Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2018-10-25Approved: 12/13/18  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, October 25, 2018    Members: Svante Myrick, Chair; Karl Graham; Chris Proulx; Eric Rosario; Tracy Farrell, Vice‐Chair;  Laura Lewis (Common Council Liaison)  Excused: None  Staff:  Nels Bohn; Anisa Mendizabal; JoAnn Cornish; Charles Pyott  Guests: None    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:36 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  No changes were made to the agenda.      III. Public Comment (3‐min. maximum per person)    THERESA ALT commented on the Green Street Garage project, noting she was pleased to see her  remarks generally well‐reflected in the last meeting’s minutes.  Although the minutes mentioned  she did not believe any of the proposals have enough 2‐ or 3‐bedroom apartments, there are in  fact no reliable figures regarding local demand (categorized by income‐level) for various‐sized  housing units.  A professional analysis should be conducted to determine what those figures are  (although the absence of accurate data should certainly not impede construction of new housing  units).  Following up on a line of inquiry she discussed at the last meeting, she heard from another  person, in Utica, who is familiar with a Vecino Group project there; and he has not heard any  complaints about either the project or the organization.    DAVID MARSH, New York State Laborers' Union Local 785, commented on the Green Street Garage  project, noting the City has a unique opportunity, at this early stage in the process, to employ an  asset like the Green Street Garage to maximize the benefit to the public.  He stressed the  importance of using local labor in the chosen project.  Two recent construction projects (Canopy  Hotel and City Centre) employed virtually no local labor (10‐20%).  Plumbers and plate fitters,  especially, have not fared well in the local labor market.      TODD BRUER, International Brotherhood of Electrical Workers Local 241 and Building Trades Council  President, agreed with everything Marsh just expressed.  Many local plumbers and electricians did  not experience a good winter, many of them being unemployed/underemployed.  He stressed that  employing local labor benefits the local economy, which a Cornell University study demonstrated.  IURA Minutes  October 25, 2018  Page 2 of 12    IV. Review of Meeting Minutes: September 27, 2018  Farrell moved, seconded by Rosario, to approve the September 27, 2018 minutes, with one minor  modification.      Carried Unanimously 5‐0  V. Economic Development Committee (EDC)  A. Green Street Garage Site Redevelopment Urban Renewal Project   Harold’s Holdings, LLC (“Little Commons”)   click to view proposal   Vecino Group New York, LLC (“Asteri Ithaca”)   click to view proposal   Ithaca‐Peak Development, LLC   click to view proposal   Newman Development Group, LLC & Visum Development Group, LLC   click to view proposal        1. Review Responses to IURA Questions  Bohn explained that the following questions and concerns, raised at the Public Hearing and by IURA  members/staff, were submitted to the applicants:    Concerns were raised about the structural integrity of the Vecino Group proposal.  While the garage  was constructed to accommodate 4 additional levels of parking, housing development has different  load requirements than parking.      The IURA received a detailed engineering analysis from Elwyn & Palmer Consulting Engineers,  describing a number of ways the housing load requirements could be satisfied; so it does not appear  the Vecino Group project would be structurally infeasible (although there may be trade‐offs associated  with some engineering approaches, like reduced parking).    Concerns were raised about the feasibility of the Vecino Group’s inclusion of 14 studio units, only 300  square feet in size, which are smaller than studios in other proposals    The Vecino Group confirmed its studio unit size is acceptable to its funders and provided a floor‐plan,  so it does not appear to be a substantive concern.    Concerns were raised that Visum Development Group’s proposal includes separate entrances for  market‐rate/‘workforce’ and affordable housing components, which could potentially stigmatize lower‐ income residents.    Visum Development Group provided a revised floor‐plan with a single residential entrance at the  southwest corner of the building, including a common lobby area that could serve both housing  components of the project.   All project applications, references, and additional information about the process can be found at: www.IthacaURA.org IURA Minutes  October 25, 2018  Page 3 of 12  Questions were raised about the feasibility of Low‐Income Housing Tax Credit (LIHTC) financing for both  the Visum Development Group and Harold’s Holdings projects, since Ithaca Neighborhood Housing  Services (INHS) has several potential 9% LIHTC projects in its development pipeline, which may compete  against one another in the 2019 funding round.    Harold’s Holdings responded that INHS is committed to submitting a LIHTC funding application for its  project in the 2019 round (unless the project is delayed through no fault of the developer).  Visum  Development Group responded similarly.  It is also investigating options for INHS to submit a 4% LIHTC  proposal by adding two floors to the INHS section of the building, bringing the affordable housing unit  count up to 75 units (sufficient for a 4% LIHTC application and eliminating the need to apply for the 9%  LIHTC competitive round).     Concerns were raised about the Harold’s Holdings project’s use of light wells, which several bedrooms  would depend on natural light for.      Harold’s Holdings responded light wells are commonly used to provide housing units with additional  light; and they are permitted by NYS Building Code.  Harold’s Holding would ensure every unit has  windows to the exterior; and any bedrooms with windows into the light wells would receive adequate  light and ventilation.    Questions were raised about the feasibility of the Harold’s Holdings project, if it could not procure a  lease for the first‐floor commercial space.    Harold’s Holdings indicated it would proceed with the project, regardless of whether it procured a  lease for the commercial space, and would be prepared to finance and construct the commercial space.    Questions were raised about the degree to which some projects would employ local labor.    Both Harold’s Holdings and Visum Development Group indicated they are open to employing local  labor ― but neither made a definitive commitment.  Ithaca‐Peak Development did not respond to the  IURA’s question.     Questions were raised about downtown parking supply and demand.    Working with City Parking Director Peter Messmer and the Cayuga Street Garage operators, Bohn  compiled the supply/demand figures listed in the chart below.  Approximately 250 spaces are currently  available at peak demand (mid‐day) ― however, the forthcoming Harold’s Square, City Centre, CFCU,  and Canopy Hotel projects are expected to absorb that capacity.      IURA Minutes  October 25, 2018  Page 4 of 12    Bohn also prepared another chart, comparing each project’s parking strategy, along with the net  benefit for public use (based on the initial proposals).  The two projects that estimated parking  revenue, Visum Development Group and Ithaca‐Peak Development, identified reasonably similar  figures, although one assumed weekend parking rates would be included.        Farrell asked if developers’ parking revenue would be taxable.  Bohn replied parking revenues are  generally taxable, but if they are associated with a housing component, they would be subsumed into  that revenue stream, so the actual tax assessment would depend on the project’s financing and  ownership structure.    Questions were raised about the conference center’s revenue projections.    Bohn noted today’s meeting materials include a document that addresses that (“The Power of Travel: A  look at the economic benefit of a conference center to the City of Ithaca”).  Additional sales tax  revenue from a conference center would be approximately $80,000 ― but the major benefit would not  be direct tax revenue to the City, but rather indirect revenue from spin‐off businesses, added supply  chains, higher hotel and sales tax revenues, etc.      Farrell asked for more detail about what would happen with the eastern portion of the parking garage  and what the City would be responsible for.  Bohn replied only the Ithaca‐Peak Development project  fully addresses the eastern portion of the garage, which it would demolish and rebuild at its own  expense.  The Visum Development Group project would refurbish two of the eastern portion’s existing  parking decks, but those would be operated by a separate not‐for‐profit entity.      Farrell asked if the Cayuga Street Garage is currently operated by a non‐profit.  Bohn replied, yes,  although the City has strong control over pricing and governance of the non‐profit.  IURA Minutes  October 25, 2018  Page 5 of 12  Graham asked if the City would be responsible for developing the non‐profit in Visum Development  Group’s proposal.  Bohn replied the City would likely partner with an existing non‐profit to establish a  governing structure for the garage, and the City would be responsible for making up for any annual  revenue shortfall to repay tax‐exempt revenue bonds issued for construction.  Visum Development  Group has not yet identified the non‐profit, although it has been discussing some options with the  National Development Council.    Farrell asked what the City spends on operating the Cayuga Street Garage.  Bohn replied approximately  $1M annually, in addition to the cost of approximately 250 City staff parking passes that do not  produce revenue.      Proulx wondered if the Vecino Group project’s 4% LIHTC subsidy would be higher than New York State  allows.  Bohn replied New York State indicated it does not believe that should be an obstacle although  the proposed subsidy exceeds standard term sheet guidelines; the Vecino Group also indicated it  would try to reduce the subsidy amount.      Proulx briefly described the Economic Development Committee’s (EDC) process for reviewing the  applications.  On September 14, 2018, the Committee discussed and numerically ranked the four  applications, as follows:          Proulx explained Committee members were primarily influenced by the number of affordable housing  units a project would provide (consistent with Common Council and community priorities), swinging  the vote in Vecino Group’s favor.  On balance, the Committee also sought a proposal that maintained  as much of the current parking capacity as possible.  The greatest divergence of opinion focused on the  value of a conference center.  Some Committee members believed it was more of a tertiary benefit for  the city.  Proulx himself was probably the most supportive of the conference center, in terms of how it  would benefit the overall downtown economy, in an ideal central location.      IURA Minutes  October 25, 2018  Page 6 of 12  2. Ranking Top Two Proposals  Myrick indicated he would personally rank the Vecino Group project first, primarily because of the  sheer volume of affordable housing units, with Visum Development Group’s project second (but only  slightly ahead of the Ithaca‐Peak Development proposal).    Graham indicated he feels similarly to Myrick, ranking the Vecino Group project first.  Since he believes  the city needs a conference center, he ranked Visum Development Group’s proposal second, with the  Ithaca‐Peak Development proposal close behind.     Rosario remarked he did include project design in his evaluation of the projects, since the amount of  consideration applicants put into initial project design suggests they understand the community and  the City’s vision for the site.  As a result, he ranked Harold’s Holdings’ project higher.    Bohn then proceeded to tabulate Board members’ rankings, generating the table below:        3. Preparation for 11/13/18 Meeting with Common Council  Myrick suggested providing Common Council with the list of the two selected projects, without ranking  them.    Proulx remarked he thought the City had to select a single project for the negotiation period.  Bohn  replied, yes; the City would ultimately have to select a single project for the 90‐day negotiation period.   But Common Council can still review the two selected projects and discuss them with the IURA.  If for  some reason, there is not enough consensus behind one of the two projects, the City/IURA could enter  into an informal negotiation period with both applicants, before making a decision.  IURA Minutes  October 25, 2018  Page 7 of 12  Bohn remarked all the applicants have indicated they are open to more discussions with the IURA.    Myrick indicated he would like more information from Visum Development Group about its conference  center, before making a decision.    Farrell noted she also has a few remaining questions about how parking would be operated and  funded.    Proulx remarked he has questions about how the eastern portion of the garage would be handled in  the Vecino Group proposal.     Farrell wondered if the City would be responsible for paying for the remainder of the public amenities,  in Visum Development Group’s proposal, over its $500,000 commitment.   Myrick asked when the IURA Board would vote on its final choice.  Bohn replied, sometime after the  joint 11/13/18 meeting with Common Council (probably in December).    Rosario recalled Peter Wissoker’s comments at the Public Hearing that the Visum Development Group  proposal shows a 1.376 debt‐service coverage ratio (DSCR) in year #10, which demonstrates it would  be making enough money by that time ― and would not in fact need a 30‐year tax abatement.  Rosario  suggested that may be something the City could negotiate.  Wissoker also pointed out that while the  Vecino Group project provides many affordable housing units, many are smaller units not suited for  families.      Bohn noted it appears some key questions have emerged from today’s discussion.  He added that the  Tompkins County Industrial Development Agency (TCIDA) may also need to play a role in discussions  about Payment‐in‐Lieu of Taxes (PILOT) or tax abatement agreements.    Farrell indicated she is concerned with the issue discussed earlier, regarding Visum Development  Group’s 4% LIHTC funding and what it would pay in taxes (which seemed low).    Graham noted both projects include significant grant funding, so he would like more information on  what financing contingencies they have in place.  He also strongly supports employing as much local  labor as possible.    Bohn wondered, since sustainability and energy‐conservation have recently been the subject of  discussion about another project, if IURA Board members believe they should also be a factor in the  decision‐making process.  Myrick replied that would certainly be good information to have.    Rosario expressed interest in making the City’s Downtown Design Guidelines a more explicit part of the  requirements and asking the applicants how they would comply with them.      Myrick noted the IURA should send its final list of questions and concerns to the two developers, asking  for revised final proposals within 3 weeks.  IURA Board members can send their questions and concerns  to Bohn.   IURA Minutes  October 25, 2018  Page 8 of 12    VI. Neighborhood Investment Committee (NIC)  A. HUD EnƟtlement Grant ― 2018 AcƟon Plan: Program Amendment #3: Increase HOME Funding to  202 Hancock Street Townhouses Project (2016)  Graham explained the proposed amendment to the 2018 Action Plan is necessary because of the  length of time it took to sell all the townhouses and the associated increase in Neighborhood Housing  Initiative (NHI) bond expenses.    Bohn added, when the IURA originally funded the project, it estimated available funding from NHI and  HOME funds.  The IURA has now already expended the NHI bond funds, since it is required to renew  the bonds on an annual basis, and incurred additional bond analysis and issuance expenses.     Moved by Graham, seconded by Farrell:    2018 AcƟon Plan ― Program Amendment #3:   Increase HOME Funding to 202 Hancock St. Townhouses (#5/2016 HOME)     WHEREAS, the City‐adopted 2018 Action Plan anticipated $261,000 in HOME funding; and     WHEREAS, the City received an actual FY2018 HOME award of $368,803; and    WHEREAS, unanticipated HOME funds were allocated by resolution to the Community Housing  Development Organization (CHDO) Reserve activity for a yet to be identified activity to be  undertaken by a CHDO; and    WHEREAS, the IURA utilized a mix of HOME and Neighborhood Housing Initiative (NHI) Bond  proceeds to fund Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) for the 202 Hancock St.  Townhouses project (#5/2016 HOME), a CHDO set aside activity, to construct seven for‐sale  townhomes as follows:   $314,125 HOME   $215,875    NHI Bond   $530,000 Total  And;    WHEREAS, due to the time frame to construct and sell townhouses and the City’s preference to  incrementally pay down the outstanding bonds, the NHI account has incurred unanticipated  bond  issuance costs of $2,568.64 and is projected to incur an additional $1,075 in 2019, resulting in a  $3,643.64 shortfall in the NHI Bond account; and     WHEREAS, the IURA financing plan to meet the $530,000 funding request for the 202 Hancock  Townhouses project was to allocate the available NHI Bond balance to the project and have HOME  funds fill the remaining funding gap; and  IURA Minutes  October 25, 2018  Page 9 of 12    WHEREAS, the actual amount of HOME funding needed for the project is $317,768.64, $3,643.64  more than originally allocated; and    WHEREAS, unallocated 2018 HOME funds in the CHDO reserve category are available to fill this  funding gap; and     WHEREAS, the HUD Citizen Participation Plan does not require a Public Hearing or Common Council  approval for minor amendments to the Action Plan, such as allocation or re‐programming of under  $25,000; and    WHEREAS, at its October 12, 2018 meeting, the IURA Neighborhood Investment Committee  considered this matter and recommends the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby adopts Program Amendment #3 to the FY2018 HUD Action Plan  for HOME funding as follows:    Project Name Sponsor Funding Change Final Funding 202 Hancock Townhouses  (#5/2016 HOME)  Ithaca Neighborhood  Housing Services, Inc.  (INHS)  Increase:        $3,643.64   $317,768.64  2018 CHDO Reserve  Activity (HOME) TBD Decrease:      $3,643.64   $95,730.84    And be it further;     RESOLVED, that the IURA Chairperson is authorized to execute any necessary amendment to the  funding agreement for the 202 Hancock St. Townhouses project.     Carried Unanimously 5‐0    C. Committee Chairperson Report  None.    VII. Other New/Old Business  A. Adoption of Draft FY2019 IURA Administrative Budget  Bohn explained that the Governance Committee (GC) did not meet this month to review the FY2019 IURA  Administrative Budget, so he recommends adopting the draft version (which would be submitted to the  GC for finalization in November), since the IURA is required to meet a November 1st, 2018 deadline to the  New York State Authorities Budget Office.  He added that projected health insurance cost increases are  under 2%, which is very modest.   IURA Minutes  October 25, 2018  Page 10 of 12    Moved by Myrick, seconded by Farrell:    Adoption of Draft FY2019 IURA Administrative Budget    WHEREAS, the IURA annually adopts an administrative budget to guide expenditures and  manage financial resources of the IURA, and    WHEREAS, New York State law governing public authorities requires submission of a proposed  budget 60 days prior to the start of the next fiscal year, and    WHEREAS, the IURA budget is due to be submitted to the New York State Authorities Budget  Office (ABO) by November 1st of each year, and    WHEREAS, the IURA Governance Committee was unable to meet in October, but is scheduled to  review the draft budget on November 16, 2018; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby adopts the Draft FY2019 IURA Administrative Budget, dated  10/19/18 as herein attached, and be it further    RESOLVED, that the draft budget is referred to the IURA Governance Committee for review and  recommendation to the Agency.    Carried Unanimously 5‐0    B. Cherry Street Industrial Park Expansion: Procure Geotechnical Engineering Services   Bohn explained the initial analysis by Emmy’s Organics’ engineer suggests soil conditions may require  specialized foundations for the building, parking lot, and public roadway that could make the project  financially infeasible.  The results of the analysis were surprising, since other adjacent properties have  never had issues with soil quality.  He recommends the IURA obtain a second opinion from a consultant  familiar with the site.     Moved by Myrick, seconded by Farrell:    Procure Geotechnical Engineering Analysis for Cherry Street Expansion Area     WHEREAS, on June 29, 2018, the IURA authorized a road extension of Cherry Street and sale of a  2.6 acre parcel to Emmy’s Organics, Inc.  (Emmy’s) to construct a production facility resulting in  the creation of at least five (5) full‐time jobs in the Cherry Street Industrial Park, and    WHEREAS, Emmy’s has commissioned soil borings and engineering analysis to determine  foundation design, and  IURA Minutes  October 25, 2018  Page 11 of 12    WHEREAS, initial analysis by Emmy’s engineer suggests soil conditions may require specialized  foundations for the building, parking lot and public roadway that could make the project  financially infeasible, and    WHEREAS, a peer engineering review of geologic data regarding foundation design will help  determine feasibility of developing single‐story light industrial uses at the Cherry Street extension  and viable future uses for the 6‐acre, IURA‐owned site, and    WHEREAS, Emmy’s consultant Whitham Planning & Design has procured two proposals for  engineering services to analyze existing geotechnical data; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes up to $5,000 to procure engineering services to  conduct a review of existing geotechnical and engineering reports to formulate recommendations  for foundation design for development of job creation activities at Cherry Street Industrial Park  expansion area, including Emmy’s proposed production facility and a public street extension, and  be it further    RESOLVED, that funding shall derive from the Cherry Street Industrial Park account, and be it  further     RESOLVED, that the IURA Chairperson is authorized to sign any and all documents to implement  this resolution.     Carried Unanimously 5‐0    C. Review of IURA Financials: September 2018  Bohn reported most grant activities are progressing on schedule, including the GIAC Wading Pool  Project, with the exception of the Spencer Road Sidewalks Project, which should, however, be  completed by the conclusion of this building season.     D. IURA Chairperson Report  Myrick reported there have been several recent fires in the Jungle homeless encampment, and  emergency responders experienced considerable difficulty accessing the site.  The Fire Chief suggested  building an access road, but it was decided to examine the issue more comprehensively, with input  from numerous City staff members and community stakeholders, to generate some long‐term  solutions.     E. Common Council Liaison Report  Lewis reported that Common Council has been working a long time on the 2019 budget, which has  been an incredibly time‐consuming process, although she feels good about the result.  IURA Minutes  October 25, 2018  Page 12 of 12    F. Staff Report  None.    VIII. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 10:16 A.M.    — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.