Loading...
HomeMy WebLinkAboutMN-IURA-2011-09-22Approved 10/27/11  108 East Green Street Ithaca Urban Renewal Agency Ithaca, New York 14850 (607) 274-6559 (607) 274-6558 (fax) MINUTES  ITHACA URBAN RENEWAL AGENCY  Council Chambers, City Hall  8:30 A.M., Thursday, September 22, 2011    Members: Mayor Carolyn Peterson, Susan Cummings, Tracy Farrell, Ayana Richardson  Absent: Doug Dylla, J.R. Clairborne (Common Council Liaison)  Guests: Paul Mazzarella, Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS), Executive Director   Teresa Halpert, IURA Neighborhood Investment Committee member   Roger Waldon, Clarion Associates, Project Manager, Principal   Greg Dale, Clarion Associates, Principal/Partner   Shelby Sommer, Clarion Associates, Associate   George Alexiou, Martin/Alexiou/Bryson, P.C., Principal   Peter Trowbridge, Trowbridge & Wolf, LLP, Principal   Bob Boothroyd, Ithaca Planning & Development Board Member  Staff:  JoAnn Cornish, Nels Bohn, Megan Wilson, Charles Pyott    I. Call to Order   Chairperson Peterson called the meeting to order at 8:36 A.M.    II. Agenda Additions/Deletions  Cummings indicated she would like to add the following items to the Governance Committee  portion of the agenda: (1) proposed Spencer Road/Elmira Road Fairfield Inn project; (2) NYS  State Authority Budget Office report; and (3) proposed Waterfront Zoning Amendments.  No  objections were raised.    III. Special Order of Business  A. Update – Phase I, City of Ithaca Comprehensive Plan, Clarion Associates  Wilson indicated the City Comprehensive Plan (“Comp. Plan”) creation process is entering its  beginning stages.  Phase I of the project will focus on crafting an overall vision, including an  “umbrella document,” while Phase II will produce more detailed neighborhood plans and  thematic plans.  A principal consultant (Clarion Associates) has been retained to work with  the City in creating the new policy framework; and Clarion will also be joined by  transportation planning firm, Martin/Alexiou/Bryson, and landscape architecture firm,  Trowbridge & Wolf.  The consultant team is currently on a 3‐day site visit, meeting with staff  and stakeholders in both small groups and one‐on‐one.    IURA Minutes  September 22, 2011  Page 2 of 14      Clarion staff have been touring different areas of the city, including various neighborhoods  and specific areas of note.  Over the course of their visit, Clarion staff have met with a wide  variety of City staff and members of the community about major issues needing to be  addressed.  Wilson noted the public portion of the project is scheduled to take place before  Thanksgiving, including multiple meetings and outreach opportunities.    Waldon introduced the other members of the consultant team: George Alexiou from  Martin/Alexiou/Bryson, which has been particularly focused on bicycling and pedestrian  planning issues, as well as other alternative transportation issues; and Peter Trowbridge,  from Trowbridge & Wolf, a landscape architecture firm well‐known to the City.  JoAnn  Cornish and Megan Wilson will serve as the principal day‐to‐day City staff contacts.    Waldon noted the consultants will meet with a wide variety of local groups, municipal  government entities, and organizations, including Cornell University, Ithaca College, the  Town of Ithaca, Tompkins County, among others, in an effort to understand what each of  them is doing and planning on doing in the future that might impact the City and the Comp.  Plan.  Waldon indicated Phase One will describe the broader policy framework, while  identifying a wide variety of specific influences, trends, projections, and objectives.   Subsequently, the consultant team will begin crafting specific strategies for the City to  adopt, aimed essentially at answering the following three questions: “Where are we,”  “Where are we going,” and “How do we get there?”    Greg Dale reiterated the kick‐off meetings represent the consulting team’s point‐of‐entry  into the process; so, needless to say, these first few meetings will merely be scratching the  surface of the information that needs to be collected and the issues that need to be  examined.  Dale added the consultant team had a productive meeting with the City Planning  Department that identified the major distinguishing geographic and socioeconomic features  of the city.  The consultant team will seek to facilitate the entire process in a way that  encompasses Ithaca’s unique needs, common values, and expressed objectives; and the past  few days have served as a productive and structured listening opportunity to that end.    Waldon noted the IURA is a very important part of what is going on in Ithaca, in terms of the  influence it projects and the community reinvestment resources it leverages.  He stressed  the IURA will most certainly be incorporated into the communication loop, over the whole  course of the project, and it will periodically be solicited for its guidance and input.  The  intent is for the Comp. Plan to serve the IURA and its own constituents, as much as it serves  the City.    Dale remarked the first Comp. Plan Committee meeting definitely produced what he would  characterize as a robust discussion, from which approximately 45 major issues were  identified.  IURA Minutes  September 22, 2011  Page 3 of 14      Cummings expressed a concern that the Planning Board’s singular oversight role in the  Comp. Plan development process might disproportionately influence the outcome of the  process.  Cummings would also like to ensure Ithaca’s unique perspective is reflected in the  final work‐product and the consultant team develops a genuine and accurate sense of ‘who  we are’.  Cummings recommended the Building Department play a major role in the  planning process.  Finally, she noted, she would like the Comp. Plan to address the lack of  continuity and/or consistency which sometimes arises from the City’s current decision‐ making processes.     Waldon indicated he believes he understands what Cummings is saying and avowed that the  Comp. Plan is intended to serve as a coordinated guide for City decision‐making processes.    Cornish added that INHS should also be included in the discussion process.    Another of the major problems confronting the city, Cummings remarked, originates from  neighborhood infringement by commercial projects.  Neighborhoods of limited means, in  particular, will be important to protect.  Cummings noted it will be critically important to  bring the BZA into the process, as well; and there are multiple non‐City individuals who  would add considerable insight into the process, including Michael Tomlan, Ken Vineberg,  David Kay, and Fritz Weaver (as well as many former members and chairpersons of various  City boards/committees).    Peterson indicated one of the things the City struggles the most with is the “zoning‐by‐ variance” phenomenon.  In recent years, especially, the BZA has had to refer issues back to  the Common Council, when larger rezoning issues emerged as part of the zoning appeals  process.  Boothroyd (former Common Council member, former Planning Board Chair)  agreed, observing that the Planning Board regularly reviews variance requests it most likely  would rarely receive if the City had a Comp. Plan.    Cummings reiterated there are numerous potential conflicts associated with the tension  between public goods and private sector interests.  Cummings also expressed a concern with  density‐related issues.  She does not necessarily agree, for example, with the kind of blanket  endorsement of density that the Common Council seems to have adopted.    Waldon departed at 9:00 a.m.    Dale remarked it appears there is a considerable amount of pent‐up thinking on the subject  and no one should reasonably expect to be able to capture it all in one meeting.  He  recommended the IURA schedule separate discussion(s) of the kinds of issues that have just  been discussed and generate a summary document of the issues it is most concerned with.   This would certainly be helpful for both the consultant team and the Comp. Plan Committee.  IURA Minutes  September 22, 2011  Page 4 of 14      Cornish indicated a special meeting could be scheduled before the consultant team’s next  site‐visit (some time in October).    Dale went on to note that the need for effective citizen‐outreach was discussed multiple  times and the consultant team will generate an in‐depth citizen‐outreach agenda.  Cornish  added that Common Council members would also serve as liaisons to community members,  as part of the whole process.    Cummings remarked that the imminent transition to a new Mayor, and changes to the  Common Council and its committees, will need to be taken into account.  Dale replied that  this should not be a problem, given that the initial phase of the Comp. Plan process focuses  entirely on data collection and citizen outreach; and no conclusive analysis or decision‐ making would take place before the forthcoming election.    Cummings inquired into the kind of overlap that exists with Tompkins County and the Town  of Ithaca and whether they will play a role in the City’s comprehensive planning process.   Peterson replied this would be done on an as‐needed basis.  Certainly, for example, there  are some edge issues which could only be effectively addressed on an inter‐municipal basis.    Waldon noted there would actually be two separate decision‐making bodies associated with  the project: the full Comp. Plan Committee, made up of a large group of people and focused  on a wide variety of tasks, as well as a smaller Executive Committee, made up of  approximately 6 members of the full committee and tasked with more frequent meetings.     Cummings observed that the language in the provided Comp. Plan materials mentions  something about an officially designated County liaison, to which Dale replied this is no  longer the case.    Regarding a Town liaison, Cornish noted that Joe Wetmore will serve that role, by virtue of  his serving on the Town’s own comprehensive plan committee.  No current member of the  Town’s staff or council will serve on the Comp. Plan Committee, although they may certainly  be consulted on an as‐needed basis.    Cummings suggested the major issues list should either appear in order of importance or  alphabetically, which Cornish indicated would be easy to do.  IURA Minutes  September 22, 2011  Page 5 of 14      Boothroyd remarked the objective of the process should be to either do something new or  different.  Personally, Boothroyd indicated he has had trouble agreeing with some of the  building height requirements in certain portions of the city: they seem considerably too low  in some areas.  He would also like any height‐incentive zones better defined, in terms of  their impact on density.    Cummings noted that given that Ithaca is one of the few places in the state in which  investment is taking place, it will be important for the City to be able to guide future  development as much as possible.    Cummings noted she is also concerned that lot‐line consolidations regularly seem to take  place on an as‐of‐right basis, encouraging mega‐parcels (sometimes desirable, sometimes  not).    B. Update – Mutual Housing Association of Tompkins County, Paul Mazzarella, INHS  Before presenting his scheduled update, Mazzarella announced to the Board that the  Breckenridge Place apartments project has been funded and a press release will be  forthcoming.  He noted it is one of only 27 projects in the entire state that was funded (and  the only project in Tompkins County).  He is very pleased with the tremendous support the  project received from the IURA, the Mayor, and other local public/elected officials.  It is a  great ‘win’ for the city.  Cummings asked Mazzarella if the INHS needs any further input or  action from the IURA at this time, to which he replied, he does not think so, except for a few  remaining transactional steps that will need to take place.    Regarding the Tompkins County Mutual Housing Association (MHA) agenda item, Mazzarella  indicated is merely updating the IURA about it at this time, and that no action is required.      Mazzarella announced that the INHS and the MHA have been discussing the prospect of the  INHS buying MHA’s property and acquiring the real estate portion of MHA’s operations.  The  MHA has not had a board for the past six months; so, for the purpose of making needed  decisions, a five‐person board was recruited: Phoebe Mack Brown, Carol Ann Brust, Gary  Marsden, Joe Sweet, and David Sprague.    The serious deterioration of MHA’s financial condition prompted this whole effort,  Mazzarella noted.  Up until now, MHA’s financial operations have been managed by CSP  Management (Jerry Dietz), which has done a great job.    INHS has now used some of its cash‐on‐hand to purchase MHA’s JPMorgan Chase loan, in  order to avoid foreclosures of those properties.  At this juncture, the INHS is seeking  approval from several agencies.  Mazzarella remarked that the City of Ithaca originally  conveyed the land to MHA in two separate transactions, giving both the City and the IURA  right‐of‐first‐refusal.  IURA Minutes  September 22, 2011  Page 6 of 14      As one of the next steps in the process, INHS would like to ask both the City and the IURA to  waive its right‐of‐first‐refusal, and subordinate it to any lender of new financing.   Additionally, Mazzarella noted when the land was originally sold to MHA, it was subject to a  $90,000 interest‐only repayment schedule for the first 12 years, followed by an amortization  of the loan over 12 years.  Given its financial difficulties, however, MHA simply stopped  making loan payments around 2005.  Under the proposal, INHS will assume the debt, but  would like to restructure the loan at 2% over 20 years.  Mazzarella added that MHA was also  required to maintain capital and operating reserve funds, which it already spent.    Cummings recalled that the IURA originally wanted to forgive the loan in 2009 as part of an  MHATC refinancing plan, but there was some complication associated with that.  Peterson  responded that there was consultation with the City Attorney at that time, who raised a  concern that forgiving the loan may be interpreted as an unpermitted gift from the City.     Mazzarella noted that the loan is currently in default (he estimates approximately $157,000  is still owed).  The challenge will be to find a means of refinancing the loan, while keeping  the rents the same, especially in light of having to re‐fund the exhausted reserve accounts.     Mazzarella indicated that by the end of 2011 he would like to have the pieces in place for the  state Attorney General and the court to approve the deal.    Farrell asked if any deferred maintenance is associated with the property, to which  Mazzarella replied, nothing major or critical: just some fairly routine lifecycle‐oriented  maintenance issues (not atypical for an appr. 20 year‐old rental property).    Teresa Halpert asked how much leeway exists for meeting any deadlines, to which  Cummings replied the IURA only has two more meetings before year‐end to deal with the  issue, so time is no doubt an issue.    Peterson indicated someone would speak to the City Attorney as soon as possible about the  matter.  Bohn affirmed he would also help follow through on the matter, reconstructing the  detailed history of the loan and identifying a range of available options.    Peterson indicated it seems unlikely the matter would be resolved before December 2011.   Cummings added the issue would be reviewed at the next Governance Committee meeting;  while Peterson responded it should most likely not wait until then; given it will also need to  go before the City Administration Committee.  Farrell asked if it would be appropriate for it  to go before the Neighborhood Investment Committee, to which Peterson replied, yes.    Bohn indicated he would bring a written list of options to be considered to the next NIC  meeting.  IURA Minutes  September 22, 2011  Page 7 of 14      Kittel remarked the IURA might consider making a loan of its own, in this case.  Cummings  objected that this would deplete the IURA’s own available funds, to which Kittel replied, yes,  but it would inarguably qualify as the kind of loan the IURA would make in the first place.    Mazzarella concluded his remarks by adding that INHS’ attorney in the matter is Elena Flash,  who has done a fabulous job.  He will suggest she contact the City Attorney.    IV. Public Comment (3‐minute maximum per person) – None    V. Review of Draft Meeting Minutes: August 25, 2011  Cummings moved, seconded by Richardson, to approve the August 25, 2011 minutes, with  three minor modifications.   Carried Unanimously 4‐0    VI. Neighborhood Investment Committee    A.  Committee Chairperson Report  Farrell reported that PathStone has announced it is very interested in purchasing Parkside  Gardens apartments (appr. 52 units).  Built in the 1950s, Parkside Gardens has a few deferred  maintenance issues associated with it, but it is essentially sound and has been quite successful  as a low‐to‐moderate income complex.  The current owners definitely want to sell it and  PathStone is seriously considering the purchase, for which it would like the IURA’s support, in  order to proceed.    Richardson noted she tentatively supports PathStone’s acquisition of the property, which  represents a good mixture of low‐rises and 2‐floor buildings, is in a great location, and would  benefit greatly from the added investment.    Farrell cautioned that the property is currently privately owned, so if it were to proceed as a  tax‐credit funded project, tax revenue impacts should definitely be examined.  Bohn noted this  has already been identified as a major concern.    Cummings indicated IURA members should take some time to fully consider any other issues  associated with the project.    Teresa Halpert observed the asking price seems high.  Moreover, any physical deterioration  associated with the property generally seems to be more external than internal; so it is not in  poor shape.    Cummings indicated that when one breaks down the total $2.6 million asking price, by unit, it  comes to appr. $50,000 per unit, which is not unreasonable.  IURA Minutes  September 22, 2011  Page 8 of 14      Farrell noted the property it sits on the edge of the R‐3/Commercial zoning district.  Cornish  noted it would most certainly help to maintain that edge.    Cummings remarked the results of the site tour were generally encouraging.  She noted  PathStone was originally looking at possibly expanding the size of the cottages by adding a  second‐story, which was subsequently determined not to be a good idea.  Some mention was  also made about possibly expanding some of the 2‐bedroom units.  Cummings noted the only  building with any kind of serious structural problems was identified as the ‘tipping house’.  In  her conversations with current residents, Cummings remarked they all seemed contented living  there.    Cornish noted that PathStone will also appear before the Planning Board to present an  overview of the planned project.    Farrell reiterated that the current property is in reasonably good shape and is far from what  one might consider to be ‘bad housing’; so the IURA should keep this in mind as it considers  moving forward with the project.  There is a balance to consider.  Having said that, it is certainly  in a great location, with zoning that is perfect for it, an adjacent park, and so on.    Cummings remarked that another thing to consider is the prospect of an alternative far less  desirable buyer.  Given that it will definitely be sold, the current proposal may well be the most  desirable.    VII. Governance Committee    A. Proposed FY 2012 IURA Administrative Budget  Cummings indicated the Governance Committee reviewed the proposed 2012 budget in  detail and spent considerable time discussing the increase in health cost contributions by  IURA staff.  She noted that in the future the committee would also look at the prospect of  establishing an HSA (health savings account) benefit.  She noted there is no longer enough  funding for the Administrative Assistant position recently vacated by Alice Vargo and that  staff continues to work extremely hard, without the prospect of salary increases.    Bohn observed that the IURA relies on CDBG and HOME funding for a large portion of its  budget.  For FY 2011‐12, the U.S. House of Representatives agreed to a 0% reduction in  CDBG funding, which is good; however, HOME funding is proposed to be cut 25%  (representing a decrease from appr. $500,000 to $350,000), which had to be factored into  the proposed budget.  Fortunately, the IURA receives proportionally more of its support  from CDBG funding than from HOME funding, so the 2012 budget fared better than it might  otherwise have.  Bohn remarked that the intent with the budget is to be as conservative as  possible to help account for and cushion any prospective future cuts.  IURA Minutes  September 22, 2011  Page 9 of 14      Cummings moved, seconded by Peterson:     FY 2012 IURA Administrative Budget    WHEREAS, the IURA desires to annually adopt an administrative budget to guide  expenditures and manage financial resources of the IURA, and    WHEREAS, at their September 16, 2011 meeting the IURA Governance Committee  reviewed this matter and recommended the following action; now, therefore, be it    RESOLVED, that the IURA hereby adopts the FY 2012 IURA Administrative Budget, dated  9/16/11, as herein attached, and be it further    RESOLVED, that effective with the first payroll check date following January 1, 2012,  IURA employee salaries, benefits and employee contributions to health care insurance  shall be adjusted as contained in the 2012 budget, and be it further    RESOLVED, that the IURA Human Resource Policies be amended to reflect any changes  to employee contributions to health insurance and employee retirement benefits  contained in the 2012 budget effective January 1, 2012.    Carried Unanimously 4‐0    B. HUD Entitlement Program, Proposed Section 3 Economic Opportunity Plan  Bohn indicated that Section 3’s general underlying purpose is to ensure any construction‐ related opportunities associated with a given HUD‐funded project are made available to low‐ moderate income workers.  In practice, however, it may be difficult to implement in a  community the size of Ithaca.  Only projects of $200,000 are eligible (e.g., the GIAC and  Southside projects would have been eligible), so the first major eligible project will be the  Breckenridge Place project.  Bohn stressed that Section 3 does not mandate a hiring  preference, but simply encourages outreach efforts.  It really has more numerous practical  applications in larger cities.    Farrell asked who the Section 3 application forms would be submitted to, to which Bohn  replied, either the IURA or INHS.    Peterson asked what the strict definition of “construction” is, to which Kittel replied the  Davis‐Bacon Act does codify the distinction between incidental construction and substantial  construction.  IURA Minutes  September 22, 2011  Page 10 of 14      Bohn also noted that Section 3 is not applicable for an existing workforce, but only for new  hires.  It also employs a 3‐year ‘look‐back’ qualifying period for the purpose of identifying  low‐moderate income employees.    Cummings indicated she had some comments about the forms.  First, the resident form  should be amended to refer to “MSA family income limits,” rather than “City of Ithaca  income limits.”  She also suggested changing the phrasing of the third checkbox to: “I am a  person experiencing homelessness in the City of Ithaca.”  Regarding the business version of  the form, it was suggested the third checkbox be changed to read: “I am the primary owner  of the business who commits to award subcontracts of at least 25% of the total dollar award  […].”  IURA staff agreed to make changes to the forms and edit them appropriately.    Farrell indicated it would be helpful if the IURA could better its understanding of how the  whole Section 3 process has worked in other municipalities.    Motion by Cummings, seconded by Peterson:    ADOPTION OF THE SECTION 3 PLAN TO COMPLY WITH  24 CFR, PART 135 OF THE UNITED STATES DEPARTMENT  OF HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT SECTION 3    WHEREAS, the purpose of Section 3 of the Housing and Urban Development Act of 1968  (12 U.S.C. 1701u) (Section 3) is to ensure that employment and other economic  opportunities generated by certain HUD financial assistance shall, to the greatest extent  feasible, and consistent with existing Federal, State and local laws and regulations, be  directed to low‐ and very low‐income persons, particularly those who are recipients of  government assistance for housing, and to business concerns which provide economic  opportunities to low‐ and very low‐income persons, and    WHEREAS, 24 CFR Part 135 establishes the standards and procedures to be followed to  ensure that the objectives of Section 3 are met; and    WHEREAS, as a condition of receiving HUD Community Planning and Development  assistance, recipients must comply with the requirements of Section 3 pursuant to 24  CFR 570.607(b), and    WHEREAS, the Ithaca Urban Renewal Agency staff has developed a Section 3 Plan in  adherence to 24 CFR, Part 135 that more comprehensively addresses the standards and  procedures prescribed in the Act; and  IURA Minutes  September 22, 2011  Page 11 of 14      WHEREAS, at their August 1, 2011 and September 16, 2011 meetings the IURA  Governance Committee reviewed the proposed Section 3 Plan and recommended the  following; now, therefore, be it    RESOLVED, that the Ithaca Urban Renewal Agency hereby adopts the Section 3  Economic Opportunity Plan, dated August 15, 2011, to ensure compliance with Federal  Law and directs IURA staff to implement the Plan.    Carried Unanimously 4‐0    C. Review of IURA Financials: August 2011  Bohn remarked that the good news about IURA’s financials is the 2007 grant awards have all  been spent down, including the RIBS and Southside air conditioning projects; and for 2008,  the INHS grant is almost spent down (80%).    Cummings asked if the Southside air conditioning situation had been resolved, to which  Kittel replied that it should be shortly.    Farrell asked if any progress has been made with Diane’s Downtown Automotive, to which  Bohn replied, yes.  Although Diane remains in default, she has met with David Sprague and is  dealing with the situation.  The expectation is that she would resume payments soon and  remain viable.  The loan will return before the Economic Development Committee.  Bohn  noted the other two loans which had recently been in default are now current.     Bohn reported the IURA received a letter from the NYS Authority Budget Office (ABO),  notifying the Agency that it is not in compliance with Public Authority Act reporting  requirements, because its 2010 audit is not complete.  Bohn noted, however, that he has  submitted all reports except the 2010 audit, which has not been completed by the City.  The  ABO on‐line reporting form does not allow submission of the 2010 report without a link to  the completed 2010 audit.  He has notified the ABO that all information has been entered  with the exception of the 2010 audit and confirmed that the ABO staff can read the entered  data, even if the report is technically not ‘submitted’.  The ABO’s letter reserves the right to  publicly censure the Agency and request the local legislature take action.      Bohn noted the deadline for the current audit is January 31, 2012 (it will also need to go  before Common Council, before then).  He added that the ABO requires public authorities to  complete their audits within 90 days of the end of the fiscal year, which is a substantially  shorter time period than the City is required to complete its audit.   While HUD requires  audit submission in September, the state requires an interim report by May.          IURA Minutes  September 22, 2011  Page 12 of 14    D. Committee Chairperson Report  Cummings reported on the Governance Committee discussion of the current proposed  Waterfront Zoning amendments.  Although the City’s Planning Committee voted  unanimously to approve the amendments, concerns remain about the issue of building  height for some areas within the district (e.g., five stories may be excessive, for certain  buildings).    Cornish remarked the County’s feedback still needs to be fully reviewed and taken into  consideration.  The County raised three main concerns during GML review: (1) concerns  about the complete elimination of no‐build zones; (2) concerns with there being no parking  and traffic plan; and (3) a recommendation to eliminate all permitted uses that are not  clearly water‐dependent or water‐enhanced.    Cummings then brought up the issue of the proposed Spencer Road/Elmira Road Fairfield  Inn project.  She noted she would like the Agency to take some form of proactive action on  the project, to highlight the extent of investment that has taken place in the neighborhood  and the need to maintain a minimum degree of its residential character.  Cummings  reiterated her ongoing concern with the Planning Board’s approach in this part of the city.   She proposed sending a formal letter from the IURA to the Planning Board, Common Council,  BZA, and relevant City staff.    Insofar as this kind of issue can be addressed by the Comp. Plan, Cornish noted that she did  take the consultant team on a tour of the Washington Park area, as well as some other  fragile‐edged neighborhoods, including the Spencer Road one; so the consultants should  already have an understanding of the importance of this kind of issue.    VIII. Economic Development Committee    A.  Economic Development Performance Goals for IURA Mission Statement  Richardson noted there was one area of the performance goals that required changing, and  the completed document was ultimately approved.  Farrell added that it may be fairly  challenging to accomplish these goals, to which Richardson agreed.      Moved by Richardson, seconded by Farrell:    Economic Development Performance Goals    WHEREAS, the New York State Public Authorities Law requires each public benefit  corporation to adopt a mission statement and develop performance measurements to  carry out the mission, and    Whereas, on March 25, 2011 the IURA adopted the following mission statement:    IURA Minutes  September 22, 2011  Page 13 of 14    “The Ithaca Urban Renewal Agency secures and manages resources to improve the  social, physical and economic characteristics of the City of Ithaca by expanding  access to quality affordable housing, strengthening neighborhoods and the local  economy, and supporting other community development activities.”    Whereas, at their May 10, 2011 meeting the Economic Development Committee (EDC)  developed economic development performance measures to implement the mission  statement, and    Whereas, at their May 20, 2011 meeting the IURA discussed the EDC‐recommended  performance measures and referred the issue back to the EDC Committee to respond to  IURA concerns, and    Whereas, at their August 9, 2011 meeting the EDC reviewed IURA concerns and revised  their recommendation; now, therefore be it    RESOLVED, the IURA hereby adopts the following performance goals to carry out the  IURA mission statement:    Economic Development (rolling 3‐year period):  1. Create 36 new full‐time equivalent jobs, including 27 positions that will be paid at  least a “living wage”  2. Invest $400,000 in loans to assist 8 new or existing businesses in the City of Ithaca  3. Leverage $2,000,000 in private investment  4. Fill 3 vacant commercial storefronts in pedestrian‐oriented commercial districts  5. Invest in job training/job placement projects resulting in permanent employment  for 15 persons    Carried Unanimously 4‐0    B.  Committee Chairperson Report  Richardson did not have any other issues to discuss.     IX. New/Old Business    A.  IURA Chairperson Report  Peterson indicated the next few months may be somewhat challenging, as a result of the  unavoidable transition period associated with a new Mayoral Administration.  IURA members  do not have defined terms, but new members will likely be appointed by the new  administration, at some point.  IURA and City staff will be sure to keep IURA Board and  committee members informed of any prospective changes.      IURA Minutes  September 22, 2011  Page 14 of 14    B.  Staff Report  Regarding the PathStone acquisition of Parkside Gardens, Bohn noted that PathStone  originally believed it would need IURA action early in the process, but in fact PathStone would  most likely not need any IURA action until January‐February 2012.  (The purchasing decision  itself would need to be made by December 31st, 2011, however.)    C.  Other New/Old Business – None    D.  Next Meeting: OCTOBER 27, 2011    The meeting was adjourned by consensus at 10:48 AM.    — END —      Minutes prepared by C. Pyott, edited by N. Bohn.