Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2016-02-25Approved: 3/24/16  108 East Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY (IURA)  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, February 25, 2016    Members: Chris Proulx, Tracy Farrell, Karl Graham  Excused: Svante Myrick, Stephen Smith (Common Council Liaison), Eric Rosario  Staff:  Nels Bohn, Lynn Truame, Charles Pyott  Guests: None    I. Call to Order   Vice Chair Farrell called the meeting to order at 8:33 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Public Comment   None.    IV. Review of Draft Meeting Minutes: January 28, 2016   Proulx moved, seconded by Graham, to approve the January 28, 2016 meeting minutes, with no  modifications.    Carried Unanimously 3‐0    V. Economic Development Committee (EDC) Report  A. Request from LAG Restaurant, LLC for Loan Assistance for New Restaurant at 404 W. State/W.  MLK, Jr. Blvd. (CD‐RLF #40)  Proulx explained the request is for funds to repay another, higher‐interest bridge loan the  applicants used to open the restaurant.  The applicant meets IURA job‐creation requirements.   They also fit into the IURA target zone and clear the threshold for restaurant projects.  The  Committee spent most of its time discussing the applicants’ financial growth projections.  The  applicants submitted a business plan, which the IURA underwriter reviewed, although he lowered  the revenue projections slightly.  The Committee understands the restaurant has been exceeding  revenue expectations, ever since its launch.    Ithaca Urban Renewal Agency IURA Minutes  February 25, 2016  Page 2 of 14  Bohn added that there was not originally a large amount of loan security associated with the  application.  The primary lender did agree to provide the IURA with a first‐lien position on business  assets, but those are relatively limited (e.g., kitchen appliances).  As a result, the IURA is seeking  personal financial guarantees from the three owners, as well as an additional third‐party financial  guarantee, as recommended in the loan analysis prepared by H. Sicherman & Company, Inc.     Moved by Proulx, seconded by Graham:    CD‐RLF #40 — Loan Assistance to LAG Restaurant Group, LLC for  Start‐Up Restaurant at 404 W. State St./W. M.L.K, Jr. Blvd.    WHEREAS, on December 21, 2015, LAG Restaurant Group, LLC (LAG) applied for a $40,000  IURA loan to assist in a $150,000 project to establish a new restaurant at 404 W. State/W.  MLK Jr. Street, titled “The Rook Food & Drink”, and       WHEREAS, the Rook is a 49‐seat upscale American restaurant offering a full menu, late night  dining and a full service bar, located in the former home of the Fine Line Bistro that closed in  May 2015, and     WHEREAS, LAG is owned and operated by equal partners Lila Donaruma, Autumn Greenberg  and Gentry Morris, and     WHEREAS, the primary objective of the Community Development Revolving Loan Program  (CD‐RLF) is provision of direct financing for economic development activities that create  employment opportunities, facilitate the expansion of business activity within the City of  Ithaca and expand the City’s commercial and industrial tax base, and    WHEREAS, the project is projected to create eight (8) full‐time equivalent (FTE) employment  positions, of which at least 51% will be filled by low‐ and moderate‐income persons, and    WHEREAS, the proposed use of project funds is:    $50,000 Leasehold improvements   $18,454 Kitchen equipment   $22,543 Restaurant furniture, fixtures and equipment (FF&E)   $16,770 Soft costs and fees   $22,233 Pre‐opening expenses, including opening inventory   $20,000 Working Capital    $150,000 Total, and    WHEREAS, the proposed sources of project funds is:   $50,000   Private loan (33%)   $40,000 IURA (27%)   $60,000  Equity (40%)     $150,000 Total, and  IURA Minutes  February 25, 2016  Page 3 of 14    WHEREAS, IURA loan proceeds will be used to refinance a private bridge loan used to  purchase kitchen equipment, restaurant FF&E and working capital, and      WHEREAS, CD‐RLF financing policy establishes maximum loan amount of $150,000 for retail  business project and requires at least one FTE job be created for every $35,000 of loan  assistance, and    WHEREAS, the IURA particularly seeks to assist projects that generate living wage jobs  ($13.77/hour plus health benefits or $14.34 w/o health benefits), fill vacant storefronts, and  assist Minority and Women‐owned businesses (M/WBEs), and    WHEREAS, the project does not commit to pay workers a living wage as defined by AFCU,  and      WHEREAS, the storefront at 404 W. State/W. MLK Jr. has been vacant for 8 months, and     WHEREAS, the new business is a women‐owned business, and     WHEREAS, the proposed project will locate in an existing building and IURA funding will not  be used for any construction activities, therefore the project is a categorically excluded  activity pursuant to 24 CRF 58.35(b)(4) of the National Environmental Protection Act (NEPA)  and the loan constitutes a Type II action under the City of Ithaca Environmental Quality  Review Ordinance, and is not subject to further environmental review, and    WHEREAS, at their February 9, 2016 meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed the loan application, a credit analysis prepared by H. Sicherman & Co., Inc. and  applicable provisions of the IURA Economic Development Policy Guidelines and Operating  Plan, and recommend the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan from the Community Development  Revolving Loan Fund (CD‐RLF) in accordance with the loan application and supplemental  submissions, subject to the following terms:     Borrower:  LAG Restaurant, LLC dba The Rook Restaurant, a New  York State limited liability company established in 2015  (tax ID: #47‐4823999      Project:  Establishment of a new restaurant at 404 W. State/W.  MLK Jr. Street, Ithaca, NY.         Use of IURA Funds:    Refinancing of private bridge loan used to purchase  kitchen equipment, restaurant FF&E, and working capital      IURA Minutes  February 25, 2016  Page 4 of 14   Total Project Cost: $150,000       Loan Amount:  Up to $40,000     Interest Rate:   3.50% annually, reset to 2.50% upon satisfaction of job  creation goals for two consecutive quarters and borrower   remains in compliance with all other terms of the loan  agreement         Term: 72 months       Repayment:  Interest‐only payments for 3 months, then level monthly  payments of principal and interest in order to fully  amortize the loan over the remaining 72 month term  (approximately $616.74).           Collateral: 1. 1st lien security interest on all business assets of the  borrower LLC to include accounts, inventory,  furniture, fixtures and equipment now owned or  hereinafter acquired,  2. Execution of an inter‐creditor agreement with the  private lender subordinating both the lien priority and  debt service payment to the IURA loan.         Guarantor(s): 1. Personal guarantees of Lila Donaruma, Autumn  Greenberg and Gentry Morris, joint and several.   2. Financial guarantee of an additional credit‐worthy  guarantor(s) (acceptable to the IURA) to enhance the  collateral position.       Job Creation  Requirement:   Creation of at least eight (8) FTE employment positions of  which at least 51% must be held by low‐ and moderate‐ income persons.          Reporting:  1. Annual submission of accountant‐prepared federal  and NYS tax returns   2. IURA job reporting  3. Documentation of project match funding    And be it further,    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to issue  a loan commitment letter in accordance with this resolution, and be it further  IURA Minutes  February 25, 2016  Page 5 of 14    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this  resolution.    Carried Unanimously 3‐0    B. Request from Sunny Days of Ithaca, LLC for Loan Modification (CD‐RLF #37)  Proulx explained that the applicant has requested to pay interest‐only on the outstanding debt for  10 months, to give the store time to address its interim cash flow issues (partially due to negative  impacts from the Commons renovation and reconstruction project).  The applicant has reduced  some paid staffing costs.  While it is not an ideal situation, the Committee believes there are  extenuating circumstances that justify the loan modification.  The store appears to be progressing  reasonably well, in terms of its overall merchandising and marketing efforts.      Graham observed that, while one assumes Summer would be the store’s most profitable season,  with its increased tourism, that does not appear to be the case.    Proulx remarked that the store’s recent sales are definitely an improvement over its second‐year  sales.  Its income stream remains tight, however; and the applicant will need to increase sales by  approximately $100,000 in 2016.    Moved by Proulx, seconded by Graham:    Sunny Days of Ithaca, LLC — 1st Amendment to Loan Agreement (CD‐RLF #37)    WHEREAS, Sunny Days of Ithaca, LLC (Sunny Days) submitted a request to modify loan  repayment terms to make interest‐only payments on the loan through 2016, and    WHEREAS, on May 2, 2014 the IURA issued a $50,000, 60‐month, loan to Sunny Days of  Ithaca, LLC (Sunny Days) for a $125,000 project to open a retail business at 123 S. Cayuga  Street, and     WHEREAS, the IURA loan is secured by a third lien on all business assets and personal  guarantees of the two owners, and    WHEREAS, Sunny Days is current on repayment of the IURA loan and has achieved their job  creation goal, and    WHEREAS, the outstanding principal balance on the loan is $37,199.38 as of 12/31/15, and    WHEREAS, revenues at the business have increased significantly in 2015 but lags original  financial projections, and   IURA Minutes  February 25, 2016  Page 6 of 14    WHEREAS, management has taken pro‐active steps to reduce operating expenses and is  working with a financial advisor to devise short‐ and long‐term plans for the business, and    WHEREAS, the requested modification would temporarily reduce monthly loan payments  due from $888.37 to approximately $77, and    WHEREAS, at their February 9, 2016 meeting the Economic Development Committee  members reviewed this matter and recommended the following; now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby authorizes a modification to loan repayment terms of the  Sunny Days of Ithaca LLC loan agreement to authorize interest‐only payments due on the  loan for ten (10) months and to extend the term of the loan ten (10) months with  resumption of the original monthly principal and interest payments due to amortize the loan  following expiration of the interest‐only period, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this  resolution.     Carried Unanimously 3‐0    C. Write Off Loan Balance Due from Art & Found, LLC (CD‐RLF #33)   Proulx explained that the loan has been in default for quite some time.  All attempts to contact the  owner to resolve the issue have met with no response.  The Committee recommends that the loan  be written‐off and reported to credit‐reporting agencies.    Graham asked if the IURA would be contracting the loan out to a debt‐collection agency.  Bohn  replied that the IURA has the option of obtaining a formal legal judgment, which would cost  approximately $2,000 in legal fees, at which point it could contract it out with a debt‐collection  agency (or conduct the debt‐collection itself).  A debt‐collection collection agency would charge  the IURA 40% of any collected amount.  Another option would be to try collect some of the  outstanding loan amount in another manner, by targeting any remaining business assets;  however, since there is no longer an existing storefront, that would be unlikely to succeed.  He  noted the borrower did have a good loan repayment history until July 2015 and there were  extenuating circumstances associated with the default (e.g., Commons construction).  He does not  believe there is much likelihood that any amounts collected would offset staff costs required to  pursue collection based on review of recent financials that show the business has experienced  significant losses for the past two years and the owner/financial guarantor lacked significant net  worth at the time of loan application.   As a result, staff recommends the more moderate  approach of simply reporting the default to credit‐reporting agencies.  IURA Minutes  February 25, 2016  Page 7 of 14    Moved by Proulx, seconded by Graham:    Write Off Loan to The Art & Found, LLC (CD‐RLF #33)    WHEREAS, on August 29, 2012 the IURA issued a $15,000 loan to The Art and Found, LLC  (A&F) to start‐up and operate a retail clothing business located at 171 E. State/E. MLK Jr.  Street, Ithaca, NY, and    WHEREAS, the loan was secured by a 1st security lien on all business assets including  inventory, and personal financial guarantees of Heidi Brown and Olivia Ashline‐Royale,  owners of the business, and    WHEREAS the outstanding balance due on the loan is $8,848.73 as of January 31, 2016, and    WHEREAS, the project was projected to fill an empty storefront and create 2.5 full‐time  equivalent employment opportunities for low‐ and moderate‐income persons, and    WHEREAS, in December 2012, the IURA approved a requested loan modification to facilitate  a split between the two owners with Ms. Ashline‐Royale assuming full ownership of the  business and a release of Ms. Brown’s financial guarantee of the loan, and    WHEREAS, the Ithaca Commons Repair and Upgrade construction project extended from  April 2013 until August 2015, significantly decreasing foot traffic on the Commons and  reducing revenues for many downtown retailers, and    WHEREAS, A&F has not achieved financial projections contained in the initial business plan,  though the job goal was met and the loan remained current through January 2015, and      WHEREAS, A&F was unable to afford market‐rate rent on the Commons and in March 2015  relocated to 112 N. Cayuga Street in shared space with the non‐profit SewGreen, and     WHEREAS, in March 2015 the IURA approved a 2nd loan modification to restructure the loan  to reduce monthly loan payments to $125/month and extend the term of the loan, and     WHEREAS, A&F has been delinquent on loan payments since June 2015, and    WHEREAS, as of January 2016, A&F is no longer operating a retail business at 112 N. Cayuga  St., and    WHEREAS, the A&F retail business presence appears to be limited to offering hand‐knit  clothing and accessories for sale at the online Etsy store, and   IURA Minutes  February 25, 2016  Page 8 of 14    WHEREAS, A&F management has not responded to multiple requests to develop a plan to  remedy the default, and     WHEREAS, reviews of financial statements  for the business indicate the business suffered a  loss of over $20,000 in 2013 and over $35,000 in 2014, and    WHEREAS, as of 12/31/14 the balance sheet for the business reported liabilities exceed  assets by approximately $15,000 after removing inventory on consignment under the asset  category, and     WHEREAS, current inventory of A&F appears to be limited to approximately 140 clothing  items offered for sale at the online Etsy store, which provides very limited collateral value,  and    WHEREAS, the owner reported a negative net worth at the time of the loan application in  2012 and a review of operating business financials indicates the business did not increase  the net worth of the owner, and     WHEREAS, in staff’s opinion, the business and the owner lack the resources to repay the  outstanding debt and expending IURA resources to seek a legal judgment to enforce security  pledged to repay the loan is not a wise use of IURA resources, and      WHEREAS, the IURA Economic Development Committee reviewed this matter at their  February 9, 2016 meeting and recommends the following; now, therefore, be it      RESOLVED, that the IURA hereby writes off the outstanding principal balance of $8,848.73  due from The Art & Found, LLC and recognizes the debt as uncollectible, and be it further    RESOLVED, that staff is directed to report the loan default to credit bureau agencies.      Carried Unanimously 3‐0    D. Request from Southside Community Center, Inc. for Temporary 6‐Month Suspension of Lease  Obligations at 530 W. Buffalo St.   Proulx explained that the applicant has requested a modification to the lease.  The IURA actually  holds the lease from the City, which subleased the property.  Southside Community Center is  suspending its Recycle Ithaca Bicycles (RIBs) program, so that it can strategically evaluate it and  determine how best to proceed.  It has asked for relief from all lease obligations, including both  the rent payments and its maintenance obligations.  The Committee spent some time discussing  the subject and concluded that the IURA is not in any kind of position to undertake the  maintenance of the property.  The City should take on those maintenance obligations.  IURA Minutes  February 25, 2016  Page 9 of 14    Bohn responded that the City’s Department of Public Works indicated it is not interested in taking  responsibility for the maintenance.  The applicant will need to continue performing the  maintenance, or face termination of the lease.    Proulx noted that if the applicant terminated the lease, the maintenance obligation would revert  to the IURA, unless it terminates its own lease with the City.  He asked if the IURA would also have  30 days to declare its intention to terminate the lease.  Bohn replied, yes.    Proulx proposed an amendment to the draft resolution: the resolution should make it clear the  applicant is not being released from its responsibilities to mow and shovel the property, which  does not seem terribly onerous.  Farrell agreed.    Amendment moved by Proulx, seconded by Graham:    RESOLVED, that the SSCC is not released from maintenance, utilities or other tenant lease  responsibilities for a six‐month period, and be it further    Carried Unanimously 3‐0    Moved by Proulx, seconded by Graham:    Modification to Lease of 530 W. Buffalo Street to Southside Community Center    WHEREAS, the Southside Community Center, Inc. (“SSCC”) seeks a six‐month pause on their  lease of the city‐owned building and property located at 530 W. Buffalo Street (“Property”)  used by SSCC since 2008 for the Recycle Ithaca Bicycles (RIBs) program, and     WHEREAS, in November 2015, SSCC convened a group of community advocates for  sustainable transportation programs to re‐examine the RIBs business model to explore  opportunities for RIBS to grow programming and revenues to better serve community needs  and thrive as a program, and    WHEREAS, the planning process may consider whether to continue to operate RIBs at the  Property or an alternative location, and    WHEREAS, during the six‐month planning process the building will remain fully closed, and    WHEREAS, in 2008, at the request of SSCC, the City leased the Property to the IURA, which  subleased the Property to SSCC to operate the RIBs program, and    WHEREAS, prior to RIBs use, the building had been vacant and boarded up for several years,  and   IURA Minutes  February 25, 2016  Page 10 of 14    WHEREAS, under terms of the sublease, SSCC pays rent of approximately $400/month and is  responsible for utilities, assessment fees, snow removal, mowing the lawn and general  maintenance, and    WHEREAS, under terms of the City‐to‐IURA lease, the IURA agrees to pay over to the City all  cash rent received from the tenant, minus out‐of‐pocket expenses and a flat annual  administrative fee, and    WHEREAS, the SSCC may terminate its sublease upon a thirty day notice and the IURA may  terminate its lease upon a thirty day notice, and    WHEREAS, SSCC has clarified that their request is to temporarily waive all tenant obligations,  including rent, utilities, snow removal and mowing during the six‐month planning period,  and    WHEREAS, the Economic Development Committee discussed this matter at its February 9,  2016 meeting and indicated support for SSCC’s strategic planning initiative but raised  concerns that waiving non‐rent tenant obligations would require the IURA to assume  responsibilities for utilities, snow removal and mowing, and recommended further  exploration of City willingness to temporarily waive rent and assume certain tenant  responsibilities, and    WHEREAS, electric service at the Property is billed to City of Ithaca Water & Sewer division  that maintains a pump station at the Property, who then periodically issues bills to the  tenant based sub‐metered usage, so no bill for electric service will be generated when the  building is closed, and    WHEREAS, SSCC has established its own NYSEG account for natural gas service for the  building heating system, and     WHEREAS, there is currently a lien of $122.90 filed against the Property for nonpayment of  one semi‐annual sidewalk assessment fee, and    WHEREAS, the IURA lacks designated funding to cover tenant responsibilities at the  Property; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA supports SSCC’s strategic planning initiative for the RIBs program  and hereby approves a lease modification to waive rent due for a six‐month period while  SSCC conducts a strategic planning process for the RIBs program, subject to consent from  the Mayor, and be it further    RESOLVED, that the SSCC is not released from maintenance, utilities or other tenant lease  responsibilities for a six‐month period, and be it further  IURA Minutes  February 25, 2016  Page 11 of 14    RESOLVED, that the IURA Chair is hereby authorized, subject to review by IURA legal  counsel, to execute any and all agreements and documents necessary to implement this  resolution.      Carried Unanimously 3‐0    E. Committee Vice Chairperson Report  None.     VI. Neighborhood Investment Committee (NIC)    A. 2014‐2018 Consolidated Plan Minor Amendment: Emergency Shelter  Farrell explained that the 2014‐18 Consolidated Plan was written shortly after the Rescue  Mission took over operation of the emergency shelter.  Under the prior operator, the shelter  was rarely full, but under the new operator it is consistently full.  The Consolidated Plan noted  this significant increase in shelter usage and indicated the City/IURA would monitor the  situation and possibly amend the Consolidated Plan if it ever appeared there was a  demonstrable need for expanded shelter space.  At its meeting, the Committee agreed to  designate emergency shelter as a “High Priority,” rather than “Low Priority,” need in the  Consolidated Plan.     Proulx asked what meaningful impact the change in designation would actually have.  Farrell  replied it would place emergency shelter higher on the priority list, for funding purposes; however,  it is by no means a guarantee of additional funding.    Moved by Graham, seconded by Proulx:    2014‐2018 Consolidated Plan Minor Amendment  to Raise Priority Need #19 — Emergency Shelter, from “Low” to “High” Priority    WHEREAS, in the Fall of 2003, the US Department of Housing and Urban Development (HUD)  notified the City that it qualified as an ‘Entitlement Community’ and that it would be receiving an  annual allocation of HUD funds through the Community Development Block Grant Program  (CDBG) and the HOME Investment Partnerships (HOME) Program, and    WHEREAS, in order to access these funds, the City is required to undertake a public input  process and prepare a Consolidated Plan which identifies priority community development  needs for the City of Ithaca every 5 years, and    WHEREAS, the City most recently completed a new Consolidated Plan in 2014, which will remain  in effect through 2018, and  IURA Minutes  February 25, 2016  Page 12 of 14    WHEREAS, every Consolidated Plan is required to contain a Priority Needs Assessment and  Homelessness Strategy, and    WHEREAS, the 2014‐2018 Consolidated Plan was prepared shortly after operation of the local  emergency shelter was transferred from the Red Cross to the Rescue Mission, and    WHEREAS, when operated by the Red Cross, shelter usage rates were relatively low, while under  the operation of the Rescue Mission, shelter usage rates increased significantly, and    WHEREAS, the Consolidated Plan took note of that increase and committed the City to  monitoring the situation to determine whether a higher need for emergency shelter existed in  the community than had been previously apparent, and    WHEREAS, usage rates at the emergency shelter have continued to be consistently higher than  in prior years, and it appears those higher usage rates are related to the admissions policy of the  operator, rather than to an increase in the total homeless population, and    WHEREAS, based on normal usage rates under the prior operator, the expanded emergency  shelter was rated a “low” priority in the 2014‐2018 Consolidated Plan Priority Needs  Assessment, and     WHEREAS, based on normal usage rates under the current operator, it is apparent that  expanded emergency shelter is a “high” priority, and    WHEREAS, the IURA recommends that the City amend its Consolidated Plan to reflect this  change, and    WHEREAS, minor amendments to a Consolidated Plan are not subject to public review and  approval and require only that the City approve the amendment and staff submit the same to  HUD; now therefore be it    RESOLVED, that the IURA hereby recommends that the City of Ithaca amend its 2014‐2018  Consolidated Plan to indicate that the expansion of emergency shelter facilities in the city is a  “high” priority community need.    Carried Unanimously 3‐0    B. Committee Chairperson Report  Farrell reported that Zac Boggs and Isabel Fernández presented a proposal for redeveloping the  402 S. Cayuga Street site as for‐sale housing.  Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) has  indicated affordable for‐sale housing on the site is financially infeasible, although it could  possibly build affordable rental units there.  Boggs and Fernández plan to construct four  IURA Minutes  February 25, 2016  Page 13 of 14  townhouse units on the site, which would be rented for 2‐5 years, then sold.  The Committee  communicated to them that it would like to see affordable owner‐occupied housing on the site.   Boggs and Fernández will now explore if that is something they would be able to do.      Truame added that Boggs and Fernández may apply for Neighborhood Housing Initiative bond  funding to make one of units immediately affordable.    Graham reported that the Committee also discussed the proposed BJM Elementary School  Housing for School Success program.  (The school has the greatest number of homeless families in  the school district.)  The school would identify the families who need housing assistance and the  Ithaca Housing Authority would give them priority for housing.    VII. Governance Committee (GC) Report [did not meet]  A. Complete Annual Confidential Evaluation of Board Performance Survey  Bohn reported that the Committee plans on reviewing the Annual Confidential Evaluations of  Board Performance Surveys that IURA Board members will be completing.     B. Review of IURA Financials: January 2016   Grants   Bohn reported virtually all IURA grants are in good shape in terms expenditures and overall  progress.  One program that has lagged, however, is the Downtown Ithaca Alliance’s Business  Boost program, which only just recently submitted a report.  It seems unlikely the program will  have enrolled enough eligible applicants to receive the full original funding amount, but it will  likely have at least three or four.  Bohn also indicated that 2014 HOME funding earmarked for the  402 S. Cayuga Street portion of the INHS Community Housing Trust program will be recommended  to be reallocated to the next IURA funding round for other projects, as INHS indicates the project is  not financially feasible.  Bohn also remarked that IURA staff has been having difficulty getting  documentation for Tompkins Community Action’s Housing First program.      Loans  Bohn reported all loans are current, except The Art and Found.  He noted the list of outstanding  loan amounts has been shrinking, since several loans have been paid off (Mama Goose, Band  Wagon Brewpub).  Mia Restaurant has also indicated it is interested in paying off its entire loan.   The Cayuga Urban Outfitters loan has also been paid off.      Leases  Bohn reported that only one lease payment is past due: Southside Community Center.    C. Committee Chairperson Report  None.  IURA Minutes  February 25, 2016  Page 14 of 14    VIII. Other Business  A. IURA Chairperson Report  None    B. Common Council Liaison Report  None.    C. Staff Report   Truame remarked that the IURA had asked some questions last month about where INHS  residents generally originate from.  IURA staff subsequently received some information from INHS  in the form of a waiting list analysis for INHS rental properties, as well as some information on its  for‐sale units, which was distributed to members.  The vast majority of INHS project residents  originate from Tompkins County, outside the City of Ithaca.     IX. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 9:23 A.M.      — END —      Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.