Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2011-10-27Approved 11/8/11  108 East Green Street Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Common Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, October 27, 2011    Members: Mayor Carolyn Peterson, Susan Cummings, Ayana Richardson, Doug Dylla, J.R. Clairborne  (Common Council Liaison)  Absent: Tracy Farrell  Guests: Gary Ferguson, Downtown Ithaca Alliance (DIA), Executive Director   Paul Mazzarella, Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS), Executive Director  Staff:  JoAnn Cornish, Nels Bohn, Sue Kittel, Charles Pyott    I. Call to Order   Chairperson Peterson called the meeting to order at 8:39 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  Bohn recommended deferring discussion of agenda item “VIII. B.” (“Restore NY III, Request  from Italthai, LLC for a Modification of the $900,000 Restore NY III City Loan to Forgive the  Loan After Seven Years”), since more legal research still needs to be conducted.  No  objections were raised.    III. Public Comment – None    IV. Review of Draft Meeting Minutes: September 22, 2011  Dylla moved, seconded by Richardson, to approve the September 22, 2011 minutes, with a  minor modification.   Carried Unanimously 3‐0    V. Special Order of Business (deferred to later in the meeting)    VI. Governance Committee    A. Cayuga Green – Donation to City of Ithaca of Temporary & Permanent Easements to  Facilitate East Clinton Street Bridge Replacement Project  Bohn indicated the project involves replacing the East Clinton Street Bridge (by the Cayuga  Street Garage), reaching as far as Prospect Street and Aurora Avenue.  Due to a delay  associated with the requisite easements and right‐of‐way, the City will undertake the project in  two separate phases.  Phase One comprises the replacement and widening of the Clinton Street  IURA Minutes  October 27, 2011  Page 2 of 18    bridge and road work to Cayuga Street, requiring both permanent and temporary easements  from the IURA.    A temporary construction easement would permit work along the curb line and construction in  the landscape bed near the Cayuga Garage southeastern stair tower, while a permanent  highway easement would permit the installation of the storm drainpipe.  IURA would donate  the easement to the People of New York State and convey it back to the City upon project  completion.  The work will include the installation of a concrete deck and sidewalks on both  sides, and a bike lane, resulting in increased safety along the bridge.    Peterson asked if the City needs to take any specific action to accept the easement, to which  Bohn replied he is not certain but it seems it would be automatically conveyed to the City.  The  drainpipe being installed is deep underground and would not represent an obstruction of any  kind.    Richardson moved, seconded by Dylla:     Cayuga Green — Donation of Temporary & Permanent Easements to City of Ithaca to  Facilitate East Clinton Street Bridge Replacement Project    WHEREAS, the City of Ithaca proposes to undertake replacement of the East Clinton  Street bridge adjacent to the Cayuga Green project, and    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency owns real estate along the north side of  Clinton Street from Six Mile Creek to Cayuga Street (tax map #81.‐02‐3 and #81.‐02‐4)  where temporary construction and installation of storm drainage facilities are proposed  as part of bridge replacement project, and    WHEREAS, the City requests IURA donation of a temporary construction easement and  permanent highway easement, and    WHEREAS, the surface of the IURA property will be returned to original condition and  egress from the Cayuga Garage stair tower will not be obstructed by the easement, and    WHEREAS, the IURA Governance Committee considered this matter at their October 21,  2011 meeting and recommends the following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby approves the request to donate temporary  construction easements and a permanent highway easement over IURA property along  E. Clinton Street (tax map #81.‐02‐3 and #81.‐02‐4) to the City of Ithaca to facilitate the  East Clinton Bridge Replacement project, subject to a condition that such easements  shall not obstruct the public fire egress route from the Cayuga Garage southeastern stair  tower, and be it further  IURA Minutes  October 27, 2011  Page 3 of 18    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon advice of IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this  resolution.    Carried Unanimously 3‐0    V. Special Order of Business    A. Downtown Ithaca Housing Demand Analysis, The Danter Company — Recommendations  in DIA’s Downtown Ithaca 2020 Strategic Plan  Ferguson recapitulated the salient details of the study, noting it contains a considerable amount  of valuable information.  The primary purpose of the study is to identify potential demand for  new multi‐family housing and condominium development in downtown Ithaca and immediate  vicinity.  Ferguson then provided Board members with a document entitled “Downtown Ithaca  Danter Company Apartment Demand Analysis: Summary & Highlights.”    Ferguson noted the study focuses on the downtown area and its immediate environs, so it only  encompasses the more urbanized and built‐up portions of the city (generally bounded by  Buffalo Street to the north, Aurora Street to the east, Clinton Street to the south, and Albany  Street to the west).  A second forthcoming study will focus on Tompkins County.  Ferguson  noted the downtown area was not precisely delineated, but generally encompasses what is  considered a ‘walkable’ area.  The study is based on a field survey of 100% of the apartments in  the target area, representing 5,000 units, 4,800 of which are unsubsidized.      Ferguson remarked that Ithaca’s 0.5% vacancy rate is particularly low.  Peterson asked what a  relatively acceptable vacancy rate was considered to be, to which Ferguson replied he believes  it is generally considered 7‐8%, depending on the particular market, community, and operating  philosophy.  By any standard, however, he stressed, 0.5% is considered extremely low.   Anything below 5% would generally be flagged.  Ferguson remarked the housing study reveals  very strong demand for housing in the greater downtown area, representing a demand of  approximately 1,350 units over five years at various price points.    (Cummings arrived at 8:55 a.m.)    Peterson asked if the effective market area (EMA) had been mapped out, to which Ferguson  replied, yes.  He referred the Board to the maps included in the survey report (e.g., “IV‐2, Site  Effective Market Area Map”).      Cummings expressed her concern that the target area itself is not precisely mapped, which she  believes is critical for defining neighborhood edges and demarcating residential areas.  Without  a more precise delineation of the target area, she fears neighborhoods lying within the target  area may be placed at risk, pressured by individuals seeking to buy lots and tear houses down  for the purpose of consolidating lots, thereby displacing homeowners and leading to the  IURA Minutes  October 27, 2011  Page 4 of 18    precipitous gentrification of neighborhoods.  She asked when a map would be generated, and  by whom.  Ferguson responded that Danter indicated he is not inclined to define it further,  since it involves a more political set of decisions, than market‐driven ones.  Ferguson added the  study should be viewed strictly as an analysis of the target area’s market potential, irrespective  of where one happens to think development should occur.    Ferguson went on to remark that despite the strong demand identified in the study, including  demand in for‐sale units, caution should be exercised in acting on this information, since the  current reality of the financial marketplace constrains the amount of development that can  take place, especially for for‐sale units as banks have not been lending for condominiums.      Regarding for‐sale units, Ferguson remarked, there is a relatively small amount of demand at  the high end of the spectrum.  As one goes further down the economic scale, however, the  number of for‐sale units that can be supported progressively increases.  For rental units,  Ferguson observed, the distribution is similar.  The ultimate question is whether the demand  will be met with projects located in the city or located outside the city.     Regarding luxury units, Ferguson noted the projected square footage listed in the survey is  what is being recommended to developers.  The prices per square foot are strong and could  help support projects at the high end; however, the low end would still require some form of  financial incentive or subsidy.    Ferguson noted the three most sought‐after housing characteristics are: (1) an open and airy  entry way; (2) bedroom size; and (3) closet space.  He also noted the amenities needed to  attract residents do not always correspond to those needed to retain them.    Ferguson noted one interesting finding of the study is that Ithaca rents tend to be relatively  high and yet the quality of the units is actually surprisingly low, as measured by Danter’s  Comparability Index.  Ithaca’s average quality rating is 16.5, which is low compared to most  communities (even other college communities).  The study recommends a rating of 23‐29 for  new projects.    Ferguson reported the three key policy‐related findings of the study as: (1) the dramatically low  vacancy rates; (2) the low overall quality of housing relative to price; and (3) the gap in the  continuum of housing available in the marketplace — while it has been common to intuitively  assume the housing gap lies at the lowest end of the spectrum, it also lies in the mid‐range.    Another finding of the study, Ferguson observed, is that the growing demand for housing for  seniors, representing 8% of total usage and the fastest‐growing segment of the market, is not  satisfactorily being met.  In addition, he noted, the overall preference for renting, as opposed to  owning, will likely continue to increase over the next few years, as it has over the past three  years.  Ferguson remarked transit corridors can also be a major determinant of demand and  investor interest.   IURA Minutes  October 27, 2011  Page 5 of 18      Bohn asked if current un‐built projects (e.g., Collegetown Terrace, Seneca Way, Breckenridge  Place, etc.) were included in the study’s projected amount of housing units demanded, to which  Ferguson replied, no.    Ferguson took the opportunity to add that Danter is a very conservative firm and that, in most  cases, communities exceed its projections.    Peterson asked if a Comparability Index quality rating of 23.5 would not in fact correspond  more to upscale or luxury housing, to which Bohn replied, no.  Breckenridge Place, for example,  would correspond to a 23.5 rating or higher.  Ferguson agreed the quality index does not  correlate directly to income‐level and noted the study recommends low‐to‐moderate income  projects aim for a 23.5 rating or higher.      Cummings thanked Ferguson for his comments.  She stressed to the Board that the study  should be viewed strictly as a market study.  There are several areas of the study which will  likely conflict with common City and IURA public policy objectives (i.e., the tension between  private sector interests and public sector objectives).  Cummings expressed concern that  municipal policy makers may not immediately discern the conflict between the two.    Cummings indicated another area of potential concern involves the parking issue.  As a rule,  parking is an important and often contentious issue in Ithaca; however, she does not see much  in the study that examines the subject.  She would like to see more data to help the city achieve  its parking‐related objectives.  With appropriate data, Cummings suggested, some clever  strategies might be devised to provide effective automobile substitutes.  Examining what kinds  of things other communities do would also be helpful.    Ferguson responded that parking was addressed in the study and it is quite clear parking  remains an important amenity, for non‐students in particular.  It is an option people prefer to  have available to them and it helps attract potential residents (although, ironically, parking  amenities often end up going unused or under‐used).    Cummings noted some of the IURA’s objectives could be achieved through the development of  high‐income housing in certain areas of the city, such as Strawberry Fields.    Ferguson remarked that one of the primary challenges for policy makers will be how to  promote for‐sale housing.  He stressed that if the City does not act on the information  contained in the study, the demand will eventually be met elsewhere.    Richardson indicated she has facilitated many housing searches and it appears to her that many  upper‐income potential buyers tend to be pushed out further away from the city — even  though many of them initially express interest in the downtown area, there does not seem to  be much available to them.  IURA Minutes  October 27, 2011  Page 6 of 18      Cummings remarked that another demographic to consider is college students.  Ferguson  agreed, noting that even though downtown is generally not considered to be a college student  locus, 40% of downtown housing is in fact student‐occupied.    Mazzarella asked if non‐student and student housing were broken out in the study, to which  Ferguson replied that, while the study does distinguish between the two, the analysis itself  principally focuses on non‐student demand.    Richardson remarked many students expressly seek out specific housing characteristics, such as  a more communal configuration or ambiance, so by the same token there should be ways of  attracting a non‐student population, as well.    Dylla asked if the study examines demographic trends, to which Ferguson replied, yes.  Dylla  remarked that baby boomer and senior demand is probably underestimated.  Ferguson agreed,  noting again that the Danter firm can be conservative in some of its estimates.    Peterson observed that the state Regional Economic Development Council’s healthcare plan for  senior living treats seniors as living in isolated communities, which does not seem to make a  great deal of sense in today’s market, and represents the type of approach the city should  probably seek to avoid.     Peterson thanked Ferguson for his comments.    VI. Governance Committee    B. Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) Proposed Acquisition of Mutual  Housing Association of Tompkins County (MHATC) Real Estate for Continued Use As  Affordable Housing  1. Subordinate IURA’s Option to Re‐Acquire 512 Alice Miller Way Property to INHS  2. INHS Proposal to Restructure City Loan to MHATC to Be Assumed by INHS  Mazzarella recapitulated the salient details of the proposal.  Prompted by the serious  deterioration in MHATC’s financial and operational integrity, INHS has for some time been  exploring options for acquiring the real estate portion of MHATC’s operations, including all  its obligations.  The properties in question are 28 units in the Northside neighborhood and  are currently in default.  INHS would completely refinance the debt, pay off all delinquent  debts, make improvements to the property, and recapitalize the depleted reserve fund.   Once INHS has acquired the property, the MHATC would be dissolved.    The INHS seeks approval of the transaction from multiple agencies, including the state  Attorney General, state Supreme Court, the IURA, and the City.  When Phase One was  built, Mazzarella noted, it received considerable local support, including land and a CDBG  grant.  The City holds the $90,000 note and mortgage for Phase One of the project that  IURA Minutes  October 27, 2011  Page 7 of 18    was conveyed to MHATC as two separate transactions, giving both the City and the IURA  rights‐of‐first‐refusal.  The terms of the note included a $90,000 interest‐only repayment  schedule for the first 12 years, followed by an amortization of the loan over 12 years.     To move the acquisition forward, INHS is asking both the City and the IURA to waive their  rights‐of‐first‐refusal, and subordinate the loan to a new lender.    Cummings informed the Board that Governance Committee members had recently asked  INHS whether it would be possible for the buildings to be sold as owner‐occupied, to  which Mazzarella had replied, no, that it would be too difficult to do in the short term  given the lengthy and difficult experience to gain conceptual approval by the New York  State Homes & Community Renewal for transfer to INHS, he does not want to introduce a  new issue.    Alternatively, it has been suggested removing the word “rental” from any  proposed resolution, the intent being that, if the properties ever could be sold, there  would be nothing in the language of the resolution prohibiting it.  Cummings then  suggested removing the reference to “rental” in the first “Whereas” of the draft  resolution.    Mazzarella remarked the transfer agreement INHS signed does state INHS will continue  using the property as low‐moderate income housing.  The state also imposes a required  30‐year period of affordable housing (which in this case began in 1999), but this is only  applicable to Phase Two of the project.    Peterson indicated she sees no problem removing the word “rental” in the resolution.  She  then asked if the second part of the agenda item, regarding restructuring the City loan to  MHATC so it can be assumed by INHS, could also be addressed at this time.  Bohn replied,  yes, and reiterated it would simply be a recommendation to the City.    Bohn asked what timeline would need to be followed, to which Mazzarella replied he  needs to get the discussion of the loan on the appropriate City committee’s next agenda  and move it forward.  Peterson noted the next City Administration Committee meeting is  on 11/30/11, so the IURA would need to act before then.    By that time, Cummings noted, the IURA should have at least a general sense of how it  would like to proceed, so it can be prepared to move forward.      Clairborne asked if INHS intends to operate the property as mutual housing, to which  Mazzarella replied, no, it will be affordable rental housing.  INHS has consulted with some  of the residents on the matter and they seemed content with this.  The most important  considerations for the residents are that rents will remain approximately the same.  He  noted that the condition of the units will have been improved, and the overall operation of  the property will be better managed (e.g., water and sewer bills will no longer be  delinquent, etc.).  IURA Minutes  October 27, 2011  Page 8 of 18      For disclosure purposes, Clairborne indicated his mother‐in‐law lives on the property.  He  expressed regret the mutual housing role of the project will be discontinued.  To this point,  Dylla asked if residents could continue to be involved with the operations of the project, if  they chose.  Mazzarella replied, yes, they had already been invited to meetings and will  continue to be invited.    Cummings observed it is important to stress that the mutual housing nature of the original  property did not fail from a flaw in the mutual housing model, itself, but rather from a  series of management errors.    Cummings moved, seconded by Dylla:     Mutual Housing Association of Tompkins County – Waive and Subordinate IURA’s  Option to Re‐Acquire 512 Alice Miller Way Property to Facilitate INHS Acquisition of  MHATC Housing    WHEREAS, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS) seeks to acquire the  Mutual Housing of Tompkins County (MHATC) project in the Northside neighborhood  and operate the property as affordable housing without dislocation of any tenants in  good standing, and     WHEREAS, MHATC owns and manages 28 units of affordable housing located within  the block bounded by Adams Street, First Street, Franklin Street and Alice Miller Way,  and    WHEREAS, MHATC acquired title to the phase I portion of the project site along First  Street (tax map #25.‐3‐1.1) from the City of Ithaca on April 30, 1992, and    WHEREAS, MHATC acquired title to the phase II portion of the project site located at  512 Alice Miller Way (tax map #25.‐3‐1.21) from the Ithaca Urban Renewal Agency  (IURA) on November 26,1996, and     WHEREAS, in conveying said property to MHATC, the IURA retained a right of first  refusal to reacquire the property at a specified purchase price if and when  MHATC  decides to transfer the property, or any portion of the property, or if the property is  no longer used for affordable housing, and     WHEREAS, MHATC seeks to convey the property located at 512 Alice Miller Way to  INHS as part of a plan for dissolution of MHATC, and    WHEREAS, INHS has developed a plan to satisfy MHATC’s financing and regulatory  obligations to lenders and the New York State Housing & Community Renewal agency  IURA Minutes  October 27, 2011  Page 9 of 18    by acquiring MHATC real estate to operate the project as affordable housing, and  committing to fund and implement over $200,000 of immediate property upgrades  and repairs, and     WHEREAS, INHS proposes to assume and refinance MHATC debt on the project that  will be secured, in part, by pledging a first lien mortgage on the subject property, and    WHEREAS, in 2002 MHATC acquired, with IURA loan assistance, a duplex located at  206 Third Street, which property was subsequently conveyed to Brian T. Rochelle  with rent and occupancy requirements through May 31, 2012 per an agreement by  and among IURA, MHATC and Brian T. Rochelle, and     WHEREAS, INHS proposes to assume the outstanding obligations of MHATC with  respect to an Agreement by and among IURA, MHATC and Brian T. Rochelle regarding  property located at 206 Third Street, dated September 11, 2009 and recorded in the  Tompkins County Clerk’s Office in Miscellaneous Records Instrument no.  548112‐008  (the “Third Street Agreement”), and    WHEREAS, INHS requests that the IURA waive its right to reacquire the property in  connection with the transfer to INHS and to subordinate its right of first refusal on  the 512 Alice Miller Way property to a mortgage lien and/or other security securing  their lender/bond purchaser for the project, and     WHEREAS, INHS further requests IURA termination of a filed assignment of rents and  leases that secured a $40,900 loan from the IURA to MHATC that has been fully  repaid, and     WHEREAS, INHS further requests IURA to approve the assignment and assumption of  the Third Street Agreement; now, therefore, be it    RESOLVED, that in order to induce INHS to acquire MHATC real estate and operate  the existing 28 housing units as affordable housing without dislocating any tenants in  good standing, the IURA hereby agrees waives its right of first refusal over 512 Alice  Miller Way (tax map parcel # 25.‐3‐1.21) with respect to the transfer to INHS, and be  it further     RESOLVED, that IURA hereby agrees to subordinate its right of first refusal over 512  Alice Miller Way (tax map parcel # 25.‐3‐1.21) to a mortgage lien and/or other  security securing their lender/bond purchaser for the project, on such terms and  conditions as required by any lender or bond purchaser financing the acquisition  project and approved by counsel for the IURA, and be it further    IURA Minutes  October 27, 2011  Page 10 of 18    RESOLVED, that the IURA agrees to terminate a 2003 assignment of rents and leases  filed on MHATC property, and be it further     RESOLVED, that IURA hereby consents to the assignment of its rights and  responsibilities under the Third Street Agreement by MHATC to INHS, and INHS’  assumption of such rights and responsibilities;  and be it further    RESOLVED, that the IURA Chairperson, upon advice of IURA legal counsel, is hereby  authorized to execute all necessary and appropriate documents to implement this  resolution, subject to IURA reimbursement of any legal expenses incurred.      Carried Unanimously 4‐0    Dylla thanked Mazzarella for his work on the project and noted it certainly appears to have  resulted in a good outcome.    Peterson asked if Bohn had spoken with the City Attorney, to which Bohn replied he had e‐ mailed him and would follow up.  Peterson asked Bohn if the IURA should take action to  make a recommendation to the Common Council on INHS’ proposal to restructure and  repay the $90,000 loan that MHATC defaulted on.  Bohn replied, yes, it would make sense  as the IURA has expertise on the issue. He noted that MHATC payments ceased being  made to the City in 2005, and that a plan to repay the full outstanding principal amount  and retain affordable housing is a relatively good outcome for the City.     Cummings suggested that the resolution should state the IURA’s policy to make land freely  available for affordable housing projects and suggest it may be appropriate to forgive the  loan.     Kittel remarked there is likely far more than $90,000 in deferred maintenance associated  with the project, so the City’s investment could be considered to have been paid off.   Mazzarella noted INHS will have invested approximately $248,000 in the entire project, so  certainly far more than $90,000 will have been put into it.    Peterson indicated Kittel’s reasoning may be sound, as long as it appears the City is  receiving something in return for its original investment.  Peterson added, however, there  are gifting restrictions the City is obligated to comply with, as well as routine concerns  regarding setting precedents.    Cummings indicated the City would not be gifting.  It would simply be accepting  repayment.  She added the IURA should definitely consult with the City Attorney regarding  how to approach the matter.    IURA Minutes  October 27, 2011  Page 11 of 18    Clairborne noted he seems to recall there had been some disagreement at a prior  Common Council meeting associated with forgiving some or all of the $90,000.  Mazzarella  responded he does recall, about two years ago, former Mayor Alan Cohen approached the  City on behalf of the MHATC Board to propose that MHATC repay $60,000, but be forgiven  the remainder; however, this was not ultimately accepted by Common Council.    Peterson asked if staff would draft a resolution for consideration by the Common Council  to which Bohn replied, yes.    Dylla asked if the property would be renamed, to which Mazzarella replied, yes, as  Cascadilla Green.    Peterson indicated she would abstain from voting on the resolution to the City, given her  role as Mayor.    Cummings moved, seconded by Richardson:     Recommendation Regarding INHS Request to City to Restructure MHATC Loan to be  Assumed by INHS    WHEREAS, on October 20, 2011, Ithaca Neighborhood Housing Services, Inc. (INHS)  executed a Transfer Agreement with Mutual Housing Association of Tompkins  County, Inc. (MHATC) to acquire the MHATC housing project in the Northside  neighborhood as part of a plan for dissolution of MHATC, and    WHEREAS, MHATC owns and manages 28 units of affordable housing located within  the block bounded by Adams Street, First Street, Franklin Street and Alice Miller Way,  and    WHEREAS, INHS has developed a plan to assume and refinance MHATC debt on the  project, commit to fund over $250,000 of immediate property upgrades and repairs,  and operate the property as affordable housing without dislocation of any tenants in  good standing, and     WHEREAS, MHATC acquired title to the phase 1 MHATC First Street property (tax  map #25.‐3‐1.1) from the City of Ithaca on April 30, 1992 for a purchase price of  $90,000, payable over 24 years and secured by a mortgage lien on the parcel, and    WHEREAS, the City‐to‐MHATC loan established a 12‐year period of 3% interest‐only  payments ($225/mo.) followed by a second 12‐year period beginning in 2004 of  principal plus interest payments at 7% interest ($920/mo.) to fully amortize the debt  by 2016, and    IURA Minutes  October 27, 2011  Page 12 of 18    WHEREAS, MHATC remained current on the loan through 2004 but never made a  principal plus interest payment and still owes the full $90,000 principal balance, and    WHEREAS, according to INHS, current rents of the project cannot support the  expenses of both refinanced debt and monthly payments to the City of Ithaca’s loan  whole, and    WHEREAS, On October 3, 2001, INHS proposed that the City forgive all delinquent  payments on the existing $90,000 loan and recast the $90,000 loan into a new loan  with an interest rate of 2% amortized over 20 years, and    WHEREAS, as part of their acquisition of MHATC real estate, INHS commits to invest  approximately $250,000 to make immediate improvements and repairs to address  deferred maintenance at the MHATC housing, and    WHEREAS, consistent with past City & IURA practice to facilitate affordable housing,  the IURA prefers that City‐owned land be conveyed at no cost for affordable housing  projects and forgive the $90,000 loan in consideration of INHS preserving the viability  of 28 units of affordable housing in financial jeopardy, and     WHEREAS, INHS has proposed a restructuring of the $90,000 loan that allows the  project to continue to operate as affordable housing; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby recommends that in consideration for INHS to  acquire and operate 28 housing units as affordable housing without dislocating any  tenants in good standing, the Common Council of the City of Ithaca agree to the INHS  request to:   1. Authorize assignment of the $90,000 MHATC loan to INHS;  2. Forgive all delinquent payments of principal and interest on the loan;  3. Modify the loan terms to repay the full $90,000 outstanding principal balance  over 20 years at a 2% interest rate ($455/mo.).    Carried Unanimously 3‐0 (Peterson abstains)    C. HUD Entitlement Program Organizational Meeting for 2012 Action Plan  1. Projected FY 2012 Funding Available  2. Framework & Schedule for Developing 2012 Action Plan  Cummings indicated Governance Committee members recently examined the FY 2012  U.S. House of Representatives and Senate funding proposals and projections.  Given the  prospect of significantly reduced funding, the question became whether to proceed with a  round of grant allocations or not.  Since a full grant cycle would not be possible, she  observed, any agreed‐upon grant cycle would need to be some kind of mini‐grant cycle.    IURA Minutes  October 27, 2011  Page 13 of 18    Kittel proceeded to walk through the options available to the Board and recapitulated the  following three staff recommendations, excerpted from Bohn’s 10/25/11 memorandum to  the IURA, “Projected 2012 HUD Entitlement Award & 2012 Action Plan:”    “1.  Use the conservative U.S. Senate Appropriations Committee HUD funding levels  for developing the 2012 Action Plan ($300,000 reduction from 2011).  2.  Cancel the usual competitive call for funding proposals process and recommend  adoption of a 2012 Action Plan that only funds projects that the IURA has indicated  a prior intent to fund, leaving an anticipated $42,000 of unallocated CDBG funds  and $118,000 of HOME funds.  3.  Once the actual amount of HUD Entitlement funding is known, decide to roll over  funds to 2013 or hold a competitive mini‐round for a known amount of HUD funds,  as a program amendment to the adopted 2012 Action Plan.”    Since the anticipated reduction is not a straight percentage cut, Kittel noted, it makes the  whole process considerably less predictable for potential grantees.  While one may  intuitively believe partial funding would be preferable to no funding at all, that is not  necessarily the case, if the final actual funding level remains unknown at the time of  application.  Many potential grantees may conclude it is not worth the investment of time  and effort.  Moreover, if the IURA launches a round of grant funding and formalizes it in its  action plan, it would be obligated to move forward, regardless of the funding level agreed  to by Congress, which is why staff recommends either rolling over the funds to 2013 or  holding a competitive mini‐round, as a program amendment to the adopted 2012  Action Plan.    Cummings asked if half of the GIAC rehabilitation funding could not be delayed, thus  permitting that money to be allocated elsewhere.    Bohn remarked the core problem is that there is so much uncertainty, but the IURA must  still submit its action plan by April 15, 2012.  GIAC is the single largest project on IURA’s list  of obligations, so staff decided to recommend fully funding GIAC.  Moreover, since the  Route 13 Pedestrian Crossings project is not ready to move forward, the amount of CDBG  funds reserved for existing projects would only be $468,000.  In answer to Cummings’  question, staff did discuss deferring half of the GIAC payment to a future year, but  additional interest would have been incurred, so it seemed to make more sense to pay out  the entire remaining portion of the GIAC grant.    Kittel also observed that the public services portion of IURA’s funding only represents 15%  of the $500,000 budget, so it would be the most contested.     Bohn indicated it would be most prudent to assume a worst‐case scenario.  There is  enough money to fund previously approved projects, leaving $42,000 unallocated.  There  IURA Minutes  October 27, 2011  Page 14 of 18    is nothing to preclude IURA from revisiting its decision in the future.  Bohn noted some of  IURA’s regular grantees were asked if their programs could survive a year without CDBG  funding: SHARP Mini‐Repair said, yes; while 2‐1‐1 Call Center was unsure they would  receive core funding from other funding sources.     Peterson asked if Rental Security Deposits had been asked, to which Bohn replied that  program is not eligible for CDBG funding, but would be eligible for any unallocated HOME  funds.  He did not ask about this programs sustainability without HOME funding.  He  added that Catholic Charities has just filled their Executive Director position, who will  begin in early November.     Peterson asked if the IURA should proceed in generating a resolution, to which Bohn  replied that a plan and timeline of action would first need to be determined.  One option  would be to hold the public hearing in January and then apply for Common Council  approval.    Cummings indicated the IURA should probably not commit itself to a specific funding  amount at this time.  She also noted she could not support the full $60,000 going to  Kitchen Theatre’s Next Steps — perhaps if the action plan simply said “up to $60K.”     Kittel indicated the operating assumption is that any figures contained in the action plan  represent official commitments on IURA’s part.    Cummings asked if Tracy Farrell had provided any input, to which Kittel replied, yes, she  appeared comfortable with canceling the grant cycle.    Cummings indicated she would simply like some more flexibility.  Dylla suggested the  $60,000 could simply be inserted as a placeholder to fund the Kitchen Theatre and/or the  Economic Development Loan program, to which Cummings agreed.    Peterson remarked the Federal government is essentially balancing the budget at the cost  of those most in need.  Cummings asked if the IURA would like to consider issuing some  kind of policy statement, along those lines.  Peterson was receptive to the idea, noting that  kind of action had been done before.   Bohn observed that the IURA has certainly lost  approximately 50% of its real purchasing power over eight years.  He indicated staff would  be willing to draft the policy statement.    (Cumming departed at 10:57 a.m.)    Dylla moved, seconded by Richardson:        IURA Minutes  October 27, 2011  Page 15 of 18    Development of 2012 Action Plan    RESOLVED, that the 2012 Action Plan be developed per the staff recommendation to  cancel the call for funding proposals process and recommend adoption of a 2012 Action  Plan that only funds projects that the IURA has indicated a prior intent to fund until more  information in known about HUD Entitlement funding levels.   Carried Unanimously 3‐0   D.  Committee Chairperson Report  None.    VII. Neighborhood Investment Committee    A.  Committee Chairperson Report  None.    VIII. Economic Development Committee    A.  CD‐RLF, Request from Wildfire Restaurant, Inc. for Loan Modification to Establish  Employment Goal of 16 FTE Jobs (CD‐RLF #26)  Richardson recapitulated the salient details of the request.  The applicant contends it has  reached a plateau of 16 FTE employees the restaurant is currently able to sustain; however,  the original loan required 24 FTEs, which imposes an unnecessary administrative burden and  provides little value to the project.  As a result, the applicant is now requesting a  modification of the loan agreement to require 16 FTEs.  This reduction would have the  added benefit of triggering a lower interest rate, from 4% to 3%.    Richardson indicated the key question for her, in considering the loan modification request,  is whether the loan would have been approved at the 16 FTE level and she feels certain it  would have.    Clairborne asked if the reference to the original 24 FTE requirement might be kept in the  resolution.  Peterson replied that this could be done.  Clairborne agreed to the language.    Cummings moved, seconded by Richardson:     Wildfire Restaurant, Inc. Loan Modification to Revise Job Creation Goal (CD‐RLF #26)    WHEREAS, on September 18, 2009, the IURA issued a $95,000 loan to Wildfire  Restaurant Inc. to undertake a $673,000 project to acquire the Lost Dog café business  and the building located at 106‐112 S. Cayuga Street, Ithaca, NY to open up the Wildfire  restaurant, and    IURA Minutes  October 27, 2011  Page 16 of 18    WHEREAS, based on the borrower’s loan application, the job creation goal for the project  was established at 24 full‐time equivalent jobs to satisfy the CDBG public benefit test,  and    WHEREAS, the restaurant and upstairs lounge opened on schedule and the name of the  restaurant was subsequently changed to Delilah’s on Cayuga, and    WHEREAS, borrowers are required to submit quarterly job reporting until the  employment goal has been satisfied for two consecutive quarters, and    WHEREAS, job reporting results show the project has leveled out at 16 FTE jobs, and     WHEREAS, on October 6, 2011, the borrower requested a reset of the employment goal  from 24 FTE jobs to 16 FTE in recognition of the stabilized job creation accomplished  despite a very difficult national and local economy, and    WHEREAS, financial reporting show the business has not met original revenue  projections, and    WHEREAS, the borrower is current on loan repayments, has satisfied local match  requirement of $568,000 and is in compliance with all terms of the loan agreement, and    WHEREAS, the national economy has been in a deep recession since the restaurant  opened in October, 2009, and    WHEREAS, both parties still have aspirations to achieve the original employment goals  when the economy recovers, and    WHEREAS, at 16 FTE jobs, the project significantly exceeds the minimum CDBG public  benefit test to create at least 3 FTE jobs, and    WHEREAS, the IURA staff recommends modifying the job creation goal as requested, and     WHEREAS, at their October 11, 2011 meeting, the IURA Economic Development  Committee reviewed this matter and recommended the following, now, therefore be it,    RESOLVED, that the IURA hereby approves a modification to the loan agreement with  Wildfire Restaurant, Inc. to reset the job creation goal to 16 FTE jobs, and be it further,    RESOLVED, that the Director of Community Development for the IURA is authorized to  issue a loan modification commitment in accordance with this resolution, and be it  further    IURA Minutes  October 27, 2011  Page 17 of 18    RESOLVED, that IURA Chair, upon the advise of the Executive Director and IURA  Attorney, is hereby authorized to execute all necessary and appropriate documents to  implement this resolution, including, but not limited to, executing a loan modification  agreement.    Carried Unanimously 3‐0    B. Restore NY III, Request from Italthai LLC for Modification of $900,000 City Loan to  Forgive Loan After Seven Years  Dylla indicated that further consultations with legal staff necessitated postponing a decision  on the request.    C. Cherry St. Industrial Park, Request from J. Gould for Approval to Sublease Property  Located at 245‐247 Cherry Street  Dylla recapitulated the salient details of the request.    Dylla moved, seconded by Richardson:     Cherry Street Industrial Park – Approve J. Gould Sublease at 245‐247 Cherry Street    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency (IURA) previously entered into a 20‐year  Lease/Purchase agreement with Jonathan Gould for lease of 245‐247 Cherry Street to  construct a building and operate Perfect Screen Printers at 245‐247 Cherry Street in the  Cherry Street Industrial Park, and    WHEREAS, in 1997 the IURA executed a modification to the lease to extend the term of  the lease to 22 years, and    WHEREAS, leases between the IURA and EMF include the following language: “Lessee  shall not assign or sublet this lease or any interest therein, to any party without approval  of the IURA; such approval will not be unreasonably withheld,” and    WHEREAS, in 2009 the Perfect Screen Printer business relocated to a larger building  outside of the Cherry Street Industrial Park, and    WHEREAS, the lessee seeks IURA approval to sublease the premises to Laborers  International Union of North America Local 785, and    WHEREAS, the lessee is current on rent payments to the IURA, and    WHEREAS, the Economic Development Committee discussed the matter at their October  11, 2011 meeting and recommend the following, now, therefore be it    IURA Minutes  October 27, 2011  Page 18 of 18    RESOLVED, that the IURA hereby approves a sublease from Jonathan Gould to Laborers  International Union of North America Local 785 for property located at 245‐247 Cherry  Street Industrial Park (tax map # 96.‐2‐1.21).    Carried Unanimously 3‐0    D.  Committee Chairperson Report  Richardson did not have any other issues to discuss.    IX. Other New/Old Business    A. Proposed IURA Correspondence Regarding Spencer Rd. Residential Neighborhood  Zoning  No discussion.    B. City Comprehensive Plan, IURA Comment  Richardson indicated the first Comprehensive Plan public meeting was scheduled for  November 14, 2011 from 7:00‐9:00 p.m.  Cornish indicated the intent is to blanket the  community with notification of the meeting.    B.  Review of IURA Financials: September 2011  No discussion.    D.  IURA Chairperson Report  No discussion.    E. Next Meeting: November 18, 2011    IX. Motion to Adjourn  The meeting was adjourned by consensus at 11:08 AM.    — END —      Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.