Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2018-06-29Approved: 9/7/18  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Friday, June 29, 2018    Members: Tracy Farrell, Vice‐Chair; Chris Proulx; Karl Graham  Excused: Svante Myrick, Chair; Eric Rosario; Laura Lewis (Common Council Liaison)  Staff:  Anisa Mendizabal; JoAnn Cornish; Tom Knipe; Charles Pyott  Guests: Bill Kelly, Chief Executive Officer, Emmy’s Organics, Inc.   Samantha Abrams, President, Emmy’s Organics, Inc.   John Guttridge, Urban Core, LLC    I. Call to Order   Vice‐Chair Farrell called the meeting to order at 8:30 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  No changes were made to the agenda.      III. Public Comment (3‐min. maximum per person)  None.    IV. Review of Meeting Minutes: May 24, 2018  Proulx moved, seconded by Graham, to approve the May 24, 2018 minutes, with no modifications.    Carried Unanimously 3‐0    V. Neighborhood Investment Committee (NIC)  A. Designation of Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) as Qualified & Eligible Sponsor  for Urban Renewal Project at 402 S. Cayuga St. & Approval of Disposition/Development Agreement  Graham reported that the Committee discussed designating INHS, and enthusiastically supported both  the designation and the proposed project.  INHS possesses the experience, expertise, and financial  capacity/stability to implement the project, which will provide 4 new units of for‐purchase housing, 2  of which will be affordable to households earning 80% or less of Area Median Income (AMI).   Ithaca Urban Renewal Agency IURA Minutes  June 29, 2018  Page 2 of 14    Moved by Graham, seconded by Proulx:    Designation of INHS as Sponsor to Undertake an Urban Renewal Project  at 402 S. Cayuga St. ― Property DisposiƟon    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) is the owner of vacant real property located  at 402 South Cayuga Street (tax parcel # 93.‐6‐7), and    WHEREAS, a prior conceptual agreement with Habitat for Humanity of Tompkins/Cortland  Counties, Inc. (Habitat) expired because the project to construct four units of for‐sale, affordable  housing was deemed financially infeasible by Habitat, and    WHEREAS, the IURA continues to seek redevelopment of the vacant property for owner‐occupied,  affordable housing in a manner supportive of surrounding neighborhood, and      WHEREAS, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) has indicated interest to develop a  project to develop  new owner‐occupied town homes at 402 South Cayuga Street which will be  affordable to low‐income homebuyers, and    WHEREAS, on February 9, 2018, the IURA’s Neighborhood Investment Committee reviewed a  preliminary concept plan by INHS to develop up to four townhouses at the project site and invited  INHS to submit an IURA Sponsor Application for such a project, and    WHEREAS, on April 26, 2018, the IURA recommended funding INHS’s proposal to develop 402  South Cayuga as part of its 2018 Action Plan,    WHEREAS, on May 16, 2018, INHS submitted an IURA Sponsor Application to acquire 402 S.  Cayuga Street, and    WHEREAS, the project site is located within the Urban Renewal Project Boundary area, and    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) is only authorized to dispose of property to a  specific buyer at a negotiated price if such buyer is designated as an eligible and qualified sponsor  (Sponsor) to carry out an urban renewal project per section 508 of General Municipal Law and the  sale is approved by Common Council, and    WHEREAS, a proposed Sponsor is evaluated in accordance with adopted IURA land disposition  procedures that seek to determine if the proposed Sponsor is qualified and capable of fulfilling the  objectives of the project for property disposition, and    WHEREAS, IURA evaluation criteria for Sponsors include:  1. Financial status and stability  2. Legal qualification to operate in the State of New York and to enter into contracts with regard  to the disposition, use, and development of land in questions  IURA Minutes  June 29, 2018  Page 3 of 14  3. Previous experience in the financing, use, development and operation of projects of a similar  nature  4. Reputation and proof of fair, reputable and ethical business practices and a record devoid of  convictions     WHEREAS, the primary objective of the Urban Renewal Plan is to provide a mechanism for  improving the social and physical characteristics of the project neighborhood, and  WHEREAS, one objective of the Urban Renewal Plan (Plan) is improvement of the residential  environment through redevelopment, rehabilitation, conservation, and new construction to assure  every family in Ithaca a decent home within its economic means, and     WHEREAS, the INHS development model incorporates modular construction to reduce the  construction cost per unit, thereby increasing financial feasibility, and     WHEREAS, INHS has successfully completed construction of over 50 affordable for‐sale homes in  Tompkins County, and     WHEREAS, INHS employs a full‐time Executive Director,  Deputy Director, Finance Director, and  Director of Real Estate Development,  and has been designated a Community Housing  Development Organization (CHDO), and    WHEREAS, the IURA Neighborhood Investment Committee considered this matter at its June 8,  2018 meeting and recommended the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby determines that Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. has  satisfactorily demonstrated its qualifications and capacity to successfully undertake a project to  develop owner‐occupied, affordable housing at 402 South Cayuga Street, and therefore designates  INHS as the “qualified and eligible sponsor” eligible to acquire tax parcels # 93.‐6‐7 (402 S. Cayuga  St.) for the purpose of undertaking an urban renewal project, and be it further    RESOLVED, that the IURA further determines that redevelopment of the vacant parcel at 402 S.  Cayuga Street for construction of 2‐4 owner‐occupied, affordable homes will advance the  objectives of the Urban Renewal Plan, and    RESOLVED, the IURA hereby approves entering into a sales agreement for 402 S. Cayuga Street  property subject Common Council approval and the following terms and conditions:        Seller:    Ithaca Urban Renewal Agency    Purchaser:  Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc.     Sales price:  $30,000.00    Outcome:   Development of at least 2 new owner‐occupied residences to be  sold to households earning no more than 80% of area median  income   IURA Minutes  June 29, 2018  Page 4 of 14    Contingencies:  (1) Approval of floor plans and exterior design plans to ensure  compatibility with the neighborhood and reasonably maximize  accessible design, and     (2) Documentation of project feasibility, including financing, site plan  approval, and issuance of a building permit, and be it further     RESOLVED, that the IURA Chairperson, subject to advice of IURA legal counsel, is authorized to  execute agreements to implement this resolution, including but not limited to purchase and sales  agreements.     Carried Unanimously 3‐0    B. Committee Chairperson Report  Graham reported the Committee also discussed potential options for allocating the unanticipated  additional HUD 2018 CDBG and HOME funds.  It will continue to discuss other options at future  meetings.  There is no immediate urgency to make a decision on the additional funds, since Federal  funds would not be received by the IURA before September/October 2018.    VI. Economic Development Committee (EDC)  A. Green Street Garage Redevelopment Urban Renewal Project ― Sponsor Designations Report  • Newman Development Group, LLC & Visum Development Group, LLC   • Vecino Group New York, LLC   • L Enterprises, LLC & McGuire Development Company, LLC     Proulx explained that, at its April 26, 2018 meeting, the IURA voted to re‐open the original RFP process  with a June 1, 2018 deadline for submission of applicant qualifications, which were then reviewed by  the Committee.  All three applicants were deemed highly qualified in terms of their skill‐sets,  development teams, experience, and past projects.  Two of the applicants (Newman/Visum and  Vecino) needed to provide further details about their financials (mostly regarding their principals).  In  addition, if Vecino Group submits a complete application and happens to be selected, it would need to  submit additional validation that its two key principals’ net worth is sufficient and available to the  project.  The application deadline is: July 31, 2018 (3:00 PM, EST).  The Committee plans to review the  applications at its August 21st, 2018 meeting; and the IURA would then be expected to select the  designated sponsor at its September 27th, 2018 meeting.    B. Expansion of Cherry Street Industrial Park  1. Emmy’s Organics, Inc. ― RelocaƟon & Expansion: Designation of Qualified/Eligible Sponsor &  Authorize Disposition/Development Agreement  Proulx explained the IURA acquired the 6‐acre parcel at the end of the Cherry Street Industrial Park  from the City of Ithaca in order to identify a buyer.  Over the years, the IURA explored several options  for developing it, but some issues arose regarding the City’s Comprehensive Plan and whether a  residential use on the site would be permitted.  The project would require Subdivision approval to  enable construction of the public road.  Financing the road construction and utilities will be expensive.    IURA Minutes  June 29, 2018  Page 5 of 14  Proulx remarked the project is a good opportunity to keep a growing employer in the city.  It will result  in at least 5 new full‐time equivalent (FTE) jobs within 2 years of project completion, the majority of  which would be filled by low‐to‐moderate income individuals, at least 3 of whom would be paid the  2018 living wage.  The proposed resolution affirms Emmy’s Organics has the qualifications and capacity  to implement the project.    Graham asked how the Committee evaluated the company’s qualifications.  Proulx replied, it based its  decision on the company’s financial health as an operating business, its profit and loss statements, its  future financial outlook, and its recent hiring of a full‐time CEO.      Kelly remarked he was originally a part‐time, contracted CFO for the company.  He has 30 years of real  estate development experience, so he understands the process and is accustomed to developing  projects.  Emmy’s Organics has continued to grow and become more profitable.  It has more than  outgrown its current space and the Cherry Street location seems like a natural choice.  The project  makes considerable financial sense, enabling the company to be a lot more efficient.    Knipe added that, in addition to being a great opportunity for the company, installing a road will allow  the site to be more accessible and valuable to other potentially interested companies for future  economic development.    Abrams remarked that Emmy’s Organics remains very much interested in purchasing 3 acres, so it has  as much space as possible.    Moved by Proulx, seconded by Graham:    Designate Emmy’s Organics, Inc. as a Sponsor & Approve Disposition & Development Agreement  to Acquire IURA Land at Cherry Street Industrial Park     WHEREAS, on May 11, 2018, Emmy’s Organics, Inc. (Emmy’s) submitted an application to be  designated as a “qualified and eligible sponsor” (Sponsor) to acquire land located at the end of  Cherry Street, part of an undeveloped six acre parcel of land owned by the IURA (tax map #100.‐2‐ 1.21), and    WHEREAS, Emmy’s proposes a $1.4 million project to construct a 10,000 square foot food  manufacturing facility to produce organic/natural cookies and snacks and add an additional 5 full‐ time equivalent employees, of which at least 51% will be low‐ and moderate‐income at the time of  hire, and    WHEREAS, Emmy’s started in Ithaca by selling their product at the Ithaca Farmer’s Market and  have grown to employ 19 workers at their current leased operations located at 629 W. Buffalo  Street, Ithaca, and    WHEREAS, Emmy’s seeks to begin operations at an expanded manufacturing facility in December  2018, and   IURA Minutes  June 29, 2018  Page 6 of 14    WHEREAS, Emmy’s is a woman‐owned business, who’s officers are: Samantha Abrams, President;  Ian Gaffney, Vice‐President, and Bill Kelly, Chief Executive Officer, and    WHEREAS, the IURA owns an undeveloped 6‐acre parcel at the end of Cherry Street appropriate  for development for businesses that create job opportunities, and     WHEREAS, extension of the public road into the site is necessary to make efficient use of the IURA  parcel for multiple employment‐based uses, and    WHEREAS, Emmy’s has indicated willingness to acquire 1‐3 acres of land from the IURA at  appraised value, and     WHEREAS, a 2018 appraisal of the Cherry Street Industrial Park expansion area conducted by  Landmark Appraisal Co., estimated the following fair market values at the project site:    One‐acre parcel:  $110,000;   Two‐acre parcel:  $200,000; and    WHEREAS, both the IURA and Emmy’s have independently contracted with T.G. Miller P.C., Civil  Engineering & Surveying, to develop a coordinated plan to extend the public road, lay out a  subdivision, and design a 10,000 sq. ft. manufacturing facility with room for expansion, and     WHEREAS, expansion of the Cherry St. Industrial park was considered in the Generic  Environmental Impact Statement for the Southwest Master Plan for which a negative declaration  was issued on August 24, 2000 by the lead agency that such expansion would not result in a  significant adverse environmental impact, and     WHEREAS, subsequent environmental review of the subdivision and transfer of surplus land at  Cherry Street to the IURA for industrial park expansion resulted in issuance of a negative  declaration on June 6, 2012 whereby 2.25 acres of property including wetlands and  environmentally sensitive open space was retained by the City and 6.0 acres was transferred to  the IURA, and     WHEREAS, the project site is located within the Urban Renewal Project Boundary Area, and    WHEREAS, pursuant to section 508 of General Municipal Law, the IURA is authorized to dispose of  property to a specific buyer at a negotiated price if such buyer is designated as an eligible and  qualified sponsor (Sponsor), and the sale is approved by Common Council following a public  hearing, and    WHEREAS, a proposed Sponsor is evaluated in accordance with adopted IURA land disposition  procedures that seek to determine if the proposed Sponsor is qualified and capable of fulfilling the  objectives of the property  for property disposition, and    WHEREAS, IURA evaluation criteria for Sponsors include:  IURA Minutes  June 29, 2018  Page 7 of 14   Financial status and stability   Legal qualification to operate in the State of New York and to enter into contracts with regard  to disposition, use, and development of land in question   Previous experience in the financing, use development and operation of projects of a similar  nature   Reputation and proof of fair, reputable and ethical business practices and a record devoid of  convictions, and    WHEREAS the primary objective of the Urban Renewal Plan (Plan) is to improve the economic,  social and physical characteristics of the project neighborhood, and    WHEREAS, an objective of the Plan is “expansion and diversification of the economic base of the  community to provide the employment opportunities needed by its residents and to strengthen  the tax base,” and    WHEREAS, Emmy’s Organics has submitted confidential financial statements demonstrating their  financial capacity to complete the project and verifying their current employment level, and     WHEREAS, Emmy’s is a certified B Corp. indicating they meet rigorous standards for social and  environmental performance, accountability and transparency, and    WHEREAS, the IURA Economic Development Committee considered this matter at their June 14,  2018 meeting and recommended the following; now, therefore, be it     1. RESOLVED, that the IURA hereby determines that Emmy’s has satisfactorily demonstrated its  qualifications and capacity to successfully undertake an urban renewal project to acquire land  from the IURA to construct and operate a 10,000 sq. ft.  food manufacturing facility, and  therefore designates Emmy’s Organics, Inc. as a “qualified and eligible sponsor” to acquire a  parcel or parcels to be created at the end of Cherry Street (tax map #100.‐2‐1.21), and be it  further    2. RESOLVED, that IURA hereby finds that the submitted project proposal from Emmy’s Organics,  Inc. to construct a 10,000 sq. ft.  food manufacturing facility at the Cherry Street Industrial Park  resulting in creation of at least 5 full‐time equivalent jobs will expand and diversify the  economic base of the community and provide employment opportunities, thereby furthering  the goals and objectives of the Urban Renewal Plan, and be it further    3. RESOLVED, that the IURA hereby authorizes the IURA Chairperson to approve a Disposition and  Development Agreement to sell property to the Sponsor to undertake an urban renewal  project, that contains the following essential terms:      Seller:  Ithaca Urban Renewal Agency     Purchaser:  Emmy’s Organics, Inc. (or a legal entity to be formed that is  IURA Minutes  June 29, 2018  Page 8 of 14  majority owned by the Samantha Abrams and Ian Gaffney)     Urban Renewal Project:  Investment of approximately $1.4 million to construct and  operate an approximately 10,000 square foot food  manufacturing facility for producing organic/natural cookies  and snacks, resulting in job creation.     Project Site:  Portion of tax parcel #100.‐2‐1.21 located at the end of  Cherry Street, Ithaca, NY. Exact location, dimensions and size  of the parcel (s) shall be determined by mutual agreement  based on site engineering, subdivision and site plan approval.    Purchase Price:  Fair market value as determined by appraisal.     Job Creation: Creation of at least five (5) full‐time equivalent jobs within  two years of project completion.  At least 51% of five jobs  must be filled by low‐ and moderate‐income persons earning  no more than 80% of the Area Median Income as determined  by the U.S. Department of Housing & Urban Development.     Living Wages: At least three (3) of the new job positions created shall be  paid a 2018 living wage of $15.11/hour (or $13.90/hour with  $2,500/year employer health care contribution) within 12  months of their hire date.      Employment & Wage  Reporting:   Quarterly employment and wage reporting shall be  submitted to Seller until job creation goal is satisfied for  two consecutive quarters.     Conditions for Sale: A. Approval of a Cherry Street Expansion subdivision of  tax parcel #100.‐2‐1.21.  B. Authorization by IURA to enter into a contract to  construct the public road extension contained in the  approved subdivision plan  C. Site Plan approval – within 180 days of the date of the  purchase agreement, purchaser submission of proof  of final site plan approval.  D. Project financing – within 270 days of the date of the  purchase agreement, purchaser submission of proof  of financing and equity sufficient to construct the  project.  E. Building Permit issuance – within 365 days of date of  the purchase agreement, purchaser submission of  proof of a building permit at least authorizing  construction of the full foundation for the project.  IURA Minutes  June 29, 2018  Page 9 of 14    4. RESOLVED, that pursuant to §507 of General Municipal Law, the proposed Disposition and  Development agreement is subject to approval by the Common Council of the City of Ithaca  following a public hearing, and be it further    5. RESOLVED, that IURA Chairperson, subject to advice from IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute any and all agreements and documents necessary to implement this  resolution pending endorsement by the Common Council.    Carried Unanimously 3‐0    2. Authorize Cherry St. Road Extension & Subdivision of Land  Proulx explained that the IURA also needs to authorize the Subdivision process and road extension.   Constructing the road will be expensive.  Community Development Director Bohn has been working  with the City’s Department of Public Works and Fire Department on initial discussions about the  process and determining how to minimize the cost as much as possible.  The IURA still needs to  determine how it will pay for it; and the proposed resolution lists a variety of potential sources.  Once  the IURA approves the resolution, the project would go to the Planning and Development Board for  Site Plan and Subdivision approval.  Given the project’s narrow timeline, the IURA will need to put the  road construction out to bid and hire a private contractor, rather than relying on the Department of  Public Works.    Graham asked if the estimated cost of the road from the appraisal represents the maximum amount of  road, and not what will be needed for the project.  Proulx replied, yes, that is his understanding.    Moved by Proulx, seconded by Graham:    Authorize Subdivision & Road Extension to Expand Cherry Street Industrial Park     WHEREAS, Emmy’s Organics, Inc. seeks to acquire a building site in the Cherry Street Industrial  Park to construct a food manufacturing facility projected to result in the creation of at least five (5)  full‐time jobs, and    WHEREAS, in 2012, the City of Ithaca transferred a 6‐acre parcel of land to the IURA for expansion  of the industrial park, and    WHEREAS, efficient utilization of this land for industrial park for multiple employers will require  subdivision of the land and extension of the public road to create street frontage for new lots, and    WHEREAS, T.G. Miller, P.C. has been hired to provide surveying and engineering services to  prepare a subdivision plan, schematic design for extension of the road and utilities and  preparation of an opinion of probable construction costs, and further provided an option for  preparation of construction documents, bidding and construction administration to construct the  road extension, and  IURA Minutes  June 29, 2018  Page 10 of 14  WHEREAS, a prior engineering report prepared by Novelli Engineering in 2000 estimated a 600‐ linear‐foot public road with a cul‐de‐sac would cost approximately $275,000, and     WHEREAS, T.G. Miller has been instructed to investigate approaches to minimize project costs,  including reducing the length of the public roadway and investigating alternative turnaround  designs, and     WHEREAS, all existing lots in the Cherry Street Industrial Park are occupied, and     WHEREAS, the project site is located within the Urban Renewal Project Boundary Area, and    WHEREAS, the primary objective of the Urban Renewal Plan is to improve the economic, social and  physical characteristics of the project neighborhood, and    WHEREAS, an objective of the Urban Renewal Plan is “expansion and diversification of the  economic base of the community to provide the employment opportunities needed by its  residents and to strengthen the tax base,” and     WHEREAS, expansion of the Cherry Street Industrial Park is also supported by Plan Ithaca, the  City’s Comprehensive Plan, as a means to diversify the economy and retain and grow locally‐ owned businesses, and     WHEREAS, the recent Common Council adopted Waterfront District Land Use Plan designated the  portion of the Cherry Street District located south of Cecil A. Malone Drive for light industrial and  commercial uses and prohibited residential uses, and    WHEREAS, $527,000 in Small Cities CDBG program income managed  by the IURA is administered  by the NYS Office of Community Renewal (OCR) that requires all Small Cities CDBG program  income to be committed by March 31, 2019 to eligible CDBG activities or returned to OCR, and     WHEREAS, up to $35,000 of CDBG funds per job created is eligible for infrastructure  improvements, and    WHEREAS, proceeds from the sale of land at Cherry Street is also eligible to pay for infrastructure  improvement, and    WHEREAS, the approximately $100,000 balance in the Industrial Park account is available to pay  for improvements in the industrial park, and     WHEREAS, the IURA Economic Development Committee considered this matter at their June 14,  2018 meeting and recommended the following; now, therefore, be it     IURA Minutes  June 29, 2018  Page 11 of 14  RESOLVED, the IURA hereby finds that expansion of the Cherry Street Industrial Park to include the  6‐acre undeveloped parcel owned by the IURA (tax map #100.‐2‐1.21) will activate an  underutilized parcel of land to diversify the economy and grow locally‐owned businesses thereby  increasing employment opportunities and furthering the Urban Renewal Plan,  and be further     RESOLVED, that the IURA hereby authorizes the IURA Chairperson to submit a subdivision and  road extension plan to expand the Cherry Street Industrial Park, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson is further authorized, subject to review by IURA legal  counsel, to execute contracts to design, bid and construct a road extension contained in an  approved subdivision plan, subject to execution of a Disposition and Development Agreement with  Emmy’s Organics, Inc. (or a legal entity to be formed that is majority owned by Samantha Abrams  and/or Ian Gaffney), and be it further    RESOLVED, that funding shall derive from the following sources (projected available funding in  parentheses):   Small Cities CDBG Program Income ($175,000)   Proceeds from sale of land at the Cherry St. Industrial Park ($200,000)   The Industrial Park account ($100,000)   Miscellaneous non‐CDBG funds ($50,000), and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson is authorized to sign any and all documents to implement  this resolution.     Carried Unanimously 3‐0    C. Urban Core, LLC, 108‐114 W. Green St. ― Request for Loan Subordination (CD‐RLF #42)  Proulx explained the IURA recently received a request to resubordinate the existing $200,000 IURA  loan on the property to a new $450,000 Tompkins Trust Company construction loan, which will convert  to a permanent mortgage upon completion of the Press Bay Court project.  Both the company’s debt  coverage ratio and loan‐to‐value debt coverage are good.     Guttridge remarked the scope of the project expanded significantly, when it received additional grant  funding.  It is anticipated to house as many as 9 tenants on the top floor, in four apartments, which  should be affordable to individuals at up to 75% AMI.      Moved by Proulx, seconded by Graham:    1st Amendment to Loan Agreement with Urban Core, LLC (CD‐RLF #42)    WHEREAS, on May 30, 2018, Urban Core, LLC (Urban Core) submitted a request to subordinate the  existing IURA 2nd mortgage securing a $200,000 loan for the 108‐114 W. Green Street project to a  new Tompkins Trust Company construction loan in the amount of $450,000, which will convert to  a permanent mortgage loan upon completion of the Press Bay Court project, and  IURA Minutes  June 29, 2018  Page 12 of 14    WHEREAS, on August 30, 2017 the IURA issued a $200,000 loan to Urban Core to acquire, renovate  and lease up a mixed use commercial/residential building for multiple tenants located at 108‐114  W. Green Street (Press Bay Court), and     WHEREAS, subsequently Urban Core LLC has been awarded Main Street and Restore NY grant  funds to expand the project scope for Press Bay Alley and adjacent buildings owned by Urban  Core, and     WHEREAS, such grant funding is provided on a reimbursement basis following project completion,  and    WHEREAS, if the request is granted, the IURA mortgage will be subordinated to mortgages totaling  approximately $1,031,000, and    WHEREAS, standard commercial lending underwriting standards seek a minimum 1.2 Debt  Coverage Ratio (DCR) and a maximum 80% Loan‐to‐Value (LTV) ratio on the collateral, and    WHEREAS, Urban Core has submitted an updated pro forma income statement, including updated  rent rolls, and an appraisal estimating the fair market value of the property following project  completion, and    WHEREAS, these documents indicate that after incorporating the new loan financing the Debt  Coverage Ratio (net operating income/annual debt service) will be 1.34 and the Loan‐to‐Value  ratio will be 74%, thereby satisfying standard commercial loan underwriting standards, and    WHEREAS, Urban Core is current on all IURA loan payments, and    WHEREAS, environmental review for project financing has already been completed, and    WHEREAS, at their June 14, 2018 meeting the IURA Economic Development Committee reviewed  this matter and recommends the following; now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby approves the request to subordinate its mortgage lien on 108‐ 114 W. Green Street to facilitate new loan financing for the Press Bay Court project from Tompkins  Trust Company not to exceed $450,000, and be it further,     RESOLVED, that the IURA Chairperson is authorized, subject to review by IURA legal counsel, any  documents necessary to implement this resolution, and be it further    RESOLVED, that any legal costs incurred by the IURA shall be reimbursed by Urban Core, LLC.     Carried Unanimously 3‐0    IURA Minutes  June 29, 2018  Page 13 of 14    D. Appointment of Committee Chairperson    Moved by Graham, seconded by Farrell:    2018 Appointment of IURA Economic Development Committee Chairperson    WHEREAS, IURA By‐laws provide that the committee membership shall elect its own committee  Vice‐Chairperson and nominate a candidate for committee Chairperson for consideration by the  Agency, and    WHEREAS, per the Bylaws, an Agency member shall fill either the committee Chairperson or  committee Vice‐Chairperson position, and     WHEREAS, officers of each committee serve a one‐year term, but continue to hold office until their  successor is selected or appointed, and     WHEREAS, the current Committee members are:   Chris Proulx, Chairperson   Doug Dylla, Vice‐Chairperson   Leslie Ackerman   Heather Harrick   Charles Hamilton, and    WHEREAS, at their June 14, 2018 meeting the IURA Economic Development Committee elected  Doug Dylla as Vice‐Chairperson and nominated Chris Proulx as Chairperson for consideration by  the Agency; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby appoints Chris Proulx as Chairperson of the IURA Economic  Development Committee.     Carried Unanimously 3‐0    VIII. Other New/Old Business  A. Review of IURA Financials: June 2018  Mendizabal reported that most grant activities are progressing as planned, except the two City of  Ithaca projects: GIAC Wading Pool Renovations and Spencer Road Sidewalks.  She knows the Wading  Pool project was delayed, due to the discovery of something unanticipated underneath the pool.   Mendizabal reported all lease payments are current and all loan repayments are also current, except  the State Theatre.    IURA Minutes  June 29, 2018  Page 14 of 14  Proulx added that the Economic Development Committee reviewed a preliminary State Theatre proposal  to expand the theatre’s concessions sales by connecting the theatre with the ticket office building at  105 W. State Street and converting the ticket office into a concessions/café area.  The project would  require a $275,000 bank loan in addition to a $100,000 IURA loan.  Since the bank indicated a new loan  would require security of a 1st mortgage position on the combined ticket office/theatre building, the  theatre sought an indication from the Committee that it would consider subordinating the IURA’s  mortgage on the theater.  The Committee was skeptical whether there would be enough demand for a  new eatery at that location, so it conveyed a number of questions to the State Theatre, which may  potentially return to the IURA.      B. IURA Chairperson Report  None.    C. Common Council Liaison Report  None.    D. Staff Report  None.    IX. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 9:05 A.M.    — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.