Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2012-02-23Approved: XX/XX/XX  Ithaca Urban Renewal Agency 108 East Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) ax)    DRAFT MINUTESDRAFT MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, February 23, 2012    Members: Mayor Svante Myrick, Susan Cummings, Tracy Farrell  Guest: Paul Mazzarella, Executive Director, Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS)  Staff:  Nels Bohn, Sue Kittel, Charles Pyott    I. Call to Order   Myrick called the meeting to order at 8:40 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  None.    III. Public Comment – None    IV. Special Report from Ithaca Neighborhood Housing Services – Paul Mazzarella     Breckenridge Place  Mazzarella provided a brief update on the Breckenridge Place project, indicating it has  undergone a few minor design changes, since originally approved.  Generally, only minor  changes to the façade were made (e.g., locations of entrances).  He indicated he could  return before the IURA to provide a more detailed description of the changes.  Cummings  asked if the parking lot footprint remains the same, to which Mazzarella replied, yes.    INHS Activities & Programs  Mazzarella walked IURA members through a comprehensive overview of INHS activities and  programs.  Established in 1977 as a partnership between residents, funders, and local  government, INHS is a non‐profit, community development corporation with the mission of  revitalizing Ithaca’s neighborhoods ― encouraging stability/diversity and helping people of  modest incomes obtain affordable housing on a long‐term basis.  INHS is also committed to  creating energy‐efficient housing and sustainable communities that benefit residents of all  income levels and occupations.    IURA Minutes  February 23, 2012  Page 2 of 12      Originally, INHS pursued a program of urban renewal to reverse the deterioration of Ithaca  homes by fixing them up.  It also sought to inspire people to improve their homes and, in so  doing, create a positive, self‐perpetuating cycle. Since its inception, INHS has consistently  eradicated neighborhood eye‐sores and made major improvements to the city’s housing stock.     Mazzarella described the following various aspects of INHS’ work:  • Over the years, INHS has expanded its scope to include such services as homebuyer  financing, the acquisition and renovation of rental properties, home buyer education  (including one‐on‐one counseling) and technical assistance, landlord and contractor  training, home energy efficiency upgrades, property management, mini‐repair, and new  construction and real estate development.  • New construction is focused on smart growth development, including green, energy‐ efficient EnergyStar and LEED‐certified buildings.  • INHS recently began expanding its service area to the entire County.  • The greatest current need facing Ithaca is affordable housing.  • INHS will be updating its 5‐Year Strategic Plan and will solicit IURA’s input.  • INHS lending is distinguished by an extremely low delinquency rate of slightly over 1%;  no loans have defaulted over the past 10 years.    Community Housing Land Trust  In addition to the above‐ listed programs and services, Mazzarella noted that INHS has  implemented a Community Housing Land Trust program to help ensure homes remain  permanently affordable.  The Trust maximizes the use of public subsidies and promotes  income diversity/housing opportunities in the community.  19 homes participate in the  program, with another 27 in development.  Other local organizations, like EcoVillage, have  expressed an interest.    [Cummings indicated for the purpose of full disclosure that she served as INHS Board President  in 1978‐83.  Farrell also noted she served as INHS Board President and as a member of the  Board.  Cummings noted absent IURA member Doug Dylla served as INHS Director; and Ayana  Richardson’s mother has also worked at the organization.]    Cummings inquired how INHS plans on balancing the city of Ithaca’s needs with the needs of  the County.  Mazzarella replied that INHS is not terminating any of the services currently in  place for the city; it is simply expanding its efforts, where it can, County‐wide.  He stressed that  all of the funding that originates in Ithaca remains in Ithaca.  IURA Minutes  February 23, 2012  Page 3 of 12      Cummings indicated that the City comprehensive planning process has been attempting to  identify vacant land ― does INHS happen to have an inventory of houses which may assist this  effort?  Mazzarella replied, no, but that such an inventory would be extremely useful.    V. Review of Draft Meeting Minutes: January 26, 2012  Cummings moved, seconded by Farrell, to approve the January 26, 2012 minutes, with five  minor modifications.     Carried Unanimously 3‐0    VI. Neighborhood Housing Investment Committee    A. HUD Entitlement Program, Designation of Kitchen Theatre Company, Inc. as Community‐Based  Development Organization (CBDO)    Farrell moved, seconded by Cummings:    IURA Designation of the Kitchen Theatre Company, Inc. as   Community‐Based Development Organization    WHEREAS, the Board of the Kitchen Theatre Company Inc., (Kitchen Theatre) seeks renewal of  their designation by the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) as a Community‐Based  Development Organization (CBDO), and     WHEREAS, the City of Ithaca has designated the IURA to administer the City’s HUD Entitlement  Program that oversees Community Development Block Grant funds awarded to the City, and    WHEREAS, the requirements for eligibility as a CBDO are established at CFR Title 24, Section  570.204 and include specific eligibility criteria for composition of the governing board of a  CBDO, and      WHEREAS, at their December 17, 2010 meeting, the IURA designated the Kitchen Theater as a  local Community Based Development Organization, and    Whereas, at their February 10, 2012 meeting, the Neighborhood Investment Committee  compared the Kitchen Theatre with CBDO eligibility requirements as documented in the  attached materials and recommended the following; now, therefore, be it     RESOLVED, that the IURA determines that the Kitchen Theatre continues to meet the  requirements for eligibility as a CBDO, and be it further  IURA Minutes  February 23, 2012  Page 4 of 12      RESOLVED, that the IURA hereby re‐designates the Kitchen Theatre Company, Inc. as a  Community‐Based Development Organization (CBDO).    Carried Unanimously 3‐0    B. Committee Chairperson Report  Farrell indicated she met with the new Executive Director of Catholic Charities, Diane DeMuth, who  appears to have considerable experience with many other charities.    Farrell noted that René Funke and Sue Cummings are in the process of resolving some Community  Housing overcharges.    Regarding the Parkside Gardens project, Farrell indicated the project’s purchase price is higher than  the appreciated value and there is no way to assume the mortgage.  Bohn added that Joe Bowes  expressed renewed interest in acquiring Parkside, although there has apparently an issue with the  service agent obstructing access to the Fannie Mae agent associated with the mortgage.    VII. Governance Committee    A. HUD Entitlement Program, 2012 Designation of INHS as Community Housing Development  Organization (CHDO)    Cummings moved, seconded by Farrell:    HUD Entitlement Grant Program – 2012 Designation of INHS as a CHDO    Whereas, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) has been designated by the City of Ithaca  as the Lead Agency to develop, administer and implement the HUD Entitlement grant program,  including funds received through the Home Investment Partnerships (HOME) program, and     Whereas, grant recipients under the HOME program are termed Participating Jurisdictions  (PJs), and     Whereas, PJs must reserve not less than 15% of their HOME allocation for investment in  housing to be developed, sponsored, or owned by Community Housing Development  Organizations (CHDOs), and    Whereas, each PJ must identify annually CHDOs that are capable, or can reasonably be  expected to become capable, of carrying out projects to address priority housing needs  identified in the Consolidated Plan, and   IURA Minutes  February 23, 2012  Page 5 of 12      Whereas, a CHDO is a specific type of community‐based nonprofit organization as defined in  24 CFR §92.2, and    Whereas, a PJ may use HOME funds to provide special assistance to CHDOs, including:  • Project pre‐development loans;  • Operating assistance;  • Use of HOME project proceeds;   • Capacity‐building assistance; and    Whereas, on February 14, 2012, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) submitted  materials documenting their continued eligibility as a CHDO and requested renewal of their  designation as a CHDO by the IURA, and     Whereas, at their February 17, 2012 meeting, the Governance Committee of the Ithaca Urban  Renewal Agency reviewed the submitted materials, determined that INHS meets the criteria  for designation as a CHDO and recommends the following; now, therefore be it     Resolved, that the IURA, acting in its capacity as the Lead Agency for the Participating Jurisdiction of  the City of Ithaca, hereby renews its designation of INHS as a CHDO for a one‐year period.       Carried Unanimously 3‐0    B. City Comprehensive Plan, IURA Comment on Draft Planning Influences Report    Farrell moved, seconded by Cummings:    The text of the following memorandum was reviewed, edited, and approved.      “To: City of Ithaca Comprehensive Plan Committee & Clarion Associates     From:  Ithaca Urban Renewal Agency    RE: Comments on Draft Planning Influences Report, Dated 2/13/12    Date:  February 24, 2013      Thank you for making the draft Planning Influences Report available for review. It is an impressive document  containing a great deal of information.    IURA Minutes  February 23, 2012  Page 6 of 12      Purpose  On page 2, it appears that the intent of this report is to document existing conditions, analyze factual trends  and summarize planning documents that will influence policy decisions to be developed in later sections of  the Plan.     For the most part, this report successfully avoids staking out policy positions, however the discussion of the  following plans appeared to veer away from a factual summary and begin to draw conclusions in the  'Relationship to this Process' sections:  Ó Downtown Ithaca 2020 Strategic Plan (page 6) – should state it was developed by the IDA  Ó West Hill Master Plan (page 8)     Part 1 – Existing Plans and Documents    Municipally developed and adopted plans are more significant as guidance for the Comprehensive Plan  process than other plans developed by other groups.  This section should distinguish between plans  developed and adopted by municipalities from other plans.  For instance, plans developed by the Cornell  University and the Downtown Ithaca Alliance should be in separate categories from city and county plans.     Please consider listing the draft 2006 Southside Flowering Plan as a resource in this section.  Although this  document was never brought to Common Council for adoption, this participatory neighborhood plan had  widespread resident involvement and provides neighborhood guidance on a number of policies impacting  the Comprehensive Plan.  This Plan should be listed in a separate section from municipally developed and  adopted plans, and clearly noted that the Plan was never brought to Common Council for adoption.    Part 2 – Summary of Existing Conditions    Since almost 56% of the city workforce is employed in the “Educational services, and health care and social  assistance” industry, it would be interesting to know how many jobs are in each of the subcategories of this  industry.  Likewise, employment projections by subcategory could prove useful for developing policy  decisions.    Employment  We understand that Table 9: Employment by Industry – categorizes the industry of the city labor force or  does it categorize jobs located within the City whether held by City residents or not? It would be interesting  to report both ways of measuring employment.   A bullet point above Table 9 on page 23 reports that 11.4%  of workers in the City are government employees.  Table 9 shows only 2.4% of City employment in the  “public administration” industry.  Could you please explain this apparent discrepancy?    In the margin “Key Trends and Issues” the bullet explaining “unemployment and under‐employment” refers  to food stamps and doesn't speak directly to the heading.  We agree that unemployment among youth and  persons under age 25 and underemployment are key issues.   Is there data available to measure  unemployment by age, race and ethnicity?    IURA Minutes  February 23, 2012  Page 7 of 12      Community Services and Utilities  Table 14: City of Ithaca Schools ‐ does not provide enrollment for private schools.  Schools are important  community resources, so this data should be collected.  It would be helpful to identify after‐school programs,  as for many families access to an affordable after‐school program is essential to remain a full‐time worker.  It  is thought that contacting Tompkins County Youth Services (http://www.tompkins‐co.org/youth) could yield  information on private school enrollment and after‐school programs.      Neighborhood Elementary Schools ‐ The five remaining neighborhood public elementary schools in the City  are extremely important resources to support neighborhood cohesion.  A few years ago a proposal was  floated to close Fall Creek Elementary school.  The Common Council passed a resolution opposing the closing  and the School Board voted to keep it open. The Plan should consider the implications of future funding for  public education being constrained by the 2% tax cap and the likelihood that budget pressures may revive  school consolidation plans that may adversely impact City neighborhoods.  In this regard, it would be helpful  for this document to analyze school enrollment projections, which are available at the Cornell Program for  Applied Demographics and at the Ithaca City School District.    Wastewater Treatment Plant ‐ It would be helpful to know if the wastewater system has excess capacity or if  further development would trigger the need for further investment in the system.    Fiscal Health  There is a typo in the first bullet when it indicates that the Solid Waste Fund totals over $61 million, which is  the total budget for the entire City.     A brief identification of the sources of revenues to fund the City budget would be helpful and put in  perspective the role that property taxes, sales taxes, user fees and intergovernmental transfers play in the  City's fiscal health.     The “Key Trend and Issue” in the margin discusses the property tax burden, but should list the median City of  Ithaca homeowner tax bill (school & municipal).  At $37/$1,000 of valuation, a median homeowner pays over  $6,000/year in property tax to the city, county and school district.  The 2010 residential median sales price of  a home in Tompkins County was $182,000 Sources: NYS Dept. of Taxation & Finance & Tompkins County Tax  Assessment Department    Part 4: Demand and Capacity Analysis    Population Projection   It is surprising to find that the Cornell Program on Applied Demographics (PAD) projects a population decline  for Tompkins County by 2030 after at least six decades of steady population growth.  There is no explanation  provided for this significant projected change.   As population projections largely determines future housing  demand, it is important to understand the drivers for the projected decline in countywide population.  We  encourage Clarion to reach out to PAD to understand the dynamics driving this projection.  Additionally,  Martha Armstrong, Vice‐President and Director of Economic Development Planning for Tompkins County  Area Development, is a good resource to contact (607‐273‐0005/Martha@tcad.org).  Martha is a member of  the IURA Economic Development Committee and she suggests that the extensive in‐migration and out‐ migration makes accurately projecting the County’s population difficult.  She notes that Cornell University is  planning for retirement of over 800 faculty members over the next five years and many think this will spur   IURA Minutes  February 23, 2012  Page 8 of 12      increased in‐migration to backfill these jobs with many of the retirees remaining in the community, thereby  increasing the population of the community despite not net faculty employment increase.  She suggests that  the former NYS Demographer Warren Brown, who is now back at Cornell, may be a good resource to explore  this issue (607‐255‐1365/wab4@cornell.edu).     Redevelopment potential  Using a value ratio of 1 (value of improvements = land value) to determine potential redevelopment sites  may under count redevelopment potential in areas of the City with larger land parcels, such as single‐family  homes on multi‐acre sites on West Hill.  In several cases, back acreage of several acres is valued at less than  the value of a home, so such parcels would not exceed the redevelopment threshold of 1.  Perhaps an aerial  photo showing building footprints in conjunction with the vacant land map would help visually identify such  additional potential redevelopment sites that do no exceed a value ratio of 1.      Potential Redevelopment “Focus Areas”  Consider listing the former Emerson Power Transmission property as and additional redevelopment  opportunity even if a full analysis of its redevelopment potential is not conducted.   While we expect the site  to be made available for redevelopment at some point, its current ownership by a single owner and ongoing  environmental remediation of this inactive hazardous waste site suggests that this redevelopment  opportunity is somewhat different from the other focus areas identified that do not have the same barriers  for redevelopment.  Nonetheless, it poses a major redevelopment opportunity.    Table 35: Development Assumptions by Zone District   The residential units per acre assumption for CBD zoning districts should be the highest in the City as it allows  the highest buildings and greatest lot coverage. However, the Table 35 identifies the Courthouse Special Use  (C‐SU) district as having the greatest residential redevelopment potential per acre.   Moreover, the table  suggests that higher residential density is modeled for the R‐3 districts than most CBD districts even though  R‐3 districts limit building heights to 40 feet and the CBD district allows taller buildings.  Even if a first floor  commercial use is considered, the potential density in the CBD should be higher than R‐3 districts.  Please  reexamine your assumptions for the “high” residential units per acre for zoning districts that allow at least 6  building stories and review the C‐SU redevelopment density.     Thank you for the opportunity to comment.”    Carried Unanimously 3‐0    C. IURA Correspondence Opposing Federal Budget Cuts to HUD Entitlement Programs  Participants reviewed the contents of the letter drafted by Bohn.  The letter expresses opposition to any  further cuts to the Community Development Block Grant (CDBG) and HOME programs, citing various  measurable successful outcomes associated with the funding in Ithaca.  No changes were made to the  document and it was agreed by consensus that it be sent.    D. FY 2010 City Audit Schedule  Bohn noted that the auditors have completed their field work and the Controller’s Office is finalizing the draft  audit to bring before the City Administration Committee.  The state Public Authorities office did send another  letter about the lateness of the audit.  IURA Minutes  February 23, 2012  Page 9 of 12    E. Deficient Performance of Certain City‐Installed Sidewalks Located Within Urban Renewal  Project Boundary Area  Cummings noted some City‐installed sidewalks were recently observed to be seriously deficient (i.e.,  spalled, etc.) and yet local residents have been required to pay for them.  She spoke with Ray  Benjamin about it and he indicated he would look into it.  Cummings is concerned other sidewalks  may be in similar condition.  Cummings would like to see the IURA support some of these low‐ income families who have been affected.  An appeal process does exist, but it is not ultimately very  accessible/navigable for some members of the community (e.g., those who cannot read).  It would  be helpful if the BPW/Public Works Division could perform a complete assessment of city sidewalks.    Myrick indicated he would direct staff to look into the issue.    F. IURA Financials, January 2012  Bohn indicated that all of the loan repayments are in good standing, except for Finger Lakes Wine  Center, which is working with staff to determine if the Center in fact made a recent payment or not.   Bohn noted all lease payments are also in good standing, except Perfect Screen Printers, which does  not appear to be a significant concern.    G. Committee Chairperson Report  Farrell reported that Dan Cogan had indicated to her that he would not be interested in sitting on  the committee at this time.  Cummings remarked the committee really needs to find a good  candidate.    VIII. Economic Development Committee  A. Request for Loan Modification from Diane’s Downtown Automotive, LLC (#9, 2004 CDBG)    Farrell moved, seconded by Cummings:    Loan Modification to Diane’s State Street Automotive LLC (project #9, 2004 CDBG)    Whereas, on May 18, 2006, the IURA issued an $80,000 loan to Diane’s Downtown Automotive,  LLC as part of a $475,000 project to acquire Eddie’s Super Station located at 435 W. State and  operate “Diane’s State Street Automotive” a woman‐owned service station with gasoline sales,  mechanical repairs and automotive rental, and    Whereas, a monthly loan payment of $851.39 was established to repay the 10‐year, 5% interest  loan, and      IURA Minutes  February 23, 2012  Page 10 of 12      Whereas, the loan remained current through mid‐2010, but went into default after the business  suffered losses, and     Whereas, management has recently grown the auto repair segment of the operation and returned  the business to modest profitability, and    Whereas, as of January 31, 2012, the loan is in default with an outstanding principal balance of  $54,001.46 and accrued interest outstanding of $4,050.18, for a total of total amount owed of  $58,051.64, and     Whereas, the borrower has reviewed profit/loss statements and balance sheets for the business  with their accountant and concluded that the business can afford to resume monthly loan  payments of $450, and    Whereas, the borrower requests a loan modification to reduce the loan payment to $450 and  extend out the term of the loan to amortize the loan, and    Whereas, the borrower made a full loan payment in January 2012, and    Whereas, the business generates annual sales tax to the City in excess of $20,000, and    Whereas, at their February 14, 2012, meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed this matter and recommended the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes the IURA Chairperson, subject to review by IURA legal  counsel, to execute a modification to the loan agreement and promissory note with Diane’s  Downtown Automotive LLC to restructure monthly loan payments due to $450/month to amortize  the sum of outstanding principal balance of ($54,001.46) plus accrued unpaid interest ($4,050.18)  and extend the payment schedule to fully amortize the loan (15.5 years), and be it further    RESOLVED, that all late penalties through December 2011 be forgiven, and be it further    RESOLVED, that the IURA reserves the right in the future to accelerate repayment of the loan after  primary business debt is retired and subject to financial feasibility, and     RESOLVED, that the Director of Community Development is authorized to issue a commitment  letter consistent with this resolution.      Carried Unanimously 3‐0    IURA Minutes  February 23, 2012  Page 11 of 12      B. Technical Assistance to Enhance Financial Management, (#9, 2004 CDBG)    Farrell moved, seconded by Cummings:    Technical Assistance to Diane’s Downtown Automotive, LLC (Project #9, 2004 CDBG)    Whereas, enhanced financial management and reporting can assist Diane’s State Street  Automotive LLC (Diane’s) manage the business and identify issues and opportunities for improving  profitability of the business, and     Whereas, Diane’s has indicated a frustration with the current bookkeeping and accounting   practices, but lacks resources to invest in an upgraded financial management system, and    Whereas, the IURA has approved a request from Diane’s to restructure the loan to reduce  monthly loan payments and extend the term of the loan, and    Whereas, enhanced financial management of the business will significantly increase the likelihood  of successful repayment of the IURA loan in full, and     Whereas, at their February 14, 2012, meeting, the IURA Economic Development Committee  reviewed this matter and recommended the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby offers to provide 50% match funding, not to exceed $2,500, to  Diane’s State Street Automotive LLC to hire a satisfactory accounting/bookkeeping firm to set up  and begin implementation of a financial management system for the business that would  generate BS, P&L, aging of payables and aging of receivables reports with submission of semi‐ annual June 2012 and June 2013 reports due to the IURA.    Carried Unanimously 3‐0    C. Committee Chairperson Report  None. (Chair absent.)    IX. Other New/Old Business    A. IURA Chairperson Report  None.    IURA Minutes  February 23, 2012  Page 12 of 12      B. Staff Report    City Surplus Properties  Bohn indicated he has been following the potential City surplus properties list; he remarked INHS  has expressed some interest in the Spencer Road and 402 S. Cayuga Street properties.    Potential Commons Affordable Housing Opportunity  Bohn noted he had been approached by a couple who purchased a building on the Commons as an  investment; they are exploring ideas for what to do with the upper floors, perhaps for affordable  housing.  Bohn suggested the possibility of their applying for HOME loan assistance.    Southern Tier Economic Development Council Applications  Bohn remarked the Southern Tier Economic Development Council is seeking applications for new  round of shovel‐ready projects (largely limited to capital, bricks‐and‐mortar projects).  Any ideas  from IURA members would be welcome.    Emerson Power Site  Bohn announced that the City continues to explore how to leverage opportunities for  redevelopment of the former Emerson Power site.  Bohn and Myrick recently met with the DEC  regional director about the environmental issues associated with the project.  The City is also  waiting for input from the Town’s portion of the Emerson Task Force.    Neighborhood Pride  Bohn remarked he is still awaiting a response from John Petito regarding the status of the grocery  store project.  The applicant received apparent approval of the loan; however, it did not receive any  kind of commitment letter.  IURA will need documentation of the primary loan commitment before  considering the owner’s loan application.     Rezoning Portion of SW‐1 District to MH‐1  Bohn reported the City is exploring the possibility of rezoning a portion of the SW‐1 zoning district  for residential use.  The Planning and Economic Development Committee will be discussing the issue  at its next meeting.    C. Next meeting: March 22, 2012    X. Motion to Adjourn  On a motion by Farrell, seconded by Cummings, the meeting was adjourned at 10:45 A.M.  — END —    Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.