Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2017-06-13Approved: 8/8/17  108 E. Green St. Ithaca, NY 14850 (607) 274-6565 MEETING MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Economic Development Committee (EDC)  3:30 PM, Tuesday, June 13, 2017  Common Council Chambers, City Hall, Ithaca, NY    Present:  Doug Dylla, Chair; Chris Proulx, Vice Chair; Leslie Ackerman; Charles Hamilton; Heather  Harrick  Excused:  None  Vacancies:  1  Staff:  Nels Bohn; Charles Pyott  Guests:  John Guttridge, Urban Core, LLC    I. Call to Order   Chair Dylla called the meeting to order at 3:31 P.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Review of Meeting Minutes: April 11, 2017  Proulx moved, seconded by Harrick, to approve the April 11, 2017 minutes, with no modifications.   Carried Unanimously 5‐0.      IV. Public Comments (3‐minute maximum per person) ― None.    V. Economic Development Loans  1. Request from Urban Core, LLC ― Loan Assistance (CD‐RLF #42)  Bohn explained the IURA received a $200,000 loan application, as part of a proposed approx. $900,000  project for the acquisition of commercial mixed‐use property at 108‐114 W. Green Street.  The  borrower already received a loan commitment from Tompkins Trust Company for $581,250 for a  construction‐to‐permanent mortgage to finance the building renovations.  The borrower plans to draw  against its commercial line of credit to facilitate the purchase in July 2017; and will use the IURA’s  $200,000 loan to refinance that.  The borrower has sufficient resources to repay the loan and the  project would provide a distinct benefit to the city.  In addition, the borrower has already  demonstrated success with the Press Bay Alley project and the building next to the State Theatre.  The  only unusual aspect of the loan would be that the IURA does not yet know the identity of the tenants  in the new building.    Ithaca Urban Renewal Agency IURA EDC Meeting Minutes  June 13, 2017  Page 2 of 10        Guttridge remarked that, when he built Press Bay Alley, he had no tenants at first, so it was essentially  built on speculation.  The new project would be similarly sized with a comparable tenant mix.  He has  been speaking to a number of prospective tenants (e.g., vegan café, hairstylist, baker).  He is very  confident he could meet the job‐creation goal, since he created more jobs than that in Press Bay Alley.    Bohn explained that the IURA loan term would be 246 months at 3.5% interest annually for the first  126 months.  The IURA would then reset the interest rate to 2.5%, once the job‐creation goal and  schedule have been met and maintained for 6 consecutive months.  The project would create at least  six full‐time equivalent (FTE) positions and/or micro‐enterprise businesses.  The IURA would hold a  second mortgage on collateral behind the bank’s mortgage, as well as the personal guarantees of the  two owners, who have significant net worth and liquidity.    Guttridge noted he plans on removing the asphalt parking lot and replace it with landscaping.  The  project would resemble the same style and structure of Press Bay Alley, with a series of openings to  create an engaging pedestrian environment.      Ackerman asked what would happen if the job‐creation was not achieved in the projected timeframe.   Bohn replied that it would be projected to be met within 2 years, with regular quarterly reporting.  If  that goal could not be met, however, then the IURA would ask the borrower to keep reporting and  explain any extenuating circumstances.  The most important thing would be for the borrower to  successfully get the lessees themselves to provide the job‐creation information, which is not what the  IURA ordinarily usually does.  The types of businesses/lessees associated with the project would most  likely be income‐qualified.  If the job‐creation were not ultimately achieved, the IURA would either  require the loan to be repaid, or substitute other funds for the CDBG funds.     Dylla asked how many different businesses would be created.  Guttridge replied, it is fairly flexible,  since the project could be made into several different configurations.  He projects it would be 3‐7  businesses.      Bohn noted the resolution mentions that the standard IURA maximum loan is $150,000, but that can  be waived, if the IURA determines the project is a public benefit.  He recommends the proposed  project would meet that standard.    Ackerman moved, seconded by Hamilton:    Loan Assistance to Urban Core, LLC (CD‐RLF #42)    WHEREAS, on May 15, 2017, Urban Core, LLC (Urban Core) applied for a $200,000 loan for a  $897,500 project to acquire and rehabilitate a commercial, mixed‐use property located at 108‐114  W. Green Street, Ithaca, NY; and     IURA EDC Meeting Minutes  June 13, 2017  Page 3 of 10      WHEREAS, the primary objective of the Community Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF) is  provision of direct financing for economic development activities that create employment  opportunities, facilitate the expansion of business activity within the City of Ithaca and expand the  commercial and industrial tax base, and    WHEREAS the project will generate additional pedestrian traffic for the downtown, renovate and  fill a predominantly vacant building with new businesses in a strategic area of downtown, and  increase the commercial tax base, and    WHEREAS, a total of six (6) new jobs and/or microenterprise businesses are projected to be created  by the project, and    WHEREAS, the proposed uses of project funds are:    $650,000 Property acquisition   $207,500 Renovation/construction    $40,000 Fees/Soft costs   897,500 Total, and    WHEREAS, the proposed sources of project funds are:   $116,250 Equity   $581,250 Bank    $200,000  IURA     $897,500 Total, and    WHEREAS, the applicable CDBG public benefit standard requires at least one FTE job or new  microenterprise business be created for every $35,000 of loan assistance, and    WHEREAS, the project will generate at least six (6) FTE jobs and/or microenterprise businesses  owned by a low/mod income person, resulting in $33,333 of loan assistance per beneficiary, and    WHEREAS, the CD‐RLF establishes the maximum amount of financing for non‐retail businesses at  $150,000 unless a project will result in extraordinary degree of public benefit, and    WHEREAS, as the project involves acquisition and renovation of existing building, the loan is listed  at 58.35(a)(3)(iii) as categorical excluded but subject to federal laws listed at 58.5 for the National  Environmental Protection Act (NEPA), and      WHEREAS, the project does not require further consultation with respect the federal laws listed at  58.5, such as flood hazard regulations, and therefore converts to an Exempt activity for NEPA, and     WHEREAS, the project  constitutes a Type II action under the  City of Ithaca Environmental Quality  Review Ordinance and therefore is not subject to further local environmental review, and  IURA EDC Meeting Minutes  June 13, 2017  Page 4 of 10        WHEREAS, at their June 13, 2017 meeting, the IURA Economic Development Committee reviewed  the loan application, a credit analysis prepared by Elizabeth Kraus of H. Sicherman & Co., Inc. and  applicable provisions of the IURA Economic Development Policy Guidelines and Operating Plan, and  recommend the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby finds the project will likely result in an extraordinary degree of  public benefit and therefore authorize increasing the maximum loan amount for this project to  $200,000, and be it further     RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan from the Community Development Revolving  Loan Fund (CD‐RLF)  in accordance with the loan application, and supplemental submissions,  subject to the following terms:     Borrowers:  Urban Core, LLC, a New York State limited liability  company      Loan Amount: Up to $200,000        Project:  Acquisition, renovation and lease up of a mixed use  commercial/residential building for multiple tenants,  located at 108‐114 W. Green Street, Ithaca, NY.            Total Project Cost: $897,500        Projected Use of IURA  Funds:   Property acquisition and soft costs/fees only         Term: 246 months (20 years and six months)        Amortization Term:  240 months        Interest Rate: 3.5% annually for the first 126 months. The initial interest  rate shall be reset to 2.5% upon submission of satisfactory  job reports documenting that the job creation goal has  been achieved for two consecutive quarters and borrower  is in compliance with all other terms of the loan  agreement.        Interest Rate Reset: At 126 months, the interest rate shall be reset to 62% of  the Wall Street Journal Prime Rate or remain unchanged,  whichever is higher.  IURA EDC Meeting Minutes  June 13, 2017  Page 5 of 10       Repayment:  Interest‐only payments for six (6) months, followed by  level monthly payments of principal and interest to fully  amortize the loan over 240 months (approximately  $1,159.92/month) and subject to a revised P&I amount  upon rate reset at year #10.      Loan Collateral: 1. Second mortgage lien on commercial property located at  108‐114 W. Green Street, Ithaca, NY behind Tompkins  Trust Company first mortgage in the amount of $581,250.     Personal Guarantor(s): John A. Guttridge and David Kuckuk, joint and several   Job Creation  Requirement:   Creation of a minimum of six (6):   FTE employment positions of which at least 51% must be  held by low‐ and moderate‐income persons; and/or    Microenterprise businesses owned by low‐ and moderate  income persons.      Reporting:  1. Annual submission of accountant‐prepared federal and  New York State tax returns.    2. Quarterly IURA job reporting of jobs/microenterprise  businesses created.  3. Documentation of project match funding.  And be it further,    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to issue a loan  commitment letter in accordance with this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized  to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 5‐0    2. Request from LAG Restaurant Group, LLC ― 2nd Amendment to Loan Agreement (CD‐RLF #40)    ― EXECUTIVE SESSION ―   Proulx moved, seconded by Hamilton, to open the Executive Session at 3:59 p.m.    Carried Unanimously 5‐0    Hamilton moved, seconded by Harrick, to close the Executive Session at 4:07 p.m.      Carried Unanimously 5‐0    No action was taken in the Executive Session. IURA EDC Meeting Minutes  June 13, 2017  Page 6 of 10      Hamilton moved, seconded by Proulx:    LAG Restaurant Group, LLC, dba The Rook ― Loan Modification #2 (CD‐RLF #40)    WHEREAS, on April 25, 2016, the IURA issued a six‐year $40,000 loan to LAG Restaurant Group, LLC  (LAG)  to open The Rook restaurant at 404 W. State/MLK Jr. Street, and     WHEREAS, the IURA loan was secured by a 1st security lien on business assets, personal guarantees  from each of the three owners and from Deborah and Davis Osherow, and    WHEREAS, LAG seeks approval to substitute a personal guarantee from Francisco Donaruma and  release for Deborah and Davis Osherow from their financial guarantee, and    WHEREAS, the outstanding balance on the loan is $33,848.53 as of May 31, 2017, and    WHEREAS, LAG is current on IURA loan repayments and satisfied their 6 FTE job creation goal, and    WHEREAS, based on FY16 financials, the business is operating profitably, and    WHEREAS, the proposed substitute guarantor possesses sufficient net worth and liquidity to  satisfactorily secure the IURA loan, and    WHEREAS, at their June 13, 2017 meeting the Economic Development Committee reviewed this  matter and recommended the following; now, therefore be it     RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan modification to accept a personal guarantee from  Francisco Donamura to substitute for the existing guarantee of Deborah and Davis Osherow that  serves to secure an IURA loan to LAG Restaurant Group LLC, and be it further    RESOLVED, that the IURA Director of Community Development is authorized, subject to review by  IURA legal counsel, to implement this resolution.     VI. Other Business  1. Cayuga Green Project ― Conveyance of Various Private Sector Components of Public‐Private  Cayuga Green Mixed‐Use Project  Bohn explained the current lessee/owner, Bloomfield Schon, has been actively marketing the  properties and recently signed a sales agreement for Cayuga Place and The Lofts at Six Mile Creek, and  assigning the master lease to the ground floor of the Cayuga Street Garage.  The new owner would  repay the loans to the IURA and the City.  The assignment of the master lease would be at the  discretion of the IURA for its approval.  All the tenants have long‐term leases; and the purchaser  appears to want to retain the same kinds of uses, so there should be virtually no noticeable change to  the properties as a result of the sale.  Bohn indicated there is little to no financial risk from IURA’s point  of view. IURA EDC Meeting Minutes  June 13, 2017  Page 7 of 10        Ackerman moved, seconded by Harrick:    Cayuga Green Project – Conveyance of Various Private Sector Components    WHEREAS, the Cayuga Green public‐private project redeveloped underutilized downtown sites  including:     235 S. Cayuga Street ― a 679 public parking garage with 23,000 sq. ft. of ground floor  commercial space;   131‐135 E. Green Street ― Cayuga Place with 68 apartments and 20,000 square feet of  commercial space;   120 E. Green Street ― a 11,000 sq. ft. 5‐screen cinema (Cinemapolis);    217 S. Cayuga Street ― The LoŌs at Six Mile Creek, a 46 unit residential building with  pedestrian connector to the Cayuga garage;   The 600 linear foot public Six Mile Creek Walk; and    WHEREAS, the IURA’s private sector partners, Cayuga Green, LLC and The Lofts on Six Mile Creek,  LLC (the Loft), each have entered a purchase and sale agreement for conveyance, respectively, of  131‐135 E. Green Street and 217 S. Cayuga Street, as well as for Cayuga Green, LLC’s assignment of  the ground floor master lease at 235 S. Cayuga, all to Laureate House Ithaca Mgmt Co., LLC  (Laureate), or an entity to be formed controlled by the same principals as Laureate, and    WHEREAS, on June 6, 2017 the IURA received written requests from the Loft and Cayuga Green,  LLC for various consents and assignments to facilitate the proposed conveyances and assignment,  and     WHEREAS, outstanding IURA loan balances totaling approximately $964,000 on IURA mortgage  loans issued to the Loft and Cayuga Green, LLC will be paid in full upon conveyance, and    WHEREAS, upon the IURA’s receipt of payment in full of its mortgage loan balances, the IURA’s  assignment of the mortgages to the lender that provides financing for these acquisitions, in place  of the discharge or satisfaction of said mortgages, will facilitate the acquisition of these properties  by Laureate (or an entity to be formed controlled by the same principals as Laureate), and    WHEREAS, the proposed conveyances will not impact operation or ownership the public parking  garage, the Six Mile Creek Walkway or Cinemapolis, and    WHEREAS, the Economic Development Committee reviewed this matter at their June 13, 2017  meeting and recommended the following; now, therefore, be it    IURA EDC Meeting Minutes  June 13, 2017  Page 8 of 10      RESOLVED, the Ithaca Urban Renewal Agency hereby approves the consents, assignments and  agreements requested in June 6, 2017 correspondence received from Cayuga Green LLC and The  Lofts on Six Mile Creek, LLC, to facilitate conveyance of various private sector components of the  Cayuga Green project, including but not limited to:    1. Consent to assignment, including estoppel language, of Cayuga Green, LLC’s interest in the  Master Lease with the IURA for the ground floor commercial space at 235 S. Cayuga Street,  dated 1/29/2007 to Laureate, or an entity to be formed controlled by the same principals as  Laureate;   2. Consent to leasehold mortgage of 235 S. Cayuga Street to Laureate’s lender, or the lender of an  entity to be formed controlled by the same principals as Laureate;   3. Consent to assignment and assumption, including estoppel language, of the Lofts’ interest in  the Pedestrian Walkway agreement to Laureate, or an entity to be formed controlled by the  same principals as Laureate;   4. Consent to assignment and assumption, including estoppel language, of the Lofts’ interest in  the Parking Agreement to Laureate, or an entity to be formed controlled by the same principals  as Laureate;   5.  Assignment of the mortgages, including estoppel language, held by IURA to Laureate’s lender, or  the lender of an entity to be formed controlled by the same principals as Laureate upon receipt  of payment in full of the mortgage loan balances;   6.  Estoppel Agreement for the Master Lease; and be it further     RESOLVED, the IURA Chairperson is hereby authorized, subject to advice of IURA legal counsel, to  execute any and all necessary documents to implement this resolution.       Carried Unanimously 5‐0    2. Annual Selection of Committee Officers    Hamilton moved, seconded by Harrick:    2017 Appointment of IURA Economic Development Committee Chairperson    WHEREAS, IURA By‐laws provide that the committee membership shall elect its own committee  Vice‐Chairperson and nominate a candidate for committee Chairperson for consideration by the  Agency, and    WHEREAS, per the Bylaws, an Agency member shall fill either the committee Chairperson or  committee Vice‐Chairperson position, and     WHEREAS, officers of each committee serve a one‐year term, but continue to hold office until their  successor is selected or appointed, and   IURA EDC Meeting Minutes  June 13, 2017  Page 9 of 10        WHEREAS, the current Committee officers are:    Chairperson:  Doug Dylla  Vice‐Chairperson: Chris Proulx, and    WHEREAS, at their June 13, 2017 meeting the IURA Economic Development Committee elected  Doug Dylla as Vice‐Chairperson and nominated Chris Proulx as Chairperson for consideration by the  Agency; now, therefore be it    RESOLVED, that the IURA hereby appoints Chris Proulx as Chairperson of the IURA Economic  Development Committee.  Carried Unanimously 5‐0    3. IURA Loans, Grants, & Leases Summary: May 2017  Bohn reported that all loan payments were made in May, although the State Theatre remains one  month behind.  All leases are also current, as of today, with the exception of Southside Community  Center, which is one month late.      4. Marketing Strategies for Economic Development Loan Fund  Bohn remarked that the City’s Deputy Director for Economic Development Phyllisa DeSarno has done a  considerable amount of work for retention and attraction of businesses in the city, in collaboration  with the Downtown Ithaca Alliance (DIA).  In terms of the IURA’s own economic development role,  most of its loans are matched up with bank loans, which both protects the IURA and does not ‘crowd  out’ local banks from the market.  The IURA has a robust relationship with local lenders, which is also  probably the major pipeline for prospecƟve loans ―however, the IURA would likely benefit from  upgrading its promotional materials, application package, web site, and other aspects of its economic  development loan process.  The process itself can be fairly rigorous for potential borrowers, especially  in terms of loan underwriting.  The IURA has not found that general outreach efforts at public events or  advertising has been productive in the past.  In light of recent reductions in Federal funding levels, and  the prospect of future reductions, the IURA would benefit from increasing its loan portfolio to increase  its revenue.  Having said that, the IURA’s capacity for future loans is limited by IURA staffing constraints  ― six loans a year would probably be its maximum capacity.      Proulx suggested the IURA could explore BEST PRACTICES FROM OTHER URBAN RENEWAL AGENCIES.    Harrick asked if Tompkins County Area Development (TCAD) is aware of the IURA’s work.  Bohn replied,  yes.  In fact, TCAD refers some prospective loans that do not fit its own model to the IURA.    Hamilton suggested investigating whether LOCAL START‐UP BUSINESS INCUBATORS, like Rev: Ithaca Startup  Works, may be a good conduit for prospective loans.  Bohn replied, the IURA could certainly explore  that and see if there would be a market for that.   IURA EDC Meeting Minutes  June 13, 2017  Page 10 of 10        Harrick responded that the IURA could develop SPECIAL LOAN TERMS FOR CERTAIN KINDS OF START‐UPS.    Hamilton suggested more closely WORKING WITH OTHER CITY DEPARTMENTS AND LOCAL ORGANIZATIONS to  put together larger loan financing packages.    Ackerman imagined many prospective borrowers who are not familiar with Ithaca would begin their  search with the TOMPKINS COUNTY CHAMBER OF COMMERCE.    Dylla suggested organizing a MEETING OF VARIOUS LOCAL ORGANIZATIONS AND STAKEHOLDERS to further  brainstorm the issue.  The IURA could also reach out to local/regional agricultural and agri‐business  companies and cooperatives.      Harrick suggested making the IURA’s LOAN MARKETING MATERIALS more compelling (e.g., slogans, logo).    Proulx proposed more effectively MARKETING SUCCESSFUL IURA‐FUNDED PROJECTS (e.g., “Funded by the  IURA” decals in windows).    Bohn noted it may be helpful to establish a clear FOCUS ON THE KINDS OF BORROWERS/PROJECTS THE IURA  WOULD LIKE TO TARGET.  Needless to say, it should KEEP ‘RED TAPE’ TO A MINIMUM, while complying with  Federal regulations, and avoid triggering particularly onerous requirements, like the Uniform  Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act and the Davis‐Bacon Act.    5. Staff Report   Bohn reported:   the search for a new City Deputy Director for Economic Development is ongoing   IURA staff will be submitting its 2017 Action Plan to HUD shortly   the Harriet Gianellis Child Care Center project applied for funding that it did not receive, so the  number of full‐time equivalent (FTE) jobs projected to be created has now been reduced from 8 to  5 ― it may seek approximately $65,000 in additional IURA loan funding through the CD‐RLF  program    VII. Adjournment   The meeting was adjourned by consensus at 4:56 P.M.    — END —     Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.