Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURAED-2010-10-12Ithaca Urban Renewal Agency Approved 12/14/10  02/02/11-03/01/11108 East Green Street Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) MINUTES  Economic Development Committee  3:30 PM, Tuesday, October 12, 2010  Present:    Leslie Ackerman, Martha Armstrong, Doug Dylla, Jennifer Tegan   Staff:          Nels Bohn, Alice Vargo  Guests:      Justin Hjortshoj and Domenica Brockman, Owners of Petrune    I. Call to order    The meeting was called to order at 3:33 p.m. by Chairperson Dylla.    II. Additions to or deletions from the agenda ‐ None    III. Public comment ‐ None    IV. Review of Minutes for September 21, 2010  Moved by Tegan, seconded by Ackerman, to adopt the 9/21/10 minutes as written.          Carried Unanimously 4‐0  V. Restore NY3 – request from Justin Hjortshoj and Domenica Brockman, DBA Petrune, to modify  their project to rehabilitate upper levels at 126‐128 E. State/MLK St. from residential to  commercial/production use   Bohn summarized Petrune’s proposed modification to their project to renovate the 3rd and 4th  floor of the Petrune Building to production and commercial uses.  He reported that Petrune was  unable to secure bank financing for the residential project, in part due to a concern that  property taxes would increase by $14,000 upon completion of the project thereby consuming a  significant portion of the rental income to be generated by the project.     Members discussed the written proposal and were enthusiastic about the potential economic  benefits from the project.  They noted that the financing plan for Petrune textile manufacturing  included a $35,000 loan from the IURA and requested additional information about assumptions  used in arriving at projected revenues and expenses before they could develop a  recommendation on a loan request.  Bohn clarified that if the modification is approved Petrune  will bring additional information forward to demonstrate its feasibility which the Committee can  review at a future meeting.  Before Petrune develops this information they need to know if the  IURA and Common Council support the proposed project modification.     Dylla queried if the IURA loan issue needed to be resolved prior to action on the project  modification as IURA financing impacts the financial feasibility for the textile manufacturing  component.  Bohn responded that Empire State Development Corp. that administers the  Restore NY grant has made it clear that their primary concern is whether the building will be  EDC  Tuesday, October 12, 2010  Page 2 of 6  physically rehabilitated, not underwriting any specific use in a multiple tenant project.  Mr.  Hjortshoj committed to rehabilitate the upper floors of the Petrune building with or without an  additional IURA loan to support textile production.  If the loan is not approved, he may have to  rent out the space for commercial uses.    Moved by Tegan, seconded by Armstrong, the following    Restore NY Round III – Downtown Commons Upper Story Housing – Modification to Project at  Petrune Building, 126‐128 E. State/MLK Street          Whereas, the City of Ithaca submitted a $2.5 million Restore NY III application to the Empire  State Development Corporation for funding assistance to rehabilitate three downtown  buildings, and     Whereas, the City was awarded $1.15 million through Restore NY III for rehabilitation of the  following buildings:     $900,000 Plantations, 130‐132 E. State/MLK  Street    Sponsors: Lex Chutintaranond & Flaminia Cervesi, managing members  $250,000 Petrune, 126‐128 E. State/MLK Street    Sponsors: Domenica Brockman & Justin Hjortshoj    Whereas, the City authorized the IURA to administer and implement the Restore NY III grant,  and     Whereas, Justin Hjorshoj and Domenica Brockman dba Petrune, have been unable to secure  bank financing for their project to renovate upper floors for  two market‐rate apartments and  one affordable apartment, and    Whereas, Petrune proposes to modify their project to renovate the vacant upper floors of the  their building for production and commercial use in lieu of housing, thereby reducing the overall  project cost and eliminating the need for a large bank loan, and     Whereas, the revised project will position Petrune for continued growth and is projected to  create at least 2 full‐time equivalent jobs and significantly localize Petrune’s supply chain  thereby reducing the amount of inventory purchased from international sources, and     Whereas, at their September 21, 2010 and October 12, 2010 meetings, the IURA Economic  Development Committee reviewed this matter and recommended the following; now,  therefore, be it    RESOLVED that the IURA hereby approves the sponsor’s request to modify their Restore NY  Round III project to renovate the third and fourth floors of the Petrune Building for production  and commercial use.            Carried Unanimously 4‐0  VI. High‐Tech Business Loan Guidelines, amendment to IURA  Economic Development Financing  Policy Guidelines and Operating Plan   EDC  Tuesday, October 12, 2010  Page 3 of 6  Bohn reported that IURA review of the Committee’s recommendation to establish a high‐tech  business loan fund was referred back to the Committee to address the following concerns:  1. relationship to the IURA core mission to assist LMI persons, who for the most  part are not core employees of start‐up high‐tech businesses;  2. marketing a separate high‐tech loan fund may communicate a message that  the IURA is less interested in traditional manufacturing and small businesses;  3. No loan portfolio limit is set on the amount higher risk loans;  4. The high‐tech fund allows for higher loan amounts for high‐tech businesses  compared to manufacturing and conventional small businesses; and,  5. The guidelines do not provide a substantial analytical framework to  underwrite early stage high‐tech start‐ups since financial projections.    Dylla reviewed the revised proposal to address the concerns. Armstrong suggested expanding the focus  from high‐tech businesses leveraging Cornell University research to include “other innovative  technology” as well.  Members agreed.     Members discussed the maximum amount of the CDBG loan portfolio eligible for investment in high‐ tech business loans and agreed upon 25% of the CDBG loan portfolio, which translates to approximately  $270,000 currently.     The criteria to ensure a business project is “consistent with the IURA’s plans and policies” was retained,  but added as a general criterion for any IURA business loan, not just for high‐tech business loans.     Armstrong moved, seconded by Ackerman the following:  Establish High‐Tech Business Loan Underwriting Guidelines – CD‐RLF   Whereas, the start‐up and growth of high‐tech businesses leveraging Cornell University research  will diversify and strengthen the local economy and create skilled production employment  positions with the potential for significant additional job growth, and     Whereas, the IURA directed the Economic Development Committee to develop loan guidelines  for high‐tech businesses, and    Whereas, at their May 11, 2010, June 8, 2010 and October 12, 2010 meetings the Economic  Development Committee discussed this matter and recommended the following; now,  therefore, be it,     RESOLVED, that the IURA hereby amends its IURA Economic Development Policy Guidelines and  Operating Plan, which governs IURA economic development financial assistance programs, as  follows:       SECTION 9.   SPECIFIC PROGRAM ELIGIBILITY REQUIREMENTS, STANDARDS AND LENDING  POLICIES FOR INDIVIDUAL PROGRAMS     (note: additions shown as underlined text, deletions shown as strikethrough text)    9.1  Community Development Revolving Loan Fund (CD‐RLF).  EDC  Tuesday, October 12, 2010  Page 4 of 6    (a) Maximum Amount of Financing. $40,000.00 $50,000.00 for a retail business; $75,000.00  $100,000.00 for non‐retail business for expansion, startup or job retention resulting in the  creation of multiple jobs, particularly jobs which will provide for higher wages, benefits and  training, and which will lead to the diversification of Ithaca’s economic base. The above listed  maximum amount of financing may be exceeded in instances where the IURA determines that  the expanded business activity will likely result in an extraordinary degree of public benefit.    (b) Ineligible Activities. Financial assistance shall not be undertaken to an “adult  entertainment establishment,” as defined by City of Ithaca municipal code, or any business  that derives more than 35% of revenues from the sale of alcoholic beverage to consumers.   Furthermore, financial assistance to restaurants, nightclubs, bars and similar businesses are  not eligible activities to be undertaken with financing unless such activity scores at least 100  points on the “CD‐RLF Worksheet for Determining Eligibility for Restaurants” as determined by  the IURA (see Exhibit D – CD‐RLF – Loan Eligibility Policy for Restaurants and Similar  Businesses).    (c) CDBG National Objective.   Assisted activities must meet at least one of the following  national objectives of the CDBG program:   Benefit low‐ and moderate‐income persons, or   Prevent or eliminate slums or blight.  Assisted activities benefiting low‐ and moderate‐ income persons include, but are not limited to, the creation or retention of at least one  employment opportunity meeting the requirements outlined in Section 3.1 of the Plan.   Assisted activities preventing or eliminating slums or blight must document that the assisted  activity will result in the elimination or prevention of slums or blight and, if addressing  slum/blight on a spot basis, that the assisted activity was limited to addressing specific  condition(s) that posed a public health and safety threat to the public in general, including but  not limited to remediating brownfield conditions.     (d) High‐tech business guidelines.  The start‐up and growth of high‐tech businesses leveraging  regional University research and other innovative technologies will diversify and strengthen the  local economy and create skilled production employment positions with the potential for  significant additional job growth, but traditional loan underwriting does not satisfactorily  analyze risk and reward of early stage high‐tech businesses. Due to the unique characteristics  and opportunities of pre‐revenue high‐tech businesses, the following special guidelines shall  apply to early stage high‐tech business loan applications:    (1) Term: not to exceed 5 years  (2) Interest Rate: transaction specific depending on risk, may range up to 10%, plus warrants  (3) Match Funding: a minimum 3:1 match of equity investments from other qualified,  professional investors in the business  (4) Security/Collateral: Transaction specific, no minimum loan‐to‐value standard is required.   Personal guarantees may be sought when appropriate.  (5) Living Wage: Required for all full‐time jobs created as result of the loan  (6) Portfolio Risk:  Loan balances to early‐stage high‐tech businesses shall not exceed 25% of  the IURA’s CDBG loan portfolio  (7) Other Underwriting Considerations:   EDC  Tuesday, October 12, 2010  Page 5 of 6   Applicant’s past record of obtaining early stage financing, including competitive  federal  and state funding.    Linkage to research and resources.    Strategy for retaining economic benefits in the City of Ithaca in the event the  company  is relocated by private investors.    Stage of development for commercializing technology is appropriate for debt  financing:  prototyping, product development, pilot production, full volume  production.     6.5 Loan Review.  Each loan application will be evaluated based upon the information  detailed in Section 6.3.  In addition, the Economic Development Committee, or any IURA  designated review committee, and the IURA will consider the following criteria:    (a) Number of jobs created;   (b) Quality of the jobs created (including full/part‐time status of jobs created and   opportunities for promotion);   (c) CDBG funds per job created;   (d) Funding commitments from other sources;   (e) Public benefit;   (f) Impact on tax base;   (g) Neighborhood impact;   (h) Whether the compensation package (including wages and benefits) offered to new  full‐ time employment positions is competitive within the regional labor market for  the peer industry sector; and addresses the City’s “living wage” policy (attached  hereto as Exhibit E);   (i) Owner equity contribution;   (j) Amount of private funds leveraged; and,   (k) Level of commitment to hire local youth, minorities and other groups with elevated   unemployment rates; and,    (l) Consistency with City of Ithaca and IURA plans and policies.  Carried Unanimously VII. Staff Report A. September 2010 loan repayment report    B. All loans are current except for Diane’s State Street Auto, who remains 2 months late.   Bohn  will be calling her to set up a meeting.    C. Common Council actions of interest to the EDC – none reported    D. Project updates  E. Bohn reported that Buffalo Street Books is investigating changing to a not‐for‐profit  ownership model.   VIII. Old and Other Business  Bohn provided updates on the following issues:   Proposed rezoning of the former Challenge Industries site from B‐4 to CBD‐60  EDC  Tuesday, October 12, 2010  Page 6 of 6   Proposed rezoning of portions of Inlet Island to allow higher density development in  recognition of extraordinary foundation costs required at Inlet Island sites.    Proposed rezoning of Tabor Street to take advantage of its waterfront setting   Finger Lakes Wine Center opening scheduled for November.     IX. Next meeting date:  November 9, 2010      X. Adjournment   The meeting was adjourned at 4:34 p.m.  J:\Community Development\Admin Files\MINUTES\EDC\2010\10October\Minutes EDC 10-12-10.doc