Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2018-11-13Approved: 12/13/18  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY & COMMON COUNCIL  ―SPECIAL JOINT MEETING ―  Common Council Chambers, City Hall  6:00 P.M., Tuesday, November 13, 2018    IURA Board Members: Svante Myrick, Chair/Mayor; Karl Graham; Chris Proulx; Eric Rosario;  Tracy Farrell, Vice‐Chair  Common Council Members: Cynthia Brock; George McGonigal; Joseph Murtagh; Ducson Nguyen; Donna  Fleming; Rob Gearhart; Graham Kerslick; Stephen J. Smith; Laura Lewis  (Common Council Liaison to IURA)  Staff:      Nels Bohn    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 6:05 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  No changes were made to the agenda.      III. Special Order of Business  A. Green Street Garage Site Redevelopment Urban Renewal Project ― Consultation on IURA Two Top‐ Ranked Proposals   Vecino Group New York, LLC (“Asteri Ithaca”)   click to view proposal   Newman Development Group, LLC & Visum Development Group, LLC   click to view proposal        Economic Development Committee (EDC) Chair Proulx recapitulated the history of the application  process, the development of the RFP (Request for Proposals) selection criteria, and the projected  timeline for approval.  On April 26, 2018, the IURA re‐opened the RFP process for 90 days to receive  additional proposals, due to concerns expressed by the public and IURA about the initial Ithaca‐Peak  Development proposal.  Interested developers were required submit pre‐applications to verify their  qualifications by June 1, 2018.  The IURA delegated authority to the Committee to determine the  applicants’ qualifications and capacity to successfully undertake the project.  Pre‐applications from  three additional development teams were received and approved by the Committee.   All project applications, references, and additional information about the process can be found at: www.IthacaURA.org IURA Minutes  November 13, 2018  Page 2 of 6  The Committee initially reviewed and discussed the four complete applications at its August 21, 2018  meeting.  On September 14, 2018, the Committee further reviewed and then ranked the applications  numerically, forming the basis of its recommendation to the IURA Board.  The IURA Board then  reviewed and discussed those rankings at its September 27, 2018 meeting (including a Public Hearing),  and subsequently ranked the applications on October 25, 2018, recommending the following top two  projects to Common Council for discussion at today’s meeting:  Vecino Group New York, LLC; and  Visum Development Group, LLC/Newman Development Group, LLC.        Proulx summarized the remaining steps that need to be taken, as described in Bohn’s November 8,  2018 memorandum to Common Council:    “The top‐ranked developers have each been given an opportunity to revise their proposal to further  enhance public benefits with submission of their ‘final and best’ offer by 11/30/18.  The IURA  anticipates selecting a single preferred developer in December.  The IURA seeks Common Council  input whether the one or more of the two top‐ranked projects is conceptually acceptable for future  Common Council endorsement.  Additionally, identification of requested project enhancements or  concerns for each proposal will be helpful to developers as they consider their ‘final and best offer’  and to the IURA as they make their decision to designate a preferred developer.  If both proposals  are acceptable, the IURA will continue to weigh out pros/cons of each proposal and select one  developer as a preferred developer to execute a 90‐day Exclusive Negotiation Agreement (ENA) for  the purpose of finalizing detailed terms of proposed deal to sell and redevelop the site.  The ENA will  define the financial and other obligations of the developer, the IURA and the City.  The proposed deal  is termed the Disposition and Development Agreement (DDA) and will require a future public hearing  and Common Council approval.  If neither of the proposals is acceptable, then identification of the  concerns from the Common Council is critical for the IURA to address them with developers.”  IURA Minutes  November 13, 2018  Page 3 of 6  At this time, Proulx explained, the IURA seeks sufficient discussion and input from Common Council on  the two top‐ranked proposals, so the IURA has enough information to select the preferred developer  (as early as the IURA Board’s December 2018 meeting) and enter into the 90‐day Exclusive Negotiation  Agreement (ENA) process.  Assuming the process results in a satisfactory final proposal, the IURA Board  would then recommend it to Common Council to make the final decision.     Proulx suggested Common Council now examine the mixture of key programmatic elements in the  proposals, identify the associated impacts to the City (e.g., level of City’s financial investment,  especially for parking), and determine if one or both proposals would be acceptable to Common  Council (with or without additional questions or requests for the applicants).  The number and types of  housing units, as well as the conference center, should be considered.    Bohn noted both top‐ranked projects provide the greatest number of housing units compared to the  other two applications.  The big difference between the two proposals is that the Vecino Group’s  proposal includes 100% affordable housing, while the Newman Development Group provides a wider  range of housing units.  Both proposals include approximately 200 units, although it is important to  note the number of units may change over the course of the negotiation process.  Both projects focus  on 1‐bedroom units, which are probably the most in demand in the downtown area.  Neither project  focuses on the eastern third portion of the garage.  Both projects are designed to be 12‐13 stories in  height on the western side.  While the Vecino Group’s project spreads housing units across the western  and middle sections of the site, Visum Development Group’s project concentrates housing on the  western side.  Bohn highlighted the following other portions of his memorandum to Common Council:    “Vecino offers 209 affordable rental housing units, the vast majority priced to serve households  earning 50‐60% of the Area Median Income (AMI).  As points of reference, Breckenridge Place is a  50‐unit project and West Village Apartments contains 217 units.  Visum/Newman offers 192  rental housing units at a mix of income levels.  41 units will serve households earning 30% to 60%  of AMI, 10 units for households earning between 61%‐80% of AMI, 127 units at 81%‐100% AMI,  and 14 at market rate.  The developer has offered to increase the affordable housing count to 75  units, which would bring the total housing count to 217 units.     Issues for Common Council consideration about the two top‐ranked projects:    1. Housing – Is maximizing the amount affordable housing preferred over maximizing the range of  income bands served?    Comment:  Vecino maximizes the number of affordable housing units while Visum/Newman  serves a broader range of incomes.    2. Parking – Is the city prepared to incur financial obligations for a $15 million investment in public  parking to construct and restore approximately 500 public parking spaces?    Comment:  The annual cost to the city, before parking revenues, is likely to be about $1  million/year.  Neither of the top‐ranked projects proposes to significantly subsidize  construction of public parking.  IURA Minutes  November 13, 2018  Page 4 of 6    3. Conference Center – Is inclusion of a conference center in the project essential?    Comment:  Vecino includes a conference center on the lower two floors of their project, while  Visum/Newman programs the ground floor for retail use and does not include a conference  center.    4. Financial Terms – How important is generation of city revenues from the project?    Comment:  Neither developer proposes any payment to acquire the project site in recognition  of public benefits provided by the project.    Both proposals seek either a PILOT or deep tax abatement.  Annual property tax revenue to the  City from Vecino is approximately $35K/year and indexed for inflation.  Property tax revenue  from Visum/Newman increases as the requested tax abatement declines over 30 years.  City  revenues in 2018 dollars from this project are estimated as follows: Year #1: $35K; Year #10:  $100K; Year #20: $167K; Year #30: $200K (end of tax abatement).    The conference center is projected to generate $86K in city sales tax.  The Visum/Newman  project is projected to generate similar sales tax from ground floor retail uses.”    Brock recalled reading in the application materials that the rent for the conference center in the Vecino  Group proposal would be included as a financial obligation to the City, but Bohn’s memorandum states  the Vecino Group “does not expect the City to be financially responsible for rent payments.”  Bohn  replied it has always been clear the City would not be financially responsible for those conference  center payments; however, the Vecino Group is expecting the City to be responsible for the leases on  the parking spaces.     Farrell noted that, just as the retail business sector has changed a lot over the last decade, there are  questions about how vehicle usage will change (e.g., Uber, carsharing).  It would be good for the City to  think about alternative ideas, if some of the parking does not seem necessary after a certain point.     Brock remarked she believes the parking component is important.  It should be a City‐managed  operation, so a reasonable cap can be maintained on parking rates.  Given its central location, the  Green Street Garage is an essential part of downtown and the vibrancy of the Commons; and the City  should be willing to pay a relative premium for public parking on the site.  Maintaining public access to  parking and ensuring it is ADA‐accessible are both important to her.  She likes the Newman  Development Group’s mixture of affordable and workforce housing units.  The more diverse the  project’s housing choices (e.g., size, income‐level), the more vibrant it would be.  She would like to see  as much active use of the first floor, with retail, which would probably make the site more dynamic  than a conference center would.  IURA Minutes  November 13, 2018  Page 5 of 6  Brock added she finds the Vecino Group’s financing plan confusing; she is not sure where all the  financing streams would come from.  She does not like the fact the City would be paying for a 30‐year  lease on a conventional/commercial loan, when the City would typically have access to more favorable  interest rates.  She appreciates Newman Development Group’s more detailed proposal.  She is  uncomfortable with the way the Vecino Group’s affordable housing community room is situated over  the fitness center.  The only access to it is through a skyway that seems exposed to the elements,  which would be a problem for anyone wheelchair‐bound.  She likes the Newman Development Group  proposal’s direct access to the housing units from the parking area, which the Vecino Group’s proposal  seems to lack.      Lewis indicated her top priority is the affordable housing component, as well as maintaining sufficient  public parking.  While mixed‐income housing may theoretically be ideal, the wider downtown area will  already be providing a diversity of housing types.  Overall, she is pleased with both top‐ranked projects.   While she has been persuaded of the need for a conference center, she believes more detailed  information is needed about its financing and operations.  She also has questions and concerns about  how to maximize the active street‐level use of the site.      Nguyen agreed with Lewis about affordable housing being the first priority.  He does not believe the  conference center is necessarily essential, but he does find potential in the concept.  He would like  more information about how it would operate, while maximizing ground‐floor active uses (and  identifying alternatives for repurposing the ground‐floor space, if need be).  The issue of generating  revenue for the City is a lower priority for him.    Smith remarked affordable housing is his number one priority.  Although he originally favored the  Vecino Group proposal, enough questions have been raised about it that some issues definitely need to  be addressed (e.g., zoning variances, layout, unit size, construction materials) to determine if it is  actually feasible.    Lewis added there have been numerous comments at past meetings about the need to employ local  labor.  Local labor representatives came to two meetings and clearly identified the Vecino Group’s  proposal as their preferred project.  That issue is very important to her.      Gearhart noted he supports the inclusion of the conference center, but agrees with concerns about its  impact on ground‐floor active use, and how it would interact with the wider retail environment.  He  would like more information from the second phase of the “Ithaca Conference Center Market and  Feasibility Study.”  He certainly believes the more affordable housing units, the better.  He also would  like more information about what is possible in terms of reducing City parking subsidies.      Graham wondered if the ground‐floor layout and square footage of both projects would leave room for  retail space (e.g., micro‐enterprises in Press Bay Alley), alongside the conference center.  Bohn replied  the footprint for both projects does limit the amount of ground‐floor retail space that could be  provided, without compromising the conference center’s viability.  There should, however, probably be  enough space for small or ‘liner’ retail along portions of the frontage, which could energize the  streetscape.  IURA Minutes  November 13, 2018  Page 6 of 6    Brock noted she does not see that either project would provide ADA‐accessible ground‐floor parking.   Bohn replied the current designs are not yet detailed enough to illustrate the required number of ADA‐ accessible spaces.  ADA‐accessible spaces could also be provided on higher levels, as long as there is  unobstructed access to an elevator.    Myrick summarized what he believes Common Council members have expressed:   Both projects have considerable potential.   There is significant interest in the conference center, but there are also some concerns about it  (e.g., its ground‐floor presence, practicality/feasibility, architectural/design impact).   There are varied opinions about the desired mixture of affordable vs. market‐rate/workforce  housing units.  Some people would prefer 100% affordable housing, while others would prefer a  wider variety of housing units.   Most people would prefer to ensure there are sufficient numbers of parking spaces.  While the  preference is that the City would not pay for them, there is some recognition the City would likely  bear much/most of the cost.  If that ends up being the case, the parking spaces should be made  available to the public.   There is considerable interest in ensuring the selected project employs as much local labor as  possible.    McGonigal agreed with the importance of employing local labor.  The conference center, on the other  hand, is not a high priority for him.  Nor would he support any project that exceeds current zoning  height restrictions.    Kerslick indicated his top priority is affordable housing, but he is not convinced about the need for a  conference center.  The project should be as flexible as possible in terms of its retail/commercial space.   He also observed there is a significant difference in construction costs for the two projects.  He would  like the selected project to be built to a good standard internally, since he has heard complaints that  some other recent local housing projects have poor internal environments.      Brock indicated she would like to ensure long‐term tax and other revenues to the City are maximized as  much as possible, however that ends up being structured.    Farrell observed the amount of tax revenue the City receives would also ultimately impact the wider  affordability of living in the city, in terms of being able to maintain lower property taxes for both new  homebuyers and existing homeowners so they can remain in their homes.    VIII. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 8:10 P.M.    — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.