destruction  or  a  structure  not  intentionally  caused by the action(s) or omission(s) of the owner or person(s) in possession of the  property. Any action to enforce this subsection shall be brought by the Town Attorney.  This civil remedy shall be in addition to and not in lieu of any criminal prosecution and  penalty. § 70-12. Identification of landmarks.  The  Town  Planner  shall  be  responsible  for  appropriate  public  identification  of  areas  designated as landmarks or landmark sites on the Landmark and Historic District Map or  other zoning map. The Commission must approve the size, style, color, typography, material  of construction and wording of all signs identifying landmarks, landmark sites and properties  within historic districts prior to installation, consistent with the provisions of this chapter. Town of Ithaca Planning Committee Thursday, May 21, 2020 (via Zoom Conferencing) Committee members: Rich DePaolo, Chair; Bill Goodman, Pat Leary Board/Staff members present: Rod Howe, Town Supervisor; Sue Ritter; Marty Moseley Others: None 1. Persons to be heard: None 2. Committee announcements and concerns: None 3. Discussion of Potential Historic Preservation Program: Rich reported on a recent Zoom meeting with City staff to review their Historic Preservation Law and discuss the possibility of collaborating with the city’s historic preservation program. Sue reminded the committee that recent interest in the town taking a more active role in historic preservation was motivated by an impending demolition of a historic house on Coddington Road. Subsequently, town officials met with James Finerelli, of the NYS Historic Preservation Office, who explained that the town would need to become a Certified Local Government (CLG) to have any regulatory role. Because the CLG requires the town to enact a Historic Preservation Law and establish a commission, it prompted the idea of the town sharing the City’s Landmark Preservation Commission. Rod noted that city staff had expressed satisfaction with the city’s Landmarks Preservation Law and were not eager to make any major changes. Rich noted that collaboration between the Town of Warwasing and Village of Ellenville did not appear to involve any separate decision-making authority, and that based on their respective laws, the joint Historic Preservation Commission makes decisions for properties on behalf of each municipality. This raised questions about the appropriateness of a joint city/town commission’s making decisions about town properties and if some independent delegation of authority would be needed. How many commission members would be town residents? Would it be difficult to find and recruit town residents who were qualified and interested in serving? Per city staff, the city’s commission is currently composed of both city and non-city residents. The committee discussed the pros and cons of having a joint commission versus establishing a town commission. Would the town have enough actions to warrant establishing a committee? Members discussed the need for the town to have guidance from a professional historic preservation planner to help with the program, including screening properties for inclusion into a program. The committee questioned whether there was enough synergy to craft a law that works for the city/town or if it was preferable to craft one that works just for the town. The committee decided to continue to explore coordination with the city program. Rod/Sue will contact City staff to arrange a video call to continue the discussion. 4. Future Land Use Goals: Sue reported on progress with implementing recommendations in the Comprehensive Plan relative to land use. She indicated that the work on the draft New Neighborhood Code, currently being wrapped up, will fulfill a large number of the Plan’s recommendations, including one entire goal (with 9 recommendations) that states “Require new neighborhoods to take the form of traditional neighborhood development (TND)”. Sue listed the next priorities as revising subdivision regulations, including the cluster provisions, establishing a campus/institutional zone, establish some minimum site, landscaping and architectural standards. She stated that the Plan recommends that large areas of the town identified as “Established Neighborhoods” not be significantly changed, but this could still involve some tweaking, such as considering some modest changes in the MDR zone density, allowing duplexes and even exploring allowing some low impact mixed use in strategic locations. The zoning chapter itself does not necessarily need an overhaul of the regulations, but it does need updating to make it more user friendly, with more tables, graphics, and easier to read language. Sue explained that while the Plan recommends that the town consider a unified development code (UDC), she prefers to take an incremental approach to updating the town’s land use regulations. She still thinks a UDC is still a good idea for the future, but she wants to focus on a handful of important priorities that need to be openly discussed and well thought out before taking on a such a big endeavor as a UDC. Bill added that the Plan also recommended lowering the density for the Ag and Conservation zones and he didn’t want us to lose track of that. Committee members expressed general agreement with the what Sue’s plan for moving ahead. 5. Staff Report & Updates: Sue reported on a Roat Street resident’s request that the town add a side yard setback requirement for attached accessory dwelling units (ADUs) to the side yard setback requirement for detached ADUs, which is 30 feet. He was upset that a recently constructed ADU on the neighboring property was built 15 feet from his property. In addition, the ADU is being used as an AirBnB and he feels negatively affected by it. Marty, being familiar with the construction, reported that a staircase associated with the ADU, and built very close to the property line, was also part of the problem. Marty indicated that while the ADU was technically “attached”, it is only attached by a breezeway. Staff explained that in the MDR zone the side yard setback for a principal building is 15ft. With an ADU that is attached and integral to the principal building has the same setback, of 15ft. Rich questioned whether the setbacks for attached and detached should be the same. Marty indicated that changing the setback for ADUs internal to a principal building could create non-conforming issues for existing situations. Sue responded that detached ADUs are new for the town (2017) and that staff/committee agreed to be cautious in how close these should be to the property line. Whereas, the established setback for principal buildings in an MDR zone, with or without and ADU, has been in place for decades. Marty suggested adding a definition to clarify what an attached ADU is, such as that it needs to be integrated into the principal building (ie. enclosed by walls and having a conditioned space between ADU and principal building). In the case of the Roat St. ADU, it had a breezeway connecting to the principal building and a little bit of roof, but it would not have been considered fully integrated. Bill said he’d like to drive by the property to see it for himself. He suggested looking at the graphics prepared when the detached ADUs were being considered, showing setbacks, as well as a chart of various required setbacks (including garages). The committee agreed to discuss this further at a future meeting. Next meeting: Thursday, June 18th. Report on further discussions with city staff regarding historic preservation; review several historic building-structure inventory forms; review charts and graphics for continuing ADU setback discussion.