Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2012-07-26Approved 9/27/12  Ithaca Urban Renewal Agency 108 East Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) ax)    MINUTESMINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, July 26, 2012    Members: Chair Svante Myrick, Karl Graham, Ayana Richardson, Eric Rosario  Absent: Tracy Farrell, Chris Proulx, Common Council Liaison  Staff:  Nels Bohn, JoAnn Cornish, Sue Kittel, Charles Pyott  Guests: None  Public: None    I. Call to Order   Chair Myrick called the meeting to order at 8:34 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.      III. Public Comment  None.    IV. Review of Draft Meeting Minutes: June 28, 2012  Richardson moved, seconded by Rosario, to approve the June 28, 2012 minutes, with no  modifications.  Graham abstained.    Carried Unanimously 3‐0    V. Neighborhood Investment Committee (NIC)    A. Southside Community Center – High‐Priority Community Development Need for FY 2013  Kittel noted that NIC is recommending a resolution of support for the rehabilitation of the Southside  Community Center (SCC), for which there is also strong community interest.  A preliminary budget is  still in the process of being drafted.  At this point, the SCC simply wants to get some sense of the extent  of IURA interest in the project.  IURA Minutes  July 26, 2012  Page 2 of 9    Kittel relayed the following statement from NIC Chair Farrell:    “The NI Committee strongly supports a resolution to express IURA interest in helping fund renovations at  Southside Community Center, an important community resource.  Although the renovation plan has not  yet been developed, the building has been evaluated and a committee established to develop a plan.   We believe that our expression of interest at this time may help bring in other funders.”    Graham disclosed that he previously served on the SCC board for a number of years and is also  currently being considered for one of its committees.    Rosario moved, seconded by Richardson:    Southside Community Center – High‐Priority Community Development Need for FY 2013    Whereas, the Ithaca Urban Renewal Agency has been a strong supporter of the facilities and  programs at the Southside Community Center in the past, and    Whereas, this support has included significant expansion of the building  in the late 1990’s,  installation of accessible doors and operators for the doors, installation of gym air conditioning,  and support of Southside programs, including RIBS, the computer lab and the sound studio and    Whereas, the IURA recognizes the important role that the Southside Community Center plays in  the lives of children and adults in the downtown neighborhoods, and    Whereas, the Southside Community Center Board has identified current remodeling and  rehabilitation needs of the building, and is working with a local architectural firm to assess the  building’s condition and develop a basic scope of works with a general budget so that they can  raise funds to undertake a renovation of the building, and    Whereas, the Southside Board has identified a steering committee to develop the plans and  undertake the fundraising, and    Whereas, members of the steering committee would now like an indication that  the IURA would  be interested in  providing support to renovate the Southside Community Center, and     Whereas, the Neighborhood Investment Committee considered this matter at their July 13, 2012  meeting and recommended the following, now therefore be it,    RESOLVED, that the IURA hereby affirms their strong support for the Southside Community  Center building and programming, including programs which support Ithaca’s low‐income youth,  teens and adults, and be it further   IURA Minutes  July 26, 2012  Page 3 of 9  RESOLVED, that the IURA endorses the Neighborhood Investment Committee’s expression of  interest in a rehabilitation project and welcomes the presentation of a detailed plan and budget  when they are available, and be it further    RESOLVED, that the IURA commits in principal to provide partial funding from the Community  Development Block Grant for a rehabilitation of the Southside Community Center with the details  of the level of support to be determined when more information is available.     Carried Unanimously 4‐0  B. Committee Chairperson Report    Surplus Properties  Kittel relayed the following statement from NIC Chair Farrell:    “ We began working on sponsor information packets for the sale of three surplus properties: 402 S.  Cayuga St.; 213‐215 W. Spencer Street; and 203 Third Street.  These will be available to anyone who  proposes to purchase and develop the properties.  After considering guidance for development put  forth by the IURA and by Common Council, we drafted mandatory and desirable criteria for purchase  proposals.  At our next meeting, we expect to finalize the packets and set timelines for the disposition  process, and will bring them to the IURA for approval. ”    Kitchen Theatre  Kittel announced that the NIC was very pleased to hear that a Kitchen Theatre Next Steps Job Training  Program trainee was recently put in touch with a prestigious dance camp in Steamboat Springs, CO,  and got a summer job with them.  The position includes compensation for travel and housing, as well  as a good weekly stipend and some classical dance classes.  She noted this opportunity would not have  arisen had not the trainee been enrolled in the Next Steps program.    VI. Economic Development Committee (EDC)    A. Cayuga Green Project, Request by Cayuga Green II, LLC for 6‐Month Extension of Purchase &  Sale Contract for Parcel ‘D’ (Tax Map #81.‐2‐4)  Richardson reported that a request had been received from Cayuga Green II, LLC for 6‐month  extension of purchase and sale contract.  Some minor changes to the proposed project have been  made since the IURA last reviewed it, including the number of units, the removal of leased commercial  space, and the more loft‐like design of the units.  The EDC is also recommending the addition of a  $20,000 non‐refundable extension fee.  Richardson noted there is a high degree of assurance that the  project will move forward as planned.    Rosario asked if there were any evidence of financing, to which Richardson replied, yes.  Bohn added  he received verbal confirmation of the financing from the applicant, who also divulged the identity of  the lender.  The financing would, of course, also be a closing condition.    IURA Minutes  July 26, 2012  Page 4 of 9  Bohn remarked that a question arose regarding the project’s eligibility for tax abatements ― he  indicated the purchase agreement essentially prohibits any property tax abatement on the project.     Richardson moved, seconded by Rosario:    Cayuga Green Project, Approval of 4th Amendment to Purchase & Sale Contract for Parcel ‘D’    Whereas, on June 27, 2012, Cayuga Green II, LLC submitted a request for a 6‐month extension of  the purchase and sale contract (Contract) between the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) and  Cayuga Green II, LLC for purchase of Parcel ‘D’ (tax map parcel #81.‐2‐4) of the Cayuga Green  project, and    Whereas, Parcel ‘D’ is an approximately ½ acre, triangular‐shaped parcel located between the  Cayuga Garage and the Six Mile Creek Walk, and    Whereas, the Contract agrees to a sales price of $270,000 and obligates the purchaser to  undertake a project “anticipated to consist of construction of no less than 30 rental and/or for‐ sale housing units located adjacent to the Cayuga Garage or such other uses approved by Seller  and the Common Council of the City of Ithaca”, and    Whereas, to enforce the future land use obligation, the Contract requires the purchaser to satisfy  the following seller contingencies prior to June 30, 2012 as a condition of conveyance of the  property:  1. Submit proof of final site development plan approval for a project containing at least 30  housing units;  2. Submit proof of issuance of a building permit for the project;  3. Submit proof that all project financing has been secured to complete the project, and    Whereas, the purchaser did not satisfy all of the above‐listed seller contingencies by June 30,  2012, and     Whereas, the purchaser has submitted revised project plans to the City of Ithaca Planning &  Development Board and indicated they have received an acceptable loan proposal to finance the   project from a regional lending source, and    Whereas, the purchaser has revised the project to eliminate a ground floor commercial use,  reduce the building footprint to provide a required 10‐foot rear yard along the Six Mile Creek  Walk, and now proposed construction of a 39‐unit, loft‐style, residential rental project, including  1‐bedroom, 2‐bedroom and 3‐bedroom units, and     Whereas, the purchaser indicated they have invested almost $200,000 in project  predevelopment costs to date, and    IURA Minutes  July 26, 2012  Page 5 of 9  Whereas, each request to extend the Contract results in a delay to realize anticipated public  benefits of the project, including revenues from permit fees, property taxes, and parking fees,  and requires staff and legal resources to administer, and     Whereas, Cayuga Green II, LLC, seeks no property tax abatements for this market‐rate project,  and     Whereas, the primary objective of the Ithaca Urban Renewal Plan for this urban project is to  improve the social and physical and economic characteristics of the project neighborhood; and    Whereas, the IURA wishes to facilitate the construction of additional housing units in downtown  Ithaca that will expand the range of housing opportunities, increase the property tax base, and  visually conceal the concrete block wall portions of the east wall of the adjacent Cayuga garage,  and     Whereas, the proposed project will improve the social, physical and economic characteristics of  the downtown neighborhood thereby furthering the goals and objectives of the Urban Renewal  Plan, and     Whereas, under §507 of Article 15 of General Municipal Law, the IURA’s proposed disposition of  real property requires Common Council approval following a public hearing, and     Whereas, the prior purchase and sale contract for parcel ‘D’ and site plan review for a proposed  7‐story housing project at parcel ‘D’ were the subject of environmental reviews under the City  Environmental Quality Review Ordinance (CEQRO) pursuant to which the lead agency issued a  negative declaration that the implementation of the action as proposed will not result in any  significant adverse environmental impacts, and     Whereas, the revised 4‐story loft‐style residential project and the action of approving the  proposed 4th  amendment to the Contract for parcel ‘D’ are no less protective of the environment  than the previously‐approved Contract and site plan, therefore requiring no additional  environmental review, and    Whereas, the IURA Economic Development Committee considered this matter at their July 10,  2012, meeting and recommends the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the Ithaca Urban Renewal Agency hereby approves a 4th  amendment to the  Purchase and Sale Contract with Cayuga Green II LLC for Parcel ‘D’ (tax map parcel #81.‐2‐4)  subject to the following terms and conditions:   1. The purchaser’s deadline to satisfy seller contingencies to secure final site plan approval,  project financing and issuance of a building permit is extended to December 31, 2012, and  2. Inclusion of a requirement for payment of a $20,000 non‐refundable deposit toward the  purchase price and/or City of Ithaca building permit fees be paid upon signing the  IURA Minutes  July 26, 2012  Page 6 of 9  amendment, which shall be retained by the seller in the event seller contingencies are not  satisfied by December 31, 2012, and be it further    RESOLVED, the above approvals are subject to Common Council approval of the property  disposition, and be it further    RESOLVED, the IURA Chairperson, upon the advice of IURA legal counsel, is hereby authorized to  execute all necessary and appropriate documents to implement this resolution, including but not  limited to executing an amended purchase and sale contract.      Carried Unanimously 4‐0    B. Status Report on IURA Accomplishments toward Achieving Economic Development Performance  Goals  Richardson reported that the EDC reviewed the IURA economic development performance goals in  detail.  (Richardson asked Bohn if the issue with Mimi’s Attic and the living wage question had been  resolved.  Bohn responded, yes, Mimi’s Attic is now a certified living wage employer.)  Richardson  noted the goal is to have 75% of the funded positions qualify as living wage jobs.    Richardson noted that one issue the EDC discussed in particular detail was the decline in job  placements, which the EDC agreed needs to be addressed.  IURA funds a considerable amount of  job training, but it has not historically been correlated enough to job placement.    Rosario indicated it would be helpful to have the specific job training numbers incorporated into the  report.    Richardson observed that the IURA may not always be getting complete information on job  placement ― some job placement activity may actually be taking place, which is just is not being  captured as it requires tracking beneficiaries after completion of training.    Kittel observed that part of the problem may be due to the fact that most IURA programs are only  funded for a single year.  By comparison, the multi‐year commercial driver’s license training  program enabled the IURA to capture more information, as part of its reporting requirements.    Richardson announced she recently had a conversation with the Ithaca College Director of Facilities,  who indicated the college is seeking to reach out to job applicants from Ithaca, and not more  remote communities.  Ithaca College is also considering creating a job training program of its own.    C. Disposition of Cherry Street Parcel, Preliminary Draft RFP Selection Criteria  Richardson reported that the EDC received some good input on the disposition of the Cherry Street  parcel from Common Council Liaison Chris Proulx, as well as Dan Hoffman, former City Attorney and  Natural Areas Commission (NAC) member, and Michael Culotta, Conservation Advisory Council  (CAC) member.  She noted the disposition of the Cherry Street parcel remains a work in progress.  IURA Minutes  July 26, 2012  Page 7 of 9    Bohn remarked that one area of concern is the residential use issue.  While zoning for residential  use is not currently permitted on the Cherry Street site, the Planning and Economic Development  Committee will be discussing possible zoning changes over the coming months.  Bohn added that  the City Attorney cautioned him against including language in the RFP that would encourage an  exclusively residential use, at this time, until Common Council has had the opportunity to take some  concrete steps in that direction.  If the IURA does determine it would like to see residential uses on  the site, it may make the most sense to pursue that in a subsequent Phase 2 of the project.    Rosario asked what the primary NAC and CAC concerns appeared to be.  Richardson replied they seemed  primarily concerned with the lack of a comprehensive environmental review process and the  segmented nature of the process.  Bohn added that some of the “Community Benefits” listed in the  RFP (e.g., screening for the Black Diamond Trail) were modified to address CAC and NAC comments.    Regarding the whole residential vs. industrial use issue, Rosario asked if the IURA should plan on  waiting to issue the RFP until this issue is decided by Common Council.   Cornish replied, yes, as a  Common Council committee will be discussing the issue soon there should be some guidance  coming forth soon.      D. Committee Vice‐Chairperson Report  None.    VII. Governance Committee (GC)    A. Appointment of Governance Committee Chairperson    Myrick moved, seconded by Rosario:    Appointment of Eric Rosario as Chairperson of the IURA Governance Committee    Whereas, the IURA By‐laws provide that the committee membership shall elect its own  committee Vice‐Chairperson and nominate a candidate for committee Chairperson for  consideration by the Agency, and    Whereas, per the bylaws, an Agency member shall fill either the committee Chairperson or  committee Vice‐Chairperson position, and     Whereas, officers of each committee serve a one‐year term, but continue to hold office until  their successor is selected or appointed, and     Whereas, Kathy Schlather was elected as Vice‐Chairperson of the Governance Committee, and    Whereas, on June 28, 2012 the IURA appointed Susan Cummings to serve as Chairperson of the  Governance Committee, and  IURA Minutes  July 26, 2012  Page 8 of 9    Whereas, due to a subsequent change in membership of the IURA, neither the Vice‐Chairperson  nor the Chairperson is an Agency member, creating a conflict with the IURA bylaws, and    Whereas, Eric Rosario is the only Agency member currently serving on the Governance  Committee, and    Whereas, Susan Cummings supports the appointment of Eric Rosario as Chairperson of the IURA  Governance Committee, and    Whereas, at their July 20, 2012 meeting, the IURA Governance Committee considered this matter  and nominates Eric Rosario as Chairperson; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby appoints Eric Rosario to replace Susan Cummings as  Chairperson of the IURA Governance Committee.      Carried Unanimously 4‐0    B. 7/2/12 HUD Correspondence  Rosario recapitulated the details of some recent correspondence from HUD that asks the IURA to  cede direct control over CDBG and HOME grant accounts to the City of Ithaca.  The HUD request  stems from its investigation of the Buffalo Urban Renewal Agency’s operations, when HUD required  the City of Buffalo to establish direct control over that city’s own CDBG and HOME grant accounts.   This new HUD impetus appears to be an attempt to apply the City of Buffalo’s remedy to the other  communities that use their urban renewal agencies to administer HUD grants.  Rosario reported  that the GC then proceeded to discuss a variety of possible responses to the 7/2/12 HUD‐Buffalo  letter and drafted the letter that is being presented today.  No objections to the language of the  letter were expressed.    C. Review of IURA Financials, June 2012  Rosario noted IURA financials all appear to be in good shape.  The GC’s only concern was with the  delay in completion of the INHS Chestnut Street new housing construction project.    Bohn explained that although the project has been physically completed, two of the four units  remain unsold.  The project owner is currently marketing them and believes they will have been  sold by the end of the year.  The only reason this was the subject of concern is that HOME requires  projects to be sold within 5 years and the Chestnut Street project is nearing its fourth year.    D. Committee Vice‐Chairperson Report  None.  IURA Minutes  July 26, 2012  Page 9 of 9    VIII.  Other New/Old Business    A. IURA Chairperson Report  Myrick thanked Graham for agreeing to serve on the IURA Board.  He also expressed appreciation  for all the work and commitment Graham’s predecessor, Sue Cummings, has contributed to the  Board over the years; and he is grateful she will remain on the GC.    B. Common Council Liaison Report  None.    C. Staff Report    Report on HUD Monitoring Visit: July 11‐13, 2012  Bohn noted the HUD monitoring visit took place, July 11‐13.  The focus of the visit was the HOME,  Security Deposits, 2‐1‐1, and Immigration Services projects.  The report resulted in no findings or  concerns and found that the IURA is administering CDBG and HOME funds in compliance with all  applicable regulations.     Masonic Temple Building  Bohn noted that he received a proposal from a party currently exploring the feasibility of acquiring  the former Masonic Temple building, for a project that would include public meeting space to off‐ set the loss of the auditorium in the demolished Women’s Community Building.     E. Next Meeting Date: August 23, 2012    X. Adjournment  The meeting was adjourned by consensus at 9:21 A.M.  — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.