Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2015-07-22Approved: 8/20/15  108 East Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax)   MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Wednesday, July 22, 2015    Members: Svante Myrick, Tracy Farrell, Karl Graham, Chris Proulx  Excused: Eric Rosario, Ellen McCollister (Common Council Liaison)  Staff:  Nels Bohn, Lynn Truame, Charles Pyott  Public: None  Guests: Teresa Miller, Owner‐General Manager, Madeline’s Restaurant     I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:33 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.      III. Public Comment (3‐minute maximum per person)  None.    IV. Review of Draft Meeting Minutes: June 25, 2015  Not reviewed.    V. Economic Development Committee (EDC)    A. Request from Delante, Inc. (DBA Madeline’s restaurant) for Loan Assistance  Bohn explained that Madeline’s restaurant is seeking $150,000 in IURA funding, as part of total  $475,000 loan refinancing and renovation funding package.  Tompkins Trust Company would  provide the remaining funding for the project.  The restaurant recently renewed it lease for 10 years  (with an extension option for an additional 10 years).  Bohn noted Madeline’s has seen a significant  decline in revenue as a result of the Commons renovation construction.  The loan collateral would  take the form of a second security lien on business assets, as well as subordinate mortgage on the  106‐112 South Cayuga Street property.  Teresa A. Miller and Scott A. Miller have also agreed to  provide their personal guarantees.  Bohn indicated the loan appears reasonably well‐secured and  collateralized.  It would strengthen the downtown area at a key anchor site, at the entrance to the  Commons, and create 3 new jobs.  Ithaca Urban Renewal Agency IURA Minutes  July 22, 2015  Page 2 of 17    Bohn indicated the Committee had numerous questions about the restaurant’s existing debt and  refinancing structure.      Proulx further explained that the Committee explored questions about the nature and amount of the  debt, the restaurant’s overall competitive outlook, and the changing business landscape of the past 17  years.  The Committee was somewhat skeptical about some of the applicant’s revenue projections ―  however, it ultimately and unanimously supported the loan application.    Graham inquired into the Common Area Maintenance (CAM) fees in arrears.  Bohn replied that leases  for larger buildings often require each tenant to contribute to the maintenance costs for common  areas, in addition to their regular lease payments.     Miller explained that CAM fees cover such items as taxes, utilities, cleaning, repairs, etc.  For some  reason that she has not been able to understand, her landlord and his management company stopped  billing the restaurant CAM fees in early 2013 or late 2012.  The restaurant was eventually billed for  them this past Spring for the outstanding amount, which is considerable.     Proulx added that the applicant anticipates its CAM fees will decrease over time.  Miller agreed that is  the case.    Proulx moved, seconded by Farrell:    Loan Assistance to Delante Inc. dba Madeline’s Restaurant (PB‐LF #7)    WHEREAS, on May 27, 2015, Delante Inc. (Madeline’s) applied for a $150,000 IURA loan for a  $470,000 project to refinance existing debt and acquire new fixtures and equipment and  renovate the Madeline’s restaurant located at 215 E. State/MLK Jr. Street, and     WHEREAS, the project will allow the landmark restaurant to upgrade outdoor and indoor dining  areas,  expand hours of operation to include daily lunch and weekend brunch, which will result  in the creation of 3 full‐time equivalent employment positions, and    WHEREAS, the primary objective of the Ithaca Density District Priority Business Loan Fund (PB‐ LF) is to induce the creation, start‐up and expansion of specific priority business enterprises in  the greater downtown that have been defined by the community as highly desirable or  substantially increases foot traffic thereby strengthening downtown vitality, and     WHEREAS, Madelines is located on The Commons at the corner of S. Aurora Street and E.  State/MLK Jr. street directly across from Simeon’s restaurant where in 2014 a runaway truck  heavily damaged the landmark Simeon’s building, requiring partial demolition of the still  boarded‐up building, and  IURA Minutes  July 22, 2015  Page 3 of 17    WHEREAS, the upgrading  of the  restaurant, including new outdoor furnishings , and expansion  of business hours to serve lunch and weekend brunch, will generate significant customer traffic  at an important section of The Commons throughout the day and evening, thereby  strengthening downtown vitality, and     WHEREAS, Teresa Miller is the 100% owner of Delante Inc., a woman‐owned business, and    WHEREAS, the proposed uses of project funds are:     $72,700 interior renovations    $14,300 exterior renovations    $163,000 debt refinancing    $80,000 restaurant furnishings, fixtures and equipment (FF&E)    $90,000 common area maintenance (CAM) arrearage    $50,000 working capital    $470,000 Total, and    WHEREAS, the proposed sources of project funds are:    $320,000 Bank loan    $150,000  IURA      $470,000 Total, and    WHEREAS, Tompkins Trust Company has issued a commitment for a $320,000 loan subject to  IURA loan approval, and     WHEREAS, the project is projected to create at least three (3) full‐time equivalent (FTE)  employment positions, of which at least 51% will be filled by low‐ and moderate‐income  persons, resulting in $50,000 of loan assistance per job created, and     WHEREAS, the project will additionally retain 15 FTE existing employment positions, and     WHEREAS, the  IURA Economic Development Policy Financing Guidelines and Operating Plan for  the Priority Business Loan Fund normally requires at least one FTE job for every $35,000 of loan  assistance, and     WHEREAS, the IURA guidelines authorize increasing the limit of IURA financing per job to  $50,000/job in individual instances where the IURA determines that the expanded business  activity will effect an extraordinary degree of public benefit and the total portfolio of all HUD‐ assisted loans still results in an overall employment/cost ratio not exceeding $35,000 per job,  and    WHEREAS, the IURA portfolio‐wide ratio of loan assistance per job is $16,347  ($7.3MM/447jobs), and   IURA Minutes  July 22, 2015  Page 4 of 17    WHEREAS, the IURA particularly seeks to assist projects that assist minority and/or women‐ owned businesses, such as Delante Inc., and    WHEREAS, the proposed IURA loan proceeds will be used for debt refinancing and purchase of  restaurant furniture and equipment and the site is located outside of any flood hazard areas,  therefore the project is a categorically excluded activity pursuant to 24 CRF 58.35(b)(4) of the  National Environmental Protection Act (NEPA); the action constitutes a Type II action under the  City of Ithaca Environmental Quality Review Ordinance;  and therefore is not subject to further  environmental review, and    WHEREAS, at their July 21, 2015 meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed the loan application, a credit analysis prepared by H. Sicherman & Co., Inc. and  applicable provisions of the IURA Economic Development Policy Guidelines and Operating Plan,  and recommend the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby finds that the project is eligible for assistance through the  Priority Business Loan fund because it will generate substantial foot traffic thereby  strengthening downtown vitality, and be it further    RESOLVED, that the IURA authorizes up to $50,000 of loan assistance per job created for this  project due to the extraordinary degree of public benefit of this project at the critical eastern  entrance to The Commons, and be it further    RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan from the Ithaca Density District Priority  Business Loan Fund (PB‐LF)  in accordance with the loan application, and supplemental  submissions, subject to the following terms:     Borrowers:  Delante Inc. DBA Madeline’s Restaurant, a New York State S  corporation      Loan Amount: Up to $150,000       Project:  Debt refinancing and upgrading of furnishing and equipment  of Madeline’s restaurant located at 215 E. State/MLK Jr. Street,  Ithaca, NY.           Total Project Cost: $470,000       Projected Use of IURA  Funds:   Debt refinancing and purchase of restaurant furniture and  equipment.  IURA funds may not be used for construction  activities.       Term: 84 months (7 years)      IURA Minutes  July 22, 2015  Page 5 of 17   Interest Rate: 3.5% annually, reset to 2.5% upon submission of satisfactory  job reports documenting that the job creation goal has been  achieved for two consecutive quarters and borrower is in  compliance with all other terms of the loan agreement.       Repayment:  Interest‐only payments for six (6) months, then level monthly  payments of principal and interest to fully amortize the loan  over the remaining 78 months (approximately $2,153/month)  and subject to a revised P&I amount upon rate reset.          Loan Collateral: 1. Second security lien on all business assets including  accounts, inventory, furniture, fixtures and equipment  now owned or hereafter acquired behind only a security  lien held by Tompkins Trust Company.   2. Second mortgage on 106‐112 South Cayuga Street, Ithaca,  a commercial property owned by Teresa and Scott Miller,  behind only a mortgage lien held by Tompkins Trust  Company.       Personal Guarantor(s): Teresa A. Miller and Scott A. Miller, joint and several.        Job Creation Requirement:  Creation of at least three (3) FTE employment positions of  which at least 51% must be held by low‐ and moderate‐income  persons.        Reporting:  1. Annual submission of accountant‐prepared federal and  New York State tax returns.    2. Quarterly IURA job reporting of jobs created.  3. Documentation of project match funding.    And be it further,    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to issue a  loan commitment letter in accordance with this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 4‐0    B. Request from Cayuga Green, LLC for Various Approvals Required to Refinance Cayuga Green  Place (Parcel E, Cayuga Green, 131‐135 E. Green St.)  Bohn explained that the applicant has reached the point in the project’s lifecycle where it is  unwinding its New Markets Tax Credit (NMTC) funding and refinancing the project.  The applicant’s  refinancing agent agreed in concept to the refinancing commitment, but required the property be  Approved: 8/20/15  conveyed to a separate entity.  Bohn indicated the project has met all the IURA’s goals (i.e., it  represents a fully‐occupied, economically viable, mixed‐use/residential active use) and is in good  standing.  The applicant has also offered to repay the IURA Urban Outfitters loan, which was  unsecured, so that is a benefit for the IURA.  The proposal would facilitate the applicant’s  operations and the IURA would come out ahead on the transaction.    Proulx moved, seconded by Graham:    Cayuga Green Phase II ― Request from Cayuga Green, LLC for  Various IURA Approvals to Facilitate Project Refinancing (Parcels ‘E’)    WHEREAS, Cayuga Green, LLC, seeks to refinance project debt on the Cayuga Green Place  project located at 131 E. Green Street (Property), also known as Parcel E of the Cayuga Green  project, and seeks IURA approval to assign an IURA loan to a new entity and subordinate an  IURA loan to new financing, and     WHEREAS, the IURA sold the Property to Cayuga Green, LLC in 2007 and issued a $760,000 loan  for a portion of the purchase price, which loan is secured by a 5th lien mortgage on the Property,  and     WHEREAS, Cayuga Green, LLC successfully completed an urban renewal project at the Property  by constructing  and occupying a 90,000 square foot, mixed‐use residential project with ground  floor commercial use, including Urban Outfitters, and    WHEREAS, in 2009 the IURA issued a $100,000 loan to Cayuga Green, LLC to pay for project  expenses for Urban Outfitters to sign a lease to occupy ground floor space at the Property, and     WHEREAS, Cayuga Green, LLC has applied to refinance its existing debt on the project with Rialto  Mortgage Finance, LLC (Rialto), and     WHEREAS, Rialto is requiring ownership of real property located at 131 E. Green Street  be  transferred from Cayuga Green, LLC to a newly formed single purpose entity as a condition of  financing, and    WHEREAS, Rialto is further requiring that the IURA subordinate its promissory note and  mortgage to its first mortgage as a condition of financing, and    WHEREAS, “131 East Green Street, LLC” has been formed as a new ownership entity, which has  identical ownership as Cayuga Green, LLC with Bloomfield/Schon + Partners, LLC as the sole  member and Steven F. Bloomfield and Kenneth E. Schon as managing members, and    WHEREAS, the new entity will assume the IURA loan obligations of Cayuga Green LLC, and    WHEREAS, the Rialto loan will be secured by a 1st lien mortgage on the Property, and  IURA Minutes  July 22, 2015  Page 7 of 17    WHEREAS, under proposed refinancing, the IURA mortgage will move up from 5th lien position  to 2nd lien position behind only a mortgage lien held by Rialto  in the principal amount of  $13,200,000, and    WHEREAS, the IURA’s existing 5th lien mortgage is subordinate to mortgage liens totaling over  $14,900,000, and    WHEREAS, Cayuga Green, LLC also proposes paying off the IURA Urban Outfitters loan at the  time of refinancing, which carries a principal balance of $56,183.69 as of June 30, 2015, and    WHEREAS, this matter was discussed at the July meeting of the IURA Economic Development  Committee, which recommends the following action: now, therefore be it    RESOLVED,  the IURA hereby approves the requested assignment of the IURA loan, note and  mortgage from Cayuga Green LLC,  dated July 23, 2007, to 131 E. Green Street, LLC, conditioned  upon pay off of the IURA’s urban outfitter loan to Cayuga Green, LLC, and be it further    RESOLVED, that the IURA hereby approves a subordination agreement to subordinate its  mortgage on real property located at 131 E. Green Street to Rialto Mortgage Financing, LLC, and  be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon advise of the IURA Attorney, is hereby authorized  to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 4‐0    C. Request from Finger Lakes Massage Group, Inc. (DBA Finger Lakes Massage School) for Loan  Assistance  Proulx reported that it is a $150,000 request, as part of a $230,000 project, the vast majority of  which would be devoted to interior renovations to the new space.  The project would benefit both  the school and the city, including creating 3 FTE jobs for low‐ to moderate‐income workers.  The  school has been trying to relocate for 8 years.  They have meeting space needs that would be met  by the new location.  The school experienced a modest decline in revenue and enrollment over the  past couple of years.  Its current building restricts its ability to meet demand; and the building’s  condition and maintenance needs have become a liability in terms of attracting students.      Bohn added that the owners have agreed to provide personal financial guarantees, since the  borrower has insufficient collateral, although it certainly appears to have sufficient cash‐flow to  repay the debt.  The school has been debt‐averse, so it has no outstanding debt.  It is a reasonably  well‐secured loan for a project that would have a highly positive impact on the city and downtown  area, as a long‐term investment in the community.    IURA Minutes  July 22, 2015  Page 8 of 17    Proulx agreed, noting the Committee found the project a very attractive opportunity to attract  steady, non‐retail foot traffic to the Commons.  The Committee was very supportive of the  application.    Bohn noted there is also a lease option for a street‐level clinic/retail space.  The project appears in  every way to be a good fit for the downtown Ithaca area.    Farrell asked if the personal guarantees mean the owners will not take as much money from the  school every year.  Bohn replied that the owners would have to provide enough money in the debt‐ service line or risk the IURA going after their personal finances.    Proulx remarked the risk of the school’s defaulting appears relatively low.    Graham observed the school’s relocation could conceivably have a negative impact on existing  downtown massage businesses.  He asked if any feedback about the project was received.  Bohn  replied, no.  That issue was never explored in detail.      Truame noted most of the downtown massage businesses appear to have a very steady customer  base, so she imagines the school would probably not have much, if any, impact on them.      Farrell asked about the school’s position in terms of Federal student loan default obligations.  Bohn  replied that the school appears very assiduous about meeting its attendance requirements and  maintaining a very low default rate (which is less than 3%).    Proulx moved, seconded by Graham:    Loan Assistance to Finger Lakes Massage Group, Inc.   DBA Finger Lakes School of Massage (PB‐LF #8)    WHEREAS, on June 22, 2015, Finger Lakes Massage Group, Inc. (FLMG)  applied for a $150,000  IURA loan for a $230,000project to relocate and expand the Finger Lakes School of Massage into  existing vacant office space on the second level of the Rothschild Building located at 215 E.  State/MLK Jr. Street on The Commons, and      WHEREAS, the project will allow the school to increase enrollment and revenues at the massage  therapy program, retail store and new Alumni clinic, which in total will result in the creation of 3  full‐time equivalent employment positions, and    WHEREAS, the primary objective of the Ithaca Density District Priority Business Loan Fund (PB‐ LF) is to induce the creation, start‐up and expansion of specific priority business enterprises in  the greater downtown that have been defined by the community as highly desirable or  substantially increases foot traffic thereby strengthening downtown vitality, and   IURA Minutes  July 22, 2015  Page 9 of 17    WHEREAS, the project will bring 25 staff and 75 students daily to the campus, including a retail  store with Alumni spa at a first floor location, thereby generating significant foot traffic and  increased vitality on The Commons, and     WHEREAS, the proposed uses of project funds are:     $72,700 A/E fees, constr. Manag. Fees, permits    $14,300 interior renovations    $11,500 signage and window shades    $80,000 marketing, moving expense and FF&E    $230,000 Total, and    WHEREAS, the proposed sources of project funds are:    $80,000 Equity    $150,000  IURA    $230,000 Total, and    WHEREAS, FLMG is owned by David Merwin and John Robinson, and    WHEREAS, FLMG’s current lease at 1251Trumansburg Road expires on 12/31/15, and    WHEREAS, the owner of the Rothschild Building has executed a 10‐year lease with FLMG, with  an option for one additional 10‐year term, and      WHEREAS, the project is projected to create at least three (3) full‐time equivalent (FTE)  employment positions, of which at least 51% will be filled by low‐ and moderate‐income  persons, resulting in $50,000 of loan assistance per job created, and     WHEREAS, the  IURA Economic Development Policy Financing Guidelines and Operating Plan for  the Priority Business Loan Fund normally requires at least one FTE job for every $35,000 of loan  assistance, and     WHEREAS, the IURA guidelines authorize increasing the limit of IURA financing per job to  $50,000/job in individual instances where the IURA determines that the expanded business  activity will effect an extraordinary degree of public benefit and the total portfolio of all HUD‐ assisted loans still results in an overall employment/cost ratio not exceeding $35,000 per job,  and    WHEREAS, the IURA portfolio‐wide ratio of loan assistance per job is $16,347 ($7.3MM/447  jobs), and     WHEREAS, as IURA loan proceeds may be used for interior improvements of existing commercial  space, the loan is listed at 58.35(a)(3)(iii) as  categorical excluded but subject to federal laws  listed at 58.5 for the National Environmental Protection Act (NEPA, and   IURA Minutes  July 22, 2015  Page 10 of 17    WHEREAS, the interior renovation of existing commercial space constitutes a Type II action  under the  City of Ithaca Environmental Quality Review Ordinance and therefore is not subject  to further environmental review, and    WHEREAS, at their July 21, 2015 meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed the loan application, a credit analysis prepared by N. Bohn and reviewed by H.  Sicherman & Co., Inc. and applicable provisions of the IURA Economic Development Policy  Guidelines and Operating Plan, and recommend the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby finds that the project is eligible for assistance through the  Priority Business Loan fund because it will generate substantial foot traffic thereby  strengthening downtown vitality, and be it further    RESOLVED, that the IURA authorizes up to $50,000 of loan assistance per job created for this  project due to the extraordinary degree of public benefit of this to increase vitality on The  Commons, and be it further    RESOLVED, that the IURA hereby approves a loan from the Ithaca Density District Priority  Business Loan Fund (PB‐LF)  in accordance with the loan application, and supplemental  submissions, subject to the following terms:     Borrowers:  Finger Lakes Massage Group, Inc., a New York State S  corporation      Loan Amount: Up to $150,000       Project:  Relocation and expansion of Finger Lakes School of Massage  from 1251 Trumansburg Road, Town of Ithaca, NY to 215 E.  State/MLK Jr. Street, Ithaca, NY.           Total Project Cost: $230,000       Projected Use of IURA  Funds:   Professional fees, interior renovations, marketing, furnishings,  fixtures and equipment and working capital as may be  approved by the IURA Chairperson.        Term: 84 months (7 years)       Interest Rate: 3.5% annually, reset to 2.5% upon submission of satisfactory  job reports documenting that the job creation goal has been  achieved for two consecutive quarters and borrower is in  compliance with all other terms of the loan agreement.      IURA Minutes  July 22, 2015  Page 11 of 17   Repayment:  Interest‐only payments for six (6) months, then level monthly  payments of principal and interest to fully amortize the loan  over the remaining 78 months (approximately $2,153/month)  and subject to a revised P&I amount upon rate reset.          Loan Collateral: 3. First security lien on all business assets including accounts,  inventory, furniture, fixtures and equipment now owned  or hereafter acquired.         Personal Guarantor(s): David Merwin and John Robinson, joint and several.        Job Creation Requirement:  Creation of at least three (3) FTE employment positions of  which at least 51% must be held by low‐ and moderate‐income  persons.        Conditions: 1. Subordinate $250,000 debt due to Finger Lakes Holding  Company, Inc. to the IURA loan.  2. Payment of federal prevailing wages if IURA funds are used  for applicable construction activities  3. Completion of NEPA environmental review by staff.      Reporting:  4. Annual submission of accountant‐prepared federal and  New York State tax returns.    5. Quarterly IURA job reporting of jobs created.  6. Documentation of project match funding.  And be it further,    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to issue a  loan commitment letter in accordance with this resolution, and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon the advise of IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution.     Carried Unanimously 4‐0    D. Loan Delinquency Protocol  Proulx explained that from time to time IURA borrowers fall behind on their loan payments, which is  an issue both the Economic Development Committee and Governance Committee have examined.   The proposed Loan Delinquency Protocol would provide more direction to IURA staff for  establishing a consistent follow‐up procedure, including various milestones.  Part of the intent is to  ensure the decision to collect on a loan is not simply an automatic step on staff’s part, but is  something that would be presented to the IURA.  IURA Minutes  July 22, 2015  Page 12 of 17    Bohn noted the protocol essentially reflects what IURA staff already does, but provides more formal  detail and consistency.  It also provides a sufficient degree of flexibility and guidance to ensure IURA  staff communicates with delinquent parties on a regular basis, progressively ratcheting up IURA  demands if no payments are made, ultimately ending in a review by the EDC and IURA.    Proulx moved, seconded by Farrell:    Protocol on Past Due Loans    WHEREAS, the IURA Economic Development Policy Guidelines and Operating Plan lacks  detailed guidelines for responding to past due loans, and    WHEREAS, the IURA seeks to develop a consistent, but flexible, approach to guide staff  and the IURA on processes to follow to conduct due diligence on past due loans, and    WHEREAS, the Economic Development Committee and Governance Committees have  reviewed drafts of a policy to clarify the appropriate responsibilities of staff and the IURA  when loan repayments are past due, and    WHEREAS, at their July 21, 2015 meetings the Economic Development Committee  reviewed the latest revisions to the policy and recommended the following; now,  therefore, be it,     RESOLVED, the IURA hereby adopts the attached IURA Protocol on Past Due Loans, dated  5/19/15.    Carried Unanimously 4‐0.      (continued on following page)  IURA Minutes  July 22, 2015  Page 13 of 17      IURA Minutes  July 22, 2015  Page 14 of 17      IURA Minutes  July 22, 2015  Page 15 of 17      E. Committee Chairperson Report  None.    VI. Neighborhood Investment Committee (NIC)    A. Committee Chairperson Report  Farrell reported that at its last meeting the Committee discussed the Tompkins County Office of Human  Rights (OHR) Analysis of Impediments to Fair Housing Choice report, including nine issues identified as  impediments to fair housing.  Truame then performed an analysis of the impediments, describing what  the Committee thought about each one.  Farrell noted it is a very comprehensive report; however,  Approved: 8/20/15  some of the impediments may not be as significant as they first appear.  The IURA still needs to  prioritize the various impediments and communicate its conclusions to HUD.  The IURA should also  think a little more about the fair housing tests that were conducted and what other tests may be  needed.      Graham added that general education and access to information is another issue that needs to be  addressed (e.g., what could be done on a city‐wide basis to educate landlords and property owners  about Fair Housing Act requirements).    Proulx asked how “Impediment #6” was arrived at (“Processes related to the construction of housing  within the City may limit housing choice and inhibit the development of affordable housing within the  City.”)  Truame replied, interestingly enough, OHR did not actually arrive at that conclusion.  Its analysis  did not explicitly reveal any impediment in the City’s processes.  Its reasoning was simply that the  longer the process takes, the more it places developers’ finances at risk.  OHR looked very broadly and  examined a lot of information, but more analysis needs to be done.    VII. Governance Committee  (did not meet in July 2015)    VIII. Other New/Old Business  A. Advocacy on FY2016 Federal Budget   Bohn reported that the Federal budget is currently being developed by the Republican‐controlled  U.S. Congress.  Congress is abiding by the Budget Control Act of 2011, which placed very strict limits  on certain budget items.  Additional budget limits were subsequently imposed through the budget  sequestration process.  The U.S. Senate recently passed a proposal to eliminate the HOME program  altogether.  As a result of these developments, Bohn drafted a letter to Congressman Tom Reed,  asking him to preserve funding for the Community Development Block Grant (CDBG) and HOME  programs in the FY2016 federal budget.  The letter includes a list of the actual reductions proposed  by the Senate bill (e.g., Ithaca funding would be slashed by $332,000 to just $26,000 in FY2016).   Bohn explained that in the current proposed budget, more HUD funding is being devoted to Section  VIII funding, at the expense of all other HUD programs.    Bohn asked if the letter should be conveyed to Common Council, as well as other communities in  the 23rd Congressional District.  Myrick responded there is nothing to prevent Common Council from  passing a resolution in favor of the letter.  In fact, he could also deliver the letter in person to  Congressman Reed.    B. Review of IURA Financials: June 2015  Bohn reported that Truame has been working hard to ensure all environmental reviews have been  completed for 2015.  Bohn anticipates that HUD should make a decision authorizing the final IURA  Action Plan very soon.  He indicated all the projects listed with red “No’s” have moved forward; but  they will be kept in the “No” category until they draw some funds down.  Bohn added that one  project that will be delayed is the Lake Street Bridge project, since it did not receive Department of  Transportation approval to solicit construction bids until July 1, 2015 and the City was concerned  with the likelihood of significant cost overruns.  IURA Minutes  July 22, 2015  Page 17 of 17    Regarding IURA loans, Bohn noted, only the Art and Found is in default; all other loans are now  current.  Lease payments are also all now current.    C. IURA Chairperson Report  None.    D. Common Council Liaison Report  None.     E. Staff Report  Bohn reported that there is a $500M available pool of state funding, which Empire State  Development is organizing/facilitating.  The framework for funding applications is based on four  major themes and Empire State Development is currently soliciting for input on them: the Greater  Binghamton Innovation Ecosystem Initiative; the Southern Tier Food and Agriculture Initiative; the  Advanced Industries ―Transportation Products, Components, and System Controls Initiative; and  the Promoting the Southern Tier's Innovative Culture Initiative.      IX. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 9:48 A.M.  — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.