Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2017-08-08Approved: 10/10/17  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, August 8, 2017  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Chris Proulx, Chair; Doug Dylla, Vice Chair; Leslie Ackerman; Heather Harrick  Excused:  Charles Hamilton  Vacancies:  1  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott  Guests:  Lila Donamura, LAG Restaurant Group, LLC    I. Call to Order   Chair Proulx called the meeting to order at 3:30 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Review of Meeting Minutes: June 13, 2017  Ackerman moved, seconded by Dylla, to approve the June 13, 2017 minutes, with no  modifications.  Carried Unanimously 3‐0.      IV. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    V. Economic Development Loans  1. Request from LAG Restaurant Group, LLC for 3rd Amendment to Loan Agreement (CD‐RLF #40)  Bohn explained that LAG Restaurant Group asked the IURA to release the personal guarantee for  Autumn Greenberg associated with the loan, since Ms. Greenberg is being bought out by the other  owners.  IURA staff determined the business should not be negatively impacted by the change in  ownership.  It has consistently shown a profit and remains current in its repayments to the IURA.   The owners have also saved $5,000 to contribute to the buy‐out and are refinancing their debt to  cover the remainder ($20,000).     (Harrick arrived at 3:31 p.m.)  Ithaca Urban Renewal Agency IURA EDC Meeting Minutes  August 8, 2017  Page 2 of 6      Bohn added that each of the original owners contributed $20,000 in equity towards the  enterprise, which does not seem unreasonable.    Donamura indicated she does not anticipate the additional $15,000 in debt to be a burden to  repay.    Bohn remarked the IURA has a first lien position on the restaurant’s business assets.  The bank  may require the IURA to subordinate its lien position to the new loan, although that has not been  determined.  The resolution contains a second “Resolved” clause to address that issue.    Ackerman moved, seconded by Harrick:    LAG Restaurant Group, LLC, dba The Rook ― Loan Modification #3 (CD‐RLF #40)    WHEREAS, on April 25, 2016, the IURA issued a six‐year $40,000 loan to LAG Restaurant Group,  LLC (LAG) to open The Rook restaurant at 404 W. State/M.L.K., Jr. Street, and     WHEREAS, the business is jointly owned by Lila Donaruma, Gentry Morris and Autumn  Greenberg, and    WHEREAS, LAG requests the IURA release the financial guarantee of Autumn Greenberg to  facilitate a consolidation of ownership of the business, and     WHEREAS, Donaruma and Morris are in the process of buying out Greenberg’s ownership  through a combination of retained earnings and additional business debt, and    WHEREAS, the IURA loan is secured by a 1st security lien on business assets, financial  guarantees from each of the three owners and an additional financial guarantee from  Francisco Donaruma, and    WHEREAS, the outstanding balance on the loan is $33,848.53 as of June 30, 2017, and    WHEREAS, LAG is current on IURA loan repayments and satisfied their 6 FTE job creation goal,  and    WHEREAS, based on FY16 financials and YTD FY17 financials, the business is operating  profitably, and sufficient to pay debt service on an additional loan to repay initial equity  invested by Ms. Greenberg, and    WHEREAS, at their August 8, 2017 meeting the Economic Development Committee reviewed  this matter and recommended the following; now, therefore be it   IURA EDC Meeting Minutes  August 8, 2017  Page 3 of 6      RESOLVED, that the IURA hereby approves loan modification #3 to approve a request to  release the personal financial guarantee of Autumn Greenberg upon submission of proof she is  no longer an owner in the LAG Restaurant Group, LLC, and be it further,     RESOLVED, that IURA Chair is authorized, subject to review by IURA legal counsel, to execute  any and all documents to implement this resolution, including but not limited to a  subordination of the IURA’s 1st security lien on business assets to facilitate a commercial loan  to finance the ownership buyout, and be it further    RESOLVED, the borrower shall be responsible for any IURA legal costs.     Carried Unanimously 4‐0    2. Loan Pipeline Report  Bohn reported the IURA recently received expressions of interest on the part of three different  potential loan applicants, for projects in various stages of development.  (A fourth party withdrew  a proposal for acquisition and development of a parcel of land on Inlet Island.)   IURA staff received an application from Nature’s Apothecary, although more information is  needed from the applicant.   Tompkins Community Action (TCAction) will be seeking additional funding of $65,000 for the  Harriet Gianellis Child Care Center (2017 HUD Entitlement Program Project #9), since it did not  receive all the funding it had been looking for.   Another prospective applicant is interested in acquiring 310 W. State Street and developing it  into a not‐for‐profit health clinic, to help address the local opioid addiction crisis.  Given that it  would not fit into the IURA’s typical loan framework, since little job‐creation would be  involved, the project would need to be reviewed as Public Facilities application.    3. Outreach & Funding Priorities Discussion  Bohn explained that he provided the Committee with information on the New York State food and  beverage manufacturing industry, which is a growing section of the regional economy.   Unfortunately, the City of Ithaca does not have many facilities that would meet those kinds of  needs (e.g., inexpensive real estate, sufficient land area), but it may nonetheless be a potential  growth area for the Committee to explore.    Bohn also shared with Committee members the “TCAD Loan Fund Program” portion of Tompkins  County Area Development’s (TCAD) web site.  TCAD generally focuses more on export‐oriented  activities.  It does review its loan applications keeping in mind which ones may be more  appropriate for other organizations, like the IURA.  TCAD has also recently tried to focus more on  high‐tech sector activities, which would more difficult for the IURA to pursue.  In addition, TCAD  routinely seeks New York State funding opportunities to convey to other agencies.  Bohn noted  that generally speaking there are no other local organizations making loans to the non‐profit  sector.   IURA EDC Meeting Minutes  August 8, 2017  Page 4 of 6      Bohn reviewed the IURA’s “Direct Business Financing Programs” summary table of its loan  products (below).  One area the Committee may like to focus on is the City’s newly rezoned  Waterfront Zone, through the IURA’s Cayuga Waterfront Trail (CWT) Business Loan Fund ―  although the IURA would still need to meet basic CDBG loan requirements (e.g., job creation).      Ithaca Urban Renewal Agency  Direct Business Financing Programs (2017) Loan Product:  Community Development  Revolving Loan Fund  (CD‐RLF)    Priority Business  Loan Fund  (PB‐LF)  Cayuga Waterfront Trail  (CWT) Business Loan  Fund  Objective:  Fill gap financing need for  small businesses that create  job opportunities  Induce establishment &  expansion of  targeted  businesses1 (see list below)  Induce physical upgrading of  business sites near the CWT   Eligible Borrowers: For‐profit and non‐profit  entities  For‐profit and non‐profit  entities  Property owners or business  owners located near the  CWT  Eligible Uses:  Any justifiable business  purpose, including leasehold  improvement and PWC.    Some limits on eligibility of  certain bars, restaurants and  clubs  Any justifiable business  purpose, leading to  establishment of targeted  businesses (see list below)  Any justifiable business  purpose, but project must  include physical site  improvements  Target Area: Citywide  “Density District,” including  Downtown, W. State St.,  West End & Inlet Island  Parcels located within 100  feet of the CWT  Maximum Loan: Retail: $100,000 Non‐Retail: $150,000 $250,000 $50,000  Match Funding: Minimum 10% Negotiable 50%  Interest Rate:  3% ‐ 4%,   reduced by 100 basis points  upon achieving job creation  $1% ‐4%,  depending on community  benefit and risk  0%, forgivable loan  Term: Commensurate with  collateral pledged  Flexible 5 years  Security/Collateral:  80% Loan‐to‐Value generally  ‐ subordinated liens to  primary lender acceptable  Transaction specific, but no  minimum loan‐to‐value.  100% Loan‐to‐Value ‐ Operating business: Lien on  business assets   ‐ Property owner:   subordinate mortgage lien  LMI (Low/Mod Income)  Job Creation: Required Required Required  Living Wage:   $13.77/hr. w/employer  paid health premium   $14.34/hr. w/o health  Preferred  75% goal  Preferred  75% goal  Preferred  75% goal  1Targeted business types eligible for the Priority Business Loan program include: pharmacy, grocery, apparel, shoe store,  medical practitioners, brewpub, live entertainment venues, tourism attractions, underrepresented restaurants, minority‐ owned businesses, and child care.     IURA EDC Meeting Minutes  August 8, 2017  Page 5 of 6        Dylla suggested attracting LOW‐COST AMENITIES AND SERVICES TO THE WATERFRONT TRAIL AREA to enliven it  (e.g., food trucks).  Harrick agreed: several areas along the Waterfront Trail seem promising for  those kinds of services.    Bohn observed the Priority Business Loan Fund (PB‐LF) has not been reviewed or reconfigured in  some time.  The Committee may wish to consider how it could assist MORE MIXED‐USE REAL ESTATE  PROJECTS.      Ackerman suggested INCORPORATING THE PB‐LF INTO THE COMMUNITY DEVELOPMENT REVOLVING LOAN FUND  (CD‐RLF) and RELAXING SOME LOAN ASSISTANCE REQUIREMENTS.  Establishing overly specific criteria  inevitably means some good applicants would be ineligible for assistance.    Bohn responded that the CD‐RLF was designed to be well‐secured and relatively low‐risk.  The PB‐ LF, on the other hand, may certainly be too restrictive/targeted.  For example, it does not include  assistance to affordable housing projects.  Since MIDDLE‐INCOME HOUSING remains scarce, broadening  the PB‐LF’s focus towards those kinds of projects may make a great deal of sense.      Proulx observed the PB‐LF’S STRICT GEOGRAPHICAL FOCUS AREA seems a limiting factor in recruiting new  loan applicants.    Bohn responded that the primary eligibility test for the PB‐LF is the job‐creation requirement for  low‐to‐moderate income individuals, which cannot be modified.  The IURA could, however, REVISE  ELIGIBLE USES AND TARGETED BUSINESSES.    Harrick suggested the IURA consider PARTNERING WITH OTHER LOCAL LENDERS ON LARGER LOANS.    Dylla remarked the IURA should certainly consider making its LOAN PRODUCTS MORE FLEXIBLE.    Harrick announced she will be meeting with local scientific businesses to explore the possibility for  BRINGING MORE SCIENTIFICALLY‐ORIENTED BUSINESSES DOWNTOWN.  She has heard complaints, for example,  that there is a lack of shared space and collaboration in the Cornell Business and Technology Park.   She also knows of a NEW YORK STATE BIOTECHNOLOGY FUNDING INITIATIVE, which she will learn more  details about.    Harrick noted that CONNECTING BORROWERS TO THE ITHACA FARMERS MARKET may be a productive us of  the IURA’s efforts, since she knows it has been turning prospective vendors away.    Ackerman agreed COLLABORATING WITH THE ITHACA FARMERS MARKET would be a good idea, in terms of  discussing possibilities for expanding some of its operations.    Proulx recommended generating a LIST AND A MAP OF ALL IURA APPLICANTS who have benefited from  IURA loans in the past.  The IURA should also REBRAND VARIOUS IURA LOAN FUNDS to appeal to a wider  audience.   IURA EDC Meeting Minutes  August 8, 2017  Page 6 of 6        VI. Other Business  1. IURA Loans, Grants, & Leases Summary: June 2017  Bohn reported that all loans are current, except the Rook Restaurant, which is actually an error on  M&T Bank’s part.  The State Theatre remains two months behind, so Bohn will be contacting it  about that.  The IURA received a notice from e2e Materials that it is being acquired by a furniture  maker, which will mean it will experience a cash‐flow shortage for a month or two.  In terms of  leases, Evaporated Metal Films was initially late, but has since paid.  Southside Community Center  is also a month behind, so Bohn will contact them.  IURA grants are generally in good shape and  most grantees are moving forward.       2. Staff Report   Bohn reported:   The planned Cayuga Green properties purchase discussed at prior Committee meetings has  been canceled.   The Canopy Hotel project will begin construction shortly.   A developer has expressed interest in redeveloping the Green Street Garage into a multi‐story  housing project.   The Harold’s Square project will begin construction shortly.    VII. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 4:48 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.