Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAGOV-2011-12-16Ithaca Urban Renewal Agency Adopted 1/23/12 108 East Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 MINUTES  IURA Governance Committee  8:30 AM, Friday, December 16, 2011  3rd Floor Conference Room, City Hall    Present: Chairperson Susan Cummings, Mayor Carolyn Peterson, David Whitmore, Eric  Rosario  Staff:  Nels Bohn, JoAnn Cornish, Charles Pyott  Public:  None    I. Call to Order   The meeting was called to order by Chairperson Cummings at 8:39 a.m.    II. Agenda Additions/Deletions  Bohn asked committee members if they would like to discuss the prospect of  recommending someone to serve as the new incoming IURA Chair, in time for the  December 2011 IURA meeting.  He reported that the Mayor is automatically an IURA  member, but not automatically designated as the Chairperson.  Cummings replied it  would be fine to add that discussion to the agenda.  No objections were raised.    III. Public Comments – None    IV. Approval of Meeting Minutes:  September 16, 2011 (no meetings in Oct. or Nov.)  Whitmore moved, seconded by Rosario, to approve the minutes of September 16,  2011, with three minor changes.  Carried Unanimously.    (Peterson arrived at 8:44 a.m.)    V.  New Business  A. HUD Entitlement Program  1. INHS New Housing Construction, Request for Time Extension to Complete Sales  of Newly Constructed Homes at 528 & 530 Chestnut Street (Project #1, 2008  HOME)   Bohn recapitulated the details of the request, noting that Ithaca Neighborhood  Housing Services (INHS) Executive Director Paul Mazzarella formally requested  an extension to the deadline for the completion of the project to April 30, 2012  (rather than July 31, 2011).  Although the houses under construction will have  IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 2 of 12      been completed by December 31, 2011, several more months are anticipated to  be required to finalize the sales of the units.    (Cornish arrived at 8:48 a.m.)    Cummings indicated she would like to see an additional ‘Whereas’ clause,  describing the reasons for project delay, such as archeological survey  requirements.  She added that she would urge all committee members to visit  the site to view the buildings, once completed.  She has several concerns with  the design of the project (e.g., inaccessibility of fourth floor window) and she  believes the final design of the project may inform the development of future  projects.    Peterson asked if the extension represents enough time to ensure buyers are  identified, to which Bohn replied, yes, he believes so.  He asked Mazzarella this  question and there are apparently already three interested buyers.  Cornish  noted it would be helpful to know for sure, since it would take considerable  additional unnecessary staff time to extend it again.  Cummings agreed, noting  that it may be wise to add another month to the extension to avoid the need to  consider another extension if a closing is delayed.     Rosario asked if Site Plan Review would be required for the project, to which  Cornish replied, no, given that it only entails 1‐ and 2‐family homes.    Cummings indicated she would be interested in determining how best to  promote the incorporation of better design elements in future projects, as part  of a more consistent overall design review process.  The city definitely needs  good quality new architecture; and both aesthetics and functionality need to be  considered for every project.    Moved by Peterson, seconded by Rosario:    HUD Entitlement Program, Grant Extension to Complete INHS New Housing  Construction Project (#1, 2008 HOME)    WHEREAS, on November 30, 2011, Ithaca Neighborhood Housing Service, Inc.  (INHS) submitted a request to extend the date for completion of sales of the  four recently constructed homes for sale at 528 and 530 Chestnut Street to  April 30, 2012, and    IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 3 of 12      WHEREAS, the 2008 Action Plan included $375,000 in HOME funding for the  INHS New Housing Construction project to construct five for‐sale, affordable  housing units at 711 Hancock Street and 528‐530 Chestnut Street, and    WHEREAS, the 711 Hancock Street property has been completed, and    WHEREAS, the IURA funding agreement established the completion date as  July 31, 2011, and authorized the IURA Director of Community Development  to grant up to a 120‐day extension, and    WHEREAS, the IURA Director of Community Development granted an  extension for project completion to November 30, 2011, and    WHEREAS, construction of the Chestnut Street units is substantially complete  but project completion requires sale of units to eligible homebuyers, and    WHEREAS, initiation of project construction was delayed by an unanticipated  archeological investigation and project design reconsideration, and     WHEREAS, INHS held an open house on the Chestnut Street units on  November 19, 2011, and    WHEREAS, several income‐eligible homebuyers have expressed strong interest  in purchasing a housing unit, and    WHEREAS, HOME regulations require project completion within five years, or  August 6, 2013 for this project, and    WHEREAS, the IURA Governance Committee considered this matter at their  December 16, 2011 meeting and recommended the following action; now,  therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes an extension to April 30, 2012 for  completion of the INHS New Housing Construction project (#1, 2008 HOME).    Unanimously Carried 4‐0  IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 4 of 12        2. Spencer Road Affordable Housing (634 & 636 Spencer Road), Amendment To  Funding Agreement to Delete Requirement That Community Housing of Ithaca,  Inc. (CHI) Remain Certified Community Housing Development Organization  (CHDO) Throughout Term of Agreement (Project #2, 2006 HOME)  Bohn remarked that the project was funded as part of the HOME program, for  which certain projects are required to have a CHDO.  This particular project  originally met the CHDO criteria when it first launched, but when the IURA  renewed its commitment it determined that CHI no longer satisfied all the  criteria for certification as a CHDO.  Bohn reported that IURA staff spoke with the  City’s HUD representative, who indicated that a project’s CHDO status is only  required at the time of the project’s initiation.    Moved by Peterson, seconded by Whitmore:    HUD Entitlement Program, Addendum #2 to Loan Agreement for the Spencer  Road Affordable Housing project (#2, 2006 HOME)    WHEREAS, the 2006 Action Plan included funding to the Community Housing of  Ithaca, Inc. (CHI) from the HOME program to construct affordable housing units  at 634 and 636 Spencer Rd. as a CHDO set‐aside activity, and    WHEREAS, the IURA loan agreement requires CHI to maintain its Community  Housing Development Organization (CHDO) status throughout the term of the  agreement, and    WHEREAS, CHI was originally certified by the IURA as a CHDO, but the IURA  determined in subsequent years that CHI no longer satisfied all criteria for  certification as a CHDO, and    WHEREAS, HUD‐Buffalo staff have informed IURA staff that CHDO designation is  only required at the time of project initiation for a CHDO set‐aside activity, and is  not required to be maintained throughout the 20‐year HOME regulatory  affordability period for the project, and    WHEREAS, the ongoing requirement to maintain CHDO status was incorporated  into the loan agreement due to a mistaken understanding that it was required by  HOME regulations, and    IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 5 of 12      WHEREAS, it is mutually beneficial to both the IURA and CHI to delete the  requirement that CHI maintain its CHDO status throughout the term of the IURA  loan agreement, and    WHEREAS, the IURA has previously expressed support to convert the Spencer Rd  rental housing units to owner‐occupied housing units when feasible, and    WHEREAS, CHI has indicated its willingness to market the units for purchase by  low‐ and moderate‐income families following repayment of private sector loan  financing for the project, and    WHEREAS, the IURA Governance Committee considered this matter at their  December 16, 2011 meeting and recommended the following action; now,  therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes the IURA Chairperson, subject to  review by IURA legal counsel, to execute a second addendum to the Loan  Agreement between the IURA and Community Housing of Ithaca, Inc. for the  Spencer Road Affordable Housing project (#2, 2006 HOME) to make the  following modifications:  1. Delete the requirement that CHI maintain its CHDO status throughout the  term of the agreement, and  2. Encourage and authorize conversion of the rental housing units to for‐sale  affordable housing units.    Unanimously Carried 4‐0    3. Spencer Road Affordable Housing II (638 Spencer Road), Amendment to  Funding Agreement to Delete Requirement That CHI Remain A Certified  Community‐Based Development Organization (CBDO) (Project #15, 2008 CDBG)    Moved by Peterson, seconded by Whitmore:    HUD Entitlement Program, Addendum #1 to Loan Agreement for Spencer  Road Affordable Housing II Project (#15, 2008 CDBG)    WHEREAS, the 2008 Action Plan included funding to the Community Housing  of Ithaca, Inc. (CHI) from the CDBG program to construct two affordable  housing units at 638 Spencer Rd. as a Community Based Development  Organization (CBDO) activity, and  IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 6 of 12        WHEREAS, the IURA loan agreement requires CHI to maintain its CBDO status  throughout the term of the agreement, and    WHEREAS, CHI was originally certified by the IURA as a CBDO at the time of  project initiation, but the IURA determined in subsequent years that CHI no  longer satisfied all criteria for certification as a CBDO, and     WHEREAS, HUD‐Buffalo staff have informed IURA staff that CBDO designation  is only required at the time of project initiation for a CBDO activity, and is not  required to be maintained throughout the full term of the funding agreement,  and    WHEREAS, the ongoing requirement to maintain CBDO status was  incorporated into the loan agreement due to a mistaken understanding that it  was required by CDBG regulations, and     WHEREAS, it is mutually beneficial to both the IURA and CHI to delete the  requirement that CHI maintain its CBDO status throughout the term of the  IURA loan agreement, and    WHEREAS, the IURA has previously expressed support to convert the Spencer  Rd. rental housing units to owner‐occupied housing units when feasible, and    WHEREAS, CHI has indicated its willingness to market the units for purchase  by low‐ and moderate‐income families following repayment of private sector  loan financing for the project, and    WHEREAS, the IURA Governance Committee considered this matter at their  December 16, 2011 meeting and recommended the following action; now,  therefore, be it     RESOLVED, that the IURA hereby authorizes the IURA Chairperson, subject to  review by IURA legal counsel, to execute a first addendum to the Loan  Agreement between the IURA and Community Housing of Ithaca, Inc. for the  Spencer Road Affordable Housing II project (#15, 2008 CDBG) to make the  following modifications:  1. Delete the requirement that CHI maintain its CBDO status throughout the  term of the agreement, and  IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 7 of 12      2. Encourage and authorize conversion of the rental housing units to  for‐sale affordable housing units.    Unanimously Carried 4‐0    4. Projected FY 2012 CDBG & HOME Funding for New Projects   Cummings noted that normally the IURA would be instituting a grant cycle at this  time, but due to CDBG and HOME funding cuts the process is being delayed.     Bohn indicated both CDBG and HOME programs are suffering significantly from  Congressional funding reductions of 11% for CDBG and 38% for HOME, as  currently projected.  He noted, however, that due to funding formulae revisions  Ithaca will fare far better than expected, with an anticipated reduction of only  approximately 5% (thanks to Ithaca’s extremely low vacancy rate).    Cummings asked if Bohn could provide more information on how the formulae  work and then determine whether there are any data the IURA may benefit from  submitting to HUD, to which Bohn agreed.  Bohn added that the CDBG funding  formula is more complicated, since there are two separate formulae people can  choose from.    Cummings noted that, irrespective of the fact that Ithaca will be suffering less  than expected, many other communities will undoubtedly suffer considerably  from the cuts.  Bohn agreed, noting that overall the IURA has suffered from an  approximately 50% reduction in funding, since the first year it received federal  funds.    Cummings noted the IURA should plan on generating some kind of strongly  worded and publicly prominent statement or letter, expressing its dismay at the  funding cuts.  Bohn indicated he has already begun drafting a document to that  effect.    B. Cayuga Green, Resolution to Authorize Disengagement Agreement to Remove  CDP from Office Parking Agreement  Bohn indicated the original agreement was signed by the IURA, the City, Community  Development Properties, Ithaca, Inc. (CDPI), and Cascade Plaza.  The problem revolves  around the inclusion of a private for‐profit entity in the agreement, which raises some  questions about the tax‐exempt status of the bonds issue for Cayuga Garage, possibly  imperiling the property’s tax‐exempt status.  The current proposal is for Cornell to sign a  separate agreement with CDPI.    IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 8 of 12      Cummings indicated that the issue of how a private developer can make use of  municipal parking to meet a project’s parking demand comes up periodically at the  Board of Zoning Appeals (BZA).  People are not always aware that one cannot simply  incorporate a private sector entity into a public project.  An alternative is to have the  developer purchase monthly parking passes at a parking facility that are available to the  general public on a first‐come, first‐serve basis, then transfer them to tenants.   She  observed perhaps this alternative could be recommended to the BZA and the Building  Commissioner.  Cummings observed that the IURA tends to be more aware of what can  and cannot be permitted, in these situations.    Peterson remarked another issue she is concerned with is the dedicated hotel parking at  the Seneca Street garage, to which Bohn replied that a separate hotel parking  agreement governs that parking.  Peterson suggested the new City Attorney may be  able to explore the issue a little further.  Bohn added the Superintendent of Public  Works may be able to, as well.    Moved by Whitmore, seconded by Rosario:    Cayuga Garage – Authorize Disengagement Agreement to Remove CDP from Office  Parking Agreement    WHEREAS, the Tompkins County Industrial Development Agency issued its Civic  Facility Revenue Bonds (Community Development Properties, Ithaca, Inc., Project),  Series 2003A and Series 2003(B) (“the Bonds”), and loaned the proceeds of the Bonds  to Community Development Properties, Ithaca, Inc. (“CDP”) to enable CDP to build an  approximately 700‐space multistory public parking garage (“Cayuga Garage”) on  Cayuga Street south of the Tompkins County Library in the City of Ithaca; and    WHEREAS, in order for the Bonds to be sold, the City of Ithaca (“the City”) entered  into a Financial Assistance Agreement with the Ithaca Urban Renewal Agency (the  “IURA”) which now requires the City to pay annually the amount by which the debt  service on the Bonds exceeds the cumulative net parking revenues generated by the  Cayuga Garage; and    WHEREAS, the City had previously requested that CDP construct the Cayuga Garage  to lessen the City’s governmental burden to improve blighted conditions on Cayuga  Street south of the County Library by providing public parking and economic  development in the City and Tompkins County; and    WHEREAS, Cornell University (“Cornell”) relocated certain of its operations to a  facility in downtown Ithaca constructed by Cascade Plaza, LLC (“Cascade”),  IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 9 of 12      conditioned upon the availability of adequate public parking for the Cornell  employees who work in that facility; and     WHEREAS, on June 6, 2006, Cascade entered into an Office Parking Agreement (the  “Office Parking Agreement”) with the City and the Ithaca Urban Renewal Agency  providing up to 250 parking spaces to Cascade’s tenants, in the Cayuga Garage and  the Seneca Street and Green Street parking garages, and    WHEREAS, as Cascade’s tenant, Cornell and its employees utilize approximately 150  parking spaces within the Cayuga Garage, pursuant to the Office Parking Agreement,  and    WHEREAS, CDP was inadvertently, unintentionally, and without input from counsel  made a party to the Office Parking Agreement and should retroactively be disengaged  from said Agreement, and    WHEREAS, it is proposed that CDP enter into a separate agreement directly with  Cornell to provide parking to Cornell within the Cayuga Garage, as was always  intended, and    WHEREAS, if there is a separate agreement between CDP and Cornell regarding  parking within the Cayuga Garage, then it is appropriate to amend the Office Parking  Agreement to proportionately reduce the total number of primary parking permits  required to be provided to Cascade’s tenants pursuant to that Agreement, in  recognition of the spaces required to be provided to Cornell by the new CDP/Cornell  parking agreement, and    WHEREAS, if CDP is disengaged from the Office Parking Agreement with Cascade,  then it is appropriate to remove references to CDP’s Cayuga Garage from the Office  Parking Agreement, and    WHEREAS, the IURA Governance Committee discussed this item at their December  16, 2011 meeting and recommended the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby authorizes it Chairperson, subject to advice of IURA  legal counsel, to execute an agreement to disengage CDP from the Office Parking  Agreement with Cascade, the City of Ithaca and the IURA, provided that the form and  content of such disengagement agreement are substantially in conformance with that  of the draft agreement dated 12/14/11.    Unanimously Carried 4‐0  IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 10 of 12        C. Disposition of City‐Owned Land  Cummings asked if several City‐owned parcels had already been declared no longer in  need of public works services by the Board of Public Works (BPW), to which Peterson  said, yes.  Cummings remarked that the goal for selling any City‐owned parcels should  be to find the best means of serving the interests of the city.  Cummings indicated her  primary concern with selling City‐owned properties is that they do not merely become  more surface parking lots.    Bohn reported that four parcels were approved for sale by the BPW, including: 213 and  215 Spencer Road, 321 Elmira Road, and the Cherry Street Industrial Park.      Bohn noted that another property being considered for sale is on the 700‐block of East  Seneca Street (an unused former schoolyard).  Peterson remarked it would likely have  failed to receive approval at the BPW meeting, had there been time to discuss it, so  some more work on it will need to take place.      Cummings asked about the wetlands attached to the Cherry Street property, to which  Cornish replied that either the City or the IURA would be retaining ownership of them,  which may possibly be designated as parkland.    Rosario asked if the City could address some of its concerns through the use of deed  restrictions, to which Peterson replied, yes.    Cummings added that she believes there also needs to be a sustained conversation  about the sale of the City‐owned golf course.  Peterson replied it is a complicated issue,  since an equivalent amount of parkland of equal or greater value would need to be  substituted for it, were it to be sold.    D. Neighborhood Housing Initiative, Consideration of Homeownership Investment  Committee Recommendation  Cummings indicated this issue will be considered at a future meeting when more time is  available.     VI. Staff Report    A. Planning Board Chair Reply to IURA Letter Regarding Spencer Rd. Residential  Neighborhood Zoning Letter  Bohn indicated that the IURA just received indication from Planning and Development  Board Chair John Schroeder that a formal written reply to the IURA’s 11/29/11 letter to  IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 11 of 12      the Board would be forthcoming.  Cummings stressed that IURA’s concern for the  Spencer Road residential neighborhood is that it remain residential.    (Peterson departed at 9:50 a.m.)    Bohn observed that the Comprehensive Planning Committee Chair had also received the  IURA’s original 11/29/11 letter, so the subject can be expected to included on their list  of issues to be addressed.    B. Mutual Housing Authority of Tompkins County (MHATC) Update  Bohn indicated the proposed INHS acquisition of MHATC’s real estate for continued use  as affordable housing continues to move forward.  The Common Council approved the  two associated resolutions and authorized waiving the right‐of‐first‐refusal.  In addition,  the Council subordinated the mortgage and approved the renegotiated loan agreement,  which amounts to everything INHS was asking for.  The next step will be for the matter  to go before the State Attorney General’s office, the new lender, and the State Supreme  Court.      Cummings asked if the City’s approval resolution removed the requirement that the  property remain rental property, to which Rosario replied, yes, that is the way the  Common Council approved it.    C. Mia Noodle & Restaurant, Inc.  Bohn indicated the project originally committed to creating 16 FTE jobs and has now  reached its goal, which is a successful outcome.  The applicant has also leased one of the  two low‐ to moderate‐income housing units.  Bohn observed that the project suffered  from a significant complication and delay associated with the State Historic Preservation  Office’s (SHPO) insistence that the brick wall be removed, which likely resulted in  making the apartments less appealing to potential tenants.    VIII. Other Business  A. Review of IURA Financials: November 2011  Cummings asked about the CDBG program, to which Bohn replied that the IURA would  issue an RFP sometime in early 2012.  A late January announcement is anticipated, with  an accompanying 3/2/12 deadline and a March 2012 IURA public hearing.  The 2012  Action Plan should be completed in March/April and decisions should be made in June  2012.    IURA Governance Committee  12/16/11 Minutes  Page 12 of 12        B. Chairing the IURA  Cummings asked what the committee would recommend, in terms of the transition to  the new administration and the associated changes in IURA leadership.  Bohn replied  that, ordinarily, elections would have been held in May, but the IURA would proceed  with elections of officers in early January 2012.    C. Next Meeting: January 20, 2012    IX. Adjournment — Whitmore and Rosario departed at 10:00 a.m., resulting in the loss of  quorum.  The meeting adjourned.     — END —   Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.